第一节投资性房地产概述一、投资性房地产的特征1.定义 投资性房地产：是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。 2.特征 ①投资性房地产是一种经营性活动；②投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。 二、投资性房地产的范围主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。（一）属于投资性房地产的项目范围 相关内容 1.已出租的土地使用权 （1）企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类；（2）以经营租赁方式租入再转租给其他单位的土地使用权不属于投资性房地产。 2.持有并准备增值后转让的土地使用权 闲置土地，不属于投资性房地产。 3.已出租的建筑物 （1）是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物；（2）以经营租赁方式租入再转租给其他单位的建筑物不属于投资性房地产；（3）通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产；（4）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。 （二）不属于投资性房地产的项目1.自用房地产：即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。（固定资产、无形资产）例如，企业拥有并自行经营的旅馆，其持有目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆不确认为投资性房地产。2.作为存货的房地产：通常指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。【特别提示】某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分自用，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。该项房地产自用的部分，以及不能单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为固定资产或无形资产。会计学堂专注财会培训，30天让你成为会计高手！
成本法计量的投资性房地产账面价值通常偏低，因此有些企业会通过改变会计政策，转为以公允价值方法计量，从而提升资产价值； 为了避免企业利用会计政策操控利润， 准则规定： 1）投资性房地产由非投房转为以公允价值计量的，以公允价值作为投资性房地产成本，计入资产科目； 2） 转换时 点公允价值变动带来的变动，调整到 其他综合收益 ； 3） 每年 资产负债表日的公允价值变动，调整到 公允价值变动损益 ； 4） 处置时 以从转换日到处置日之间的2）和 3）的公允变动 抵减成本 ； 1）转换时点： 借：投资性房地产-成本 （公允价值下账面价值）（1） 借： 投资性房地产减值损失 （2） 借： 投资性房地产折旧 （3） 贷： 投资性房地产 （成本法下账面余额）（4） 贷： 其他综合收益 （当公允价值大于成本法下账面价值时）（5） 2）每个资产负债表日 ： 借： 投资性房地产-公允价值变动 贷： 公允价值变动损益 3）出售时点 （注意两笔分录的关联）： 借： 其他业务成本 贷： 投资性房地产-成本 （包含了转换时计入其他综合收益的增值）（1） 贷： 投资性房地产-公允价值变动（存续期间公允价值 累计变动净收益 ）（6） 此时， 出售成本1+6为公允价值下账面成本， 实际成本应为4-2-3=1-5； 所以要得到1-5，就要在1+6的基础上-6-5，即从公允价值成本中减去所有其他综合收益及公允价值变动损益中，已经计量的公允价值变动； 借： 公允价值变动损益/其他综合收益 贷： 其他业务成本 公允价值变动在处置前的各资产负债表日已经计入损益，即公允价值变动损益科目，处置当期为避免重复调减成本； 转换估值差异为了避免操控利润等，而计入其他综合收益，是在转换时点未计入实际利润的收益，处置时需要重新计入利润，但是其他业务业务收入不能变（银行对账锁定了），只能调减其他业务成本； 对于公允价值变动损益，税法规定持有期间的“公允价值变动损益”不予考虑，只在实际处置时，取得的价款和扣除历史成本后的差额计入处置期间的应纳税所得额；因而对于公允价值计量的投资性房地产，其 计税基础仍为历史成本 ； 而其他综合收益，本身直接计入了所有者权益，所以不考虑计税。 如果以公允价值成本计税，则应纳税所得额，因为成本中多包了1中的转换所得的其他综合收益和6中的公允价值净损益而减少，为了保证纳税准确而调减成本； 当转换为公允价值计量时， 由于这块价值是一个未实现的利润，为了避免企业利用转换带来的升值粉饰报表（计入公允价值变动可以调增利润），因为将从固定资产转过来时未实现的公允价值变动计入其他综合收益，而后面每期的波动都通过公允价值变动损益直接影响利润，相当于在分批确认处置时点的利润。 与之相比，新准则下可供出售金融资产的每期公允价值变动都计入其他综合收益，对金融资产而言，对于价值变动的锁定更为严格。
房地产项目管理的重点
房地产一直是当前中国最受聚焦的产业，房地产项目管理的重点又是什么呢?我们一起来看看!
