待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300m2，建筑面积200m2，月租金3 000元，土地还原利率为7％，建筑物还原利率为 8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收人的年总成本为7 600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格1 000元／m2，运用建筑物残余估价法青岛三利骗我两万押金所得到建筑物的价值最有可能是（d）(1)计算房地合一状态下的总收入：总收入=3000×12=36000(元)(2)总费用=7600(元)注意：如果题目分项告诉各项费用，计算的时候要注意这里并不包含折旧费用(3)计算总收益：总收益=36000-7600=28400(元)(4)计算土地收益：土地收益=1000×300×7％=21000(元)(5)计算建筑物收益：建筑物收益=28400-21000=7400(元)(6)建筑物折旧率=1／25×100％=4％注意：折旧年限是建筑物的剩余使用年限(7)建筑物价格=7400÷{(8％＋+4％)×[1-1／(1＋12％)^25]}=61667×0.9412=58041(元)
一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。) 第 1 题 一个估价项目中的估价目的，本质上是由()决定的。 A.估价机构 B.估价师 C.估价报告使用者 D.估价委托人的估价需要 【正确答案】： D 第 2 题 一个估价项目中的价值类型，本质上是由()决定的。 A.估价委托人 B.估价师 C.估价目的 D.估价对象 【正确答案】： C 第 3 题 下列关于价值类型的表述中，错误的是()。 A.在用价值为市场价值 B.投资价值属于非市场价值 C.市场价值的前提之一是继续使用 D.同一估价对象可能有不同类型的价值 【正确答案】： A 第 4 题 李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为()元。 A.5000 B.12574 C.12650 D.13911 【正确答案】： B 第 5 题 下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是()。 A.了解某宗房地产的出租****益价值 B.了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值 C.了解某地区地震后房地产价值的变化 D.了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额 【正确答案】： D 第 6 题 任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的()特性决定的。 A.易受限制 B.相互影响 C.独一无二 D.不可移动 【正确答案】： D 第 7 题 下列房地产中，变现能力相对较强的是()。 A.用途专业的房地产 B.价值较大的房地产 C.独立使用的房地产 D.不可分割的房地产 【正确答案】： C 第 8 题 下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是()。 A.户型 B.楼层 C.层高 D.装修 【正确答案】： B 第 9 题 对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值的一般是()。 A.谨慎价值 B.市场价值 C.残余价值 D.快速变现价值 【正确答案】： B 第 10 题 某套200㎡、单价4000元/㎡的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。如果折现率为5%，则该套住宅的实际价格为()万元。 A.71.84 B.74.47 C.75.23 D.80.00 【正确答案】： B 第 11 题 下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是()。 A.土地总价 B.土地单价 C.楼面地价 D.商品房价格 【正确答案】： C 第 12 题 设立地役权通常会使()。 A.供役地的价值下降 B.需役地的价值下降 C.供役地与需役地的价值都下降 D.供役地与需役地的价值都上升 【正确答案】： A 第 13 题 下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是()。 A.在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨 B.增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨 C.在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降 D.严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降 【正确答案】： A 第 14 题 在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的()。 A.谨慎原则 B.替代原则 C.合法原则 D.利用原则 【正确答案】： A 第 15 题 近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是()。 A.在建工程抵押估价 B.房地产损害赔偿估价 C.期房市场价值评估 D.房地产估价的复核估价 【正确答案】： D 第 16 题 在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是()。 A.统一房地产范围 B.统一付款方式 C.统一价格单位 D.统一市场状况 【正确答案】： C 第 17 题 估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为()万元。 A.75.00 B.75.60 C.83.60 D.86.00 【正确答案】： B 第 18 题 某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为()万元。 A.35.00 B.56.29 C.86.29 D.180.00 【正确答案】： C 第 19 题 某房地产2009年4月的价格为6500元/㎡，已知该类房地产2009年3～10月的价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08(均以上个月为基数100)，该房地产2009年10月的价格为()元/㎡。 A.5110.51 B.5307.26 C.5549.95 D.5638.13 【正确答案】： A 第 20 题 报酬率是一种与利率，内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是()。 A.投资率是投资回收与投入资本的比率 B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高 C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率 D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率 【正确答案】： D 第 21 题 对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是()。 A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间 B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间 C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间 D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间 【正确答案】： B 第 22 题 某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、，保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为()万元。 A.245 B.275 C.315 D.345 【正确答案】： D 第 23 题 某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为()万元。 A.489.99 B.495.53 C.695.53 D.800.00 【正确答案】： D 第 24 题 某房地产开发商开发一幢建筑面积10000㎡的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/㎡，已知取得土地时楼面地价为1000元/㎡，开发成本和管理费用为1200元/㎡，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为()。 A.7.90% B.11.08% C.11.83% D.13.73% 【正确答案】： B 第 25 题 某成片荒地面积1k㎡，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是()元/㎡ A.310.61 B.321.60 C.477.87 D.494.77 【正确答案】： C 第 26 题 某写字楼的建筑面积为4000㎡，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/㎡。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40元/㎡，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为()万元。 A.67.60 B.811.24 C.1622.48 D.2433.72 【正确答案】： D 第 27 题 在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是()。 A.取得待开发房地产的时间 B.开发期间的某个时间 C.开发完成后的时间 D.开发完成之后的某个时间 【正确答案】： B 第 28 题 现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/㎡，其中主体工程900元/㎡，安装及装饰装修工程费为600元/㎡。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%，则在估价时点的续建费用为()元/㎡。 A.486.52 B.521.74 C.559.50 D.1398.76 【正确答案】： B 第 29 题 直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由()决定的。 A.房地产的历史价格资料 B.房地产的未来价格资料 C.房地产的现实价格资料 D.估价师选取的现时和未来的价格资料 【正确答案】： A 第 30 题 某类商品房2004～2008年的售价分别为6000元/㎡、6300元/㎡、6678元/㎡、7212元/㎡、7645元/㎡。利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为()元/㎡。 A.7974.00 B.8023.00 C.8056.25 D.8078.00 【正确答案】： C 第 31 题 威廉·阿郎索的在任意区位处的地租计算公式Pc(t)=N[Pc-C-kc(t)]中，Ⅳ表示()。 A.单位面积土地上农产品的产量 B.市场上每单位农产品的价格 C.生产每单位农产品的成本 D.向市场运输每单位农产品的成本 【正确答案】： A 第 32 题 某工业用地总面积为3000㎡，容积率为0.5，楼面地价为1000元/㎡。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，相应的楼面地价为1500元/㎡。该改变用途理论上应补地价为()万元。 A.500 B.525 C.600 D.1650 【正确答案】： D 第 33 题 某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是()。 A.空置率偏小 B.运营费用偏大 C.收益期限偏短 D.报酬率偏高 【正确答案】： D 第 34 题 某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取;采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了()。 