自考物业管理本科要考21科，分别为中国近现代史纲要、马克思主义基本原理概论、俄语(二)、日语(二)、英语(二)、管理学原理、房地产法、人力资源管理(一)、房地产项目管理、物业管理、物业管理实务、物业管理实务(实践)、城市环境保护、城市社区建设概论、物业信息管理、物业管理国际标准与质量认证、中国文化导论、企业文化、知识产权法、环境与资源保护法学、物业管理毕业论文。
自考物业管理专科要考15科，分别为思想道德修养与法律基础、毛泽东思想、邓小平理论和‘三个代表’重要思想概论、公文写作与处理、计算机应用基础、计算机应用基础(实践)、礼仪学、物业管理、公共关系学、社区环境建设与管理、物业管理实务、物业管理法规、房地产经营管理、物业管理财务基础、物业管理综合技能考核、毛泽东思想和中国特色社会主义理论体系概论。
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一、单项选择题(共 10题，每题1分，每题的备选项中，只有1 个最符合题意) 1.前期物业服务合同的履行受业主入住状况及房屋工程质量等各种因素的影响。所以其实 际履行的期限具有( )特点。 A.延续性 B.不确定性 C.长期性 D.稳定性 2.机构更迭时，物业承接查验一般包括以下工作内容：(1)新的物业服务企业管理人员进 行承接查验;(2)物业移交;(3)对查验中发现的问题进行处理;(4)业主委员会与原物业 服务企业解除合同，与新的物业服务企业签订合同，正确的定作程序是( )。 A.(1)→(2)→(3)→(4) B.(2)→(1)→(3)→(4) C.(4)→(2)→(1)→(3) D.(4)→(1)→(3)→(2) 3.业主在办理装饰装修手续时，物业服务企业应该审核( )。 A.装饰装修方案 B.装饰装修施工合同 C.企业资信证明 D.装修材料供贷合同 4.物业管理早期介入的主要服务对象是( )。 A.规划设计单位 B.建设单位 C.施工企业 D.监理单位 5.某住宅小区房屋总建筑面积为32万平方米，其中，完好房屋26万平方米，基本完好房 屋4万平方米，一般损坏房屋 1.8万平方米，危险房屋 0.2万平方米。该住宅小区的住宅完好率是( )。 A.81.25% B.93.75% C.96.28% D.96.88% 6.某住宅小区突发燃气泄漏事故，该小区物业服务人员采取的下列应急处理措施中，错误 的是( )。 A.立即通知燃气公司 B.疏散现场人员 C.使用电风扇驱散泄漏燃气 D.关闭燃气阀门 7.物业管理档案主要包括物业权属资料、技术资料和( )等。 A.业主户籍资料 B.房屋买卖记录 C.验收文件 D.公司人事档案 8.物业服务企业对薪酬结构的确定和调整主要掌握两个基本原则。即给予员工激励的 原则和( )的原则。 A.成本收益 B.均衡分配 C.积累、发展兼顾 D.公平付薪 9.业主大会选聘了新的物业服物企业，原物业服务企业应向( )交还有关物业管理档案 资料和物业管理用房。 A.建设单位 B.业主委员会 C.政府主管部门 D.新物业服务企业 10.某物业服务企业撰写的四份行政公文，其中标题正确的是( )。 A.给上级公司的函 B.给××物业管理公司的通知 C.关于开展值班主任培训的通知 D.关于申请配备电脑的报告 二、多项选择题(共5题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分：少选，所选的每个选项得0.5分) 11.某物业服务企业的组织形式和机构设置情况如下图所示： 这种组织形式的主要优点有( )。 A.有利于加强各职能部门之间的横向联系 B.有利于减少各职能部门之间的协调工作量 C.有利于发挥各职能部门的工作积极性 D.组织结构的稳定性较强 E.组织结构的机动性和适应性较强 12.物业服务企业制定的消防灭火预案内容除包括物业基本情况，火灾危险性、火灾发展特 点外，还应包括( )。 A.灭火注意事项 B.灭火预案图 C.灭火力量部署 D.灭火物资采购计划 E.灭火措施及方法 13.物业服务合同终止的原因有( )。 A.因不可抗拒力致使物业服务合同无法履行 B.大多数业主拒交物业服务费 C.物业服务企业与业主双方协调商一致解除合同 D.业主委员会委员变更 E.物业服务企业被宣告破产 14.处理业主投诉应做到( )。 A.“谁受累、谁跟进、领导回复” B.接受和处理业主投诉要做详细记录，并及时总结经验 C.尽快处理，暂时无法解决的，向业主说明，并约时间处理、及时跟进 D.接受与处理业主的投诉，要尽可能满足业主的合理要求 E.对业主的过多要求不予理会 15.物业服务企业员考评通常采用( )考核法。 A.职称 B.职务 C.定量 D.随机 E.定性 三、案例题(共8题，第16题至第23题，共80分) 案例一 某住宅物业项目入住已两年，业主投诉该项目存在以下问题。 (1)部分楼层的防烟防火门经常处于开启状态; (2)部分业主的屋面出现渗漏水 (3)小区周边治安环境恶劣 根据以上问题，结合自己工作实践经验，回答以下问题： 16、简述处理业主投诉的一般程序。(10分) 17、结合实际工作经验，提出解决以上三个问题的措施。(15分) 案例二 某住宅物业的部分业主，因外墙渗水，供暖不足，物业配套等问题，多次和建设单位、 物业管理公司交涉。未有结果后，遂以串联协商、互选等方式自行组建了临时业主委员会。 临时业主委员会与建设单位、物业管理公司经几轮谈判，上述问题仍未解决。临时业主委员会协商决定：业主集体拒缴物业服务费：“炒掉”现物业管理公司、另聘新的物业管理公司;同时，邀请媒体介入。决定公告后，广大业主积极响应，开始集体拒缴物业服务费。新的物业管理公司也以协议方式选定，经媒体报道后，社会、业主反响强烈，部分业主开始围堵售楼处和物业管理处办公室。 问题： 18.根据本案例提供的材料，依照现行法规和物业管理服务操作要求，例举本案例中违规之 处，并作简要阐明。(10分) 19.如果您是该项目物业管理处经理，您将如何应对化解当前面临的问题。(20 分) 案例三 某住宅物业项目总建筑面积 29万平方米，可收费总面积 26 万平方米，现公开招标选聘物业服务企业，某物业管理公司目前管理的各类物业项目房屋建筑面积分别为：多层住宅 20万平方米、高层住宅 20万平方米、别墅4万平方米。拟参与该项目投标。 该公司物业服务费报价部分项目如下： (一)人工费用; 1.人员工资、社会保障和按规定提取的福利费。包括以下人员： (1)公司分管该项目副总经理; (2)该项目经理; (3)该项目客服、维修等其他人员。 2.补充养老金： 3.项目部年终绩效奖。 (二)共用部位、共用设施设备运行维护费 (三)工程保修费 (四)管理区域清洁卫生材料费 (五)管理区域专修垃圾清理费 (六)公共秩序维护费 (七)项目管理办公费 (八)项目履约保证金 (九)用于项目物业服务的固定资产折旧 (十)项目共用部位、共用设施设备及公众责任保险费 (十)社会“爱心捐赠” 问题： 20.按照物业服务企业资质管理要求，何种资质等级企业具备该项目投标资格?(2 分) 21.该公司目前所管项目的类型和面积，符合哪一级物业服务企业资质等级的相应要求?(3分) 22.该公司物业服务费报价测算项目中，哪些费用项目不应计入该项目物业服务成本(支出) (10分) 23.假设本项目物业服务成本A为542万元，营业税及附加为 5.5%。项目成本利润为 8%， 如果不计项目其他物业服务的经营性收支，请分别计算本项目利润 B、营业税及附加费 C、 本项目年物业服务费总额 D(单元：万元)和物业服务费标准 d(元/平方米·月)(列出计 算式，保留至小数点后两位)。(10分) 参考答案 一、单项选择题 1、B 2、D 3、A 4、B 5、B 6、C 7、C 8、D 9、B 10、C 二、多项选择题 11、ACE 12、ABCE 13、ACE 14、BCD 15、CE 三、案例题 16.物业服务企业处理业主投诉的一般程序(16分) 答：物业服务企业处理业主投诉的一般程序为下面八个步骤： (一)记录投诉内容。在接受投诉时，应将投诉的内容详细记录，其中包括时间、地点、投诉人姓名、联系电话、所居住地、被投诉人及部门、投诉内容、业主的要求和接待人或处理人等。(2分) (二)判定投诉性质。首先应确定投诉的类别，然后判定投诉是否合理。如投诉属于不合理的情况，应该迅速答复业主，婉转说明理由或情况，真诚求得业主谅解。(2分) (三)调查分析投诉原因。通过各种渠道与方法调查该项投诉的具体原因，并及时进行现场分析，弄清投诉问题的症结所在。(2分) (四)确定处理责任人。依据调查与分析后所获得的信息，确定该项投诉由谁(责任人或责任单位/部门)负责专项落实与处理。(2分) (五)提出解决投诉的方案。由处理投诉事件的专项负责人或部门/单位根据业主投诉的要求，提出解决投诉的具体方案。(2分) (六)答复业主。运用信息载体如信函、电话、传真、电子邮件以及走访等方式及时和业主取得联系，将投诉处理情况告知业主(或物业使用人)，经业主认可后立即按照方案付诸实施。(2分) (七)回访。在投诉事件全部处理完毕后，一般要进行回访，向业主征询投诉事件处理的效果，如存在的不足或遗漏，对投诉处理的满意程度等等。(2分) (八)总结评价。物业管理人可以按照每月或每季度将各类投诉记录之文件给予归类存档，同时进行总结、检讨和评价。(2分) 17.解决上述三个问题的主要措施(9分) 答：解决上述三个问题的主要措施分别为： (一)防烟防火门属于物业消防关键设施，日常应始终保持在关闭状态才能发挥其作用(1分)。本案例中部分楼层防烟防火门经常处于开启状态，如系闭门器损坏需组织工程部人员及时维修(1分)，如因业主或使用人使用不当造成，则应在这些部位张贴警示告示，以提醒他们注意出入时随手将防烟防火门关闭(1分)。 (二)在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任(1分)。根据有关文件规定，《住宅使用说明书》中明确屋面防水工程的保修期限不应低于3年，本案例中该小区入住已有两年，说明尚未过保修期(1分)。因此，物业服务企业应及时与开发企业取得联系，要求其认真履行保修责任(1分)。 (三)为了共同做好社区管理，创建安全和谐社区，物业服务企业除做好各项物业管理服务工作外，还应协助有关部门做好安全防范服务(0.5分)。针对本案例中“小区周边治安环境恶劣”问题，物业服务企业仅履行协助公安机关、居委会等政府部门做好社区安全防范管理工作的义务(1分)。 1.物业管理企业在社区组织重大活动时，应及时知会辖区派出所及社区居委会，相互协调，避免发生意外事故(0.5分)。 2.物业管理辖区内发生治安或意外事故时，应及时通知相关部门，并协助做好调查取证及善后处理工作(0.5分)。 3.积极配合相关部门做好法律政策宣传教育(0.5分)。 18.上述有几点操作违规之处(10分) 答：本案例中共有如下5点操作违规之处： (一)部分业主因遗留问题多次交涉物业公司和开发商，该小区物业服务企业和开发建设点位应根据有关合同约定及相关法律法规之规定，对自己合同义务之内的问题要予以及时处理解决，不能推诿、搪塞，对约定义务、法定义务之外的问题，要积极帮助业主协调有关部门予以解决(2分); (二)部分业主通过串联协商、互相选举等方式，自己组建成立的“临时业主委员会”不合法，不符合《业主大会和业主委员会指导规则》有关业主大会、业主委员会成立程序的规定(2分); (三)业主在享受物业服务企业提供的服务的同时，必须按合同约定按时交纳物业服务费，不得无故拖延和拒交。“临时业主委员会”做出集体拒交物业费等决定不具有法律效力，对业主不具有法律约束力(2分); (四)“临时业主委员会”以协议方式选聘了新的物业服务企业，在程序上也不合法。根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等有关法律文件规定，选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。(2分); (五)业主与物业服务企业之间的纠纷，应通过协商、调解、仲裁、诉讼等法定程序予以解决，而不能采取“围堵售楼处、物业管理处办公室”等过激行为，如违反了《中华人民共和国治安管理处罚法》，还将承担相应的法律责任(2分)。 19.假如您是该项目经理，应如何化解当前面临的问题(20分) 答：如果我是该项目的经理，我应从如下几个方面化解当前面临的问题： (一)危机公关处理 1.做好危机公关管理：主动与介入报道的新闻媒体取得联系，一方面向媒体表明一种诚恳接受监督、认真解决问题的态度，将负面社会影响降到最低、将企业形象受损程度降到最低，另一方面也通过媒体向本物业管理区域内的业主和非业主使用人解释道歉，争取公众的谅解，并说明问题的原因、解决思路，解决问题的时限(2分)。 2.正确对待客户投诉：教育员工要认识到，接待和处理客户投诉是物业管理服务中重要的组成部分，也是提高物业管理服务水准的重要途径，如果对待业主的各类投诉置之不理、敷衍了事，非但不能解决问题，还有可能将问题扩大化。在接到投诉过程中，首先要使业主从戒备、焦虑的心理状态中解脱出来，采用良好的沟通方式化解业主的对立情绪;不要将注意力纠缠于谁对谁错，而是应当注重问题的有效处理和解决(2分)。 (二)解决遗留问题 1.外墙渗水：在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。根据有关文件规定，《住宅使用说明书》中明确墙面防水工程的保修期限不应低于1年，本小区刚刚入住，显然尚未过保修期。因此，我要及时与开发企业取得联系，要求其认真履行保修责任(4分)。 2.