1 房地产项目管理的重点
房地产项目管理的重点主要体现在计划、组织、协调和控制四个方面等。
1 房地产开发项目的计划管理。对房地产开发项目进行计划管理，能使项目的前期论证、开发建设有计划、按顺序有条不紊地展开。可以说，通过使用一个动态计划管理，将工程项目全过程和全部开发活动纳入计划轨道，使项目有序地达到预期总目标。
2 房地产开发项目的组织管理。这是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根据有关法律法规，建立各种适合本企业的规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。
3 房地产开发项目的协调管理。其意义是为开发项目提供协调和谐的公共环境，保证项目开发建设顺利进行。协调管理的'主要任务是对开发项目与外部环境、项目各子系统之间，以及项目不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系进行沟通与协调。这种沟通与协调将更有利于睦邻公共关系，吸纳融通资金，寻找材料设备供货渠道，广揽优秀设计和施工队伍，获得市场竞争优势，促进产品销售。
4房地产开发项目的控制管理。其意义是有利于对项目的质量、工期和成本进行控制，并获得最大的综合效益。控制管理主要是通过计划、决策、反馈和调整等手段，采用项目分解，各种指标、定额、阶段性目标的贯彻执行与检验等措施，对开发项目的工程质量、施工工期、资金使用、成本造价等进行有效控制，以确保开发项目用最少的投入，获得最大的经济效益、社会效益和环境效益。
2 房地产开发项目的工程管理
房地产开发项目的工程管理是指从项目开工准备到竣工验收的全过程所进行的管理。由于房地产开发项目建筑施工与安装任务通常是委托承包给建筑施工单位来完成的，所以开发项目的工程管理，主要是以合同管理为手段，运用计划、组织、协调、控制、检查、验收等方法，对开发项目施工建设中的技术活动和经济活动，按照国家标准、规范和合同规定的目标，进行严格监督、控制和管理，以确保开发项目总体目标的最终实现。 转贴于 中国论文工程项目直接目标管理方法。对一个建设项目而言，其直接控制的目标有三个，投资、进度、质量，即在保证安全的前提下，按计划的投资、进度、质量完成项目目标。这三个目标彼此之间是对立统一的关系，难以同时达到最优，其实施应以项目整体最优为目标。
3项目成本管理
无论是从项目决策阶段以及设计阶段，到房地产施工以及竣工阶段，每时每刻都涉及到工程造价，优化项目成本管理、控制投资，意义重大。在决策阶段，一部分房地产开发企业因错误的决策，导致工程投资增多，有形和无形的投资比例肆意增加。在招投标中，有的企业只是一味地追求造价，忽略了实际建设中的问题，导致在实际工程施工中，签证变更量大，施工进程无法保证，从而变相地增加的工程成本，影响房地产投资效益。工程项目建设阶段是整个工程项目成本的实施阶段，所以在这个阶段控制造价，最有必要。首先必须严格控制工程变更，因为每一次的工程变更都会严重影响工程成本的控制。对于房地产开发商来讲，必须严格监督建设单位，使其严格按图纸施工，按程序办事。对于建设单位提出的工程变更必须严格把握，详细审查，对于不需要变更的内容，坚决驳回，对于确实有利于加快工程进程，而且工程中必须要变更的内容，应及时予以批示。
项目投资管理是在保证满足工程质量、工期等合同要求的前提下，对项目实施过程中所发生的投资，通过计划、组织、控制和协调等活动实现预定的控制目标，并尽可能地降低投资费用的一种科学管理活动，它主要通过组织、技术、经济和管理等措施达到预定目标。
房地产开发工程项目成本管理可通过多种方式进行优化，如可通过全面控制原则-即全员控制和全过程控制。项目全员控制涉及到项目组织中的所有部门、员工的工作，并与每个员工切身利益有关，因此应充分调动每个部门和每个员工控制成本、关心成本的积极性，真正树立起全员控制的观念，如果认为成本控制仅是负责预、结算及财务方面的事，就片面了。全过程控制是指从项目立项、开发、建设的全运转过程中进行成本管控。还可通过目标控制原则和动态控制原则-目标管理是管理活动的基本技术和方法，在实施目标管理的过程中，成本目标的设定应切实可行，越具体越好，要落实到部门、直至个人，做到奖罚分明;动态控制原则因成本控制是在不断变化的环境下进行的管理活动，所以必须坚持动态控制原则。所谓动态控制就是收集成本发生的实际值，将其与目标值相比较，检查有无偏离，若无偏差，则继续寻找有效途径，实现投资控制目标。建设工程主要做好两个方面的工作：一是决策阶段、设计阶段对项目的定位、材料的选用进行控制，推广使用降低料耗的各种新技术、新工艺、新材料。二是对材料价格进行过程控制，主要是在招标过程中严格审查施工单位资质，运用科学的评标方案，选择相对实力较强的施工单位。在保质保量前提下，要求择优购料，合理组织运输。再就是要考虑资金的时间价值，合理确定合同工期，尽可能快地完成工程项目。总之，投资预测为投资确立目标，投资控制才有针对性，不进行投资控制，投资预测也就失去了存在的意义，也就无从谈投资管理了，两者相辅相成，所以，应扎实有效地把这些工作开展好。