A.假设开发法和基准地价修正法两种方法 B.假设开发法和成本法两种方法 C.假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法 D.假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法 【正确答案】： D 第 35 题 在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应()。 A.假定建筑结构是安全的 B.肯定建筑物是安全的 C.强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定 D.说明建筑结构安全难以确定 【正确答案】： A 二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应得编号。全部选对的，得2分;错选或多选的。不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。) 第 36 题 下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是()。 A.增加抵押贷款 B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测 C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款 D.处置抵押房地产 E.租赁抵押房地产 【正确答案】： A,B,C,D 第 37 题 下列法律法规和标准中，应作为城市房屋拆迁估价依据的有()。 A.中华人民共和国物权法 B.中华人民共和国城市房地产管理法 C.城市房地产开发经营管理条例 D.房地产估价规范 E.城市房屋拆迁估价指导意见 【正确答案】： A,B,D,E 第 38 题 下列引起房地产价格上涨的因素中，属于房地产自然增值的因素有()。 A.对房地产本身进行投资改良 B.需求增加导致稀缺性增加 C.通货膨胀 D.外部经济 E.提高建造成本 【正确答案】： B,D 第 39 题 在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括()。 A.拖欠建设工程价款 B.已抵押担保的债券数额 C.房地产变卖处置费用 D.诉讼费用 E.其他法定优先受偿款 【正确答案】： A,B,E 第 40 题 下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有()。 A.完全产权价值 B.出租****益价值 C.快速变现值 D.承租****益价值 E.残余价值 【正确答案】： C,E 第 41 题 下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有()。 A.建筑平面布置 B.朝向、楼层 C.环境景观 D.土地开发程度 E.房屋完损等级 【正确答案】： A,D,E 第 42 题 下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有()。 A.居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升 B.如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大 C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升 D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大 E.居民收入水平的变化对房地产价格影响不大 【正确答案】： A,B,C,D 第 43 题 根据现行法律，下列房地产中不应作为以抵押为目的的估价对象的有()。 A.土地所有权 B.依法承包的荒山的土地使用权 C.宅基地使用权 D.固有汽车加油站 E.乡镇企业用房 【正确答案】： A,C 第 44 题 下列房地产中，一般情况下适用市场法估价的有()。 A.标准厂房 B.房地产开发用地 C.行政办公楼 D.写字楼 E.在建工程 【正确答案】： A,B,D 第 45 题 就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出()。 A.较乐观的估计值 B.较保守的估计值 C.过高的估计值 D.过低的估计值 E.可能的估计值 【正确答案】： A,B,E 第 46 题 成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括()。 A.土地取得成本 B.开发成本 C.管理费用 D.销售费用 E.销售税费 【正确答案】： A,B,C,D 第 47 题 某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月;建成前半年开始销售，销售期为1年，下列选项中，正确的有()。 A.利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2009年10月18日 B.利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2010年4月18日 C.开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日 D.建设期为2009年10月18日至2011年10月18日 E.销售期为2011年4月18日至2012年4月18日 【正确答案】： A,D,E 第 48 题 针对某个估价对象，下列关于估价方法选用的说法中，正确的有()。 A.理论上适用的估价方法，都必须选用 B.在适用的估价方法中，选用两种即可 C.理论上适用的估价方法因客观原因不能用的，可以不用 D.必须选用两种以上的估价方法，不能只选用一种估价方法 E.仅有一种估价方法适用的，可只选用一种估价方法 【正确答案】： A,C,E 第 49 题 甲地块临街深度为100ft，临街宽度为15ft，形状为矩形，总价为100万元，相邻的乙地块也为临街宽度15ft的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”，下列关于乙地块价格的表述中，正确的有()。 A.若乙地块临街深度为25ft，则其总价为25万元 B.若乙地块临街深度为50ft，则其总价为50万元 C.若乙地块临街深度为75ft，则其总价为90万元 D.若乙地块临街深度为100ft，则其总价为1 10万元 E.若乙地块临街深度为150ft，则其总价为117万元 【正确答案】： C,E 第 50 题 在房地产买卖中对估价有多种需要，包括评估()。 A.拟买卖的房地产市场价值 B.买方愿意支付的 C.买方可承受的价 D.卖方可接受的 E.卖方愿意接受的价 【正确答案】： A,C,D 三、判断题(共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分) 第 51 题 在城市房屋拆迁中，如果被拆迁房屋的合同租金与市场租金差异较大，则在估价时应考虑此因素。 () 【正确答案】： × 第 52 题 在城市房屋拆迁估价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房的，因所调换的房屋状况为未来某个时点的状况，所以估价时点应为未来。 () 【正确答案】： × 第 53 题 对于房地产开发用地而言，从某个特定投资角度评估出的投资价值，一般大于市场价值。 () 【正确答案】： × 第 54 题 在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值，则说明房地产市场不景气。 () 【正确答案】： √ 第 55 题 周围环境状况是否良好、交通是否有利于商品运输是确定商业用房位置优劣的首要因素。 () 【正确答案】： × 第 56 题 不论是何种估价目的，估价对象状况不一定是估价时点时的状况，评估估价对象价值所依据的市场状况。 () 【正确答案】： × 第 57 题 当估价对象为“干净”的房地产、可比实例是带有债权债务的房地产时，其统一房地产范围的价格换算公式是：房地产价格=带债权债务的房地产价格+债务一债权。 () 【正确答案】： √ 第 58 题 房地产收益可分为有形收益和无形收益，无形收益通常难以货币化，难以在计算净收益时予以考虑，但可通过选取较高的报酬率或资本化率予以考虑。 () 【正确答案】： × 第 59 题 某房地产开发项目的利润为360万元，土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用合计为2000万元，投资利息为200万元，企业应缴纳土地增值税200万元，该房地产开发项目的投资利润率为18%。 () 【正确答案】： √ 第 60 题 成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估计对象价值的方法。 () 【正确答案】： √ 第 61 题 在假设开发法的现金流量折现法中，待开发房地产取得税费、后续开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据估价对象的相应生产水平估计出的。 () 【正确答案】： × 第 62 题 一般来说，运用假设开发法估价时，同一估价对象在自己开发前提下评估出的价格大于在自愿转让前提下评估出的价值，在被迫转让前提下评估出的价值小于在自愿转让前提下评估出的价值。 () 【正确答案】： √ 第 63 题 运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且上升或下降的幅度大致接近，否则就不宜采用这种方法。 () 【正确答案】： × 第 64 题 某城市路线标准深度为24m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%，则临街16m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。 () 【正确答案】： √ 第 65 题 一份完整的估价报告通常由封面、目录、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告和附件六部分组成。 () 【正确答案】： × 四、计算题(共2题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。) 第 66 题 王某于2006年6月18日将其拥有的某个商铺抵押贷款，贷款成数为6成，贷款金额为200万元，贷款年利率为8%，贷款期限为5年，按月等额还。2009年10月18 13，王某欲将该商铺再次抵押贷款。预测该商铺未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为26万元，此后每年的有效毛收入和运营费用分别在上一年的基础上增长5%和3%，未来收益期限为36年。当地该类房地产的报酬率为7%，抵押贷款成数一般为6成。 请计算该商铺2009年10月18日的再次抵押价值。第二年运营费用=634.90万元×(2101.8-1814)万元×25%=706.85万元 第三年运营费用=634.90万元×(2390.85-2101.8)万元×25%=707.16万元 第四年运营费用=634.90万元×(2681.21-2390.85)万元×25%=707.49万元 第一年净收益=1179.10万元 第二年净收益=1394.95万元 第三年净收益=1683.69万元 第四年净收益=1973.72万元 收益期限为40年-2年=38年
你要的是答案吧？试题的话楼上的已给出。浙江的网上很少有答案的，而且我也不是浙江自考生，你和自考办联系下吧。
年总收入：3000*12=36000元 （你这里月租金单位不对，我按照一个月总租金3600来算的）年总收益：36000-7600=28400元其中属于土地产生的收益：1000*300*7%=21000元所以属于建筑物产生的收益：28400-21000=7400元建筑物的价格：P=7400*(p/a,8%,25)=78993元单价：78993/200=395元/平方米