供暖不足：针对供暖不足问题，我将组织工程部人员到现场检查，分析具体原因，如果是因为业主使用不当或擅自拆改添建供暖管道、散热器等造成的供暖不足，则可由工程技术人员或供热管理单位有偿代修;如果是供暖系统本身的问题，根据《物业管理条例》及其他相关规定，“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修养护的责任”，要求工程部主管协调供热管理单位，及时检修、处理(4分)。 3.物业配套：对于物业配套设施设备不齐全或存在质量缺陷的问题，我会要求客服部门开展一次客户调查，对调查数据进行分析、汇总，了解业主需求及实际情况。从发生原因和处理责任来看，主要可能存在两种情况：一种是由施工单位引起的质量问题，应由建设单位督促施工单位负责保修;另一种是由于规划、设计考虑不周而造成的功能不足、使用不便、运行管理不经济等问题，应由建设单位负责做出修改设计，改造或增补相应配套设施(4分)。 (三)成立业主大会 在物业管理区域内以书面形式告知全体业主，“临时业主委员会”及其所做出的各种决定均不合法，建议业主依据法律程序成立业主大会以行使业主的权力，通过业主大会会议决定是否解聘本物业企业，并选聘新的物业企业(2分)。 (四)总结吸取教训 如果业主大会继续聘用本物业企业，则规范履行物业服务合同约定之有关义务，如果业主大会做出解聘决定，本企业也将与新聘企业认真做好交接工作。无论去留，都要及时总结并吸取教训，更新服务观念，提高服务意识，以便限度地为自己项目范围内的业主和使用人提供服务(2分)。 20.按照物业服务企业资质管理要求，何种资质等级企业具备该项目投标资格?(2 分) 答：根据《物业服务企业资质管理办法》之规定，一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目、二级资质物业服务企业可以承接30万㎡以下的住宅项目和8万㎡以下的非住宅项目、三级资质物业服务企业可以承接20万㎡以下的住宅项目和5万㎡以下的非住宅项目，而该住宅物业项目总建筑面积为29万㎡，所以该项目可以由一级、二级资质的物业服务企业承接(2分)。 21.该公司目前所管项目的类型和面积，符合哪一级物业服务企业资质等级的相应要求?(3分) 答：根据该投标物业公司管理物业面积可知该公司资质等级为二级资质。《物业服务企业资质管理办法》中二级资质关于面积的规定为：“管理两种以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：①多层住宅100万㎡;②高层住宅50万㎡;③独立式住宅(别墅)8万㎡;④办公楼、工业厂房及其他物业20万㎡”，而本案中该物业服务企业目前管理项目超过两种类型，且管理各类物业的房屋建筑面积分别占相应计算基数的百分比之和为： 多层住宅：20/100=20%; 高层住宅：20/50=40%; 别墅：4/8=50% 20%+40%+50%=110% > 100% ，符合条件。 据此判断该公司资质等级为二级资质。 22.该公司物业服务费报价测算项目中，哪些费用项目不应计入该项目物业服务成本(支出)(10分) 答：依据《物业服务收费管理办法》有关条款规定，本案例中不应计入物业管理成本的费用有： 1.奖金(显然也包括项目员工年终绩效奖金)不应计入物业管理成本，而是应根据物业服务企业经营管理的经济效益，从盈利中提取(2分); 2.分管此项目的副总经理工资，不属于本项目管理服务人员的工资，因此也不应计入物业管理成本(2分); 3.工程保修费用、项目履约金均为房地产开发建设单位向施工单位收取的费用，与物业管理服务无关，不应计入物业管理成本(2分); 4.管理区域内装修垃圾清运费用是由装修工程所产生的垃圾的管理和清运费用，该费用在装修期间向装修人单独收取，也不应计入物业管理成本(2分); 5.对社会的爱心捐赠系物业服务企业自己的行为，与物业管理服务无关，不应计入物业管理成本(2分)。 23.假设本项目物业服务成本A为542万元，营业税及附加为 5.5%。项目成本利润为 8%， 如果不计项目其他物业服务的经营性收支，请分别计算本项目利润 B、营业税及附加费 C、 本项目年物业服务费总额 D(单元：万元)和物业服务费标准 d(元/平方米·月)(列出计算式，保留至小数点后两位)。(10分) 答：设可收物业服务费用面积用S表示，计划成本用A表示，营业税及附加的总税率用i表示，项目平均成本利润率用I表示，利润用B表示，税金用C表示，物业服务费总额用D表示，物业费单价用d表示，营业额用E表示。则可得： 1、利润=成本×项目成本利润率 B=A×I=542×8%=43.36(万元) 即利润为43.36万元(2分); 2.税金=营业额×营业税及附加的总税率=(成本+利润)×营业税及附加的总税率 C=(A+B)×i=542+43.36×5.5%=32.20(万元) 即税金为32.20万元(2分); 3.物业服务费总额=成本+利润+税金 D= A+B+C=542+43.36+32.20= 617.56(万元) 即物业服务费总额为617.56万元(3分); 4.物业费单价=物业服务费总额/(可收物业服务费用面积·12个月) d=D/(S·12)=6175600/260000·12=1.98(元/平方米·月) 即物业费单价为1.98元/平方米·月(3分)。
一、名词解释1．针对性的专项服务：这是指物业管理企业为改善和提高业主和非业主使用人的工作、生活条件，满足其中一部分人和单位的一定需要而提供的各项服务工作。 2．常规性的公共服务：这是指物业管理中基本的管理工作，是物业管理企业面向所有的业主和非业主使用人提供的最基本的管理和服务，其目的是确保物业的完好和正常使用，保证正常的工作生活秩序和净化、美化生活工作环境。3、建筑物区分所有权：建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，与对建筑物共用部分所享有的共用部分持分权，以及因区分所有权之间共同关系所生的成员权之总称。4、业主委员会：是业主大会的执行机构，由业主大会从全体业主中选举产生经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。四、简答题1、简述物业管理的概念。 答：所称物业管理，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主提供服务的活动。 该定义包括了三层含义： (1)物业管理企业接受业主委托提供有偿服务。 (2)对房屋及配套设备、设施和相关场地的维护管理是物业管理的基本内容。(3)为业主提供服务有一定的外延性。除狭义物业管理的内容外，“为业主提供服务”的内容可以相当广泛，从家政服务，乃至中介代理，租赁经营、房屋销售。2、物业管理企业的组织结构有哪些基本类型？答：物业管理企业组织机构的基本类型一般有直线制、直线职能制、事业部制等几种形式。 （1）直线制。这是最简单的企业管理组织形式。它的特点是企业各级领导都亲自执行全部管理职能，按垂直系统直接领导，不设专门的职能机构，只设职能人员协助主管人员工作。我国一般采用这类型组织机构的都是小型的专业化物业管理企业。（2）直线职能制。各级组织单位除主管负责人外，还相应地设置了职能部门。并将管理人员分成两类；一类是行政指挥人员，对下级进行指挥；一类是职能管理人员，是作为领导的参谋和助手，对下级没有指挥的权力，但如果受行政负责人委托，可在自己主管的业务范围内负责某方面的管理工作。我国目前较多采用这一种形式。（3）事业部制。又称分权组织，是大的企业系统中把那些具有相对独立的业务部门划分为各个独立的单位或分公司，使之独立核算，每个独立经营的单位按集中管理、分散经营的原则，公司最高管理层负责重大方针的制定，掌握影响公司成败的重大问题的决策权，如资金使用、分公司负责人的任免、发展战略的制定等。分公司经理根据总公司经理的指示，统一负责分公司的管理。主要优点是：各事业部在容许范围内独立经营，提高了管理的灵活性和对市场竞争的适应性，又具有较高的稳定性。3、简述建筑物区分所有权的特征。答：建筑物区分所有权具有以下特征：（1）复合性。即建筑物区分所有权的内部是由专有所有权、共用部分持分权（共有所有权）和成员权所构成。（2）专有所有权的主导性。在以上三项权利构成中，专有所有权占主导地位。（3）一体性。专有所有权，共有所有权和成员权必须结为一体，不可分离。（4）登记公示性。建筑物区分所有权作为不动产所有权的一种，需要履行房地产物权的登记，以表明权利的得失变更。（5）权利主体身份的多重性，即专有所有权人、共有所有权人和成员权人。4、简述区分所有建筑物管理的内容。答：现代区分所有建筑物的管理，包括物的管理和人的管理。（1）物的管理。所谓物的管理，是指对建筑物，基地以及附属设施的保存、改良、利用以至处分等所为的物的管理，原则上仅限于建筑物的共用部分。包括：①建筑物。②基地。包括：立体重叠上去的专有部分下的基地；共用部分的基地；建筑物至市政道路的基地；其他基地。③附属设施。 （2）人的管理。所谓人的管理，是指对区分所有权人的群居生活关系所产生的社区管理，主要包括对建筑物不当毁损行为的管理，对建筑物不当使用行为的管理以及对生活妨害行为的管理。包括：①对建筑物不当毁损行为的管理。②对建筑物不当使用行为的管理。③对生活妨害行为的管理。五、论述题（略）电大天堂【物业管理实务I】形考作业二答案：一、 名词解释1、接管验收：是开发建设单位对已竣工验收合格的建筑工程，向接管的物业管理企业进行全面移交的过程。2、交楼：物业建成并通过综合验收合格后，建设单位根据预售的合同要求，按时按质将物业交付给业主，实现房屋物业买卖过程的物与权属的移交，这一过程就称为交楼。3、竣工验收：工程项目竣工后，由建筑商向开发建设单位办理交付手续。在办理交付手续时，需经开发建设单位或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理交付手续，建筑商把物业交给开发建设单位，这一交接过程称之为竣工验收。4、房屋维修施工管理：是指按照一定施工程序、施工质量标准和技术经济要求，运用科学的方法对房屋维修施工过程中的各项工作进行有效、科学的管理。5、物业经营管理：以市场化为导向，以谋求共同利益最大化为目的，以满足业主及非业主使用人的需求为目标的社会化、综合化、经营性的服务与管理。四、简答题1、简述物业管理企业的职责 答：受聘物业管理企业的职责有： （1）物业管理企业应当按照国家的规定，承揽相应的物业管理业务。 （2）根据与建设单位签定的物业管理合同，提供相应的管理服务。 （3）对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等各个项目进行仔细的进行接管验收（依照建设部颁布的相关的规定《接管验收的标准》）； （4）根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《员工守则》并书面告知乙方； （5）建立健全本物业的物业管理档案资料； （6）制止违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》的行为； （7）物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方； （8）依据本协议向乙方收取物业管理费用； （9）不得占用本物业的共同部位、共用设施设备或改变其使用功能； （10）向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务； （11）在前期物业管理合同终止时，办理本物业的物业管理移交手续，须经业主委员会确认，必须移交所有的管理资料。2、简述房屋修缮管理的作用。答：房屋修缮，是为了全面或部分地恢复房屋失去的使用功能，防止、减少和控制其破损的发展，延长房屋使用寿命，经常地、及时地对房屋进行的维修与养护工作，以达到物业保值增值的目的。3、（略）4、简述物业设备的维修类型 答：目前对房屋设备设施维修工程分类尚无统一规定，一般可分为设备设施大修工程、中修工程、更新与技术改造工程和日常零星维修保养工程。 （1）设备设施大修工程是指对房屋设备进行定期的包括更换主要部位的全面检修工程。通常应由社会性的大型专业公司承揽。 （2）设备中修工程是指对房屋设备更换少量零部件，进行正常的和定期的全面检修。通常由物业管理企业的工程部进行周期性定期检修。 （3）日常零星维修保养工程是指对设备进行日常的保养、检修及排除运行故障进行的修理。通常是由当班的工程部班长或工程师负责处理。5、简述环境卫生管理的工作范围和主要内容。 答：环境卫生管理工作的范围，一般应包括以下四个方面： （1）室外卫生管理。（2）楼内保洁与消毒。（3）垃圾的分类收集和清运。 （4）诸如废电池、餐厅酒楼的废气等危害人们身心健康及生活环境的有毒、有害物质的预防与整治。 环境卫生管理工作主要内容主要有： （1）环境卫生管理制度建设。 （2）加强卫生设施建设。 （3）严格监督检查。（4）加强环境卫生的宣传教育。6、物业租赁的特征如何？ 答：房屋租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式，它具有以下特征： （1）房屋租赁的标的是作为特定物的房屋。出租人在供应房屋时，只能按合同规定的出租，而不能用其他区域、地段的房屋替代。 （2）物业租赁让渡的是物业使用权而不是所有权。物业租赁不论时期长短和租金高低，始终不发生所有权的转移。 （3）租赁双方都必须是符合法律规定的责任人。出租人必须是房屋所有权人，承租人（包括自然人、法人）应是具有民事行为能力的人。 （4）租金的合理确定是物业租赁的核心问题。（5）房屋的租赁关系是一种经济的契约关系。租赁关系的建立，一是一种契约行为，即必须以租赁双方的协议或合同为依据，约定租赁期限用途、价格和修缮责任等；二是物业租赁必须充分体现租赁双方权利和义务对等的原则。五、论述题物业管理公司向业主交楼是与业主接触的第一个重要工作环节，公司在安排工作时关健要注意哪些问题？ 