近些年来，很多人都试过房地产投资，房产投资逐渐地被更多家庭接受。但是“房市有风险，投资需谨慎”这句话是一定要谨记的，在对房产投资的基础知识不了解的情况下，小编建议大家不要贸然投资。
那么，如何投资房产呢？
投资者可以选择分期付款或者是一次性付款购房，并适当装修，然后通过转售或者是出租给他人的方式以获取投资回报，是一种传统的投资方式，大多数购房者都是通过这种方式投资。
一、投资房产主要有以下几种方式：
直接投资
开发商开发的过程就已经参与其中，并且参与开发工作。包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。
间接投资
即投资房地产证券市场。相较于直接投资间接投资者没有参与开发的过程，也不需要在其中担任职位。具体投资形式包括：购买房地产开发投资企业的债券、股票；购买房地产投资信托基金和房地产抵押贷款证券等。
二、房产投资的特点：
1、房地产属于实业的范畴，一旦通货膨胀到来，房地产的价值可以随着物价上涨而“水涨船高”。
2、房地产具有耐久性，获利比较大的投资工具，它对抵抗通货膨胀、增加个人收益具有极大的作用和功效。
3、房地产投资开发的每一个过程均存在着不确定性因素，因而也存在着风险。
三、房产投资的风险：
1、流动性风险：资金流动性差，变现型也较差；
2、购买力风险：购买力水平下降，会影响对房地产的消费水平；
3、市场风险：受到社会经济发展趋势和国家相关政策影响；
4、交易风险：信息不对称所造成的风险；
5、自然风险：各种自然灾害对房产造成的损害。
四、投资房产的技巧:
1、审时度势，把握时机
在投资前要在对市场调查的基础上，对市场有一定的把握，避免投资的盲目性。市场价格主要受供求关系影响，所以，投资房地产最根本的还是要看市场的供求状况如何，尤其是市场的需求变动和价格走势，来决定投资时机是否成熟。
2、雄厚的资金实力是投资房产的必备条件
房地产投资需要大量的资金垫付，如果没有雄厚的资金实力，或者若没有一定的筹资能力，就不能投资于房地产。投资楼市收益丰厚但资金回收周期长，因此投资者要正确评估自己的投资承受能力，可以选择长线投资和短线操作并行。
3、考察地段，充分了解
在落实投资前，对目标房产所在地段进行考察非常重要，考察内容包括三个方面：
第一、了解目标房产所在地段未来的规划；
第二、了解目标房产的升值潜力；
第三、了解租客的类型和需求，掌握租金波动情况，核算年回报率。
把投资引导到楼市潜力尚未挖掘的二线城市，尤其是城市文明、城市文化进步快，城市经济机构合理、人口素质高的城市。
4、审慎选房，咨询专家
投资楼市除时机和地段外，品种的选择同样重要。除商品房外还可以尝试其它房产品种，例如房改房、拍卖房，不同的品种有不同的升值空间。
也可向房地产投资方面的专家咨询，获取专业意见，可以有效地维护投资者投资的稳健性，降低风险，获得较高的收益。
（以上回答发布于2015-12-23，当前相关购房政策请以实际为准）
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一、投资性房地产的特征与范围 （一）定义和特征 投资性房地产是指为了赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。 特征： 1、目的是为了赚取租金或资本增值 2、是一种经营性活动，实质是让渡资产使用权的行为。 3、与企业作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产在用途、状态、目的等方面有区别 4、投资性房地产有两种后续计量模式。 投资性房地产的主要形式：1、出租建筑物、土地使用权 2、持有并准备增值后转让的土地使用权（该类情形较少） （二）投资性房地产的范围 1、以出租的土地使用权（企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的入地使用权） 企业取得的土地使用权通常包括在一级市场上以交纳土地出让金的方式取得的土地使用权，也包括在二级市场上接受其他单位转让的土地使用权。 