待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300m2，建筑面积200m2，月租金3 000元，土地还原利率为7％，建筑物还原利率为 8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收人的年总成本为7 600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格1 000元／m2，运用建筑物残余估价法青岛三利骗我两万押金所得到建筑物的价值最有可能是（d）(1)计算房地合一状态下的总收入：总收入=3000×12=36000(元)(2)总费用=7600(元)注意：如果题目分项告诉各项费用，计算的时候要注意这里并不包含折旧费用(3)计算总收益：总收益=36000-7600=28400(元)(4)计算土地收益：土地收益=1000×300×7％=21000(元)(5)计算建筑物收益：建筑物收益=28400-21000=7400(元)(6)建筑物折旧率=1／25×100％=4％注意：折旧年限是建筑物的剩余使用年限(7)建筑物价格=7400÷{(8％＋+4％)×[1-1／(1＋12％)^25]}=61667×0.9412=58041(元)
浙江省2008年4月高等教育自学考试房地产投资分析试题 (希望楼主加分）一、单项选择题 ( 本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分 )在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1 ．凡从事房地产开发经营的单位和个人，在房地产销售后 , 以其销售收入额为征税对象，税率为 ________ ，征收营业税。 ( )A ． 3% B.5%C.7% D.10%2 ．购买 ________ 进行开发建设时，一般能缩短开发投资的周期，减少投资风险。 ( )A ．生地 B. 熟地C. 毛地 D. 新征用的地3 ．随着 ________ 在使用过程中的磨损和贬值，其价值逐渐以折旧的形式计入成品成本中，并通过成品销售以货币形式回到投资人手中。 ( )A ．项目总资产 B. 递延资产C. 固定资产 D. 流动资产4 ．城市建设维护税和教育费附加是依托 ________ 征收的一种税。 ( )A ．房地产销售收入 B. 营业税C. 房地产评估价值 D. 房屋出租收入5 ．存款 1000 元，年利率为 12% ，若一年复利 ________ 计息。则一年后的本利和为 1124.86 元。 ( )A ．一次 B. 二次C. 三次 D. 四次6 ．城市土地包括三个层次：①城市市区土地、②城市规划区土地、③城市行政区划内土地，我国城市土地的内涵一般指 ________ 层次。 ( )A ．①②③ B. ①②C. ②③ D. ①③7 ．城镇土地使用权出让与转让是我国土地使用制度的重大改革，深圳率先于 ________11 月和 12 月进行土地使用权出让公开招标和拍卖，被称为“土地市场化开端”。 ( )A ． 1985 年 B.1987 年C.1988 年 D.1997 年8 ．通过出让方式获得的土地使用权是建立在有偿有限期的基础上的，如居住用地土地使用权可在法律规定的 ________ 内转让、出租或抵押。 ( )A ． 30 年 B.40 年C.50 年 D.70 年9 ．房地产的 ________ 表明其受地区性需要的依赖性很大，这就决定了房地产市场是地区性市场。 ( )A ．寿命周期长 B. 地区政策影响性C. 适应性 D. 不可移动性10 ． ________ 是实行三档差别比例税率的。 ( )A ．营业税 B. 土地增值税C. 城市维护建设税 D. 房产税11 ．自用型购买者将房地产作为一种 ________ ，目的在于满足自身生活或生产活动对入住空间的需要，其购买行为主要受购买者自身特点、偏好等方面影响。 ( )A ．普通消费品 B. 耐用消费品C. 经营消费品 D. 投资品12 ．下列哪项内容不属于房地产开发项目的土地费用 ?( )A ．土地出让金或征地费 B. 城市建设配套费C. 附属工程费 D. 拆迁安置补偿费13 ． ________ 是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。 ( )A ．单元估算法 B. 单位指标法C. 工程量近似匡算法 D. 预算估算法14 ．财务费用是指企业为筹集资金而发生的各种费用，包括借款或债券的利息和其他融资费用，后者一般占利息支出的 ________ 左右。 ( )A ． 5% B.10%C.15% D.20%15 ．房地产项目融资的实质是发挥房地产的 ________, 为房地产投资融通资金 , 以达到尽快开发、提高投资效益。 ( )A ．投资功能 B. 保值增值功能C. 优化资源功能 D. 财产功能16 ．股本金是投资者对其所投资项目投入的资本金，通常来自 ( )A ．投资者的自有资金 B. 银行的信贷资金C. 购房者的预付资金 D. 社会集资的资金17 ．契税系房屋所有权、土地使用权发生移交时，当事人签订契约时，国家按交易价格的一定比例向新业主征收的一次性税收，其税率实行 ________ 的幅度税率。 ( )A ． 1% B.3%-5%C.5%-7% D.15%18 ．土地估价的基本方法是 ( )A ．成本法 B. 收益还原法C. 市场比较法 D. 假设开发法19 ．一般写字楼标准租约合同中的基本内容不包括 ( )A ．税费条款 B. 价格浮动条款C. 财产保全 D. 所含服务及转租20 ． ________ 通常面向为数 40000-150000 的人口，可出租面积大约在 1-3 万平方米。 ( )A ．小型购物中心 B. 中型购物中心C. 大型购物中心 D. 仓储式商场二、多项选择题 ( 本大题共 5 小题，每小题 2 分，共 10 分 )在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。21 ．房地产的价值主要受物质实体状况与权益范围两方面的影响。其中权益是指对于某宗房地产的法律描述，包括 ( )A ．权利 B. 收益C. 数量 D. 利益E. 边界22 ．按贷款的用途，房地产贷款可分为 ( )A ．购建房贷款 B. 个人抵押贷款C. 信用贷款 D. 房地产经营贷款E. 房地产开发贷款23 ．税收征收机关在 ________ 情况下，可以参照市场价格核定契税的计税依据。 ( )A ．成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的B. 所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理且无正当理由的C. 只要存在成交价格明显低于市场价格D. 只要存在所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理E. 成交价格明显低于房地产评估价格24 ．在房地产开发项目的租售阶段，对 ________ 多采取出售、出租并举，以出租为主。 ( )A ．住宅 B. 酒店C. 写字楼 D. 工业厂房E. 商品用房25 ．按照房地产进入市场的时间顺序将其分为 ( )A ．一手房市场 B. 二手房市场C. 一级市场 D. 二级市场E. 三级市场三、简答题 ( 本大题共 5 小题，每小题 6 分，共 30 分 )26 ．简述房地产开发前期工作的主要内容。27 ．简述开发项目总投资中工程建设投资包括哪些内容？28 ．简述房地产投资具有哪些方面的特征？29 ．简述房地产贷款时应遵循的原则和具体发放时应注意哪些方面？30 ．简述房地产市场的主要参与者及政府参与市场所起的主要作用。四、计算题 ( 本大题 8 分 )31 ．有一房地产投资项目期初投入 600 万元，各年的净现金流量见下表，折现率为 12% ，根据所给数据，计算投资项目净现值和动态回收期，并判别项目是否可以接受？( 注：标准动态投资回收期为 5 年，计算可利用下表进行 ) 。计算表 单位：万元年份012345678净现金流量-600150150200200200200200300折现系数净现值累计净现值五、论述题（本大题 12 分）32 ．试分析土地成本、建造成本、租金售价、贷款利率作为主要变动因素是如何对财务评价结果产生影响的？
一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。) 第 1 题 一个估价项目中的估价目的，本质上是由()决定的。 A.估价机构 B.估价师 C.估价报告使用者 D.估价委托人的估价需要 【正确答案】： D 第 2 题 一个估价项目中的价值类型，本质上是由()决定的。 A.估价委托人 B.估价师 C.估价目的 D.估价对象 【正确答案】： C 第 3 题 下列关于价值类型的表述中，错误的是()。 A.在用价值为市场价值 B.投资价值属于非市场价值 C.市场价值的前提之一是继续使用 D.同一估价对象可能有不同类型的价值 【正确答案】： A 第 4 题 李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为()元。 A.5000 B.12574 C.12650 D.13911 【正确答案】： B 第 5 题 下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是()。 A.了解某宗房地产的出租****益价值 B.了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值 C.了解某地区地震后房地产价值的变化 D.了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额 【正确答案】： D 第 6 题 任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的()特性决定的。 A.易受限制 B.相互影响 C.独一无二 D.不可移动 【正确答案】： D 第 7 题 下列房地产中，变现能力相对较强的是()。 A.用途专业的房地产 B.价值较大的房地产 C.独立使用的房地产 D.不可分割的房地产 【正确答案】： C 第 8 题 下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是()。 A.户型 B.楼层 C.层高 D.装修 【正确答案】： B 第 9 题 对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值的一般是()。 A.谨慎价值 B.市场价值 C.残余价值 D.快速变现价值 【正确答案】： B 第 10 题 某套200㎡、单价4000元/㎡的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。如果折现率为5%，则该套住宅的实际价格为()万元。 A.71.84 B.74.47 C.75.23 D.80.00 【正确答案】： B 第 11 题 下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是()。 A.土地总价 B.土地单价 C.楼面地价 D.商品房价格 【正确答案】： C 第 12 题 设立地役权通常会使()。 A.供役地的价值下降 B.需役地的价值下降 C.供役地与需役地的价值都下降 D.供役地与需役地的价值都上升 【正确答案】： A 第 13 题 下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是()。 A.在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨 B.增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨 C.在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降 D.严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降 【正确答案】： A 第 14 题 在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的()。 A.谨慎原则 B.替代原则 C.合法原则 D.利用原则 【正确答案】： A 第 15 题 近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是()。 A.在建工程抵押估价 B.房地产损害赔偿估价 C.期房市场价值评估 D.房地产估价的复核估价 【正确答案】： D 第 16 题 在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是()。 A.统一房地产范围 B.统一付款方式 C.统一价格单位 D.统一市场状况 【正确答案】： C 第 17 题 估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为()万元。 A.75.00 B.75.60 C.83.60 D.86.00 【正确答案】： B 第 18 题 某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为()万元。 