答：交楼工作是前期管理的一项重要的工作，是与业主第一次接触的关健环节，关系到物业管理工作能否被业主接受。给业主一个好的“第一印象”，交楼工作必须做好策划。 （1）文件的准备：交楼过程需要准备的文件较多，大致分为三类：第一类为知会式文件，包括收楼通知、收楼手续、收楼须知、缴款通知书等。第二类为法律式文件，包括验楼情况明细表、楼宇交接书、《住宅质量保证书》、《物业使用说明书》、交费委托书、涉及产权权益的等文件，这些必须与建设单位做好协调。第三类为使用指南：包括住户手册、装修规定等 （2）形象的设计、环境的营造。业主收楼是投资者及其家庭的一件大事。一般来讲，购房置业对于一个家庭可能只是一、二次巨额投资机会，对商品高质量的要求近符苛刻，对于感观、环境、服务等精神需求更是无止境的。交楼前夕，是物业管理工作最艰苦的时期，“清洁开荒”、环境美化均需求投入人力、物力。 （3）交楼的组织准备。交楼过程还需要做好时间的安排和人员的组织准备 （4）交楼应注意的问题。首先，交楼时应让业主清楚物业各部分或设施的保质期限和具体范围，以确保业主应得的权益。其次，交楼时管理人员应站在业主的立场上，根据售房合同，业主有权对物业进行质量验收，以保证购置房屋的质量。物业管理企业应派员陪同业主对房屋进行检查验收，回答业主提出的问题。如当场不能解答的话，必须记录下来，待征询后明确答复。如果确系物业管理公司在竣工验收时的遗漏或疏忽的质量问题，要及时通知施工单位或开发建设单位限期整修、解决。电大天堂【物业管理实务I】形考作业三答案：一、 名词解释1、投标书：是物业管理企业为取得目标物业的管理权，递交给招标人，就如何管理目标物业起草的文件。2、邀请招标：就是由招标单位根据了解和掌握的情况、信息，有选择地向若干物业管理企业发出招标信息，并邀请其参加投标的方式。3、物业管理服务费：是业主或（非业主使用人）与物业管理企业在物业管理服务合同中约定的，由业主（使用人）向物业管理企业缴纳的物业管理费用。4、财务预算：是根据物业管理企业的经营目标和经营方针，以财务预测提供的信息和财务决策确立的方案为基础，运用科学的技术手段和数量方法，对企业未来一定期间内资金`运动的过程和结果（包括资金筹集、资金运用和资金结构等）进行事先安排的一种财务管理活动。5、激励：从组织行为学意义上讲，它指的是激发人的动机，诱导人的行为，通过精神或物质的某些刺激，使其发挥内在潜力，为实现所追求的目标而努力的过程。四、问答题1．简述物业管理招标投标的原则。答:物业管理招标投标应遵循的原则：(1)公平的原则。公平是指招标方和投标方的权利、义务关系是平等的。双方是平等的民事法律关系的主体，要承担相应的义务，享受应有的权利。(2)公开的原则。公开是指招标活动要公开，要在媒体上登出招标广告或公告，公开标书，使合格的投标人能够知道招标活动，有机会参加投标。公正的原则(3)公正的原则。公正是指在公开的基础上，对符合资格的投标人一视同仁，不得以地区、行业、系统等借口限制或禁止符合条件的物业管理企业参加投标。(4)诚实信用原则。这是民事活动的基本准则。无论是投标方和招标方，都必须遵循诚实信用原则，特别是投标方，必须要具有相应的资质、业绩等，有符合招标文件要求的能力，不得以欺骗或虚假的手段投标。2、试述物业管理投标书的编写要求。答：物业管理企业为了使自己投标书能成功竞标，特别注意投标书的质量，在编写的过程中应做到以下几点：（1）针对性。投标的目的就是为了在招标活动中成功。因此在编写标书、确定方案时，一定要有针对性，为保证自己的竞标方案具有针对性，需做好如下工作：①现场调查。②分析研究。③拟定管理方案。投标书的编写，应该有的放矢，针对性强，能够增加评标专家对该企业物业管理水平的了解。（2）可操作性。①标书中要根据目标物业的具体情况提出切实可行的物业管理方案和措施，要充分考虑到管理服务对象的接受程度。②标书中所提出的管理方法和措施要与现行的法律、法规相一致。③所提的管理方案，必须在经济（管理费的收支）上基本平衡。（3）体现企业的优势和专业水平。①针对目标物业的某个特色来展现自己的优势。②物业管理企业都重视发挥自己专长。（4）深刻理解业主的意愿。投标的目的是取得目标物业管理权，因此，在编写投标书时，一定要按招标书提出的要求来组织方案设计，尽量使所做的标书得到评委的接受或认可。 3．简述资产负债表的作用和局限性？答：（1）资产负债表的作用。主要表现在如下几个方面：①通过资产负债表，可以向报表使用者提供企业某一日期资产的总额，表明企业所拥有或控制的经济资源,以及这些经济资源的分布和结构。资产负债表是分析企业生产经营能力的重要资料。②通过资产负债表，可以反映企业某一日期的债务总额及结构，表明企业未来需要用多少资产或劳务清偿债务。③通过资产负债表，可以反映企业某一日期所有者权益情况，表理投资者在企业资产中所占的份额，了解所有者权益的构成情况。④通过对资产负债表的分析对比，可以了解企业的支付能力、偿债能力以及财务实力，并可以预测企业的财务发展趋势。（2）资产负债表的局限性。①资产负债表是以历史成本为基础编制的，它不能反映企业资产、负债及所有者权益的现时价值。②资产负债表不能提供关于非货币性的信息。③资产负债表所反映的信息存在不少估计数，这些估计数很难做到不受管理人员或会计人员主观判断的影响。4、物业管理企业考核中可能会出现的一些常见问题有哪些？答：物业管理企业考核中可能会出现的一些常见问题有：（1）考核标准问题。员工考核的标准制订，既要切实可行，又要符合岗位工作实际，否则操作起来很困难，考核结果不能反映实际情况，造成工作失误。标准问题主要有标准不明确、不具体；标准主观性太强；标准不现实；标准的可衡量性太差等。（2）形式主义。有些员工或管理公司领导不了解考核的作用或以工作忙为借口，往往将考核工作作为应付式的例行公事，草率地对待考核工作。（3）好人主义。好人主义就是给每个员工打高分。这是一种在考核中常见的现象，经常发生在对管理人员和部门负责人的考核上。对部门负责人的考核，要选择一些原则性强、作风正派、敢于负责的普通员工与公司领导一起进行背靠背的考核。（4）集中趋势。集中趋势就是指在考核时，倾向于把被考核者的工作绩效集中于中间水平或者说平均水平，导致考核的不公。 还有其他心理因素影响考核的客观性，如晕轮效应、首见效应、常知效应、近因效应、暗示偏差、情感因素等，这些些问题是员工考核中应注意克服。 5、物业管理企业应建立哪几种激励机制？答：物业管理企业应建立以下几种激励机制。（1）目标激励。员工从事任何一项工作，都希望所在公司能有一个明确的工作目标，并引导他们围绕着这个目标去工作，最终实现这个目标。目标明确了，员工才能有奋斗方向和工作动力。（2）精神激励。榜样的力量是无穷的。一个单位主要领导的工作能力和人格魅力会直接影响到员工工作积极性的发挥。作为物业管理公司的领导层和主要管理人员一定要处处以身作则，以自身的榜样力量来影响和调动员工的工作积极性。（3）奖惩激励。人工作的目的主要是获得生存所需的物质基础。要充分体现多劳多得、不劳不得的公平分配原则，对工作表现突出、模范遵守公司管理规定、用户称赞的员工要给予一定的物质奖励。对工作不认真、不思进取、违反纪律、工作质量差等违背物业管理企业的经营管理目标和制度的行为要采取惩罚措施。（4）福利激励。与员工签订劳动用工合同，并为员工购买养老保险。同时，根据公司的经营状况，实行年终双薪、带薪休假、安排旅游、生日贺金、伙食补助、集中免费洗衣等福利措施来保障员工的利益，为员工解除后顾之忧，使员工全身心投人工作。（5）荣誉激励。对工作成绩优异、素质高、业务能力强的员工，要尽快晋升到高一级的工作岗位；对工作突出、模范遵守公司管理规定、用户称赞的员工授予优秀服务标兵、先进个人等荣誉称号。（6）参与激励。经常性地开展合理化建议活动，组织员工参与企业的各项管理工作，员工就会以公司为家，以主人翁精神投人工作，焕发出旺盛的工作热情。（7）考核激励。加强考核激励，完善考核制度，是避免影响员工积极性发挥的重要措施。
物业管理实务（Ι）学习与作业点评(师生问答式)对话一:物业管理实务(1) 作业评析学生：物业管理实务（1）作业主要达到什么教学目的？老师：形成性考核作业是学生学好本课程的一项重要的、必不可少的工作。通过这些习题的练习，逐步加深对课程中各种概念的理解、熟悉基本理论、基本规程、基本方法和基本技能，达到培养学生对物业管理实际问题的分析和解决能力课程的教学目的。学生：本课程形成性考核占总成绩为多少？老师：占形成性考核占总成绩的20%。学生：本课程形成性考核作业安排几次？是否全部要完成？老师：《物业管理实务》（Ⅰ）课程分四个单元安排4次作业。必须全部完成。学生：作业考核内容主要是什么？老师：四次作业是按四个单元来安排的。主要考核内容分别是：第一单元1-3章：包括物业管理的任务和内容、物业管理企业的组织、物业管理团体和管理规约。 第二单元4-5章：包括前期物业管理服务 、物业综合管理服务 。第三单元6-9章：包括物业经营管理 、物业管理的招标与投标 、物业管理经费与财务管理 、物业管理企业的人力资源管理 。第四单元10-12章：包括物业管理小区的社区文化建设 、物业管理服务质量与考评 、物业管理现代化 。学生：如何明确物业管理实务（1）形成性考核作业的教学功能作用？从而完成好形考作业。老师：本课程是物业管理专业的理论课程，主要学习目标是让学生全面系统地掌握物业管理的基本概念，基本原理，基本方法和主要业务工作领域。同时对有关物业管理的相关学科理论做了简单扼要的介绍。形成性考核主要是从这个角度设计的。这是我们在做作业时必须明析的！学生：各种题型主要达到什么目的？做题时应注意什么？老师：物业管理实务（1）形成性考核作业有：名词解释题、填空题、选择题、简答题、论述题等五种题型。名词解释题主要考查学生对物业管理的基本概念的掌握情况。做题时要注意对概念内涵外延理解以及对概念的含义的层次理解，注意概念在理论体系中的地位。填空题主要考核学生对物业管理实务知识的熟悉程度。做题时要注意对物业管理的常识记忆与掌握。选择题主要是考核学生对物业管理主要观点、方法、原理的理解程度。做题时要注意对重要的观点理论与方法理解与掌握。简答题主要考核学生对物业管理的概念、理论、方法、程序等知识内容要点的掌握情况。做题时要注意简明扼要，但要在回答要点的同时做简单的解释。论述题主要考核学生的理论水平和应用能力。做题时要注意对涉及概念、原理的阐述、同时重点对原理应用的展开分析论述。对话二:物业管理实务(1) 各章学习内容的评析第一章：学生：把握物业管理这个概念，应从哪几个层面进行？老师：物业管理这个词是一个组合概念，它由物业和管理两个词组成，因此，我们应从物业管理及物业管理三个层面去理解，才能全面准确地把握物业管理这个概念。学生：在查阅资料的过程中，发现不同的著作对“物业”这个概念有不同的界定，应如何把握？老师：首先，我们应该清楚“物业”是一个外来词，是由英语词汇翻译而来，在不同的国家和地区，含义各有不同。例如在香港，主要是指单元性房地产。这种状况说明，“物业”这个概念还带有地域性特点，在学理上还难以给予其一个明确而又规范的概念式表述。但是，这并不是说，物业的指示不明确，我们可以用构成的表述方式，给“物业”下一个定义，即物业主要包括三部分 ：一是已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的建筑物；二是与这些建筑物相配套的设备和设施；三是相关的场地。学生：管理这个概念又如何理解呢？老师：理解管理的含义首先要从“管”与“理”两个方面进行。“管”的内涵主要是人与人的关系，即管的核心是人管人，包括管自己。 “理”的内涵就是规律、定律、准则、学问、知识，所以，理是指导人们的行为依据，即理管人。因此，理解“管理”这一概念，有三个层面：管理即“管之理’，强调理是管的依据；“以理行管”放在第一位，而把“以权行管”放在第二位；有理才具备行使管理的条件，有权才具备行使管理的资格；选择决策者的过程及被选择的决策者本人，必须讲究道理，讲究科学，按规律办事。学生：那么，物业管理就是管理物业啦！老师：简单理解，可以这样说，即物业管理就是人们对物业的管理活动。但要对其进行深入的理解，可以从广义和狭义两个角度进行。广义泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及租售后的管理和服务。狭义是指物业管理企业按照物业服务合同约定，通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主提供服务的活动。学生：怎么理解物业管理与物业服务？老师：物业管理与物业服务是两个不同的概念，物业管理是个大概念，从政府行政管理的角度，它可以理解为物业宏观管理，从业主角度是业主对物业专有权范围和业主集体对物业共有权范围的事务进行的管理，从物业服务企业角度，则是物业业主将共有部分的管理权委托给物业服务企业，并以物业服务产品交易的方式进行的物业服务市场交易活动，此时的物业管理是物业服务活动及过程。物业服务过程也有管理行为，这种管理行为本身就是一种服务产品。所以物业服务企业在提供物业服务过程中，有以内容服务提供的服务产品，也有管理形式提供的服务产品。从理论上讲平等的管理就是服务，不平等的管理是管理制，是约束和规范。在物业服务过程中有平等提供的服务行为，也有对违规行为进行制止的管制行为。因此物业管理还物业服务这两个概论在理论上界限是清楚的。物权法和新《物业管理条例》提出物业服务的概念更多是从物业管理行业有滥用管制手段的问题倾向，所以这种提倡有很强的针对性和实践意义。第二章学生：关于物业管理企业的机构设置原则，教材中谈到了5条，其中第1条谈到“事事有人做”，而非“人人有事做”，如何理解？老师：“事事有人做”是指以事情作为设立职位的标准，有事做才设立职位，让人去做。“人人有事做”是指以人作为设立职位的标准，设立职位是为了照顾人而不考虑是否有事给人做。这种做法违背了管理的基本原则。