对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。（因为土地使用权不属于出租房。） 2、持有并准备增值后转让的土地使用权 闲置土地不属于投资性房地产。 3、已出租的建筑物（包括在建和已建成项目） 应注意：a、用于出租的建筑物是指企业拥有产权的的建筑物。企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。 b、如果企业持有的以备经营出租的空置建筑物或者在建建筑物。若有明确迹象表明其出租意图短期内不变，即使尚未签订租赁协议，也应该视为投资性房地产。 c、企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投掷型房地产。如出租时提供的维护、保安等日常辅助服务。 此外，下列项目不能确认为投资性房地产。 1、自用房地产 2、房产企业的作为存货的房地产 同时存在几种功能的房地产，如果能够单独计量和出售的，应当分别确认。 二、投资性房地产的确认和初始计量 （一）初始确认和计量 1、确认条件：同以往 2、确认日期：a、已出租：租赁期开始日 b、持有并准备增值后转让的土地使用权，确认时点为企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期。 3、初始计量 成本法下： a、外购： 借：投资性房地产（实际成本=购买价款+相关税费+可直接归属于该资产的其他支出） 贷：银行存款 b、自行建造 借：投资性房地产（实际成本=土地开发费用+建筑成本+安装成本+应予以资本化的借款费用+其他）贷：银行存款 建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入工程成本。 公允价值模式下： 借：投资性房地产---成本贷：银行存款 期间发生的的公允价值变动计入“投资性房地产--公允价值变动“” （二）与投资性房地产有关的后续支出（改建或扩建） 1、资本化支出，应计入投资性房地产成本。企业对于某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或者摊销。 a、将投资性房地产转入在建工程 成本法下： 借：投资性房地产---厂房（在建） 投资性房地产累计折旧 贷：投资性房地产--厂房 公允价值模式下 借：投资性房地产---厂房（在建）贷：投资性房地产--厂房（成本）投资性房地产---公允价值变动 b、开发期间 借：投资性房地产-厂房（在建) 贷：银行存款 c、完工 借：投资性房地产--厂房 贷：投资性房地产--厂房（在建） 2、费用化支出，计入当期损益 借：其他业务成本 贷：银行存款 b、自行建
自考确实难呀，特别是没有老师教的情况下。可是后来这一切发生了改变，这缘于在一次聚会中遇到一个好心的自考同学推荐我上“中国自考人”看看。开始我只是去找试卷，后来发现网站里面的在线学习真的不错，还配有一个记忆系统，新鲜！在工厂上班，工作忙，加之又做计划，脑袋里记很多事。下班后人累得不行，所以学习起来非常吃力。经过一段时间的学习，发现自己记不住的知识点在这个系统的帮助下，很快就掌握记住了。这是一个不错的网站，所以就推荐给大家了。我的专科马上就要考完了，本科我还会一直在网站学习。百度一下“中国自考人”吧，域名是ZK8的那个。记得要向你的朋友们推荐，自考路上我们一起努力，学习考试我们都不再孤单。祝你考试取得优异成绩！也可以Q咨询：(8-0--0)接着是(002)再加上(864
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山东大学法学本科自考有哪些课程？山东大学法学本科自考课程：00230 合同法、00227 公司法、00263 外国法制史、00015 英语（二）、03709 马克思主义基本原理概论、00246 国际经济法概论、03708 中国近现代史纲要、00169 房地产法、05678 金融法、00257 票据法、05680 婚姻家庭法、00228环境与资源保护法学、00262 法律文书写作等；自考课程学习如何安排一、学习总体安排：1、把近1年的考试计划拿到手，分上下半年，安排好自己的学习计划。计划毕竟是计划，不可能完全和现实一致，但是有了上述的安排，相信可以克服很多盲目性。2、课程的难度和学分成正比，由易到难，循序渐进安排自己的学习。3、公共课尽量放在后面考，一般公共课是上下半年都开考的，关键时刻可以起到调节作用，比如自己要考的专业课没有开考，就不必空等半年了。二、具体学习程序在报考前购买教材和模拟试卷－－看书（精读，从头至尾一字不落）－－对照大纲再看一遍教材（主要看大纲规定的重点）或者是到网上找笔记看－－考前做模拟试卷－－参加考试。教务老师整理的山东大学法学本科自考有哪些课程的内容到此就结束了，针对自考的学员，可能介绍的信息还不够全面，想要了解更多的相关信息，可以点击下方推荐话题，或者关注我们的官方微信，也可以咨询24H人工在线客服！自考/成人高考有疑问、不知道如何选择主考院校及专业、不清楚自考/成考当地政策，点击底部咨询官网老师，免费领取复习资料：