A.35.00 B.56.29 C.86.29 D.180.00 【正确答案】： C 第 19 题 某房地产2009年4月的价格为6500元/㎡，已知该类房地产2009年3～10月的价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08(均以上个月为基数100)，该房地产2009年10月的价格为()元/㎡。 A.5110.51 B.5307.26 C.5549.95 D.5638.13 【正确答案】： A 第 20 题 报酬率是一种与利率，内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是()。 A.投资率是投资回收与投入资本的比率 B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高 C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率 D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率 【正确答案】： D 第 21 题 对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是()。 A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间 B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间 C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间 D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间 【正确答案】： B 第 22 题 某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、，保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为()万元。 A.245 B.275 C.315 D.345 【正确答案】： D 第 23 题 某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为()万元。 A.489.99 B.495.53 C.695.53 D.800.00 【正确答案】： D 第 24 题 某房地产开发商开发一幢建筑面积10000㎡的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/㎡，已知取得土地时楼面地价为1000元/㎡，开发成本和管理费用为1200元/㎡，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为()。 A.7.90% B.11.08% C.11.83% D.13.73% 【正确答案】： B 第 25 题 某成片荒地面积1k㎡，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是()元/㎡ A.310.61 B.321.60 C.477.87 D.494.77 【正确答案】： C 第 26 题 某写字楼的建筑面积为4000㎡，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/㎡。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40元/㎡，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为()万元。 A.67.60 B.811.24 C.1622.48 D.2433.72 【正确答案】： D 第 27 题 在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是()。 A.取得待开发房地产的时间 B.开发期间的某个时间 C.开发完成后的时间 D.开发完成之后的某个时间 【正确答案】： B 第 28 题 现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/㎡，其中主体工程900元/㎡，安装及装饰装修工程费为600元/㎡。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%，则在估价时点的续建费用为()元/㎡。 A.486.52 B.521.74 C.559.50 D.1398.76 【正确答案】： B 第 29 题 直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由()决定的。 A.房地产的历史价格资料 B.房地产的未来价格资料 C.房地产的现实价格资料 D.估价师选取的现时和未来的价格资料 【正确答案】： A 第 30 题 某类商品房2004～2008年的售价分别为6000元/㎡、6300元/㎡、6678元/㎡、7212元/㎡、7645元/㎡。利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为()元/㎡。 A.7974.00 B.8023.00 C.8056.25 D.8078.00 【正确答案】： C 第 31 题 威廉·阿郎索的在任意区位处的地租计算公式Pc(t)=N[Pc-C-kc(t)]中，Ⅳ表示()。 A.单位面积土地上农产品的产量 B.市场上每单位农产品的价格 C.生产每单位农产品的成本 D.向市场运输每单位农产品的成本 【正确答案】： A 第 32 题 某工业用地总面积为3000㎡，容积率为0.5，楼面地价为1000元/㎡。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，相应的楼面地价为1500元/㎡。该改变用途理论上应补地价为()万元。 A.500 B.525 C.600 D.1650 【正确答案】： D 第 33 题 某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是()。 A.空置率偏小 B.运营费用偏大 C.收益期限偏短 D.报酬率偏高 【正确答案】： D 第 34 题 某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取;采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了()。 A.假设开发法和基准地价修正法两种方法 B.假设开发法和成本法两种方法 C.假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法 D.假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法 【正确答案】： D 第 35 题 在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应()。 A.假定建筑结构是安全的 B.肯定建筑物是安全的 C.强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定 D.说明建筑结构安全难以确定 【正确答案】： A 二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应得编号。全部选对的，得2分;错选或多选的。不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。) 第 36 题 下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是()。 A.增加抵押贷款 B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测 C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款 D.处置抵押房地产 E.租赁抵押房地产 【正确答案】： A,B,C,D 第 37 题 下列法律法规和标准中，应作为城市房屋拆迁估价依据的有()。 A.中华人民共和国物权法 B.中华人民共和国城市房地产管理法 C.城市房地产开发经营管理条例 D.房地产估价规范 E.城市房屋拆迁估价指导意见 【正确答案】： A,B,D,E 第 38 题 下列引起房地产价格上涨的因素中，属于房地产自然增值的因素有()。 A.对房地产本身进行投资改良 B.需求增加导致稀缺性增加 C.通货膨胀 D.外部经济 E.提高建造成本 【正确答案】： B,D 第 39 题 在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括()。 A.拖欠建设工程价款 B.已抵押担保的债券数额 C.房地产变卖处置费用 D.诉讼费用 E.其他法定优先受偿款 【正确答案】： A,B,E 第 40 题 下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有()。 A.完全产权价值 B.出租****益价值 C.快速变现值 D.承租****益价值 E.残余价值 【正确答案】： C,E 第 41 题 下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有()。 A.建筑平面布置 B.朝向、楼层 C.环境景观 D.土地开发程度 E.房屋完损等级 【正确答案】： A,D,E 第 42 题 下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有()。 A.居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升 B.如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大 C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升 D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大 E.居民收入水平的变化对房地产价格影响不大 【正确答案】： A,B,C,D 第 43 题 根据现行法律，下列房地产中不应作为以抵押为目的的估价对象的有()。 A.土地所有权 B.依法承包的荒山的土地使用权 C.宅基地使用权 D.固有汽车加油站 E.乡镇企业用房 【正确答案】： A,C 第 44 题 下列房地产中，一般情况下适用市场法估价的有()。 A.标准厂房 B.房地产开发用地 C.行政办公楼 D.写字楼 E.在建工程 【正确答案】： A,B,D 第 45 题 就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出()。 A.较乐观的估计值 B.较保守的估计值 C.过高的估计值 D.过低的估计值 E.可能的估计值 【正确答案】： A,B,E 第 46 题 成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括()。 A.土地取得成本 B.开发成本 C.管理费用 D.销售费用 E.销售税费 【正确答案】： A,B,C,D 第 47 题 某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月;建成前半年开始销售，销售期为1年，下列选项中，正确的有()。 A.利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2009年10月18日 B.利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2010年4月18日 C.开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日 D.建设期为2009年10月18日至2011年10月18日 E.销售期为2011年4月18日至2012年4月18日 【正确答案】： A,D,E 第 48 题 针对某个估价对象，下列关于估价方法选用的说法中，正确的有()。 A.理论上适用的估价方法，都必须选用 B.在适用的估价方法中，选用两种即可 C.理论上适用的估价方法因客观原因不能用的，可以不用 D.必须选用两种以上的估价方法，不能只选用一种估价方法 E.仅有一种估价方法适用的，可只选用一种估价方法 【正确答案】： A,C,E 第 49 题 甲地块临街深度为100ft，临街宽度为15ft，形状为矩形，总价为100万元，相邻的乙地块也为临街宽度15ft的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”，下列关于乙地块价格的表述中，正确的有()。 