学生：“物业服务企业”的称谓有什么意义？老师：关于物业管理企业和物业服务企业，从实践经验上看，还是提物业服务企业较好，一是点明了物业服务企业的服务属性，二是从经营上说明了产业的性，突出了有偿服务的特性，三是从管理上也划清了物业管理中物业委托服务的界限，不致无限延伸物业服务企业的管理权限。学生：经济原则要以较少的人员，较少的层次，较少的时间达到管理的效果。那么，如何从“度”的角度去把握？老师：这个问题应该具体问题具体分析。所谓“较少的人员，较少的层次，较少的时间”就是要求以最小的消耗获得最大的效益。在实际操作中，管理者的把握十分重要。第三章学生：业主大会与业主委员会是什么关系？老师：业主大会由物业管理区域内全体业主组成，是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织。当业主人数较多时，可以按比例推选业主代表，组成业主代表大会。业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会从全体业主中选举产生经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体学生：业主大会的职责有哪些？老师：根据新《物业管理条例》业主大会的职责有：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。学生：业主委员会的职责呢？老师：业主委员会是业主大会的执行机构，它主要是将业主大会的职责予以实施。具体内容可以参照教材“业主委员会的权利和义务”的讲解。新新《物业管理条例》对业主委员会的职责规定如下：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。第四章学生：对前期物业管理这个概念有许多种解释，应如何把握？老师：我们应以《物业管理条例》的定义为权威解释即“前期物业管理是指业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效前，建设单位选聘的物业管理企业实施的物业管理。”学生：前期物业管理有哪些内容？老师：前期物业管理是最复杂、难度最大而又最全面的管理工作，其内容大致可归纳为以下几个方面：建立管理机构；设计管理模式，草拟管理制度；招聘人才，培训上岗；深入工程建设现场，熟悉物业的概况；参与物业的竣工验收工作，为接管验收做准备；重点开展物业的接管验收工作，筹办交楼；逐步展开日常的管理工作；成立业主委员会。前期物业管理的基本内容，还会因工程性质、开发建设单位的具体情况而有所差异。学生：前期物业管理协议文本包括哪些内容？老师：按照建设部于1999年颁布的246号文：“建设部关于印发《前期物业管理服务协议》（示范文本）的通知”的规定，其内容有：前期物业管理概念的界定；双方的权利和义务；物业管理服务内容；物业管理服务质量；物业管理服务费用；违约责任等其他问题的条款。第五章学生：如何界定房屋维修施工管理？老师：房屋维修施工管理，是指按照一定施工程序、施工质量标准和技术经济要求，运用科学的方法对房屋维修施工过程中的各项工作进行有效、科学的管理。学生：房屋维修施工管理有何特点？老师：房屋的维修施工管理具有以下特点：维修条件上的限制性；维修范围的复杂性。学生：按照一般的理解，房屋维修施工工程的种类繁多，如何对其进行分类？老师：根据维修的范围与费用标准，房屋维修工程一般可以划分为以下几种类型：小修工程；中修工程；大修工程；翻修工程；综合维修工程。第六章学生：房屋租金由哪几部分构成？老师：房屋租金基本上可分为成本租金、商品租金、市场租金。成本租金是由折旧费、维修费、管理费、投资利息和税金等五项因素组成。商品租金也称为理论租金，是由成本租金的五因素加保险费、地租和利润等八项因素构成。市场租金即实际租金，是在商品租金的基础上，根据市场供求关系而形成的。学生：房屋租金如何确定呢？老师：具体的租金计算，要经过确定租金基数和租金标准两个步骤才能完成。房屋租金基数是以价值为基础确定的，主要有三种方法：等级计算法即按房屋建筑结构、设备与装修划分标准的办法；项目基分计算法即只按房屋结构的有关项目，如结构、墙体、楼地面、门窗等分另计算出基础分值，再按房屋的具体情况分项评分，最后加以汇总。结合计算法此法将上述两种方法结合起来使用。如以结构、墙体、屋顶等作为主要的分级依据，按等级计分，其余的可按项目基分计算法计分，然后汇总得出该房屋的租金基数。租金标准是向承租人计收房租的具体实施准则，其关系式如下：租金标准=租金基数±调剂因素。第七章学生：物业管理招标有哪些程序？老师：大致有这样几个阶段：准备阶段、招标阶段、投标阶段、信誉调查取样阶段、开标阶段、中标阶段、履行合同阶段。学生：准备阶段有哪些工作要做？老师：成立招标组织；招标项目备案；确定拟招投标物业管理项目目标、内容、标的及相关事项；确定招标的指导思想、原则及方式、方法；编制招标文件：包括①招标书；②招标公告或投标邀请书；③投标企业申报及审查表；④投标须知；⑤招标章程或招标规则、程序；⑥招标项目说明书；⑦委托管理合同文本。学生：招标阶段呢？老师：发出招标公告或招标邀请书；资格预审，确定投标申请人；招标人向投标人提供招标文件，接受咨询。学生：信誉调查取样有哪些注意事项？老师：调查取样必须由招标人组织的招标机构负责带队，开展工作；应对各投标人的调查取样同时进行，避免相互干扰；应到现场随机抽样，不能事先通知安排，预防取样不实；现场取样调查完毕，应立即把调查表密封带回。第八章学生：物业管理资金的使用原则是什么？老师：“必要合理”原则；“服务第一”原则；“计划使用”原则；“合理收益”原则；“民主管理”的原则。学生：如何理解“必要合理”原则？老师：物业管理服务收费是业主预付的，属于业主，要事前预算，事后核算，数量有限，物业管理资金的使用应当贯彻“必要、合理”的原则。“必要”是指资金的使用是必须的。“合理”是指资金的使用必须收到合理的效益。学生：“服务第一”呢？老师：确保物业管理资金的使用与物业管理服务范围相适应，与提供管理服务的质量一致。学生：“合理收益”又是什么意思？老师：物业管理企业是自主经营、自负盈亏、自我发展的经济实体，其经营管理活动以赢利为目的，在资金使用时，应贯彻合理收益的原则，尽可能降低管理的成本，节约管理费用，保证实现合理报酬、合理收益。学生：“民主管理”是不是指物业管理资金的使用应尊重业主的意见，接受全体业主的监督？老师：对。物业管理资金的使用应当充分尊重业主的意见，增加透明度，使物业管理服务费和维修基金的收入、管理、使用进入良性循环。物业管理企业应接受业主的监督，业主委员会有权审核物业管理企业制定的物业管理财务年度计划、财务预算和决算，物业管理企业要定期向业主公布收入和支出的帐目表，接受全体业主的监督。第九章学生：对员工进行激励的两种最基本方式有哪些？老师：有两种：奖励和惩罚。学生：如何理解奖励？老师：奖励是对人的某种行为给予肯定或表扬，以使人保持这种行为。物业管理企业的员工奖励是企业根据员工管理制度，对在工作中表现突出，有显著成绩和贡献的，以有其他突出事迹的员工所给予的一定荣誉或物质利益以示鼓励。学生：就物业管理企业来说，常用的奖励方法有哪些？老师：主要有如下三种：（l）物质奖励：如发放奖金、奖品，晋级，奖励旅游、培训、出国考察等。（2）精神奖励：如颁发奖状、获奖证书、奖杯、奖章、锦旗，通报表扬，给予荣誉称号，照片上光荣榜等。（3）晋升奖励：如提升工资级别、晋升职务、调整职务（虚职转实职、次要岗位调到重要岗位等）、授予顾问职务或技术职称等。学生：在使用奖励这种激励方式时，应注意哪些问题？老师：对不同的员工采用不同的奖励方法；注意物质奖励与精神奖励的综合运用；适当拉开物质奖励的档次；适当地树立奖励目标；注意掌握奖励时机和奖励频率。学生：如何理解惩罚？老师：惩罚是对人的某种行为予以否定或批评，使人改变这种行为，是一种负激励。物业管理企业员工的惩罚是对员工违背企业规章制度和经营管理目的的非企业期望行为进行处罚，以使这种行为不再发生。犯错误的员工可通过惩罚改正自己的错误之处，并向企业期望目标转移。学生：在使用惩罚这种激励方式时，应注意哪些问题？老师：做到让惩罚者心服口服；注意把握惩罚的尺度分寸，惩罚得当；原则性与灵活性相结合。第十章学生：什么是社区文化？老师：社区文化是指在以人口、地域面积为参数划定的社会自然地域范围内，以居民为参与主体，通过文艺表演、科技普及、法律法规宣传、文体娱乐等形式，提高城市管理水平和人口素质的文化形态。学生：物业管理小区的社区文化建设的主要任务是什么？老师：通过大众性小区文化活动，让小区居民“美在其中”“乐在其中”使小区居民产生对小区的归属感；通过小区文化活动，形成小区特色的社会规范和制度，实现规范整合、行为协调、小区有序；通过小区文化活动，实现小区居民价值观的整合，形成现代、进步、文明的，各具特色的小区文化；能通过小区文化活动，实现小区文化的功能整合和功能发挥，带动城市社区文化的整体发展。学生：物业管理企业在社区文化建设中的作用是什么？老师：在社区文化建设内容上的选择作用；在社区文化建设过程中的服务作用；对有文化差异小区居民进行的文化整合作用；在社区文化建设中的统筹、协调作用；在社区文化建设过程中的稳定器作用。学生：社区文化建设的方法有哪些？老师：社区文化建设的方法包括程序方法和技术方法。程序方法是指社区文化建设活动的必须经过的步骤、环节，以保证活动的严密性、连续性和完整性。技术方法是物业管理企业在社区文化建设中解决实际问题的策略、措施、技巧、手段等。第十一章学生：物业管理服务质量有何特征？老师：可感知性，是指服务产品的“有形展示”部分；可靠性，是指企业准确无误地完成所承诺的服务；时效性，是指企业可以随时准备为顾客提供快捷、有效的服务；保证性，是指服务人员的友好态度与胜任能力，它能增强顾客对企业服务质量的信心和安全感；富有感情性，是指服务人员不仅要态度友好，而且还要真诚地关心顾客，了解他们的实际需要并予以满足，使整个服务过程富有人情味。学生：提高物业管理服务质量的途径有哪些？老师：管理者要确立管理与服务的质量意识；制定并遵循适合与适度的质量标准；建立物业管理服务质量体系。学生：2000版ISO9000族标准是什么？老师：ISO是国际标准化组织（International standardization Organization）的简称。第一个质量保证的标准于1979年分成三个部分以BS5750出版。1987年，ISO根据BS5750发行了一系列国际质量认证标准（ISO 9000系列），称为ISO第一版。国际标准化组织于1994年修订该系列的标准。现行的2000版ISO9000为第三版，并于2001年开始正式实施。ISO9000族标准从1994版到2000版经过了6年时间，1994版 ISO9000族经过了快速发展、扩大、推广的实践阶段，对国际贸易及标准体系产生了巨大影响；同时，实践对标准提出了更大的需求和更高的要求，因此，国际化标准组织/质量管理与质量保证技术委员会（ISO/TC176）于2000年12月正式颁布了2000版ISO9000标准。第十二章学生：什么是组织结构扁平化？老师：组织结构扁平化是指通过减少管理层次，裁减冗余人员，分散权力，建立一种紧凑的组织，使组织变得灵活、敏捷，以提高组织效率和效能。学生：组织的有机化呢？老师：组织的有机化，指的是变革基于传统分工理论的科层组织机构和按职能划分的资源组织方式，以人为本、以绩效为中心，把企业组织建构成一个自适应、自学习、自组织的刚柔相济的高度自组织系统。 学生：组织结构扁平化和有机化在物业管理企业组织机构设置的应用中有何意义？老师：在物业管理企业组织机构设置中，贯彻组织结构扁平化和有机化的思想，目的是为了保证物业管理的统一、畅通、健康、高效的运转，保证经理的行政指挥。要求物业管理企业必须建立必要的管理机构，根据企业化、专业化、社会化的原则设计构建组织结构，并体现组织结构扁平化、管理方式柔性化、办公方式分散化的思想。