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1、房地产价格有哪些特点？ 答：由于房地产的特性决定了房地产价格具有一系列特点： （1）房地产价格具有明显的权利价格特征。房地产具有空间的固定性和不可移动性，不象其它商品一样通过买卖可以转移到任何地点使用，而是一种权利关系的转移，因而房地产价格实质上是权利价格。例如所有权（产权房）价格、租赁权价格（租金）等。 （2）作为房地产价格基础的价值具有特殊性。一般商品都是人类劳动的凝结形成价值，成为价格的基础。而房地产的物质构成中包含土地在内，土地价值的形成具有双源性，一方面，作为原始土地是自然界的产物，是非劳动产品，其价格是地租的资本化，属于自然资源转化而成的价值；另一方面，加工在土地上的劳动又与其它商品一样形成劳动价值。所以只能说房地产价格基本上是房地产价值的货币表现。由于土地的稀缺性、不能再生，因而土地价格受到供求关系的影响特别大，市场需求的无限性与土地供给有限性的矛盾，促使地价有升值趋势，对房价构成重大影响。 （3）房地产价格具有特殊的形成机制。房地产价格在供求机制和竞争机制调节过程中呈现出三个方面特征：一是房地产市场供求平衡的难度特别大。房地产建筑周期长和地区性的特点，使供给具有明显的滞后性，同时又由于土地一级市场的垄断性，使土地供给受到限制，当出现供不应求时，增加供给平衡供求不易，因而需求量对房地产价格的作用十分明显。二是房地产价格具有一定的垄断性。由于土地一级土地市场的垄断以及房地产的地区性特点，使房地产市场竞争受到一定限制，市场信息不对称，竞争不能充分展开，从而造成房地产价格一定的垄断性。三是消费者价格预期心理对房地产价格影响很大。房地产是超耐用品，使用期特别长，未来供求关系变动和价格趋势对购房投资置业者具有较强吸引力，不仅考虑当前，而且更多的是考虑房地产市场发展趋势，使得消费者心理预期成为影响房价的一个重要因素。 （4）房地产价格具有显著的个别性。由于房地产的固定性和不可移动性，使各每宗房地产的实际价值和使用价值各不相同，从而其价格也具有个别性。 （5）房地产价格具有多种表现形式。房地产是价值量大的超耐用品，房地产价格实质上又是权利价格，其交易方式多种多样，如买卖、租赁、抵押、典当等，由此也带来房地产价格的多种表现方式，如售卖价、租赁价、抵押价、典当价等。 （6）房地产价格总水平具有上升趋势。主要是由于土地的稀缺性和供应量的有限性，需求量的扩张，拉动地价上升；同时，加工在土地上的劳动积累的增加也使土地不断升值，加上房地产本身内在品质、环境改善，也使房地产增值。从长时期看，房地产价格总水平呈现上升趋势。 2、影响房地产价格的主要因素有哪些？ 答；影响房地产价格的主要因素有： （1）经济因素。主要是指国家和地区的经济发展水平和居民收入水平等。由于这些因素会影响房地产市场的供给和需求，特别是需求，从而影响价格。一般来说，经济发展水平高，居民收入增长快，市场需求量大，带动房地产价格总水平也就高；反之，则相反。 （2）社会因素。包括人口、家庭、城市化状况和居民消费心理预期等。其中人口是重要因素，因为人口的数量、密度、结构决定了对住房和其它房地产的需求，从而影响房价。 （3）行政与政治因素。主要是国家或地区政府制定的相关经济制度、政策、法规和行政措施对房价的影响。特别是宏观调控政策、土地政策、住房制度、城市发展规划等，会对房地产供给和需求产生重大影响，从而影响房价。 （4）房地产内在因素和周边环境因素。房地产生产成本、质量、品位、房型、结构、朝向等内在因素，体现房地产自身的价值和使用价值，会对房地产价格产生决定性影响。同时房地产周边环境和区位，如地质、地貌、气象、水文、生态环境等，会使房地产效用发生变化，因此产生价格差异。此外，交通等基础设施状况也会影响房价。 3、什么叫房地产升值？升值的原因是什么？ 答：房地产升值，是指在社会经济正常发展的条件下，从长远的发展趋势看，房地产市场交换价值不断上升的趋势。它不同于通货膨胀引起的一般商品价格的普通上涨。 