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浙江省2008年4月高等教育自学考试房地产投资分析试题 (希望楼主加分）一、单项选择题 ( 本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分 )在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1 ．凡从事房地产开发经营的单位和个人，在房地产销售后 , 以其销售收入额为征税对象，税率为 ________ ，征收营业税。 ( )A ． 3% B.5%C.7% D.10%2 ．购买 ________ 进行开发建设时，一般能缩短开发投资的周期，减少投资风险。 ( )A ．生地 B. 熟地C. 毛地 D. 新征用的地3 ．随着 ________ 在使用过程中的磨损和贬值，其价值逐渐以折旧的形式计入成品成本中，并通过成品销售以货币形式回到投资人手中。 ( )A ．项目总资产 B. 递延资产C. 固定资产 D. 流动资产4 ．城市建设维护税和教育费附加是依托 ________ 征收的一种税。 ( )A ．房地产销售收入 B. 营业税C. 房地产评估价值 D. 房屋出租收入5 ．存款 1000 元，年利率为 12% ，若一年复利 ________ 计息。则一年后的本利和为 1124.86 元。 ( )A ．一次 B. 二次C. 三次 D. 四次6 ．城市土地包括三个层次：①城市市区土地、②城市规划区土地、③城市行政区划内土地，我国城市土地的内涵一般指 ________ 层次。 ( )A ．①②③ B. ①②C. ②③ D. ①③7 ．城镇土地使用权出让与转让是我国土地使用制度的重大改革，深圳率先于 ________11 月和 12 月进行土地使用权出让公开招标和拍卖，被称为“土地市场化开端”。 ( )A ． 1985 年 B.1987 年C.1988 年 D.1997 年8 ．通过出让方式获得的土地使用权是建立在有偿有限期的基础上的，如居住用地土地使用权可在法律规定的 ________ 内转让、出租或抵押。 ( )A ． 30 年 B.40 年C.50 年 D.70 年9 ．房地产的 ________ 表明其受地区性需要的依赖性很大，这就决定了房地产市场是地区性市场。 ( )A ．寿命周期长 B. 地区政策影响性C. 适应性 D. 不可移动性10 ． ________ 是实行三档差别比例税率的。 ( )A ．营业税 B. 土地增值税C. 城市维护建设税 D. 房产税11 ．自用型购买者将房地产作为一种 ________ ，目的在于满足自身生活或生产活动对入住空间的需要，其购买行为主要受购买者自身特点、偏好等方面影响。 ( )A ．普通消费品 B. 耐用消费品C. 经营消费品 D. 投资品12 ．下列哪项内容不属于房地产开发项目的土地费用 ?( )A ．土地出让金或征地费 B. 城市建设配套费C. 附属工程费 D. 拆迁安置补偿费13 ． ________ 是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。 ( )A ．单元估算法 B. 单位指标法C. 工程量近似匡算法 D. 预算估算法14 ．财务费用是指企业为筹集资金而发生的各种费用，包括借款或债券的利息和其他融资费用，后者一般占利息支出的 ________ 左右。 ( )A ． 5% B.10%C.15% D.20%15 ．房地产项目融资的实质是发挥房地产的 ________, 为房地产投资融通资金 , 以达到尽快开发、提高投资效益。 ( )A ．投资功能 B. 保值增值功能C. 优化资源功能 D. 财产功能16 ．股本金是投资者对其所投资项目投入的资本金，通常来自 ( )A ．投资者的自有资金 B. 银行的信贷资金C. 购房者的预付资金 D. 社会集资的资金17 ．契税系房屋所有权、土地使用权发生移交时，当事人签订契约时，国家按交易价格的一定比例向新业主征收的一次性税收，其税率实行 ________ 的幅度税率。 ( )A ． 1% B.3%-5%C.5%-7% D.15%18 ．土地估价的基本方法是 ( )A ．成本法 B. 收益还原法C. 市场比较法 D. 假设开发法19 ．一般写字楼标准租约合同中的基本内容不包括 ( )A ．