管理学期末考试模拟试题（共计 36 题，闭卷考试，全作100分，120分钟答完）一、选择题（每小题2分，10小题，共计20分。请将答案统一填写在题目前面的表格中。）1 2 3 4 5 6 7 8 9 101. 有人认为泰勒的科学管理理论是“胡萝卜加大棒”，强调理性，忽视人性，而行为科学思想是最好的管理思想，你认为正确的观点是：DA 行为科学以人为本，才是最好的。B 还是科学管理思想好，凡事都要讲科学嘛。C 两者同出一辙，只是表现方式不同罢了。D 每种思想产生都是根植于当时的历史背景，只要能推动社会进步就是好思想。1. 在决策中，自然状态不止一种，决策者不能知道哪种自然状态会发生，但能知道有多少种自然及每种自然状态发生的概率，这类决策属（A ）。A、风险型决策 B、确定型决策C、定性决策 D、不确定型决策1. 某商场经理为了提高商场的服务质量，聘请有关专家在售货现场对销售人员的销售活动进行指导，这是一种：AA 现场控制 B 预先控制 C 事后控制 D 前馈控制1. 赫茨伯格提出，影响人们行为的因素主要有两类，它们是：CA 满意因素与不满意因素 B 满意因素与保健因素C 保健因素与激励因素 D 满意因素与激励因素1. 下述关于决策的描述中，哪一种说法是正确的？CA 绝大多数管理人员都愿意冒险，并勇于冒险。B 绝大多数管理人员都力求稳妥，决不轻易冒险。C 对风险的态度因人而异。D 应用定量决策方式可以排除决策中人的因素，保证决策的科学性。1. 国际政治风云变化，战争与和平力量的消长，国内外重大政治事件和社会政治热点问题的发生、发展等，都会影响组织的运营，这是组织所面对的：BA 一般环境，经济因素 B 一般环境，政治因素C 特殊环境，社会因素 D 特殊环境，政治因素1. 随着主管人员由低到高的升迁过程，其工作性质也逐渐变得：BA 具体，技术性强 B 抽象，战略性强C 模糊，技术性强 D 具体，战略性强1. 根据领导生命周期理论，领导者的风格应该适应其下属的成熟度而逐渐调整。因此，对于建立多年且员工队伍基本稳定的高科技企业的领导来说，其领导风格逐渐调整的方向应该是：CA、从参与型向说服型转变 B、从参与型向命令型转变C、从说服型向授权型转变 D、从命令型向说服型转变1. 哪种组织机构具有权责分明，指挥统一，人员精干，信息沟通方便，反应快速灵活，对管理者要求很高，决策高度集中的特点？AA 直线制 B 直线—职能制 C 事业部制 D 矩阵制1. 根据布莱克和穆顿提出的管理方格理论，他们认为哪种领导方式是最理想的，会带来组织较高的“战斗力”？EA 贫乏型管理 B 中庸之道型管理 C 任务型管理D 乡村俱乐部型 E 团队型管理 二、判断题（每小题2分，10小题，共计20分。请将答案统一填写在题目前面的表格中，正确画“√”，错误画“×”。）1 2 3 4 5 6 7 8 9 101. 所谓管理的权变观，指的是管理方式应随着权力的变化而变化X。2. 管理学的研究对象是适用于各类社会组织的共同管理原理和一般方法，是存在于共同管理活动中的客观规律性。Y3. 规章制度越多、越细、越全，就越好。X4. 俄亥俄州立大学提出的“领导寿命周期理论”专门研究了领导者在不同生命阶段所具有的特征，以及这些特征对领导行为的影响。X5. 程序化决策与非程序化决策相比，决策者所面对的难度后者更大。Y6. “运筹帷幄之中，决胜千里之外”，这里的“运筹帷幄”反映了管理的决策职能。X7. 由于中国文化与西方文化不同，基本的管理假设也不同，因此，学习西方的管理理论没有什么价值。X8. 组织文化的形成与变化是一个组织内部的事情，与外部环境无关。X9. 目标管理精髓在于：由管理者制定目标和标准，下达给下属完成，其间管理者监督、指导，以完成目标。X10. 由于管理层次越多，相应地各层次的管理幅度就越小，管理活动越精细，管理者的负担也越轻，管理的效果自然也越好。所以，管理层次还是多些好。X 三、简答题（每小题3分，10小题，共计30分）1.管理的七大职能分别是什么？计划 组织 控制 领导 协调人事 创新2.霍桑试验的主要发现是什么？人是社会人而非单纯的经济人企业中存在正式和非正式组织管理要以人为中心，全面提高职工需求得以满足的程度3.领导者影响力主要来自哪些方面？ 奖励、强迫、专家权力，个人魅力和职权 4.组织的一般（宏观）环境包括哪些因素？政治法律，经济 ，社会文化，自然因素，技术。。。5.俄亥俄四分图与管理方格论的本质区别是什么？ 最本质的区别前者认为非此即彼，四个变化区间代表所有领导行为；后者认为领导行为的两维（关心人和关心工作）可以在不同程度上互相结合形成多种领导方式（对领导行为的认知假设不同：离散和连续行为） 6.什么是程序化决策？举一个例子。 在日常管理实务中以相同形式重复出现的决策 7.管理中关于人性的假设有哪些，具体含义是什么（请举出至少三种）。经济人 （人都是自私的，为了个人利益的最大化）；社会人（决定生产力的不仅仅是经济利益，还有人的情感和社会需要）；复杂人（人性是多变的，在不同的情况下显现不同的特征，因此要区别对待） X:人天性懒惰，需要Y ：人是很积极的，只要给予相应鼓励措施，人们就会女里工作超Y：人有各种各样的需要，管理形式和方法需要根据不同员工的需要而作出相应改变 8.计划的层次有哪些？ 企业层次 经营层次 职能层次9.控制的一般过程包括哪些步骤？建立衡量标准 对实际工作结果进行评估，并与标准相比较；根据比较结果作出判断，并采取相应措施10.什么是360度考评？就是在人员考评中，上级，下级，同级，自评客户 纷纷参与考评四、计算题（共计15分。请写清计算步骤，否则没有得分）1. 一位电脑销售商，几年前购进的100台单价为8000元/台电脑，可现在已经过时了；某学校愿意以4000元/台的价格买下，他应该卖吗？阐述你的理由。（3分）几年前购机电脑时的花销已经是沉没成本，不考虑。现在应该看市场上桶内产品的价格在却得那个1. 某企业产品的销售单价为10万元/台，单位变动成本为6万元，固定成本为400万元，求：临界产量为多少？（2分）临界（保本）产量的销售额为多少？（2分）若计划完成200台，能否盈利？盈利额多大?(3分)10Q=6Q+400 Q=100 某企业拟开发某时尚新产品。若开发成功，则能获利600万元；若失败，则将损失300万元。若实际预测的成功概率为0.4，应该开发这个新产品吗？ 设成功概率为P，获益为E,有E=600P-300(1-P)》0P=0.33为转折概率敏感性系数=0.33/0.4五、案例分析（每小题5分，3小题，共计15分）金果子公司的组织结构设计金果子公司是一家种植和销售黄橙和桃子两大类水果的家庭式农场企业，由王老头30年前开办，拥有一片肥沃的土地和明媚的阳光，特别适合种植这些水果。公司长期以来积累了丰富的水果存储、运输和营销经验，能有效地向海内外市场提供保鲜、质好的水果。经过几十年的发展，公司已初具规模。王老头五年前感到自己体衰，将公司的管理大权交给儿子王大明。孙子王凯前两年从农学院毕业后，回到农场担任了父亲的助手。金果子公司大体上开展如下三个方面的活动：一是有相当一批工人和管理人员在田间劳动，负责种植和收获橙和桃；另一些人员从事发展研究，他们主要是高薪聘来的农业科学家，负责开发新的品种并设法提高产量水平；还有一些是市场营销活动，由一批经验丰富的销售人员组成，他们负责走访各地的水果批发商和零售商。公司的销售队伍实力强大，而且他们也象公司其他部门的员工一样，非常卖力地工作着。王大明和儿子王凯对金果子公司的管理一直没有制定出什么正式的政策和规则，对工作程序和职务说明的规定也很有限。王大明相信，一旦人们对工作有了亲身了解后，他们就应当而且能够有效地开展工作。不过，金果子公司目前规模已经发展得相当大了。王大明和儿子王凯都感到有必要为公司建立起一种比较正规的组织结构。王大请来了他年轻时的朋友，现在已成为一名享有知名度的管理咨询人员张慧来帮助他们。张慧指出，他们可以有两种选择：一是采取职能结构形式；另一是按产品来设立组织结构。这两类不同相识的组织设计如下图所示。那么，该选取哪种组织设计呢？ 王大明种、收人员销售人员研究部生产部销售部王凯科研人员A 职能部门结构王大明 橙事业部桃事业部王凯 销售人员（桃）科研人员（桃）种、收人员（桃）销售人员（橙）科研人员（橙）种、收人员（橙）B 产品事业部结构问题：1．职能结构和事业部结构各有什么优缺点和适用的条件？2．你认为，金果子公司在经营规模扩大到要求建立起正规化的组织结构时，职能形式还是产品事业部形式对它更为合适？为什么？3．预想不久后该公司的规模获得进一步的迅速扩大，那么在目前选择的组织形式基础上如何调整其结构设计呢？你认为可以增加什么样的管理层次？第一套试题参考答案：一、选择题（每小题2分，共20分）1、D 2、A 3、A 4、C 5、C 6、B 7、B 8、C 9、A 10、E二、判断题（每小题2分，共20分）1、× 2、√ 3、× 4、× 5、√ 6、× 7、× 8、 × 9、× 10、×三、简答题（每小题3分，10小题，共计30分）1. 计划，组织，人事，领导，控制，协调和创新2. 人除了追求经济利益以外，还有其他社会及情感方面的需要，个人的观点和行为受到其所处的社会群体，社会群体的接受度等群体规范的影响。3. 奖励、强迫、专家权力，个人魅力和职权。4. 政治法律、经济、社会文化、技术、自然因素。5. 最本质的区别前者认为非此即彼，四个变化区间代表所有领导行为；后者认为领导行为的两维（关心人和关心工作）可以在不同程度上互相结合形成多种领导方式（对领导行为的认知假设不同：离散和连续行为）6. 在日常管理工作中以相同或基本相同的形式重复出现的决策。7. 经济人 （人都是自私的，为了个人利益的最大化）；社会人（决定生产力的不仅仅是经济利益，还有人的情感和社会需要）；复杂人（人性是多变的，在不同的情况下显现不同的特征，因此要区别对待）8. 企业层次、经营层次、职能层次。9. 建立控制标准，测量实际工作成果并与衡量标准比较，根据比较结果，作出判断，采取相应行动。10.让被考评者的上级、同级、下级、客户参与到考评过程中，同时要求被考评者进行自我考评。四、计算题（共计15分。请写清计算步骤，否则没有得分）1. 电脑销售商这时不应该再考虑以前的单价（8000元/台），因为那已经是沉没成本了。现在她（他）应该看现在市场上同类产品的价格，以此为标准来判断卖与不卖。 1. 临界产量：400/(10-6)=100(台)；销售额：100x10=1000（万元）；200台>100台，所以可以盈利，盈利额为200x(10-6)-400=400(万元) 1. 转折概率=300/900≈0.33，敏感系数=0.33/0.4=0.825，敏感系数较大，风险较大，需暂缓开发或另辟它途。 五、案例分析（每小题5分，3小题，共计15分）案例分析没有正确答案可言，所以这里只提供参考答案要点1．职能结构是最常见的一种组织结构，适用于广大的中小型企业，它体现了专业化分工、控制幅度及统一指挥等各项组织原则的结合。而事业部结构主要适用于组织复杂的大型或特大型的企业，使其具有良好的灵活性，但失去了规模经济。 2．职能形式对目前的金果子公司更合适，它的结构更精简，能更充分地利用公司全部资源。 3．当公司规模进一步扩大到相当规模以后，可以考虑在各个“部”下增设一级“组”，分别管理不同产品（或其他）类别的相关人员。若规模再扩大，就可以考虑建立产品事业部结构。
2010年注册物业管理师真题（物业实务案例题） 一、 某小区已经入住两年，业主投诉：（1）小区内防火防烟门经常处于开启状态（2）部分屋顶漏水（3）小区周围治安环境乱。 1、 物业公司如何处理一般投诉。（16分）2、 针对以上三个问题将如何解决。（9分） 二、 某小区刚入住，部分业主反应小区部分墙体渗漏、供暖不足、开发商遗留问题，小区业主多次找到物业公司及开发商均无法解决，于是部分业主通过私下选举，串联成立了临时业主委员会，并联系媒体报道此事。临时业主委员会通过协议的方式寻找到新的物业公司。临时业主委员会将决定张贴在小区公告栏中：决定解聘现在物业公司，选聘新的物业公司。媒体相继报道了此事，社会反响强烈，部分业主甚至围堵物业管理处办公室。 1、上述有几点操作违规之处。（10分）2、假如你作为本小区的项目经理，你如何做来解决上面问题。（20分） 三、 某物业项目建筑面积29万平方米，可收物业服务费用面积26万平米，计划成本542万元，现在进行招投标，有一物业公司管理项目多层住宅20万平米，高层住宅20万平米，别墅4万平米，该项目投标做了一个物业费的核算，总共包括以下项目： （一）人员工工资奖金及福利包括1、分管此项目的副总经理工资2、项目经理工资3、项目员工年终绩效奖金（二）补充养老金（二）公共区域维修保养费用（三）工程保修费用（四）管理区域保洁材料费用（五）管理区域装修垃圾清运费用（六）公共秩序维护费用（七）项目履约金（八）公共部位公共设施公众责任保险费用（九）固定资产折旧费（十）对社会的爱心捐赠全国物业管理师执业资格考试试题物业管理基本制度与政策一、单项选择题（共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意） 1、物业管理的内容是（ ）。 A、对物业进行维修 B、对物业进行养护、管理 C、对相关区域卫生、保洁 D、对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护 2、（ ）可作为物业管理活动的前提条件。 A、市场原则 B、平等原则 C、公平原则 D、公开原则 3、物业管理起源于19世纪60年代的（ ）。 A、法国 B、德国 C、英国 D、美国 - 4、新中国成立的五十多年中，公有住宅总量经历了一个（ ）的过程。 A、由小到大，再由大到小 B、由大到小，再由小到大 C、一直持续大 D、一直持续小 5、（ ）美国成立了第一个行业协会 芝加哥建筑管理人协会。 A、20世纪初 B、20世纪末 C、21世纪初 D、20世纪中期 6、我国的物业管理制度是由（ ）共同组成。 A、国家法规 B、地方性法规 C、中央性法规 D、国家法规政策和地方性法规政策 " N 7、（ ）建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》。 A、1994年3月20日 B、1994年3月21日 C、1995年3月23日 D、1994年3月23日 8、（ ）是物业管理的基础。 A、业主的住宅权 B、业主的财产权 C、物业管理者所得 D、物业管理服务 9、物业服务合同规定以外的服务是（ ）。 A、无偿服务 B、义务服务 C、有偿服务 D、业内服务 10、物业管理应（ ）巡查小区单元门、楼梯道以及门窗、玻璃等状况。 A、每两日1次 B、每日1次 C、每三日2次 D、每日2次 11、物业服务的原则是（ ）。 A、合理原则 B、公开原则 C、收费与服务水平相适应原则 D、合理、公开、收费与服务水平相适应原则 12、《价格法》对价格管理规定了（ ）。 A、政府定价 B、政府指导价 C、市场调节价 D、政府定价、政府指导价、市场调节价 13、以政府定价方式管理物业服务收费存在的弊端是（ ）。 A、不利于物业管理企业提高服务质量 B、不利于物业管理企业降低服务质量 C、利于物业管理企业提高服务质量 D、利于物业管理企业提高服务态度 14、物业服务合同确立了业主和物业管理在物业管理活动中的（ ）。 A、权利 B、义务 C、权利、义务 D、权利和义务的法律依据 15、下列选项中，有关物业合同应具备的内容不包括（ ）。 A、物业管理事项 B、物业服务质量 C、专项维修资金的管理与使用 D、物业服务态度 16、物业收费的形式为（ ）。 A、1月收1次 B、1年收1次 C、1日收1次 D、包干制或酬金制 17、《物业管理条例》（ ）规定，物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。 