房地产为什么会升值？房地产升值主要是由土地升值引起的，房地产升值的实质是土地升值。在房地产物质构成的两大要素中，房屋建筑物在使用中不断被消耗，不仅不会升值，而且会不断被折旧，只有土地随经济发展会出现升值的趋势。土地升值的原因是：（1）土地供求关系的特性决定其不断升值。一国或一地区土地总量是固定不变的。有限的，而随经济发展的人口增长，人们对土地的需求量却不断增长，这就使土地的需求量却不断增长，这就使土地供求矛盾日益突出，供不应求拉动土地的市场交换价值不断提高，这是需求拉动型升值。（2）土地效率提高型升值。土地的价值是受效用制约的，随着社会经济的发展，土地产出的利用效率不断提高，促使土地价值上升。（2）劳动积累型升值。人们在土地利用过程中，投入土地的劳动不断增加，从而在同一宗土地上积累了越来越多的劳动量，价值量上升必然引起升值。（4）土地用途转换升值。同一宗土地由低效益利用转换成高效益利用时，由于土地收益水平的提高，导致土地价格上升。如农地转换成工业、商业用地和建设用地时，就会发生因土地收益提高而造成土地用途升值。土地升值是一种长远的发展趋势，是在一定条件下形成的客观规律。 4、房地产价格构成有哪些基本要素？如何有效控制住房价格涨幅？ 房地产价格构成是由价值构成决定的。房地产价格构成可以划分为成本和利润两大部分。具体来说中国房地产价格构成的要素有九项（1）土地取得费用；（2）前期工程费；（3）配套费；（4）建筑安装工程费（5）管理费；（6）销售费；（7）贷款利息；（8）税费；（9）利润。前八项是生产成本，利润是开发商投资回报。 从上述房地产价格构成要素中，可以看到房价的高低都与此有关。商品住房价格上涨有四种类型：一是成本推进型房价上涨，即由于土地、建筑材料等涨价，引起成本上升，房价上涨。二是内在品质提高型房价上涨，即由于住房品位提高科技含量增加，环境改善，引起成本增加，价值量扩大，房价上涨。三是需求拉动型房价上涨，由于供不应求拉动房价上涨。四是结构调整型房价上涨。即高档住宅所占比重上升，引起住房均价上涨。当前住房价格上涨有其合理因素，也存在一些不合理因素，主要是房价涨幅过大。如果住房价格涨幅超过人均可支配收入增幅、超过房地产升值的幅度，就是房价过快上涨，应加以控制。 由于造成房价上涨的因素是多方面的，因此，有效控制房价的涨幅，必须实施综合治理。主要可采取以下措施：（1）调整供求关系，适度增加商品住房供给，重点抑制需求过快增长，特别控制投资性需求，营造供略大于求的市场基本均衡态，抑止供不应求引起的房价上涨。（2）控制土地价格涨幅，力求控制在人均GDP增幅以下，避免土地成本过块上升引起房地产价格上涨过快。（3）优化结构，增加普通商品住房、特别是中低价住房的供应，适度抑制高档房建设，控制住房均价过快上涨。（4）制止暴利，规范房地产开发和交易行为，对获取暴利者实施重税，甚至根据价格法加以惩处，使开发利润控制在平均利润的合理水平上。（5）积极引导消费，提倡梯级改善。大力宣传量力而行、梯级改善住房条件，逐步改变消费者心理预期，消除浮躁心理。只要从成本、利润、市场供求关系方面实施宏观调控，就可以有效控制房价涨幅。 给个最佳，不给分日你
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你这问题，都是非常专业的．不要说你加500分的问题，你现在才只是200分就想要人家帮你回答20道专业又复杂的问题，就算你每道题给200分，估计都没几个人愿意去回答．
严重的金融危机，带来的就是经济危机。经济危机是会带来通货膨胀，钱会越来越不值钱。一直以来，在我国把钱存在银行，表面上看到把钱存在银行有利息，实质上都是贬值的。这样算，CPI就是通货膨胀率，CPI一般正常维持在4%左右，CPI最高的时候到9%左右，而银行的利率一年期才3%，五年期才4%到5%左右。银行利率减去通货膨胀率是负的，说明货币的贬值。从股票市场，例如：大小非，分红机制等问题如不解决，市场不会健康。你对资本市场不了解的人就不要进入这个市场。不要去买银行的基金，适当的可以买一些国债。 美元和黄金就像翘翘板，美元的贬值，黄金就会增值。虽然美国通过了救市计划，可效果不大。在布什闪电签署7000亿的救市计划的当天，道指冲高回落。 房地产虽是国家支柱行业说回来中央还是不希望房价上涨的但也不希望房价暴跌因为现在不是时候。但是年底到了开发商要回拢资金交各种费用的时候了比如：农民工的工资不给农民工要跳楼，各项工程款不给小工头们要闹事还有各种灰色开销广告啊等等。。。。。。所以开发商会用各种手段打折促销，未来的两三年楼市会跌去50%不过他们还会抱着希望挺着，大城市房价涨得快跌的也快小中城市房价侧反之，市场会回归理性的不过不是现在他们会做出让步的因为90%的购房者都是理性的，市场不是当地政府和开发商所能左右的他们最多只能制造一些“秀；前一段时间央视就披露了很多开发商门组织的所谓万人购房团的”秀；还邀请了国内外很多的专家来解析国内的方式未来2至3年的走向专家们纷纷预测国内房价在未来3年内会跌去50%年底是个拐点明年才会下跌房市会一路下滑至理性的起点那是你想买房的话可乘机进入所以说现在这个时点还不亦买房，房价还会再跌去很多。