A.若乙地块临街深度为25ft，则其总价为25万元 B.若乙地块临街深度为50ft，则其总价为50万元 C.若乙地块临街深度为75ft，则其总价为90万元 D.若乙地块临街深度为100ft，则其总价为1 10万元 E.若乙地块临街深度为150ft，则其总价为117万元 【正确答案】： C,E 第 50 题 在房地产买卖中对估价有多种需要，包括评估()。 A.拟买卖的房地产市场价值 B.买方愿意支付的 C.买方可承受的价 D.卖方可接受的 E.卖方愿意接受的价 【正确答案】： A,C,D 三、判断题(共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分) 第 51 题 在城市房屋拆迁中，如果被拆迁房屋的合同租金与市场租金差异较大，则在估价时应考虑此因素。 () 【正确答案】： × 第 52 题 在城市房屋拆迁估价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房的，因所调换的房屋状况为未来某个时点的状况，所以估价时点应为未来。 () 【正确答案】： × 第 53 题 对于房地产开发用地而言，从某个特定投资角度评估出的投资价值，一般大于市场价值。 () 【正确答案】： × 第 54 题 在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值，则说明房地产市场不景气。 () 【正确答案】： √ 第 55 题 周围环境状况是否良好、交通是否有利于商品运输是确定商业用房位置优劣的首要因素。 () 【正确答案】： × 第 56 题 不论是何种估价目的，估价对象状况不一定是估价时点时的状况，评估估价对象价值所依据的市场状况。 () 【正确答案】： × 第 57 题 当估价对象为“干净”的房地产、可比实例是带有债权债务的房地产时，其统一房地产范围的价格换算公式是：房地产价格=带债权债务的房地产价格+债务一债权。 () 【正确答案】： √ 第 58 题 房地产收益可分为有形收益和无形收益，无形收益通常难以货币化，难以在计算净收益时予以考虑，但可通过选取较高的报酬率或资本化率予以考虑。 () 【正确答案】： × 第 59 题 某房地产开发项目的利润为360万元，土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用合计为2000万元，投资利息为200万元，企业应缴纳土地增值税200万元，该房地产开发项目的投资利润率为18%。 () 【正确答案】： √ 第 60 题 成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估计对象价值的方法。 () 【正确答案】： √ 第 61 题 在假设开发法的现金流量折现法中，待开发房地产取得税费、后续开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据估价对象的相应生产水平估计出的。 () 【正确答案】： × 第 62 题 一般来说，运用假设开发法估价时，同一估价对象在自己开发前提下评估出的价格大于在自愿转让前提下评估出的价值，在被迫转让前提下评估出的价值小于在自愿转让前提下评估出的价值。 () 【正确答案】： √ 第 63 题 运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且上升或下降的幅度大致接近，否则就不宜采用这种方法。 () 【正确答案】： × 第 64 题 某城市路线标准深度为24m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%，则临街16m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。 () 【正确答案】： √ 第 65 题 一份完整的估价报告通常由封面、目录、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告和附件六部分组成。 () 【正确答案】： × 四、计算题(共2题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。) 第 66 题 王某于2006年6月18日将其拥有的某个商铺抵押贷款，贷款成数为6成，贷款金额为200万元，贷款年利率为8%，贷款期限为5年，按月等额还。2009年10月18 13，王某欲将该商铺再次抵押贷款。预测该商铺未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为26万元，此后每年的有效毛收入和运营费用分别在上一年的基础上增长5%和3%，未来收益期限为36年。当地该类房地产的报酬率为7%，抵押贷款成数一般为6成。 请计算该商铺2009年10月18日的再次抵押价值。第二年运营费用=634.90万元×(2101.8-1814)万元×25%=706.85万元 第三年运营费用=634.90万元×(2390.85-2101.8)万元×25%=707.16万元 第四年运营费用=634.90万元×(2681.21-2390.85)万元×25%=707.49万元 第一年净收益=1179.10万元 第二年净收益=1394.95万元 第三年净收益=1683.69万元 第四年净收益=1973.72万元 收益期限为40年-2年=38年
6.对收益性物业来说，空置率提高将会导致（ ）等后果。 a租金收入减少 b附加支出增加 c物业资本价值下降 d运营成本下降 e租客要求更大的租金折扣 答案：ace 解析：对收益性物业来说，空置率提高将会导致租金收入减少和物业资本价值下降以及租客要求更大的租金折扣等后果。 7.投资者可以控制的风险包括( ) a利率风险 b政策性风险 c 资本价值风险 d持有期风险 e比较风险 答案：cde 解析：ab属于系统风险. 8.居住物业一般是指供人们居住的建筑,包括（ ）等。 a普通住宅 b公寓 c别墅 d客栈 e酒店 答案：abc 解析：客栈和酒店不属于居住物业。 9.房地产市场的功能有（） a配置存量房地产资源和利益 b指导供给以适应需求的变化 c指导政府制订科学的土地供给计划 d引导需求适应供给条件的变化 e显示房地产市场需求的变化。 答案：abcde 10.确立施工中控制质量的具体措施，主要包括（ ）方面 a对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差。 b控制混凝土质量 c对对工程中的配套设备进行检验。 d对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法 e关注各项工程的工作量。 答案：abd 解析：不包括c、e 11.下列说法不正确的是（ ） a房地产项目中两税一费指营业税、城市建设维护税和教育费附加 b营业税税额＝应纳税销售(出租)收入×税率 c城市建设维护税额＝应纳税销售(出租)收入×税率 d教育费附加＝应纳税销售(出租)收入×税率 e现行营业税的税率为3％ 答案：cde 解析：城市建设维护税和教育费附加为营业税税额的7％和3％。营业税税率现为5%。 12.分析市场趋势的方法主要有：（） a购买者意图调查法b销售人员意见综合法 c专家意见法d时间序列分析法 e相关分析法 答案：abcde 13.按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，市场细分会出现（）的模式。 a同质偏好b同形偏好 c集群偏好d分散偏好 e心理偏好 答案：acd 解析：三种模式：同质偏好、分散偏好、集群偏好。 14.盈亏平衡分析的基本方法是建立（ ）之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。 a销售收入与成本 b销售收入与费用 c成本与产量 d利润与成本 e销售收入与销量 答案：ce 解析：盈亏平衡分析的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系 15.财务评价的辅助报表包括（ ） a损益表 b总投资估算表 c资产负负债表 d经营成本表 e借款偿还表 答案：bde 解析：ac为基本报表。 三、判断题（共15题，每题1分，用√表示正确，用×表示错误，不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。） 1.房地产投资分为直接投资和间接投资，直接投资是指投资者直接参与开发房地产项目的过程，而间接投资是指购买建成的物业进行的置业投资。 答案：× 解析：购买建成的物业进行的置业投资属于直接投资。 2.房屋的吸纳周期数值上等于吸纳率的倒数. 答案：√ 3.在置业投资中,运营费用比率越高,则预示着投资项目的净经营收入越低,项目抵抗风险的能力越弱 答案：√ 4.多因素敏感性分析是分析两个或两个以上的不确定性因素同时发生变化，相互影响时，对项目经济评价指标的影响。 答案：× 解析：多因素敏感性分析须假定同时变动的几个因素是相互独立的。 5.投资机会研究，也称为预可行性研究，主要任务是对投资项目或投资方向提出建议。 答案：× 解析：初步可行性研究也称为预可行性研究。 6.为体现公平、平等原则，写字楼对具备支付能力的承租人都持欢迎态度。 答案：× 解析：名声不佳的承租人入住会影响其他承租人，应对承租人进行选择。 7.开发项目成本费用中，财务费用是指企业财务部门所发生的各项费用，包括财务人员工资、办公费、银行利息等。 答案：× 解析：财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用。主要为借款的利息。 8.投资周期在第 一阶段和第二阶段初期超前于市场自然周期的变化，在其他阶段则滞后于市场自然周期的变化。 答案：× 解析：正好相反。 9.市场趋势分析方法中，相关分析法是用相关分析的理论判断销售量与其它因素相关的性质和强度,从而作出预测，这种方法尤其适用于中、短期预测。 答案：× 解析：这种方法尤其适用于中、长期预测。 10.决标选中中标单位意味着全部接受承包商的标书，故合同价就是中标单位的报价。 答案：× 解析：中标后，开发商和中标单位应在约定期限内就签订合同进行磋商，双方就合同条款达成协议。 11.双重代理可以同时向买卖双方收取佣金，佣金总额一般高于买方和卖方代理形式。 答案：× 解析：双重代理可以同时向买卖双方收取佣金，但佣金总额一般不能高于前两种代理形式 12.资金一旦用于投资，就不能用于即期消费，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。 答案：√ 13.如果两笔资金等值，则用复利公式把它们换到任何时点，变换成任何支付形式，都是等值的。 答案：√ 解析：资金等值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。 14.对已办理在建工程抵押的房地产开发项目在抵押期内，开发商可以在银行的监管下预售 答案：√ 15.在收益性物业的现金流分析时，抵押贷款还本付息要从净经营收入前扣除. 答案：× 解析：抵押贷款还本付息要从净经营收入中扣除
年总收入：3000*12=36000元 （你这里月租金单位不对，我按照一个月总租金3600来算的）年总收益：36000-7600=28400元其中属于土地产生的收益：1000*300*7%=21000元所以属于建筑物产生的收益：28400-21000=7400元建筑物的价格：P=7400*(p/a,8%,25)=78993元单价：78993/200=395元/平方米