税费条款 B. 价格浮动条款C. 财产保全 D. 所含服务及转租20 ． ________ 通常面向为数 40000-150000 的人口，可出租面积大约在 1-3 万平方米。 ( )A ．小型购物中心 B. 中型购物中心C. 大型购物中心 D. 仓储式商场二、多项选择题 ( 本大题共 5 小题，每小题 2 分，共 10 分 )在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。21 ．房地产的价值主要受物质实体状况与权益范围两方面的影响。其中权益是指对于某宗房地产的法律描述，包括 ( )A ．权利 B. 收益C. 数量 D. 利益E. 边界22 ．按贷款的用途，房地产贷款可分为 ( )A ．购建房贷款 B. 个人抵押贷款C. 信用贷款 D. 房地产经营贷款E. 房地产开发贷款23 ．税收征收机关在 ________ 情况下，可以参照市场价格核定契税的计税依据。 ( )A ．成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的B. 所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理且无正当理由的C. 只要存在成交价格明显低于市场价格D. 只要存在所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理E. 成交价格明显低于房地产评估价格24 ．在房地产开发项目的租售阶段，对 ________ 多采取出售、出租并举，以出租为主。 ( )A ．住宅 B. 酒店C. 写字楼 D. 工业厂房E. 商品用房25 ．按照房地产进入市场的时间顺序将其分为 ( )A ．一手房市场 B. 二手房市场C. 一级市场 D. 二级市场E. 三级市场三、简答题 ( 本大题共 5 小题，每小题 6 分，共 30 分 )26 ．简述房地产开发前期工作的主要内容。27 ．简述开发项目总投资中工程建设投资包括哪些内容？28 ．简述房地产投资具有哪些方面的特征？29 ．简述房地产贷款时应遵循的原则和具体发放时应注意哪些方面？30 ．简述房地产市场的主要参与者及政府参与市场所起的主要作用。四、计算题 ( 本大题 8 分 )31 ．有一房地产投资项目期初投入 600 万元，各年的净现金流量见下表，折现率为 12% ，根据所给数据，计算投资项目净现值和动态回收期，并判别项目是否可以接受？( 注：标准动态投资回收期为 5 年，计算可利用下表进行 ) 。计算表 单位：万元年份012345678净现金流量-600150150200200200200200300折现系数净现值累计净现值五、论述题（本大题 12 分）32 ．试分析土地成本、建造成本、租金售价、贷款利率作为主要变动因素是如何对财务评价结果产生影响的？
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北京考用电大的，外地用武大的
【免费定制个人学历提升方案和复习资料： 】根据全国985和211大学名单可知：北京舞蹈学院不是985大学，也不是211大学。北京舞蹈学院（Beijing Dance Academy），位于北京市，是一所以高素质舞蹈人才培养、高水平舞蹈理论研究和作品创作为主要任务的全日制普通高等学校，是中华人民共和国第一所专业舞蹈学校。学校前身为北京舞蹈学校，始建于1954年；1978年经国务院批准正式成立北京舞蹈学院，隶属于文化部；2000年划转北京市人民政府。211工程介绍：211工程（Project 211或者211 Project）是指面向21世纪、重点建设100所左右的高等学校和一批重点学科的建设工程。于1995年11月经国务院批准后正式启动。“211工程”是新中国成立以来由国家立项在高等教育领域进行的重点建设工作，是中国政府实施“科教兴国”战略的重大举措、中华民族面对世纪之交的中国国内外形势而作出的发展高等教育的重大决策。1995年11月，经国务院批准，原国家计委、原国家教委和财政部联合下发了《“211工程”总体建设规划》，“211工程”正式启动。2002年9月，经国务院批准，原国家计委、教育部和财政部联合下发了《关于“十五”期间加强“211工程”项目建设的若干意见》。2003年8月25日，“211工程”部际协调小组办公室下发了《“211工程”建设实施管理办法》。