房地产业属于一种资金高度密集的行业，房地产投资，少则几百万，多则上亿元的资金。那么，下面小编就来为大家介绍下房地产投资的三要素是什么。一、房地产投资的三要素是什么房地产投资的三要素是：1、地段要素：房地产地段位置的选择：房地产投资对象所处的详细位置；2、时机要素：时机的选择：房地产投资的最佳时机，销售的最佳时机；3、质量要素：房地产投资对象的优劣：房地产自身的优劣、物业管理服务品质的优劣。二、房地产投资分析1、市场分析市场分析的关键在于估算市场对于投资策划中，制定开发成为房地产商品的需求强度和竞争环境的分析。对市场所做的研究有利于正确估算之后房地产的收益，进而有助于投资者在实行财务分析时，可以正确计算出之后的现金流量。2、财务分析财务分析的关键目的是通过由现金流量的估算，计算出预期报酬率，并以所得到的结果和要求的报酬通过比较来判断这项投资是不是能行。此外，财务分析并对投资的风险实行估计，以判断面临的风险和预期报酬是不是在投资者所能承受的范畴里。3、可行性分析可行性分析是一个综合的环节。投资者除了采取前述市场分析和财务分析的结果，钻研和判定其可行性外，还要实行有关的建筑和土地使用等法规限制的研究，以掌握投资计划在法规限制上是不是能行。总结：以上就是小编介绍的房地产投资的三要素是什么的全部内容，希望能给大家带来帮助。想必大家看完之后也有所了解了吧！如果想要了解更多的相关信息，请多多关注齐家网，齐家网将给大家提供更全、更详细、更新的资讯信息。
房地产 投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中，以期将来获得不确定的收益。房地产投资是进行房地产开发和经营的基础，它的结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。而在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。 一、房地产投资风险 房地产投资风险涉及政策风险、社会风险、技术风险、自然风险、国际风险等，而这其中对房地产投资影响较大，同时又是可以预测、可以规避的主要风险是经济风险。经济风险主要包含市场利率风险、资金变现风险、购买力风险等。 1、 利率风险。 房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场将形成一方面生产成本增加；另一方面市场需求降低。这无疑会给投资者经营者带来损失。 2、 购买力风险 购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给房地产投资商经营者带来损失。 3、 资金变现风险 资金变现风险，就是将非货币的资产或有价证券兑换成货币。不同性质的资产或证券其变成货币的难易程度是不同的，一般来说，储蓄存款、支票等的变现性能最好，股票外汇、期货和债券投资等的变现性能次之，房地产投资的变现性能较差。房地产资金变现风险主要是指在交易过程中可能因变现的进间和方式变化而导致房地产商品不能变成货币或延迟变成货币，从而给房地产经营者带来损失。 二、我国房地产投资风险的总体状况及变化趋势 近年来，伴随着我国经济体制的逐步转轨和国家一系列寄存观经济政策的出台，房地产投资风险总体上呈现出下列变化态势。 1、 经济风险降低，技术风险、政策风险增加 房地产投资经济风险是指一系列与经济不至于产经济发展有关的不确定因素给房地产开发经营所带来的风险。随着我国经济发展以及整体经济环境的不断改善房地产投资的经济风险将有所降低。首先，经济的发展使们收入增加，实际购买能力提高，特点是中国加入WTO后，经济实力将有一个飞跃，普通居民改善居住环境的要求将十分迫切，再加上境外人员和机构的大量涌入都使我国房地产业拥有一个更加优越的经济环境，同时存贷款利率下调以及按揭贷款形式的多样化、期限的放宽，否则激了需要、降低了融资成本。