6.对收益性物业来说，空置率提高将会导致（ ）等后果。 a租金收入减少 b附加支出增加 c物业资本价值下降 d运营成本下降 e租客要求更大的租金折扣 答案：ace 解析：对收益性物业来说，空置率提高将会导致租金收入减少和物业资本价值下降以及租客要求更大的租金折扣等后果。 7.投资者可以控制的风险包括( ) a利率风险 b政策性风险 c 资本价值风险 d持有期风险 e比较风险 答案：cde 解析：ab属于系统风险. 8.居住物业一般是指供人们居住的建筑,包括（ ）等。 a普通住宅 b公寓 c别墅 d客栈 e酒店 答案：abc 解析：客栈和酒店不属于居住物业。 9.房地产市场的功能有（） a配置存量房地产资源和利益 b指导供给以适应需求的变化 c指导政府制订科学的土地供给计划 d引导需求适应供给条件的变化 e显示房地产市场需求的变化。 答案：abcde 10.确立施工中控制质量的具体措施，主要包括（ ）方面 a对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差。 b控制混凝土质量 c对对工程中的配套设备进行检验。 d对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法 e关注各项工程的工作量。 答案：abd 解析：不包括c、e 11.下列说法不正确的是（ ） a房地产项目中两税一费指营业税、城市建设维护税和教育费附加 b营业税税额＝应纳税销售(出租)收入×税率 c城市建设维护税额＝应纳税销售(出租)收入×税率 d教育费附加＝应纳税销售(出租)收入×税率 e现行营业税的税率为3％ 答案：cde 解析：城市建设维护税和教育费附加为营业税税额的7％和3％。营业税税率现为5%。 12.分析市场趋势的方法主要有：（） a购买者意图调查法b销售人员意见综合法 c专家意见法d时间序列分析法 e相关分析法 答案：abcde 13.按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，市场细分会出现（）的模式。 a同质偏好b同形偏好 c集群偏好d分散偏好 e心理偏好 答案：acd 解析：三种模式：同质偏好、分散偏好、集群偏好。 14.盈亏平衡分析的基本方法是建立（ ）之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。 a销售收入与成本 b销售收入与费用 c成本与产量 d利润与成本 e销售收入与销量 答案：ce 解析：盈亏平衡分析的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系 15.财务评价的辅助报表包括（ ） a损益表 b总投资估算表 c资产负负债表 d经营成本表 e借款偿还表 答案：bde 解析：ac为基本报表。 三、判断题（共15题，每题1分，用√表示正确，用×表示错误，不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。） 1.房地产投资分为直接投资和间接投资，直接投资是指投资者直接参与开发房地产项目的过程，而间接投资是指购买建成的物业进行的置业投资。 答案：× 解析：购买建成的物业进行的置业投资属于直接投资。 2.房屋的吸纳周期数值上等于吸纳率的倒数. 答案：√ 3.在置业投资中,运营费用比率越高,则预示着投资项目的净经营收入越低,项目抵抗风险的能力越弱 答案：√ 4.多因素敏感性分析是分析两个或两个以上的不确定性因素同时发生变化，相互影响时，对项目经济评价指标的影响。 答案：× 解析：多因素敏感性分析须假定同时变动的几个因素是相互独立的。 5.投资机会研究，也称为预可行性研究，主要任务是对投资项目或投资方向提出建议。 答案：× 解析：初步可行性研究也称为预可行性研究。 6.为体现公平、平等原则，写字楼对具备支付能力的承租人都持欢迎态度。 答案：× 解析：名声不佳的承租人入住会影响其他承租人，应对承租人进行选择。 7.开发项目成本费用中，财务费用是指企业财务部门所发生的各项费用，包括财务人员工资、办公费、银行利息等。 答案：× 解析：财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用。主要为借款的利息。 8.投资周期在第 一阶段和第二阶段初期超前于市场自然周期的变化，在其他阶段则滞后于市场自然周期的变化。 答案：× 解析：正好相反。 9.市场趋势分析方法中，相关分析法是用相关分析的理论判断销售量与其它因素相关的性质和强度,从而作出预测，这种方法尤其适用于中、短期预测。 答案：× 解析：这种方法尤其适用于中、长期预测。 10.决标选中中标单位意味着全部接受承包商的标书，故合同价就是中标单位的报价。 答案：× 解析：中标后，开发商和中标单位应在约定期限内就签订合同进行磋商，双方就合同条款达成协议。 11.双重代理可以同时向买卖双方收取佣金，佣金总额一般高于买方和卖方代理形式。 答案：× 解析：双重代理可以同时向买卖双方收取佣金，但佣金总额一般不能高于前两种代理形式 12.资金一旦用于投资，就不能用于即期消费，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。 答案：√ 13.如果两笔资金等值，则用复利公式把它们换到任何时点，变换成任何支付形式，都是等值的。 答案：√ 解析：资金等值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。 14.对已办理在建工程抵押的房地产开发项目在抵押期内，开发商可以在银行的监管下预售 答案：√ 15.在收益性物业的现金流分析时，抵押贷款还本付息要从净经营收入前扣除. 答案：× 解析：抵押贷款还本付息要从净经营收入中扣除
浙江省2008年4月高等教育自学考试房地产投资分析试题 (希望楼主加分）一、单项选择题 ( 本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分 )在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1 ．凡从事房地产开发经营的单位和个人，在房地产销售后 , 以其销售收入额为征税对象，税率为 ________ ，征收营业税。 ( )A ． 3% B.5%C.7% D.10%2 ．购买 ________ 进行开发建设时，一般能缩短开发投资的周期，减少投资风险。 ( )A ．生地 B. 熟地C. 毛地 D. 新征用的地3 ．随着 ________ 在使用过程中的磨损和贬值，其价值逐渐以折旧的形式计入成品成本中，并通过成品销售以货币形式回到投资人手中。 ( )A ．项目总资产 B. 递延资产C. 固定资产 D. 流动资产4 ．城市建设维护税和教育费附加是依托 ________ 征收的一种税。 ( )A ．房地产销售收入 B. 营业税C. 房地产评估价值 D. 房屋出租收入5 ．存款 1000 元，年利率为 12% ，若一年复利 ________ 计息。则一年后的本利和为 1124.86 元。 ( )A ．一次 B. 二次C. 三次 D. 四次6 ．城市土地包括三个层次：①城市市区土地、②城市规划区土地、③城市行政区划内土地，我国城市土地的内涵一般指 ________ 层次。 ( )A ．①②③ B. ①②C. ②③ D. ①③7 ．城镇土地使用权出让与转让是我国土地使用制度的重大改革，深圳率先于 ________11 月和 12 月进行土地使用权出让公开招标和拍卖，被称为“土地市场化开端”。 ( )A ． 1985 年 B.1987 年C.1988 年 D.1997 年8 ．通过出让方式获得的土地使用权是建立在有偿有限期的基础上的，如居住用地土地使用权可在法律规定的 ________ 内转让、出租或抵押。 ( )A ． 30 年 B.40 年C.50 年 D.70 年9 ．房地产的 ________ 表明其受地区性需要的依赖性很大，这就决定了房地产市场是地区性市场。 ( )A ．寿命周期长 B. 地区政策影响性C. 适应性 D. 不可移动性10 ． ________ 是实行三档差别比例税率的。 ( )A ．营业税 B. 土地增值税C. 城市维护建设税 D. 房产税11 ．自用型购买者将房地产作为一种 ________ ，目的在于满足自身生活或生产活动对入住空间的需要，其购买行为主要受购买者自身特点、偏好等方面影响。 ( )A ．普通消费品 B. 耐用消费品C. 经营消费品 D. 投资品12 ．下列哪项内容不属于房地产开发项目的土地费用 ?( )A ．土地出让金或征地费 B. 城市建设配套费C. 附属工程费 D. 拆迁安置补偿费13 ． ________ 是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。 ( )A ．单元估算法 B. 单位指标法C. 工程量近似匡算法 D. 预算估算法14 ．财务费用是指企业为筹集资金而发生的各种费用，包括借款或债券的利息和其他融资费用，后者一般占利息支出的 ________ 左右。 ( )A ． 5% B.10%C.15% D.20%15 ．房地产项目融资的实质是发挥房地产的 ________, 为房地产投资融通资金 , 以达到尽快开发、提高投资效益。 ( )A ．投资功能 B. 保值增值功能C. 优化资源功能 D. 财产功能16 ．股本金是投资者对其所投资项目投入的资本金，通常来自 ( )A ．投资者的自有资金 B. 银行的信贷资金C. 购房者的预付资金 D. 社会集资的资金17 ．契税系房屋所有权、土地使用权发生移交时，当事人签订契约时，国家按交易价格的一定比例向新业主征收的一次性税收，其税率实行 ________ 的幅度税率。 ( )A ． 1% B.3%-5%C.5%-7% D.15%18 ．土地估价的基本方法是 ( )A ．成本法 B. 收益还原法C. 市场比较法 D. 假设开发法19 ．一般写字楼标准租约合同中的基本内容不包括 ( )A ．税费条款 B. 价格浮动条款C. 财产保全 D. 所含服务及转租20 ． ________ 通常面向为数 40000-150000 的人口，可出租面积大约在 1-3 万平方米。 ( )A ．小型购物中心 B. 中型购物中心C. 大型购物中心 D. 仓储式商场二、多项选择题 ( 本大题共 5 小题，每小题 2 分，共 10 分 )在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。21 ．房地产的价值主要受物质实体状况与权益范围两方面的影响。其中权益是指对于某宗房地产的法律描述，包括 ( )A ．权利 B. 收益C. 数量 D. 利益E. 边界22 ．按贷款的用途，房地产贷款可分为 ( )A ．购建房贷款 B. 个人抵押贷款C. 信用贷款 D. 房地产经营贷款E. 房地产开发贷款23 ．税收征收机关在 ________ 情况下，可以参照市场价格核定契税的计税依据。 ( )A ．成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的B. 所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理且无正当理由的C. 只要存在成交价格明显低于市场价格D. 只要存在所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理E. 成交价格明显低于房地产评估价格24 ．在房地产开发项目的租售阶段，对 ________ 多采取出售、出租并举，以出租为主。 ( )A ．住宅 B. 酒店C. 写字楼 D. 工业厂房E. 商品用房25 ．按照房地产进入市场的时间顺序将其分为 ( )A ．一手房市场 B. 二手房市场C. 一级市场 D. 二级市场E. 三级市场三、简答题 ( 本大题共 5 小题，每小题 6 分，共 30 分 )26 ．简述房地产开发前期工作的主要内容。27 ．简述开发项目总投资中工程建设投资包括哪些内容？28 ．简述房地产投资具有哪些方面的特征？29 ．简述房地产贷款时应遵循的原则和具体发放时应注意哪些方面？30 ．简述房地产市场的主要参与者及政府参与市场所起的主要作用。四、计算题 ( 本大题 8 分 )31 ．有一房地产投资项目期初投入 600 万元，各年的净现金流量见下表，折现率为 12% ，根据所给数据，计算投资项目净现值和动态回收期，并判别项目是否可以接受？( 注：标准动态投资回收期为 5 年，计算可利用下表进行 ) 。计算表 单位：万元年份012345678净现金流量-600150150200200200200200300折现系数净现值累计净现值五、论述题（本大题 12 分）32 ．试分析土地成本、建造成本、租金售价、贷款利率作为主要变动因素是如何对财务评价结果产生影响的？