A、第四十七条第二款 B、第四十七条第一款 C、第四十六条第一款 D、第四十六条第二款 18、物业管理企业（ ）。 A、应自觉接受公安机关监督和指导 B、被逼迫接受公安机关监督 C、不受公安机关监督 D、不受任何部门干涉 19、（ ）可以改变物业管理区域内公共建筑和公用设施。 A、业主大会 B、业主委员会 C、业主和物主 D、以上人员都不可 20、物业管理区域内的道路、场地是为（ ）而建设。 A、业主利益 B、物主利益 C、业主共同利益 D、国家利益 21、业主是（ ）。 A、房屋所有人 B、住宅人 C、管理房屋人 D、房屋所有权人 22、业主作为不动产所有权人（ ）。 A、受国籍限制 B、不受国籍限制 C、收地域限制 D、受户籍限制 23、物业管理往往涉及多个业主利益，业主之间（ ）。 A、只有个人利益 B、只有公共利益 C、无共同利益 D、既有个体利益，也有共同利益 24、（ ）是业主之间建立关系的基础。 A、个人财产B、个人利益C、共同财产和共同利益D、以上说法都不对 25、物业管理是市场经济的产物，（）是市场经济的基本特征。 A、平等互利 B、公平 C、竞争 D、发展 26、前期物业管理招标投标活动（ ）。 A、有利于遏止协议选聘物业管理企业各种不正当竞争行为 B、有利于创造物业管理公平的市场竞争环境 C、有利于促进物业管理企业提高物业服务质量 D、以上说法都正确 27、下列关于物业管理招标投标的说法，错误的是（ ）。 A、采取地方保护主义违背公开、公平、公正原则 B、不得对潜在投标人实行歧视待遇 C、对潜在投标人分三六九等区别对待也违背公开、公平、公正原则 D、对潜在投标人可以提出与招标物业管理项目实际不符的要求 28、对实行物业承接查验制度的说法，错误的是（ ）。 A、可弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端 B、重视物业共用部位 C、扰乱业主生活规律 D、保障业主财产利益 29、物业承接查验的内容包括（ ）。 A、物业管理资料移交 B、物业现场验收 C物业管理资料移交和物业现场验收 D、物业合同 30、（ ）逐步推行城镇住房制度改革。 A、1980年以来 B、1981年以来 C、1979年以来 D、1982年以来的 31、物业管理企业是一种（ ）的企业。 A、以较多自有资本而管理企业 B、以较少自有资本而管理庞大资产企业 C、以较多自有资本而管理较小企业 D、以较少资本管理较小企业 32、（ ）制定了应对物业管理人员实行职业资格制度。 A、物业管理活动的特殊性 B、经营管理的专业性 C、学科多，管理复杂 D、以上说法都正确 33、同一行业的职业群体应注意（ ）。 A、从业信念 B、职业操守 C、行业习惯 D、从业信念、职业操守、行业习惯、行为准则 34、业主首次交存住宅专用维修资金的标准为当地房改成本价的（ ）。 A、20％ B、8％ C、2％ D、30％ 35、住宅专项维修基金的使用，应遵循（ ）的原则。 A、不公开 B、受益人和负担人不一致 C、任何单位和个人不得挪作他用 D、方便但缓慢 36、根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，达到房地产开发企业资格的条件是（）。A、有100万元以上的注册资本 B、有50万元以上的注册资本 C、有3名以上持有资格证书的房地产专业人员 D、有1名以上持有资格证书的专职会计人员 37、关于房地产开发企业一级资质的要求，正确的是（ ）。A、注册资本不高于5000万元 B、从事房地产开发经营4年以上 C、连续3年建筑工程质量合格率达100% D、注册资本不低于5000万元 38、取得建设用地批准文件后（ ）。政府可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。A、超过1年未动工开发的 B、超过半年未动工开发的 C、超过2年未动工开发的 D、超过3年未动工开发的 39、房地产转让的内容包括（ ）。A、房屋转让 B、土地使用权转让 C、房屋转让和土地使用权转让 D、划拨土地使用 40、经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起（ ）依法做出行政许可书面决定。A、9日内 B、15日内 C、10日内 D、12日内 41、商品房预购人应当在预购商品房交付使用之日起（ ），依法到房地产管理部门办理权属登记手续。A、90日内 B、100日内 C、50日内 D、1个月内42、下列说法正确的是（ ）。A、房屋所有权人是房屋出租人 B、房屋使用人是房屋出租人 C房屋使用人是房屋承租人 D、房屋使用人是业主43、承租人如需继续租用房屋的，应当在租赁期限届满前（ ）提出并经出租人同意，重新签订租赁合同。 A、2个月 B、1个月 C、半个月 D、3个月44、下列关于房地产中介服务机构履行义务的说法，正确的是（ ）。A、可以不遵守自愿 B、可以不交纳税费 C、可以自行规定收取费用 D、遵守有关法律、法规和政策45、下列关于设立房地产中介服务机构应具备的条件的叙述，错误的是（ ）。A、有自己名称、组织机构 B、有固定的服务场所 C、无规定数量的财产和经费 D、具有房地产及相关专业中等以上学历46、（ ）是《担保法》规定的担保形式之一。0 A、质押 B、抵押 C、物押 D、约定47、抵押人应当在房地产抵押合同自签订之日起（ ），到房地产所在地办理房地产抵押登记。A、20日内 B、1个月内 C、28日内 D、半个月内 48、契证登记制度注重当事人订立的和约，房地产权属方面的合同一经生效，当事人之间（ ）。A、债权成立 B、债权先成立，物权后成立 C、物权先成立，债权后成立 D、债权和物权同时成立 49、下列不属于转移登记的是（ ）。A、继承 B、划拨 C、合并 D、城迁50、鉴定机构接到鉴定申请后，应进行的程序不包括（ ）。A、受理申请 B、初始调查，摸清房屋的历史和现状 C、现场查勘、测试 D、立即做决定，签发鉴定文书 51、我国借鉴英国模式，从（ ）开始住房制度的改革。A、20世纪90年代 B、20世纪80年代 C、20世纪70年代 D、20世纪60年代 52、美国的物业管理已有（ ）的历史。A、50年左右 B、60年左右 C、70年左右 D、80年左右53、美国物业经理职位层次划分为（ ）。 A、资产经理 B、物业经理 C、楼宇经理 D、前面三项都是54、（ ）日本人开始接管部分楼宇管理工作。A、1956年 B、1958年 C、1957年 D、1960年 55、日本物业管理从业人员的培训分为（ ）。A、协会培训 B、企业培训 C、社会培训 D、前面三项都是56、新加坡邮政储蓄银行是（ ）。 \ 8V*>abQ& A、国家所有企业 B、政府所有企业 C、个人所有企业 D、法人所有企业 57、除（ ）外，至1982年末，新加坡银行机构达118家。A、工行 B、招行 C、邮政储蓄 D、中行 58、20世纪60年代中期开始，新加坡建屋发展局根据国家总体规划，大力发展（ ）。 T A、大城市 B、小村镇 C、郊区 D、综合性新城 59、香港房屋委员会注重（ ）。A、利润 B、收取费用 C、民事纠纷 D、物业的保养、维修及改善60、（ ）可以树立商场的美好形象，吸引顾客。 A、房屋新构造的艺术性 B、花草树木的植种 C、良好的楼宇管理 D、以上说法都不对 二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有一个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5）61、物业管理基本特征有（ ）。A、社会化 B、专业化 C、市场化 D、人为化 E、自然化 62、物业管理作为一个新兴的行业，其作用为（ ）。A、实施物业管理可促进经济增长 B、实施物业管理有利于提高人民群众居住质量 C、实施物业管理有利于增加就业 D、实施物业管理有利于维护社区稳定 E实施物业管理不利于推动房地产的发展63、《城市新建住宅小区管理办法》规定的作用有（ ）。A、确定了物业管理活动的主管部门 B、确定了物业管理工作的基本内容 C、明确了社会化、专业化的物业管理模式 D、确定了业主选举产生物业管理委员会制度 E、明确了业主的权利和义务 64、在《物业管理条例》起草阶段，起草小组应（ ）。A、收集有关资料，了解国内外物业管理的立法情况 B、开展立法调研，掌握第一手材料C、进行专家论证，研讨立法中的难点问题 D、广泛征求意见，以求彰显民意 E、接受法律、法规指导 65、物业管理服务的特点有（ ）。A、物业管理服务无偿性 B、物业管理服务的公共性和综合性 C物业管理服务受益主体的广泛性和差异性 D、物业管理服务的即时性和无形性 E物业管理服务的持续性和长期性 66、物业服务收费原则有（ ）。A、最大利润原则 B、利润为主，服务为辅原则 C、合理原则 D、公开原则 E、收费与服务水平相适应原则 67、物业服务合同应包括（ ）等内容。A、物业服务质量 B、物业服务费用 C、双方的权利和义务 D、合同期限 E、赔偿范围 68、《物业管理条例》关于利用物业共用部位、共用设备进行经营，主要采取的措施是（ ）。A、原则规定了利用物业共用部位 B、不得利用共用设施设备 C、明确相关业主、业主大会、物业管理企业对利用共用部位等进行经营的事前否决权 D、确定业主由于物业共用部位、共用设施设备经营所得收益的使用方向 E、利用共用部位、共用设施设备经营不需征得相关业主的同意 69、业主的权利包括（ ）。A、按物业服务合同规定，接受物业管理企业提供服务 B、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议 C、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议D、参加业主大会会议，行使投票权 E、选举业主委员会委员，但无被选举权 70、业主使用物业应当遵守的规定有（ ）。A、相邻权规定 B、房屋装饰装修规定 C、共用部位、共用设施设备的使用规定 D、占用公共用地，不负责任 E、使用物业的禁止性规定 71、前期物业管理项目招标的原则有（ ）。A、不得以不合理条件限制或排斥潜在投标人 B、不得对潜在投标人实行歧视待遇 C、不得对潜在投标人提出与招标物业项目实际不符的资格要求 D、对潜在投标人分三六九等区别对待 E、与物业管理市场化背道而驰 72、物业管理区域环境验收的注意事项（ ）。 A、道路、围墙不属于管理范围 B、看临时设施及临时用房是否拆除清理干净 C、看物业区域是否建立垃圾存放处或垃圾中转站 D、看绿化草坪是否符合百姓的要求，是否科学合理实用 E、看停车场是否符合交通管理部门要求 73、物业管理企业取得一级资质的条件是（ ）。: A、注册资本人民币400万元以上 B、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书 C、有多层住宅200万平方米以上物业管理经验 D、有独立式住宅15万平方米以上物业管理经验 E、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称 74、下列关于房地产开发企业二级资质的条件，正确的是（ ）。A、注册资本不低于2000万元 B、从事房地产开发经营2年以上 C、连续3年建筑工程质量合格率达100% D、未发生过重大工程质量事故 E、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称75、禁止转让的房地产有（ ）。A、达不到法定条件的房地产也可转让 B、依法收回土地使用权的房地产 C、共有房地产，未经其他共有人书面同意的房地产 D、权属有争议的房地产 E、未依法登记领取权属证书的 76、商品房现售条件包括（ ）。A、没持有建设工程规划许可证 B、取得土地使用权证书 C、已通过竣工验收 D、拆迁安置已经落实 E、未超过土地使用年限 77、商品房买卖合同应明确（ ）。A、当地人年龄、性别 B、商品房基本状况 C、商品房的销售方式 D、交付使用条件及日期 E、装饰、设备标准承诺 78、（ ）、房屋，禁止租赁。A、未依法取得房屋所有权证的 B、共有房屋取得共有人同意的 C、权属有争议的 D、属于违法建筑的 E、不符合安全标准的79、物业管理的特点有（ ）。A、超前管理意识 B、高度重视清洁工作 C、重视各类人员的培训 D、协会培训 E、企业培训 80、商场楼宇管理工作主要有（ ）。A、确保楼宇设施和结构不随意更动 B、增加商场人流以增加其营业额 C、保证交通便捷、停车有位 D、环境保洁 E、噪声污染处理
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秘书应具有熟练的办公室管理能力，从事程序性实务工作，因此需要做一些管理实务相关的试题，下面我给大家介绍关于管理秘书实务试题及答案的相关资料，希望对您有所帮助。
秘书实务试题及答案
1、秘书身份特殊，工作在领导身边，应管理其他员工。错
2、判断下句中标点符号使用是否正确：“既要实事求是，又要异想天开”，这本身就是一个科学加诗意的论题。 对
3、完全记录法就是要求对讲话内容作一字不差的记录。 对
4、根据合同法的规定，承诺须与要约的内容保持一致，承诺的形式一般与要约形式相同。对
5、 公司法 规定，公司的经理由董事会聘任或解聘。 对
6、企业财产的所有权属于投资者，企业拥有一切出资者投资形成的全部法人财产权。所以，出资者所有权与法人财产权是不可分离的。 错
7、朝鲜族自古就有尊老爱幼、/考·试·大/礼貌待人的优良传统。 对
8、回族信仰斯兰教，因此形成了他们所特有的生活习俗与方式。 对
9、秘书对职责范围以外的事项也可以表态。 错