2011年12月30日，教育部部长袁贵仁在十一届全国人大常委会第二十四次会议时表示，“211”工程和“985”工程的规模已经稳定，不再新设这两个工程的学校，同时为了注重学科导向，引入竞争机制，实施了“特色重点学科项目”对非“211”学校的国家重点学科予以支持。2016年06月7日，教育部官网发布了“关于宣布失效一批规范性文件的通知”，宣布《“211工程”建设实施管理办法》《关于继续实施“985工程”建设项目的意见》等一批规范性文件失效，已失效的规范性文件不再作为行政管理的依据。2019年11月28日，教育部官网发布声明：已将“211工程”和“985工程”等重点建设项目统筹为“双一流”建设。211学校名单：军事系统：国防科学技术大学、第二军医大学、第四军医大学。华南地区：中山大学、华南理工大学、暨南大学、华南师范大学、海南大学、广西大学。西南地区：重庆大学、电子科技大学、四川大学、西南交通大学、四川农业大学、贵州大学、云南大学、西藏大学、西南大学、西南财经大学。西北地区：西安交通大学、西北农林科技大学、西北工业大学、兰州大学、青海大学、宁夏大学、新疆大学、石河子大学、西北大学、西安电子科技大学、陕西师范大学、长安大学。华中地区：华中科技大学、武汉大学、华中农业大学、华中师范大学、中国地质大学武汉)、中南财经政法大学、武汉理工大学、湖南大学、中南大学、湖南师范大学、郑州大学、南昌大学。东北地区：大连理工大学、东北大学、吉林大学、哈尔滨工业大学、辽宁大学、大连海事大学、延边大学、东北师范大学、哈尔滨工程大学、东北农业大学、东北林业大学华北地区：清华大学、中国人民大学、北京大学、北京航空航天大学、北京理工大学、北京师范大学、南开大学、天津大学、天津医科大学、中国传媒大学、中国石油大学北京)、中国农业大学、中国地质大学北京)、中国矿业大学北京)、北京交通大学、北京工业大学、北京科技大学、北京化工大学、北京邮电大学、北京林业大学、北京协和医学院、北京中医药大学、北京外国语大学、内蒙古大学、东北大学秦皇岛分校、太原理工大学、中央民族大学、中央财经大学、对外经济贸易大学、北京体育大学、中央音乐学院、中国政法大学、河北工业大学、华北电力大学。华东地区：复旦大学、浙江大学、厦门大学、同济大学、上海交通大学、南京大学、东南大学、中国科学技术大学、山东大学、中国海洋大学、华东师范大学、上海交通大学医学院、福州大学、中国石油大学(华东)、上海外国语大学、上海财经大学、苏州大学、山东大学威海分校、东华大学、华东理工大学、哈尔滨工业大学(威海)、南京航空航天大学、南京理工大学、中国矿业大学、河海大学、江南大学、南京农业大学、中国药科大学、南京师范大学、安徽大学、合肥工业大学、上海大学。985工程介绍：985工程(Project 985)，是指中国共产党和中华人民共和国国务院在世纪之交为建设具有世界先进水平的一流大学而做出的重大决策。1998年5月4日，时任国家主席江泽民在庆祝北京大学建校100周年大会上代表中国共产党和中华人民共和国中央人民政府向全社会宣告：“为了实现现代化，我国要有若干所具有世界先进水平的一流大学。”首批“985工程”建设高校共9所（即：九校联盟），即北京大学、清华大学、中国科学技术大学、复旦大学、上海交通大学、西安交通大学、南京大学、浙江大学、哈尔滨工业大学，获批建设的“985工程”高校总计39所。2016年06月7日，教育部官网发布了“关于宣布失效一批规范性文件的通知”，宣布《“211工程”建设实施管理办法》《关于继续实施“985工程”建设项目的意见》等一批规范性文件失效，已失效的规范性文件不再作为行政管理的依据。2019年11月28日，教育部官网发布声明：已将“211工程”和“985工程”等重点建设项目统筹为“世界一流大学和一流学科”建设。985学校名单：全国985大学共有39所，其中一期名单共有34所大学，二期名单共有5所大学。第一期：中国科学技术大学、清华大学、北京大学、中国人民大学、北京航空航天大学、北京师范大学、北京理工大学、厦门大学、兰州大学、中山大学、华南理工大学、哈尔滨工业大学、武汉大学、华中科技大学、中南大学、湖南大学、吉林大学、南京大学、东南大学、大连理工大学、东北大学、山东大学、中国海洋大学、西安交通大学、西北工业大学、复旦大学、上海交通大学、同济大学、四川大学、电子科技大学、南开大学、天津大学、浙江大学、重庆大学。第二期：中国农业大学、国防科技大学、西北农林科技大学、 华东师范大学、中央民族大学。二本大学下方免费学历提升方案介绍： 2019年04月自考11747管理学与人力资源管理真题试卷 格式：PDF大小：336.99KB 2019年04月自考02394房屋建筑学真题试卷 格式：PDF大小：736.15KB自考/成考考试有疑问、不知道自考/成考考点内容、不清楚自考/成考考试当地政策，点击底部咨询猎考网，免费获取个人学历提升方案：