知识点测试 一、单项选择题 1.企业通常应当采用（ ）对投资性房地产进行后续计量。 A.成本模式 B.公允价值模式 C.成本模式或公允价值模式 D.重置成本模式 2.存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。转换当日的公允价值小于原账面价值的其差额通过（ ）科目核算。 A.营业外支出 B.公允价值变动损益 C.投资收益 D.其他业务收入 3.自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。转换当日的公允价值大于原账面价值的其差额通过（ ）科目核算。 A.营业外收入 B.公允价值变动损益 C.资本公积 D.其他业务收入 4.根据《企业会计准则——投资性房地产》，下列项目不属于投资性房地产的是（ ）。 A.已出租的建筑物 B.持有并准备增值后转让的土地使用权 C.已出租的土地使用权 D.持有并准备增值后转让的房屋建筑物 5.企业对成本模式进行后续计量的投资性房地产摊销时，应该借记（ ）科目。 A.投资收益 B.其他业务成本 C.营业外收入 D.管理费用 6.投资性房地产不论是成本模式计量还是公允价值模式计量，取得的租金收入均通过（ ）科目核算。 A.营业外收入 B.投资收益 C.其他业务支出 D.其他业务收入二、多项选择题 1.根据《企业会计准则——投资性房地产》，下列项目属于投资性房地产的是（ ）。 A.已出租的建筑物 B.持有并准备增值后转让的土地使用权 C.已出租的土地使用权 D.持有并准备增值后转让的房屋建筑物 E.自用房地产 2.将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产，关于。转换日的确定叙述正确的有（ ）。 A.投资性房地产开始自用，转换日是指房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。 B.作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日应当为租赁期开始日。 C.自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值，转换日是指停止将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或经营管理，且该土地使用权能够单独计量和转让的日期。 D.作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日应当为租赁开始日 E.自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值，转换日是指停止将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或经营管理的。日期。 3.下列属于投资性房地产特征的是（ ）。 A.为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的 B.使用寿命超过一个会计年度 C.目的是为赚取租金或资本增值 D.单位价值较高 E.能够单独计量和出售 4.关于出租的建筑物和土地使用权是否属于投资性房地产的叙述正确的有（ ）。 A.已出租的建筑物是以经营租赁（含融资租赁）方式出租的建筑物 B.已出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物 C.用于出租的土地使用权是指企业通过出让方式取得的土地使用权 D.用于出租的土地使用权包括企业通过无偿划拨方式取得的土地使用权 E.已出租的建筑物是以经营租赁（不含融资租赁）方式出租的建筑物 5.根据《企业会计准则——投资性房地产》，关于投资性房地产的后续计量模式的叙述正确的有（ ）。 A.通常应当采用成本模式进行计量 B.只有符合规定条件的，可以采用公允价值模式进行计量 C.同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式 D.成本模式可转为公允价值模式 E.已采用公允价值模式的可以转为成本模式 6.下列有关投资性房地产的论断中错误的是（ ）。 A.持有并准备增值后转让的房屋建筑物属于投资性房地产 B.企业出租给本企业职工居住的宿舍，具有自用房地产的性质，所以不属于投资性房地产 C.企业拥有并自行经营的旅馆饭店，属于投资性房地产 D.同一企业可以同时采用两种计量模式对投资性房地产进行后续计量 E.成本模式转为公允价值模式应当作为会计估计变更，采用未来使用法进行处理
指按行业的基准收益率或设定的目标收益率。经济评价是指通过对被审计单位的财政、财务收支及其有关经济活动进行审核检查后，评定被审计单位的计划、预算、决策、方案是否先进可行，经济活动是否按照既定的目标进行，经济效益的高低优劣，以及内部控制制度是否健全、有效等，从而有针对性地提出意见和建议，目的是促使其改善经营管理，提高经济效益。 经济评价资金是有限的，为了节省并有效地使用投资，必须讲求经济效益。在作出投资决策之前，要认真进行可行性研究，并对投资项目的经济效益进行计算和分析。当可供选择的方案多于一个时，还要对各个方案的经济效益进行比较和选优。这种分析论证过程称为项目经济评价。财务净现值财务净现值（NPV）是指按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发投资活动起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的另一个重要经济指标。盈利能力，指的是企业获取利润的能力，盈利能力指标主要包括营业利润率、成本费用利润率、净资产收益率等。拓展资料关于盈利性盈利性是专业术语，是指银行经营货币资金以取得利润的内在动力和经营目标。西方商业银行进行资产负债管理所遵循的三个基本原则 (盈利性、流动性和安全性) 之一。银行是经营货币资金、授受信用的特殊企业，它通过吸收存款、发行债券等负债业务，把社会上一部分企业、单位和个人的暂时闲置资金 (货币收入) 集中起来，再通过发放贷款、证券投资等资产业务，把集中起来的资金运用出去、弥补社会上另一部分企业、单位和个人的暂时资金短缺。
【答案】D【答案解析】本题考查房地产投资项目经济评价指标体系。投资项目分类盈利能力指标清偿能力指标静态指标动态指标出售型房地产开发项目成本利润率销售利润率投资利润率静态投资回收期财务净现值财务内部收益率动态投资回收期债款偿还期利息备付率资产负债率经营型房地产开发项目，房地产置业投资项目投资利润率资本金利润率资本金净利润率静态投资回收期财务净现值财务内部收益率动态投资回收期借款偿还期偿债备付率资产负债率流动比率速动比率
答案是A 14.下列关于房地产投资特点的说法，不正确的是（A ）。 A. 一项房地产的估价等于持有资产的现金流收入的折现值 B. 房地产投资可以使用高财务杠杆率 C. 房地产价值受政策环境、市场环境和法律环境等因素的影响较大 D. 房地产的流动性比证券类产品要弱
房产税是指对房屋为课税物件，以房屋的计税余值或资金收入为计税依据，像房屋的所有者收取的一种财产税。 房产税的计税方式有两种：1、房产原值一次扣除10%~30%为计税依据乘以1.2% 2、租金收入乘以12% 个人认为房产税的征收对房地产市场将会产生巨大的影响，不管是确定征收的税率还是征收的范围，著一系列的问题都需要仔细认真的考虑，这是关系民生大事，也是关系到国家的经济状况的。不可马虎！ 其实很简单的举个例子：假设北京的一个退休的部长拥有180平米的二环内的房子，如果按照1.2%的税率缴纳房产税，那他一年退休的工资，不吃不喝可能刚够交，从这个例子就可以想象，这政策实施的难度有多大？房产税有可能实施的物件是第二套房子、第三套房子，尤其是被租出去的第二、第三套房子。 而到时候我们不再是房奴，可惜我们变成了税奴~~~悲哀，，，房产税征收了，也意味着房价降下来了，但这只是减少购房者在买房成本降低了，持有阶段的成本将大大提高。 总的说，跟人认为房产税的征收对房产交易不会有太大的影响，羊毛出在养身上，获得最大利益的永远是开发商和 *** ~~~！ 说实话，就算决定要征收房产税，那么真的是还有一大堆的问题需要考虑，需要解决~~~~
国外的旅游房产比国内的成熟叫“分时度假” 现在国外行情不景气去投资就是想抄底吧，建议你还是别，因为国外的房子他的房产税特别高，很多国家都是每年要缴纳，这是为了降低门槛同时为了吸引他人购房，国外租房和购房的人是对半的和中国的传统观念完全不同！ 建议你如果要投资在国内选个很好的地段投资商铺在稳当的多! 忠言：投资都是有风险，不要去涉及连你自己都搞不清的行业！
房地产投资分析方法－销售比较法 选购目标物业与市场可比物业的单位价格进行比较，这一方法十分简单，但要求市场上有足够多的可比物业。同时，需要考虑物业的不可移动性、独一无二性、客户的偏好、房地产市场不能实现完全竞争等。 房地产投资分析方法－总租金乘数法 公式：总租金乘数＝投资价值／第一年潜在租金收入 投资者可将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。这一方法未考虑空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。 房地产投资分析方法－直接资本化法 公式：总资本化率＝第一年的营业净收入／投资价值 营业净收入指扣除空置与欠租损失和营业费用后的实际收入。对于住宅来说，营业费用通常为中介费用。该法与总租金乘数法相比，考虑了空置与欠租损失和营业费用，但同样未考虑融资和税收的影响。 房地产投资分析方法－税前原始股本收益率法 公式：原始股本收益率＝第一年税前现金收入／初始投资 。 初始投资指总投资额中扣除贷款部分后的自备金。对于大多投资者来说，都存在融资问题。这一方法因考虑了融资的影响而较前几种方法更为完善。 房地产投资分析方法－租金回报率分析法 公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价 这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。 优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。 弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 房地产投资分析方法－租金回报率法 公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款） 优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。 弊病：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 IRR法（内部收益率法） 房产投资公式为：IRR＝累计总收益／累计总投入 优点：IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而IRR则是按复利计算。 不过，通过计算IRR判断物业的投资价值都是以今天的资料为依据推断未来。而未来租金的涨跌是个未知数。惟有一点是可以确定的：市场的未来是不确定的，有升值的可能，也有贬值的可能，只是看升值、贬值哪种可能性大了。所以还要进行投资敏感性决策分析。 作为投资行为，投资者关注的是收益与风险，通过对IRR的分析发现相关性最高的是房价、租金以及能否迅速出租。由于房价是已知的，于是能否准确预告租金水平及选择投资专案便成为投资成败的关键。 当然，如果你觉得上面专家的方法太专业，比较复杂，想要知道一个简单的投资公式来评估某物业的投资价值。这里也可以提供一个国际上专业的理财公司评估物业的投资价值的简单方法。据了解，按他们的计算原则，衡量一处物业价格合理与否的基本公式为： 如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。 如果该物业的年收益×15年＞房产购买价，则表明该投资专案尚具升值空间。 还可以有一种更为简单、便捷的方法，虽不是很专业，但适合百姓进行投资选择： 如果该物业的月租金＝房产每平方米单位价格×物业面积／100，则认为该物业物有所值。 如果该物业的月租金＞房产每平方米单位价格×物业面积／100，则表明该投资专案尚具升值空间。 以上是常用的比例与比率法，它有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速做出判断。有的需要进行专业性的投资分析，为投资者进行房地产投资理财。在看一项投资时，投资者有必要多看一些指标以增加可靠性。 关键字： 投资分析
给楼主一个推荐吧，权当参考，掌握知识。因为个人觉得房产的跨度太大了，要等十年以上 介绍下我现在做的国际现货黄金。 收益高，回报快：因为下跌都可以赚钱。无涨跌停板限制。 您是否有时会想，哎呀，能买跌就好了。 操作灵活：实行T＋0交易制度 就是您可以随时买随时卖。您是否有股票赚钱了，急于抛售却担心无法抛售的情况呢。 交易时间：全天24小时，因为是全球的交易所在交易，所以可以联合成24小时，有利于中国的就是，晚上8点，美洲盘开盘，美国人您也知道，有钱，开盘的时候金价幅度大，适合于炒作，业内一句话，上帝赐予中国人赚钱的机会。 止损止赢位设定：提供限价可以在预计反转位挂单，到价时交易系统自动成交。 资讯透明度高：影响黄金价格的因素。都是不可隐瞒性资讯，投资者可在各入口网站，第一时间了解到。 成交速度快：永远不会出现买不进来或卖不出去的情况抽金方便：无需抛售黄金，就可以将赢得的资金随时取出来操作简便：交易系统简单化，无需交割 交易费用低廉：我们是做国际现货黄金，每手等于3100克，约需要840RMB。国内各大银行的黄金是一手等于1000克，600RMB。 希望楼主能够看到这里，无论您做是不做，都给自己增加了一定的知识，至少在您想投资的时候，多了一份可供参考东西。