10、要根据来宾的要求和本单位实际情况，做好咨询工作。对
11、任何组织机构的档案都应单独构成全宗。 错
12、档案检查工作是指存储档案信息的过程。 错
13、知照类决定的特点是重在要求。 错
14、公文文稿的正文是确定主题材主要依据。对
15、组卷后案卷内的文书，其厚度不能超过250长，薄度不应少到不便函翻阅的程度。 错
16、决定正文的结构安排应根据决定篇幅的长短、事贡的复杂程度来确定。 对
17、从文书保密处理要求分，有：绝密、机密、秘密件。 错
18、生产、经营计划，多采用表格与文书相结合的形式。 对
19、逐级行文也叫逐级下行文，是指上级向下级的行文。 错
20、主题词后用冒号，各主题词之间空一格，不用标点。 对
21、拟定会议议程应详细具体，并应写清时间与地点。 错
22、代表会议的名称是不固定的。 错
23、会场的周边环境是选择会场要考虑的重要因素之一。对
24、会议所需用品可以根据需要随时决定购买，无需开列清单。对
25、在准备会议文件时，秘书应向有关部门或个人搜集材料。 对
26、秘书应协助会议服务人员做好会议的值班、 。 对
27、信息资料的编码应选择最大值的代码。 错
28、加强保密 教育 主要是指要对要害单位和部门狠抓思想教育。错
29、 依法管理就是指严格按照刑法和保密法进行管理。 错
30、对于不涉及多方，或者虽涉及多方但不宜或不必以会议方式协调的问题，可以用面商协调法。对
31.档案保密的依据是文件原定的密级。对
32.分类档案是档案鉴定的依据。 错
33.档案参考资料的最大优点在于利用者不必翻阅大批档案，便可简明地得到所需的材料。对
34.利用电子计算机系统传递信息将取代其他传递 方法 。 错
35.文书的分类、排列方法主要有不设类编排、单层分类编排和多层分类编排。 对
36.档案用户只要有合法的证件就能利用任何档案。 错
37.反映本单位主要职能活动的重要事件可列人大事记。 对
38.档案部门只向有关部门提供档案证明。 错
39.组织机构沿革可以采用文字叙述或图表的形式。对
40.档案阅览室可直接提供档案原件或复制件借阅。 对
41.文书汇编中，汇编目录应置于编辑说明之后。 对
42.汇编内文书的编排主要包括文书的分类、排列、编目等。对
43.科技档案利用中可供开架阅览的是科技档案正本。错
44.文书汇编选材中，初选的原则是内外兼顾。 错
45.提供利用是档案工作的中心任务。 对
46.消息中的背景一般放在 文章 的结尾部分。错
47.问题研究调查 报告 是一种专业性、业务性很强的调查报告，其目的是揭露某一领域的某些问题或某一现象。错
48.通讯是新闻体裁中以叙述为主，并以多种手法如描写、抒情、议论等来反映生活实践中各种人或事的报道样式。 对
49.事件通讯在结构上可以纵向来写，也可以横向来写。 错
50.招标书与投标书都有一定的写作规范，其中招标书必须写上抬头，而投标书则不一定写上抬头。错
51.起诉状的核心内容包括事实与理由。对
52.拟写通告、公告时必须注明主送机关。错
53.讲话稿最本质的特点是针对睦。 错
54.制发档案证明的唯一依据是可靠的档案原件。 错
55.档案编研工作就是编写档案参考资料。 错
56.档案网站建设是档案信息化建设的重要步骤，是档案部门联系社会的重要窗口。 对
57.组织沿革的编写体例分为时序法、系统法和阶段法三种。 错
58.档案信息数字化的主要任务就是对纸质档案信息进行数字化转换。对
59.内容全面、材料翔实是专题概要的编写要求之一。 对
60.档案阅览服务是一种需要严格控制的档案利用形式。 错
61.现代的档案信息数字化建设面临的根本问题是数字化对象的价值难以确定。对
62.经理让秘书把一份资料复印好，下午交给他。秘书马上复印好，并交给了经理。有客人来访，秘书接待。客人走后秘书复印其他资料。 错
63.秘书引导客人进入会议室，入座时客人用手拂了拂沙发。 错
64.秘书正在打电话，进来两位正在争吵的客户，秘书对着话筒说：“对不起。” 对
65.秘书拨通电话，并对话筒说：“喂，我是初燕，你是哪位?” 错
66.公文立卷的步骤是：编制立卷类目、平时归卷、年终调整定卷及归档。 对
67.采用调查方式直接获取第一手材料是最常见的信息收集方法。对
68.公共关系在组织经营管理 决策过程中，发挥着咨询、建议、参谋的作用。对
69.区别不同类型税种的主要标志是纳税人的不同。错
70.“东风来了，春的脚步近了。”这句话用的是排比修辞格。错
71.信息传递可以任意选择各种方式。错
72.全民所有制 企业 都必须依法取得法人资格。对
73.所有案卷标题都必须标明时间。错
74.办公室的业务协调是指协调本系统、本单位与外系统、外单位之间的关系，创造良好的周边环境。对
75.记者招待会也称新闻发布会。对
76.根据规定，我国股份有限公司的最低注册资本额为人民币2000万元。 错
77.现金和银行存款 日记 账通常是由出纳人员负责登记。对
78.任何单位和个人都可以作为经济合同 担保人。错
79.用词不当，属于逻辑错误。错
80.数量词可以充当主语、谓语。对
81.会后的工作就是做好会务 总结 工作。错
82.人事考核的内容是德、能、智、绩。对
83.秘书的职业道德是秘书在职业活动中的行为规范。对
84.在会议工作中，分发重要文件一般要编号、登记。对
85.经理办公会属工作例会，是非决策性会议。错
86.会议的规模与主题的不同，不应影响到会场的布局和摆放。错
87.信息交换应考虑本组织的利益。错
88.安排领导的公务活动不是办公室的一项经常性任务。错
89.会议期间的文书工作主要包括文件的分发和清退工作。错
90.新时期秘书要具有创新精神，大胆地试，大胆地闯。如果总是考虑上级的意见和员工的要求工作，就不能有突破性的进展。错
91.秘书没有责任办理会后反馈工作。错
92.实用选留，是作为日常的信息工作而进行的一般意义的选留，要求信息有广度，并且有长期利用价值。对
93.档案保密的依据是文件原定的密级。对
94.分类档案是档案鉴定的依据。错
95.档案参考资料的最大优点在于利用者不必翻阅大批档案，便可简明地得到所需的材料。对
96.利用电子计算机系统传递信息将取代其他传递方法。错
97.文书的分类、排列方法主要有不设类编排、单层分类编排和多层分类编排。对
98.档案用户只要有合法的证件就能利用任何档案。错
99.反映本单位主要职能活动的重要事件可列入大事记。对
100.档案部门只向有关部门提供档案证明。错
101.组织机构沿革可以采用文字叙述或图表的形式。对
102.档案阅览室可直接提供档案原件或复印件借阅。对
103.文书汇编中，汇编目录应置于编辑说明之后。对
104.汇编内文书的编排主要包括文书的分类、排列、编目等。对
105.科技档案利用中可供开架阅览的是科技档案正本。错
106.文书汇编选材中，初选的原则是内外兼顾。错
107.提供利用是档案工作的中心任务。对
108.国际商务秘书工作方法中的秘书督促检查法理论上是一种领导行为。对
109.现代国际 商务礼仪 带有很浓厚的欧美 文化 的特点。错
110.国际商务秘书工作的责任区域一般包括：个人办公责任区、公用区域、上司的办公区域三部分。对
111.商务文书书写过程中称呼上如分不清称呼“女士”还是“小姐”，一般统称“小姐”。错
112.会议的议题必须明确，一次会议的议题只有一个。错
113.商务档案属于专门档案的范畴。对
114.沟通过程中信息传递的成功与否在很大程度上取决于人们接受信息的数量，而这些信息的性质和质量又取决于人际关系的性质和质量。 错
115.中国人民银行不对社会上的企业、单位和个人办理存贷、结算业务。对
116.午宴(Luncheon)属于非正式宴会。对
117.商务文书运转终结后的处置活动主要包括：清退、销毁。错
118.中介性是国际商务秘书工作的基本属性。错
119.TOP原则指的是时间、场合和地点。对
120.封闭办公室保护私人空间，加强对员工活动的监督。错
121.批办是文书办理的核心。错
122.轮轴式传阅时所有文书传阅以秘书人员为中心进行。对
123.证卡签到优点是方便，缺点是不便保存查找，适合于大中型会议。对
124.会议记录和会议纪要性质相同。错
125.字母分类法中不需要索引卡片。对
126.德尔菲法是一种主观、定性的方法。对
127.消费信用成为当今世界主要信用形式之一。错
128.危机事件的显著特征是“结构不良性”。对
129.北美与拉丁美洲之间的观念和行为方式差别不大。错
130.商务文化包括工作态度、激励动机、时间观念、空间文化等多方面的内容。对
131.电子商务文件归档的要求主要是真实、完整，达到档案功能价值。对
132.会议通知的回执对会议成功与否没有太大影响。错
133.复出口是外国商品进口以后没有经加工制造又出口。对
134.当国际商务谈判进入结束阶段时谈判已全部了结。错
135.并非所有的冲突都是恶性的。对
136.沟通5要素是指：信源、信息、 渠道 、噪音、反馈。错
137.信息分类法中的字母分类法不需要索引卡片。对
138. 商务旅行计划要比日程安排更全面，涉及内容更多。对
139. 时间管理 的对象是“时间”。 错
140.政府与政府之间举行签字仪式时，长桌的中央摆放旗帜，依据客右主左的原则摆好袖珍国旗。对
141.护照是永久的证件。错
142.商务合同应从执行期的次年起计算保管期限。错
143.荷兰学者霍夫施泰德通过研究发现，经济发达同家比起落后国家更加注重个人主义。对
144.任何文书的清退应事先发出通知。错
145.办公管理程序制定后不得变更。错
146.秘书部门通常采用的信息沟通方式有口头沟通、书面沟通和身体语言沟通。对
147.秘书听知能力的培养关键在于知，必须知其本意。错
148.与人交谈时视线接触对方脸部的时间应占全部谈话时间的30%～60%。对
149.封闭式办公室建筑成本高且难以监督员工的活动。对
150.文书处理工作是以文书的准确为前提的。错
151.主人接见客人一般称为拜见。错
152.归档文件整理是将文件进行装订、分流、排列、编号、编目、装盒，使之有序化的过程。对
153.沟通要素中的环境是完全客观的。错
154.成交阶段是指谈判双方就各项条件达成一致意向的过程。错
155.从事生产经营的纳税人自领取营业执照之日起30日内，持有关证件，向税务机关办理开业登记。对
156.西餐上菜中第一道是饮料。错
157.公文立卷的步骤是：编制立卷类目、平时归卷、年终调整定卷及归档。对
158.采用调查方式直接获取第一手材料是最常见的信息收集方法。 对
159.公共关系在组织经营管理决策过程中，发挥着咨询、建议、参谋的作用。 对
160.区别不同类型税种的主要标志是纳税人的不同。 错
161.信息传递可以任意选择各种方式。 错
162.全民所有制企业都必须依法取得法人资格。 对
163.所有案卷标题都必须标明时间。 错
164.办公室的业务协调是指协调本系统、本单位与外系统、外单位之间的关系，创造良好的周边环境。 对
165.记者招待会也称新闻发布会。 对
166.根据规定，我国股份有限公司的最低注册资本额为人民币2000万元。 错
167.现金和银行存款日记账通常是由出纳人员负责登记。 对
168.任何单位和个人都可以作为经济合同担保人。 错
169.用词不当，属于逻辑错误。 错
170.数量词可以充当主语、谓语。 对
171.会后的工作就是做好会务总结工作。错
172.人事考核的内容是德、能、智、绩。 对
173.符合“仪表端庄”具体要求的是饰品俏丽。错
174.公文是机关、企事业单位和其他社会组织在公务活动中，为行使职权而制作和使用的，具有规范体式的文书。对
175.损害国家利益属于无效经济合同。对
176.档案长期保管即档案将被保存5~15年。错
177.信息具有以下特征有偿性、可塑性、依附性。对
178.同来访者交谈，要坚持一听、二问、三记、四解答。错
179.使档案系统化、有序化的工作是档案整理。错
180.通用文书中指示的正文一般包括三个组成部分：指示的缘由、指示事项、执行要求。对
181.值班室要做好值班记录，指的是记好值班电话记录。错
182.秘书独立完成任务的原则是保密、准确、主动。错
183.请柬的发送时间越早越好。错
184.当应邀赴宴、受到礼品或得到对方的帮助后，为感谢对方的关怀、支持或帮助，应尽快给对方写 感谢信 。错
185.文稿经领导人签发即成定稿，可以据此生效。对
186.校对是将打印稿或誊抄稿与底稿核对 检查 ，以发现并纠正各种错漏。对
187. 意向书 就其作用而言与合同、 协议书 是相同的。错
188.秘书的职业道德是秘书在职业活动中的行为规范。对
189.文书的语言不采用强烈的感叹句和反诘句。对
190.依合同法规定，合同的标的可以是实物、货币、行为和智力成果等。对
191.档案收集工作就是按要求装订成册，妥善存放。错
192.秘书没有责任办理会后反馈工作。错
193.信息交换不应考虑本组织的利益。错
194.根据合同法规定，合同的形式可以是口头形式、书面形式或 其它 形式。错
195.“出迎三步，身送七步”是迎送宾客最基本的礼仪之一。对
196.只要领导信任，不管领导安排干什么，秘书都应该赴汤蹈火，在所不辞。错
197.尊重各国习俗是国际交往中很重要的一项礼仪原则。对
198.国际间的交往与合作，有一个原则时刻不能忘记，这就是合法。对
199文书的借阅范围与文书的阅读范围是一致的。错
200.不同的信息性质和内容有不同的信息传递要求。对