也不可能百分百
我也是自考。。你非得在网上找吗？！！我们从不在网上做题。。没气氛。。记得又不是很牢。。而且还不能复习。。不划算啊。。你还是去自考书店问一下有这方面的卷子。。10套模拟题。。5套最近几年的真题。。答案详细。。我个人用的是《燕园教育》出的卷子。。如果买不到。。在网上订。。现实而且符合科学学习记忆方法。。希望采纳！
【免费定制个人学历提升方案和复习资料： 】二元制大专是福建省的一种学历提升形式，由职业院校从企业员工中招录学生，企业提出培养需求，校企二元主体共同教学、管理、评价等。学生兼具企业员工和学校学生双重身份，以半工半读形式获得全日制大专学历，国家承认并且在“学信网”可查询。二元制大专报考条件1.身份证满18周岁以上，往届高中、中职或者初中毕业满三年毕业生均可报名。2.要求缴纳福建省内6个月及以上医社保或银行工资流水；3.学前教育要满足前置中专是对应的学前教育相关专业，护理、药学、助产等医学类专业要满足前置中专是对应的护理、助产相关专业；显然，报名条件一样要求有高中或中专同等学力，而且要求有福建省内的社保或者工资流水。社保和工资流水都是可以解决的，但是这个前置学历嘛，有就是有没有就是没有。还是那句话：按部就班的来，没有前置学历的先安心把前置学历解决好，否则的话你连报名的资格都没有。二元制大专和普通全日制大专主要是学习方式不一样，全日制大专的学子是在校学习3年，而二元制全日制大专的学生是边工作边学习，每学期按照学校安排的任务即可，学习期满并通过相应的考核后即可毕业。也就是说，二元制全日制大专和普通全日制大专的主要区别是学习的方式不一样、不用时刻在校脱产学习，其余的基本一样。二元制大专报名材料1.学历毕业证书复印件一份2.与企业签订的劳动合同（省内应届中职毕业生另需提供顶岗实习协议）3.身份证双面复印件一份4.学校报考网站下载的报名表一份5.社保缴交流水（或银行工资流水）证明6.姓名身份证号为命名的1寸免冠电子彩照二元制大专考试方式1、考试形式：采取“文化综合知识考试+专业基础+岗位技能测试”相结合的考试办法，文化综合知识、专业基础采用闭卷考试，岗位技能测试采用技能操作。2、考试科目：语文、数学的文化综合知识、专业基础、岗位技能测试。二元制大专录取规则根据文化综合+专业基础+岗位技能测试三项考试总成绩按招生计划数从高分到低分择优录取。如果总成绩出现同分，则以岗位技能测试分数高的优先录取，直到额满。二元制下方免费学历提升方案介绍： 2018年04月自考00923行政法与行政诉讼法（一）真题试卷 格式：PDF大小：245.28KB 2019年04月自考00882学前教育心理学真题试卷 格式：PDF大小：243.31KB 2019年04月自考02394房屋建筑学真题试卷 格式：PDF大小：736.15KB 2020年10月自考10194书籍装帧真题试卷 格式：PDF大小：446.08KB自考/成考考试有疑问、不知道自考/成考考点内容、不清楚自考/成考考试当地政策，点击底部咨询猎考网，免费获取个人学历提升方案：
【免费定制个人学历提升方案和复习资料： 】广东自考学校有深圳大学、暨南大学、广州大学、惠州学院、广东工业大学、广东财经大学、广东药科大学、华南理工大学、华南师范大学、华南农业大学、南方医科大学、广东白云学院、广东外语外贸大学、广东技术师范学院、广东石油化工学院、佛山科学技术学院、江门职业技术学院、深圳职业技术学院、广东第二师范学院、广州美术学院、城市学院、广东省外语艺术职业学院。下方免费学历提升方案介绍： 2017年10月自考02126应用文写作真题试卷 格式：PDF大小：228.47KB 2018年04月自考02394房屋建筑学真题试卷 格式：PDF大小：1153.33KB自考/成考考试有疑问、不知道自考/成考考点内容、不清楚自考/成考考试当地政策，点击底部咨询猎考网，免费获取个人学历提升方案：