财产保护：房产估价的新课题 日前，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会、国际测量师联合会、香港测量师学会共同主办的国际房地产估价论坛在北京召开。此次论坛的主题被确定为“估价与财产保护”。与会的国内外近400名代表普遍认为，该主题明确了在房地产行业迅速发展变化、人民群众财产意识不断强化的新形势下,估价行业被赋予的重要意义、重大使命及面临的全新课题。 住房和城乡建设部房地产市场监管司副司长姜万荣认为，该主题顺应时代潮流，合乎社会需要，对促进房地产估价行业持续健康发展有重大的意义。 房产估价：房地产业的助推器 世界银行资料表明，房地产资产总量巨大，在一个国家和地区中的总财富中的比重最大，一般占到50%%~70%%左右。而国内外知名专家纷纷指出，房地产估价行业在房地产业的整个链条中起到了至关重要的作用。 在分析引发全球金融风暴的美国次贷危机发生过程时，不少专业人士发现，房地产估价服务与房地产泡沫生成及演化有着密不可分的联络。清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，在某种程度上说，评估师的角色甚至成为了美国房价的“加速器”。 香港测量师学会副会长叶满华先生表示：“房地产估价对整个房地产的稳定起了重要的作用，这种作用在一种不确定的时刻尤其重要。” 在我国，房地产估价业已成为推动房地产业有序发展的重要力量，并对国民经济的健康有序发展发挥着重要作用。 姜万荣介绍，过去的几十年，房地产估价行业在多个领域发挥着重要作用，在解决房地产市场失灵、维护房地产市场秩序、保护房地产权益人的合法权益、防范金融风险、促进社会和谐等方面都发挥了巨大作用。 据了解，目前我国已建立起了 *** 监督、行业自律、社会监督的管理体制，基本形成了公平竞争、开放有序、监管有力的房地产估价市场。全国有近3.7万人取得了房地产估价师执业资格，其中注册执业的有3.3万人，房地产估价机构近5000家，其中一级资质房地产估价机构168家。 财产保护：房地产估价的新领域 和其他资产相比，房地产资产在国家和地区总财富中占据了最大比重。汶川大地震造成的经济损失的统计资料也大体说明了这一点。统计表明，在此次地震的经济损失中，住宅建筑占27.4%，非住宅建筑占20.4%%。这两项房屋的损失达到了47.8%，构成了总体经济损失中的最大部分。 随着住房商品化和社会化，以及《物权法》的出台，党的十七大报告提出“创造条件让更多群众拥有财产性收入”等，房地产不仅是基本的生产要素或生活资料，而且成了家庭财产的重要部分，既是一种商品，也是一种财产，甚至是投资的主要物件，人们的财产保护意识越来越强。 然而，由于房地产不可移动和相互影响，房地产遭遇损害时有发生。例如，地震等不可抗因素、 *** 规划的变更、相邻建筑的遮挡、周围环境的变化、工程质量的缺陷……都有可能造成房屋价值的减损和相关连带经济的损失。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长宋春华指出，这时，寻求合理的赔偿是保护财产的重要方式之一。这就为房地产估价提出了新的课题，也开辟了新的业务领域，即要开展房地产损害的赔偿估价。 这种估价能为业主在财产遭受损失后明确应获得的赔偿，在和解、调解、仲裁、诉讼中提供科学的参考依据。 姜万荣强调，房地产损害赔偿估价就是目前摆在广大房地产估价专业人士面前的一个重大课题。客观公正、科学准确地评估房地产损害导致的房地产价值减损和相关经济损失，不仅能有效保护房地产权利人的合法权益，也是化解社会矛盾，构建和谐社会的有力保障。 业内人士也对记者表示，这一课题将是继房地产抵押估价、城市房屋拆迁估价之后，我国房地产估价的一个重大而广阔的领域。 事实上，包括损害赔偿估价在内的房地产估价在人们财产的保护中大有可为。 经过房地产估价业15年的发展，估价师所撰写的估价报告及其证词，在房屋拆迁补偿、土地有偿使用、物业价值贬损等涉及公民私有财产的利益争端中发挥了重要作用，是不可或缺的专业证据，为 *** 、司法机关、仲裁机构、律师等所看重，成为保护私有财产不受侵犯的强有力的手段。 江西师范大学教授张东祥还提出，房地产估价技术还能为业主提供经营管理上的技术指导，保护房地产的价值不会因不合理的使用而受到损害，实现房地产财产的保值增值。 不少估价师也认为，随着与国际估价行业制度的接轨、估价行业诚信机制的建立、估价师业务水平及社会地位的提高，房地产估价在私有财产保护中的作用将越来越明显。 独立与公正：“老”问题依然存在 资料显示，房地产估价行业普遍存在独立性和公平公正的问题。以房地产抵押估价为例，我国发放住房抵押贷款的主要金融机构均设立了认可估价机构并定期更新的制度，这本来是有利于保证估价质量的举措，但由于大部分金融机构要求分享50％~80％的服务收费，导致估价机构尽量减少工作环节、压缩业务成本，极大地影响了估价工作的质量。 “坦白地说，我们房地产估价师的专业形象这两年在下降。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长柴强博士曾经直言不讳。 尽管行业取得了较大发展，但估价机构之间的恶性竞争、行业信用缺失、监管无力等问题依然存在，极大地制约了行业的持续发展和估价师社会地位的提高。 不少估价师还向记者表示，估价行业发展了十几年，至今没有专门的法律约束，估价中的违法违规行为难以得到有效惩罚，同时估价机构和估价人员的权益也难以得到保障。 刘洪玉指出，我国房地产评估行业应吸取美国次贷危机的教训，一方面应增强评估机构及从业人员的职业道德和法制观念，另一方面要积极完善影响估价过程独立性的外部环境和法律法规。 对此，姜万荣也强调，房地产估价师是房地产行业高素质的人才，要充分利用自己的专业知识，了解房地产价格的优势，协助 *** 做好房地产市场监测，引导房地产市场健康的发展，为加强房地产市场监管的相关政策做好准备。同时，应继续提高社会责任意识；继续加强职业道德建设，其中客观、公正、准确的估价是重要的前提；继续提高估价师的业务素质；继续在维护房地产市场的稳定中发挥作用。 或许，唯有如此，房地产估价才能真正成为值得人们信赖的财产“保护者”。
投资和投机在经济学上是两个不同的行为，经济学中的“投资”一般是指投入资金或者有价证券购买财物，然后进行生产、服务等经济活动，最终从这些经济活动中获得收入、利润的过程。投机通常用于那些期望从价格变化中获利的证券、商品和外汇买卖活动。两者从本质上来讲是相同的，目的都是为了获得利润。但投机更具冒险性，投机只有靠价格变动才能产生利润或获得资金收益。也就是说不具冒险性或低冒险性的投资行为，如购买保险、国债等经济行为算作投资而不是投机。 房地产市场投资与投机，是投资与投机经济行为客体的具体化。房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。房地产投机是指购买房地产却不自用或出租给他人使用，而是以等待下次出售赚取买卖差价为目的的行为。 房地产投资对房地产市场的发展起着重要的作用，而房地产投机既具有有利经济发展的一面，又具有破坏经济健康发展的一面。因此不能仅仅从对经济的影响来区分房地产投资于投机，分析区别房地产市场投资与投机时，可以从本质区别出发，结合房地产市场的特点进行讨论。区别如下： 一、 投资需要和投资理念 房地产投资通过长期持有以获得稳定收益。其投资看重的是房屋未来的保值和升值能力，或通过出租获取长期稳定的租金回报能力，以房地产内在的价值分析为基础，考虑房地产投资环境、经济发展趋势等多项因素，一般不受短期的利益冲突而迅速改变； 房地产投机则完全是以获取高额利润，甚至暴利为目的，并不对房地产本身的使用价值或其盈利能力感兴趣。它着眼于短期的价差回报，是短期的资本狩猎行为。投机以技术面和讯息面为分析基础，受投机时点和市场价格的影响大，缺乏理性，它不以长期内在价值分析为主导，而是利用时间差和价格差快进快出，投向机会，所以回报的波动性较大，风险也较大，有时会造成市场较大动荡。 二、 投资物件 房地产投机的物件主要为实物资产，即房地产置业或土地；房地产投资的物件从广义上讲，除了实物资产以外，还包括房地产资产权益，如购买房地产企业发行的股票和债券，以及购买房地产支援的证劵和债券等。 但在市场上也存在一些新型的投机物件，如炒号等。"炒号"是指开发商在未取得销售许可证之前提前放号，投机者以很少的定金为资本，获得房产的优先认购权，再将其售出，赚取利益。炒卖的是一个机会，而不是一个实体物质。 三、 获利方式 与投机的本质相同，房地产投机只有通过价格的变动才能获得利润，依靠的是房地产价格的浮动和土地的增值。它抓住商业物业，特别是高档现房物业在城市发展中的升值空间，通过赚取买卖差价获得利润。也有投机者利用发展商低开高走的销售策略，在期房阶段以低价购买房产，通过期房到现房转变的整体价值升值，从中牟利； 而房地产投资的获利方式具多样性，从本质上看，房地产投资涉及房地产的开发，经营、管理等多个阶段。因此房地产投资并不仅仅依靠销售房产赚取利润，可以通过建造、经营、出租、混合型等多种方式获得利润。例如，万达房地产公司经营模式并不只靠出售旗下房产，公司通过建造、经营购物中心、万达影院等方式收取高额租金和经营收入从而获利。 四、 资金占用时间 房地产投机通常是短期行为，通过短期市场上房地产价格的浮动和土地增值赚取高额差价，资金占用时间短，流动速度快； 房地产投资通常是长期行为，可涉及房地产开发、经营、管理、服务和消费多项等程式，资金占用时间长，可流动性相对较小。 五、 资金投入时机 对于成熟的房地产市场，房地产市场景气，资本增值潜力较大而风险相对较小，投资者相对理性，投资占主导地位； 在市场不成熟的发展初期，投机比例更大一些。随着市场的成熟，相关法律法规的不断完善，投机比例将下降，投资比例将上升。 六、 风险与利润及操作手法 房地产投资风险相对较低，相对稳健，一般来说，房地产投资人希望通过风险组合来分散降低风险，短期内收益率相较投机较少，但从长远来看，投资的成功率要大于投机； 与此相反的是，房地产投机属短期行为，受价格影响较大，投机者倾向于承担高风险从而在短期内获得高利润，所以广泛运用财务杠杆而较少运用投资组合来分散风险。成功的投机者较善于审时度势,但即便如此,也很难保证持久地获得成功。
所谓房地产投资，是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。我对房地产投资还是有些了解的，也知道很多相关的操作技巧，我主要就是在“今日英才网校”学习的与房地产相关知识， 讲的还不错，建议你如果想系统的学习一些关于房地产投资的知识可以去看看。
一般情况下是这样的的。 同一小区相同面积的商业地产比住宅地产的投入更大。因为商业地产在层高、柱距、装置设施、材料使用上的要求高于住宅。 但这不是绝对的，只能说大体是这样。 这个问题本身不严谨。
投资意向书（Letter of Interest）样本 尊敬的A先生： 根据ABC公司提供XYZ投资公司的资讯和预测资料，XYZ投资公司与ABC公司同意XYZ投资公司将在完全稀释后的基础上以八百万美元的融资后作价（或六百万美元的融资前作价）投资ABC公司的A系列优先股票。投资条件如下： 1股票的购买 双方同意XYZ投资公司投资二百万美元购买ABC公司的A系列优先股，此项投资将换取ABC公司 25％的的完全稀释后的股权（“完全稀释后”的意思是已经考虑计算了员工股票期权和其它认股权等可能性之后）。 2 四周的限制期 ABC公司同意给XYZ投资公司四周的限制时间完成尽职调查，时间从本协议签字之日起计算。如果在这段时间结束时XYZ投资公司对尽职调查的结果感到满意并决定投资，ABC公司将根据附件的条款清单所列条件出售A系列优先股给XYZ投资公司。本条款不限制其他投资公司在此同一期间内对ABC公司做尽职调查。 3投资前提条件 a) 双方最后签订令XYZ投资公司满意的投资合同； b) 对ABC公司的法律、公司业务和财务等方面尽职调查令XYZ投资公司满意； c) 投资案最后得到XYZ投资公司投资决策委员会的批准； d) ABC公司的业务没有发生本质变化； e) ABC公司在香港（或英属维京群岛或开曼群岛）重新注册，本地的ABC公司变成一个境外公司的子公司。 4保密约定 在双方认可（或否决）投资许诺之前，双方有关人士及其代理人负有保密责任，不对外泄露谈判内容及进展。如果现行法律或法院认为确实有必要，披露资讯的一方在此情况下需预先通知另一方，并尽可能把披露内容限制在最小范围内。 5免责宣告 双方均放弃基于本条款清单和投资意向而向法院起诉的企图和权力。 6无约束力宣告 本投资意向书不是XYZ投资公司的许诺书。正式的投资承诺必须在签订投资合同之后才能生效。 7适用法律 本投资意向书适用中华人民共和国法律。 本协议信件所附之条款清单只作为进一步调查和谈判的基础，不是任何一方对所提及的投资交易的许诺。如果你同意以上条件及所附条款清单的投资条件，并愿意以此为基础继续往下做，那么请在下面适当的地方签字，并递交一份正式副本给XYZ投资公司。时间最迟不能超过本地时间2005年10月31日，否则上述建议将自行终止。 同意并接受上述条件： ABC公司代表 签字： . 日期： . XYZ投资公司代表 签字： *** . 日期： ** ** ** .
年总收入：3000*12=36000元 （你这里月租金单位不对，我按照一个月总租金3600来算的）年总收益：36000-7600=28400元其中属于土地产生的收益：1000*300*7%=21000元所以属于建筑物产生的收益：28400-21000=7400元建筑物的价格：P=7400*(p/a,8%,25)=78993元单价：78993/200=395元/平方米