房地产投资技术风险主要表现为开发商对房屋户型设计、功能要求、智能科技含量的掌握上，随着我国房地产市场化深入，房地产开发将面临多元化的消费群体，它要求房地产开发企业具有雄厚技术实力，能够及时掌握先进行业科技，同时又能准确判断不同层次房地产市场对科技今是的要求，及时满足更加苛刻和消费者需求变化。房地产投资的政策风险主要指中国房地产市场中的政策行为，特别是现阶段，部分房地产投资商所要求的政策“救市”行为。这种行为的实质是增加了那此经营状况尚属良好的房地产投资商的政策风险，并不利于房地产市场上的“优胜劣汰”。 2、 房地产投资风险地域性差异减小 房地产投资风险地域性差异的缩小主要是指我国当前房地产业发展中出现的东部调整、中部升温、西部启动。理由有：(1)前几年我国出现在房地产开发热主要集中在东部沿海地区，楼盘积夺空置也主要集中于东部沿海地区。而与东部沿海地区相比，中西部地区房地产市场发展较为滞后，商品房屋空置率也相对较低，因此消化调整的时间比东部短。(2)由于实行西部大开发战略以及经济发展的“雁性原理”而导致的中西部赶超现象已初露端倪，中西部地区的投资回报率并不低于东部地区，甚至部分行业要比东部高。因此，中西部与东部地区经济差距的缩小将会引起房地产发展差距的缩小。(3)随着住宅业作为新经济增长点政策的出台和我国正式加入世贸组织日期的临近，我国将进一步缩小各地区在房地产政策上的差异，逐步实行全方便多层次开放政策，从而逐步冲淡房地产投资的地域性风险。 3、 投资风险信号日趋丰富 目前，中国每月经济景气分析报告的推出，已经成为把我国当前经济形势和房地产投资决策的重要参考；同时中房指数的推出，帮助房地产投资商直接了解当前房地产发展形势各地城市之间的差异有利于实行空间组合的风险规避决策；各地房地产交易中心的建立，减少了房地产的私下交易，也提高了房地产市场信号的真实性、准确性，使房地产投资风险的量测和控制逐步趋于可行。业内专家者的精辟分析与预测也为房地产开发提供了多渠道的科学的判断依据。这些都为开发商投资房地产市场奠定了良好的基础。 三、房地产投资风险的防范策略 房地产投资风险的防范与处理是针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。 1、 投资分散策略 房地产投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域，从而避免某一特定地区经济不景气投资的影响，达到降低风险的目的。而房地产投资时间分散则是要确定一个合理的投资时间间隔，从而避免免因市场变化而带来的损失。例如，当房地产先导指标发生明显变化时，如经济增长率，人均收入、含蓄额从周期谷底开始回升，贷款利率从高峰开始下降，而国家出让土地使用权从周期波谷开始回升，预示着房地产业周期将进入扩张阶段，此时应为投资最佳时机，可以集中力量进行投资。共同投资也是一咱常用的风险分散方式。共同投资开 要求全作者共同对房地产开发基础上进行投资，利益共享，风险同担，充分调动投资各方的积极性，最大的限度发挥各自优势避免风险。例如与金融部门、大财团合作，可利用其资金优势，消除房地产筹资风险；与外商联盟，即可引进先进技术和管理经验，又能获得房地产投资开发政策优惠。 2、 投资组合策略 房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当的基础上造反搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅，投资一部分在高档写字楼等等。因为各种不同类型的房地产的投资风险大小不一，收益高低不同。风险大的投资基础上回报率相对较高，回报率低的投资基础上相对地风险就低些，如果资金分别投入不同的房地产开发基础上整体投资风险就会降低，其实质就是用个别房地产投资的记收益支弥补低收益的房地产的损失，最终得到一个较为平均的收益。房地产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产合理的资金比例。 3、 保险策略 对于房地产投资者来说购买保险是十分必要的，它是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失，实现资金循环运动，保证房地产投资者的利润等方面具有十分重要的意义，尤其对于啬房地产投资者的信誉，促进房地产经营活动的发展具有积极作用。一般来说房地产保险业务主要有房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险。房地产投资者在购买保险时应当分考虑造反房地产投资者所需要的保险险种，确定适当的保险金额，合理划分风险单位和厘定费率以及选择信誉良好的保险公司等几方面的因素。