【免费定制个人学历提升方案和复习资料： 】自考报考对学历有要求吗？自考报考对学历没有要求，只要是中华人民共和国公民都能报考，包括港澳台同胞、海外侨胞，不受性别、年龄、民族、种族、学历、身体健康状况、居住地等限制，均可报考。能遵纪守法、积极学习的劳改、劳教人员，经有关部门批准后也可申请报考自考。报考自考专科，学历不限，不管小学是否毕业都可以；报考自考本科，办理本科毕业手续之前，必须拿到专科文凭。自考学历报名自考学历报考下方免费学历提升方案介绍： 2017年10月自考10127服装材料学（二）真题试卷 格式：PDF大小：240.51KB 2020年08月自考02394房屋建筑学真题试卷 格式：PDF大小：2605.56KB自考/成考考试有疑问、不知道自考/成考考点内容、不清楚自考/成考考试当地政策，点击底部咨询猎考网，免费获取个人学历提升方案：
【免费定制个人学历提升方案和复习资料： 】自考专业预警是由于这些自考专业由于各种原因发展不佳，如高校的学科调整使得这些专业失去了相应的支撑，专业和课程的老化造成考生的需求萎缩，专业师资力量的缺乏影响了命审题和阅卷的质量等，有很大的停考几率。多年前，教育部门曾把高校专业就业率与招生挂钩，对于就业率连续多年较低的专业实行停招或减招，这非但没起到好的效果，还因为就业率关系到专业的生死，而催生就业率弄虚作假。而由政府部门发布信息，对本科专业提出预警，供高校办学者办学和受教育者选择学校、专业时参考使用，是实行教育管办评分离改革的尝试，政府部门不是直接对学校发号施令，而是通过信息公开，服务办学，而考生则可根据信息选择专业，促进高校提高办学质量。自考预警自考预警专业下方免费学历提升方案介绍： 2020年08月自考02394房屋建筑学真题试卷 格式：PDF大小：2605.56KB 2017年10月自考04156建筑工程经济真题试卷 格式：PDF大小：443.78KB自考/成考考试有疑问、不知道自考/成考考点内容、不清楚自考/成考考试当地政策，点击底部咨询猎考网，免费获取个人学历提升方案：
【免费定制个人学历提升方案和复习资料： 】自考的大专是什么学历？自考的大专属于非全日制学历，也是第二学历，自考大专是自考学历层次之一，是成人教育学历的一种，但自考大专生和普通高等学校大专毕业生享有同等毕业待遇。自考大专不是全日制，“全日制”是统招的说法，只适用于计划内招生的。全日制指学习时间上的一种分类，全日在校学习的学校，称为全日制学校，学生全天在校上课，以教学为主。自考是高等教育自学考试，是个人自学和国家考试相结合的高等教育形式，是我国社会主义高等教育体系的重要组成部分。自考属于我国高等教育的一种，针对在职的社会人员提升学历的的一种渠道。自考在学历层次上属于第二学历，第一学历原本是指由各省市第一教育局颁发的学历，现今通常是指国民教育系列的普通全日制教育的最高学历。第二学历指的是非统招学习形式获取的学历，即通过自考、成人高考、网络教育、国家开放大学这几种方式获得的学历。自考大专学历下方免费学历提升方案介绍： 2014年10月自考00603英语写作真题试卷 格式：PDF大小：279.6KB 2017年04月自考02394房屋建筑学真题试卷 格式：PDF大小：3790.35KB自考/成考考试有疑问、不知道自考/成考考点内容、不清楚自考/成考考试当地政策，点击底部咨询猎考网，免费获取个人学历提升方案：
【免费定制个人学历提升方案和复习资料： 】英语专业自考专科科目：思想道德修养与法律基础、毛泽东思想、邓小平理论和‘三个代表’重要思想概论、大学语文、综合英语(一)、综合英语(二)、听力、口语、英语阅读(一)、英语阅读(二)、英语写作基础、英语国家概况、教育学(一)、毛泽东思想和中国特色社会主义理论体系概论英语专业自考本科科目：中国近代史纲要、马克思主义基本原理概论、高级英语、英语翻译、口译与听力、英语写作、英美文学选读、第二外语(日语)、第二外语(法语)、外语教学法、语言与文化、英语词汇学、英语经贸知识、现代语言学、英语语法、毕业论文(设计)。自考英语专业下方免费学历提升方案介绍： 2020年08月自考00403学前儿童家庭教育真题试卷 格式：PDF大小：310.34KB 2017年04月自考02394房屋建筑学真题试卷 格式：PDF大小：3790.35KB自考/成考考试有疑问、不知道自考/成考考点内容、不清楚自考/成考考试当地政策，点击底部咨询猎考网，免费获取个人学历提升方案：