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全国2010年4月高等教育自学考试管理会计（一）试题一、单项选择题(本大题共10小题，每小题1分，共10分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均不得分。 1.在缺乏历史数据可供参考时，混合成本分解通常选择的方法是( ) A.高低点法 B.工程分析法 C.合同认定法 D.最小平方法 2.某产品保本点为l，000台，实际销售1，500台，每台单位贡献毛益为10元，则实际获利额为( ) A.5，000元 B.10，000元 C.15，000元 D.25，000元 3.某公司每年可能需要用A产品500件，外购价格为13元，现在公司有剩余生产能力可用来生产A产品，但需要增加专属成本2，000元，自制时单位变动成本5元，下列说法正确的是( ) A.当实际需要量大于500件时选自制方案 B.当实际需要量大于500件时选外购方案 C.当实际需要量小于150件时选自制方案 D.当实际需要量小于250件时选自制方案 4.某产品销售款的回收情况是：销售当月收款60％，次月收款40％，201X年1-3月的销售额估计为7，000元、9，000元、6，000元。由此可预测201X年2月的现金收入为( ) A.7，200元 B.7，800元 C.8，200元 D.9，000元 5.下列项目中属于现金流入量的是( ) A.固定资产投资 B.营运资金垫支 C.原有固定资产出售收入 D.与投资项目相关的筹建费用 6.根据企业正常的开工情况、正常的工作效率以及正常的价格水平来确定的成本是( ) A.理想的标准成本 B.正常的标准成本 C.现行的标准成本 D.预计的标准成本 7.成本差异分析中属于价格差异的是( ) A.直接人工效率差异 B.直接人工工资率差异 C.直接材料用量差异 D.变动性制造费用效率差异 8.从作业成本计算的角度看，基于一定的目的、以人力为主体、消耗一定资源的特定范围的工作是( ) A.资源 B.作业 C.作业中心 D.制造中心 9.下列属于外部故障成本的是( ) A.客户支持成本 B.新材料使用成本 C.质量监督成本 D.次品成本 10.在初始投资额不相等的多个互斥方案决策时，不能采用的决策方法是( ) A.净现值法 B.获利指数法 C.内部报酬率法 D.净现值率法 二、多项选择题(本大题共10小题，每小题2分，共20分)在每小题的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均不得分。 11.变动成本法下，产品的成本构成包括( ) A.直接材料 B.直接人工 C.变动制造费用 D.固定制造费用 E.变动管理费用 12.判断企业处于保本状态的标志包括( ) A.收支平衡 B.保本作业率等于百分百 C.边际贡献等于固定成本 D.安全边际率等于零 E.安全边际量等于零 13.联合成本包括( ) A.专门生产某产品的专用设备折旧费 B.专门生产某产品的专用设备保险费 C.几种产品共同使用的设备折旧费 D.辅助车间成本 E.几种产品共同使用的设备保险费 14.财务预算的内容包括( ) A.营业预算 B.资本支出预算 C.预计资产负债表 D.预计损益表 E.现金预算 15.作业改进的措施有( ) A.作业消除 B.作业选择 C.作业量减少 D.作业共享 E.作业合并 16.投资中心工作成绩评价与考核的主要指标有( ) A.投资报酬率 B.销售利润率 C.剩余收益 D.边际贡献 E.责任成本 17.固定性制造费用成本差异可以划分为( ) A.效率差异 B.数量差异 C.支出差异 D.生产能力利用差异 E.价格差异 18.下列属于质量鉴定成本的有( ) A.在线程序检验成本 B.材料检验成本 C.质量保证成本 D.产品实验和测试成本 E.质量监督成本 19.采纳以提高市场占有率为定价目标的企业应具备的条件有( ) A.有潜在的生产经营能力 B.占用资金少，资金周转速度快 C.产品的需求价格弹性较大 D.总成本的增长速度低于总销售量的增长速度 E.总成本的增长速度高于总销售量的增长速度 20.评价长期投资方案的方法中未考虑货币时间价值因素的方法有( ) A.平均报酬率法 B.内部报酬率法 C.净现值法 D.回收期法 E.获利指数法 三、简答题(本大题共3小题，每小题5分，共15分) 21．亏损产品是否应该停产？为什么？ 22．简述生产经营的全面预算的涵义与意义。 23．简述责任成本和产品成本的区别和联系。 四、论述题(本大题10分) 24．试述现代管理会计发展的主要表现。 五、计算题(本大题共2小题，每小题10分，共20分) 25.某企业生产和销售甲、乙两种产品，产品单价分别为：甲产品6元/件，乙产品3元/件。边际贡献率分别为：甲产品40％，乙产品30％。全月固定成本为72，000元。本月甲产品预计销售量为30，000件，乙产品40，000件。要求：计算盈亏临界点的销售额是多少? 26.某公司l、2月销售额分别为20万元，自3月起月销售额增长至30万元。公司当月收款30％，次月收款70％。公司在销售前一个月购买材料，并且在购买后的下一个月支付货款，原材料成本占销售额的60％，其他费用如下： 若该公司2月底的现金余额为50，000元，且每月现金余额不少于50，000元。要求：根据以上资料编制3、4月份的现金预算(把表格中的数据填写完整)。六、计算分析题(本大题共2小题，第27小题13分，第28小题12分，共25分) 27.某企业准备购入一设备以扩充生产能力，需投资36，000元。设备按直线法计提折旧，预计使用寿命5年，期满预计有净残值6，000元。该项目投入使用后，预计每年增加销售收入17，000元，增加付现成本第一年为6，000元，以后随着设备陈旧，逐年将增加修理费300元，另需垫支营运资金3，000元。假定企业所得税率为40％，资金成本为10％。要求： (1)计算各年的净现金流量； (2)计算净现值； (3)根据计算结果，判断该项目投资是否可行。 附： 一元复利现值系数表 一元年金现值系数表 28.某企业原来生产甲产品，年设计生产能力10，000件，市场销售单价60元，单位产品成本总额50元，具体资料如下：直接材料18元，直接人工14元，变动制造费用8元，固定制造费用10元。该企业现在每年有35％的生产能力未被利用。 要求：就以下各不相关情况作出应否接受特殊价格追加订货的决策。假设当追加特殊订货超过企业剩余生产能力时，企业以减少正常销售量满足客户特殊订货要求，而不购置设备增加生产能力。 (1)现有一客户提出以35元/件的价格订货3，000件，企业剩余生产能力无法转移，追加订货不需要追加专属成本。 (2)现有一客户提出以46元/件的价格订货3，500件，但该订货还有些特殊要求，需购置一台专用设备，增加固定成本2，000元。 (3)现有一客户提出以56元/件的价格订货5，000件，接受该订货需追加专属成本3，800元。若不接受订货可将设备出租，可获得租金1，300元
今天教务老师给大家收集整理了自考管理学原理教材，管理学原理自考真题的相关问题解答，还有免费的自考历年真题及自考复习重点资料下载哦，以下是全国我们为自考生们整理的一些回答，希望对你考试有帮助！自考工商管理的教材有哪些本科类的共十二门；只是教材的话那就只有十二本，至于看那些书一般你报考的时候会发一个小册子上面写的很清楚看那些教材比如：出版社，作者等；不知道的话去自考书店告诉店员你要买什么专业的什么书她会告诉你配套的教材；另外还有练习的教材一般看一考通就可以了有时候题目大部分都在上面；下面是工商管理的所有科目：1.毛泽东思想概论；2.英语；3.概率论与数理统计；4.线性代数；5.管理系统中计算机应用；6.人力资源管理；7.国际贸易理论与实务；8.金融理论与实务；9.企业经营战略；10.企业管理咨询；11.财务管理学；12.管理科学；希望你能坚持下去好好努力吧浙江自考教材的版本能在哪查询啊？你好，你可以上浙江省教育考试网上找一个叫《2014年4月浙江自学考试用书目录》进行查询下。以下是部分教材的信息，供你参考下，或者你补充下你要考的科目代码，我来帮你找下~课程代码课程名称教材名称出版社编著版本00009政治经济学政治经济学外研社张雷声12090100020高等数学高等数学高等教育扈志明高等数学高等数学北京大学吴纪桃漆毅06080100023高等数学高等数学北京大学陈兆斗高瑞06080100024普通逻辑普通逻辑高等教育杜国平10100100031心理学心理学南开大学张厚粲02020100034社会学概论社会学概论外研社刘豪兴12090100037美学美学华师大朱立元07090100040法学概论法学概论武汉大学吴祖谋05090100041基础会计学基础会计学中国财经李相志09090100042社会经济统计学原理统计学原理复旦大学李洁明祁新娥第四版00043经济法概论经济法概论中国财经李仁玉10030100045企业经济统计学企业经济统计学中国统计钱伯海03070200051管理系统中计算机应用管理系统中计算机应用外研社周山芙赵苹12030100053对外经济管理概论对外经济管理概论武汉大学杜奇华05090100054管理学原理管理学原理中国财经李晓光04090100055企业会计学企业会计学中国财经刘东明10030100058市场营销学市场营销学武汉大学郭国庆04090300060财政学财政学外研社梅阳12110100065国民经济统计概论国民经济统计概论人民大学黄书田、刘娟04080100066货币银行学货币银行学中国财经陈雨露财务管理学财务管理学中国财经王庆成李相国06060100071社会保障概论社会保障学中国财经李晓林王绪瑾03070200072商业银行业务与经营商业银行业务与经营中国财经马丽娟09090100073银行信贷管理学银行信贷管理学中国财经陈颖10090100075证券投资与管理证券投资与管理人民大学任淮秀01020100076国际金融国际金融人民大学史燕平08020100077金融市场学金融市场学中国财经李德峰10030100078银行会计学银行会计学中国财经张超英12090100079保险学原理保险学上海财大钟明11020200087英语翻译英汉翻译教程外研社庄绎传99120200088基础英语英语英语人民大学吴顺昌黄震华00090200089国际贸易国际贸易人民大学薛荣久08070100090国际贸易实务国际贸易实务外研社黄国庆国际商法国际商法中国财经金春13年版改版00092中国对外贸易中国对外贸易人民大学黄晓玲06030200093国际技术贸易国际技术贸易人民大学王玉清赵承璧06090100094外贸函电外贸函电人民大学方春祥05090100096外刊经贸知识选读外刊经贸知识选读人民大学史天陆00090100097外贸英语写作外贸英语写作人民大学王关富等99100100098国际市场营销学国际市场营销学外研社张静中许娟娟12030100099涉外经济法涉外经济法人民大学盛杰民张守义04090100100国际运输与保险国际运输与保险人民大学叶梅黄敬阳05030100101外经贸经营与管理外经贸经营与管理人民大学宋沛06040200102世界市场行情世界市场行情人民大学杨蓬华林桂军06040200107现代管理学现代管理学高等教育刘熙瑞07090200138中国近现代经济史中国近现代经济史中国财经贺耀敏000602用旧版00139西方经济学西方经济学中国财经刘凤良02100200140国际经济学国际经济学中国财经佟家栋00030100141发展经济学发展经济学中国财经于同申00030100142计量经济学经济计量学中国统计贺铿99080100143经济思想史经济思想史中国财经王志伟000702本回答由网友推荐自考管理学原理难么50关于自考机构那个好，根据经验培训机构都差不多，机构都是集中上课，做题，划考点。关键还是要靠自己的学习。端正心态。自考不难考试。本回答由网友推荐工商企业管理自考本科的财务管理学是不是和专科的教材一样？不是的。财务管理更注重的是财务方面的管理能力，例如会计，财政学等知识。而企业管理更注重于公司企业方面的管理能力，例如车间管理，生产运作管理，供应链管理等知识。一般在各个地方这个自考本科财务管理学的报考条件和所考科目都不尽相同，建议到当地的自考网进一步了解情况。希望我的回答能够帮到你。自考/成考有疑问、不知道自考/成考考点内容、不清楚当地自考/成考政策，点击底部咨询官网老师，免费领取复习资料：
自考物业管理本科科目为中国近现代史纲要、马克思主义基本原理概论、俄语(二)、日语(二)、英语(二)、管理学原理、房地产法、人力资源管理(一)、房地产项目管理、物业管理、物业管理实务、物业管理实务(实践)、城市环境保护、城市社区建设概论、物业信息管理、物业管理国际标准与质量认证、中国文化导论、企业文化、知识产权法、环境与资源保护法学、物业管理毕业论文，共21科。自考/专升本有疑问、不知道自考/专升本考点内容、不清楚当地自考/专升本考试政策，点击底部咨询官网，免费获取个人学历提升方案：
自考物业管理专业科目:物业管理实务(实践)、毕业论文、城市社区建设概论、房地产金融、管理学原理、管理系统中计算机应用(实践)、马克思主义基本原理概论、金融理论与实务、物业管理、物业设备管理、英语(二)、物业管理国际标准与质量认证、中国近现代史纲要、管理系统中计算机应用、物业管理实务。 自考报名条件 1、中华人民共和国公民，不受性别、年龄、民族、种族和已受教育程度的限制，均可按省教育考试院规定的时间和地点报名参加高等教育自学考试。 2、报考自考本科段的考生，应带专科毕业证书和本人身份证到当地该专业的报名点报名。报考与所学专科专业不同的本科，根据专业的不同需要加试相应的课程。 3、具有国家承认的专科学历才可报考高等教育本科自学考试。 4、停考的专业，仅限在籍考生按有关文件规定报考。 5、对有特殊要求的专业，考生须按有关规定报考。考生办理本科毕业证书时，必须上交国家承认的专科及以上学历证书原件，否则，不予办理本科毕业证书。专科在读的考生也可以报考本科，只是领本科毕业证的时候必须要有专科毕业证。自考/成考有疑问、不知道如何总结自考/成考考点内容、不清楚自考/成考报名当地政策，点击底部咨询官网，免费领取复习资料：