浙江省2008年4月高等教育自学考试房地产投资分析试题 (希望楼主加分）一、单项选择题 ( 本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分 )在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1 ．凡从事房地产开发经营的单位和个人，在房地产销售后 , 以其销售收入额为征税对象，税率为 ________ ，征收营业税。 ( )A ． 3% B.5%C.7% D.10%2 ．购买 ________ 进行开发建设时，一般能缩短开发投资的周期，减少投资风险。 ( )A ．生地 B. 熟地C. 毛地 D. 新征用的地3 ．随着 ________ 在使用过程中的磨损和贬值，其价值逐渐以折旧的形式计入成品成本中，并通过成品销售以货币形式回到投资人手中。 ( )A ．项目总资产 B. 递延资产C. 固定资产 D. 流动资产4 ．城市建设维护税和教育费附加是依托 ________ 征收的一种税。 ( )A ．房地产销售收入 B. 营业税C. 房地产评估价值 D. 房屋出租收入5 ．存款 1000 元，年利率为 12% ，若一年复利 ________ 计息。则一年后的本利和为 1124.86 元。 ( )A ．一次 B. 二次C. 三次 D. 四次6 ．城市土地包括三个层次：①城市市区土地、②城市规划区土地、③城市行政区划内土地，我国城市土地的内涵一般指 ________ 层次。 ( )A ．①②③ B. ①②C. ②③ D. ①③7 ．城镇土地使用权出让与转让是我国土地使用制度的重大改革，深圳率先于 ________11 月和 12 月进行土地使用权出让公开招标和拍卖，被称为“土地市场化开端”。 ( )A ． 1985 年 B.1987 年C.1988 年 D.1997 年8 ．通过出让方式获得的土地使用权是建立在有偿有限期的基础上的，如居住用地土地使用权可在法律规定的 ________ 内转让、出租或抵押。 ( )A ． 30 年 B.40 年C.50 年 D.70 年9 ．房地产的 ________ 表明其受地区性需要的依赖性很大，这就决定了房地产市场是地区性市场。 ( )A ．寿命周期长 B. 地区政策影响性C. 适应性 D. 不可移动性10 ． ________ 是实行三档差别比例税率的。 ( )A ．营业税 B. 土地增值税C. 城市维护建设税 D. 房产税11 ．自用型购买者将房地产作为一种 ________ ，目的在于满足自身生活或生产活动对入住空间的需要，其购买行为主要受购买者自身特点、偏好等方面影响。 ( )A ．普通消费品 B. 耐用消费品C. 经营消费品 D. 投资品12 ．下列哪项内容不属于房地产开发项目的土地费用 ?( )A ．土地出让金或征地费 B. 城市建设配套费C. 附属工程费 D. 拆迁安置补偿费13 ． ________ 是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。 ( )A ．单元估算法 B. 单位指标法C. 工程量近似匡算法 D. 预算估算法14 ．财务费用是指企业为筹集资金而发生的各种费用，包括借款或债券的利息和其他融资费用，后者一般占利息支出的 ________ 左右。 ( )A ． 5% B.10%C.15% D.20%15 ．房地产项目融资的实质是发挥房地产的 ________, 为房地产投资融通资金 , 以达到尽快开发、提高投资效益。 ( )A ．投资功能 B. 保值增值功能C. 优化资源功能 D. 财产功能16 ．股本金是投资者对其所投资项目投入的资本金，通常来自 ( )A ．投资者的自有资金 B. 银行的信贷资金C. 购房者的预付资金 D. 社会集资的资金17 ．契税系房屋所有权、土地使用权发生移交时，当事人签订契约时，国家按交易价格的一定比例向新业主征收的一次性税收，其税率实行 ________ 的幅度税率。 ( )A ． 1% B.3%-5%C.5%-7% D.15%18 ．土地估价的基本方法是 ( )A ．成本法 B. 收益还原法C. 市场比较法 D. 假设开发法19 ．一般写字楼标准租约合同中的基本内容不包括 ( )A ．税费条款 B. 价格浮动条款C. 财产保全 D. 所含服务及转租20 ． ________ 通常面向为数 40000-150000 的人口，可出租面积大约在 1-3 万平方米。 ( )A ．小型购物中心 B. 中型购物中心C. 大型购物中心 D. 仓储式商场二、多项选择题 ( 本大题共 5 小题，每小题 2 分，共 10 分 )在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。21 ．房地产的价值主要受物质实体状况与权益范围两方面的影响。其中权益是指对于某宗房地产的法律描述，包括 ( )A ．权利 B. 收益C. 数量 D. 利益E. 边界22 ．按贷款的用途，房地产贷款可分为 ( )A ．购建房贷款 B. 个人抵押贷款C. 信用贷款 D. 房地产经营贷款E. 房地产开发贷款23 ．税收征收机关在 ________ 情况下，可以参照市场价格核定契税的计税依据。 ( )A ．成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的B. 所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理且无正当理由的C. 只要存在成交价格明显低于市场价格D. 只要存在所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理E. 成交价格明显低于房地产评估价格24 ．在房地产开发项目的租售阶段，对 ________ 多采取出售、出租并举，以出租为主。 ( )A ．住宅 B. 酒店C. 写字楼 D. 工业厂房E. 商品用房25 ．按照房地产进入市场的时间顺序将其分为 ( )A ．一手房市场 B. 二手房市场C. 一级市场 D. 二级市场E. 三级市场三、简答题 ( 本大题共 5 小题，每小题 6 分，共 30 分 )26 ．简述房地产开发前期工作的主要内容。27 ．简述开发项目总投资中工程建设投资包括哪些内容？28 ．简述房地产投资具有哪些方面的特征？29 ．简述房地产贷款时应遵循的原则和具体发放时应注意哪些方面？30 ．简述房地产市场的主要参与者及政府参与市场所起的主要作用。四、计算题 ( 本大题 8 分 )31 ．有一房地产投资项目期初投入 600 万元，各年的净现金流量见下表，折现率为 12% ，根据所给数据，计算投资项目净现值和动态回收期，并判别项目是否可以接受？( 注：标准动态投资回收期为 5 年，计算可利用下表进行 ) 。计算表 单位：万元年份012345678净现金流量-600150150200200200200200300折现系数净现值累计净现值五、论述题（本大题 12 分）32 ．试分析土地成本、建造成本、租金售价、贷款利率作为主要变动因素是如何对财务评价结果产生影响的？
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投资分析形成性考核册 答案 作业一 (2009-05-28 23:38:12)转载标签： 投资分析答案杂谈 分类： 审计案例研究 一、单选题1、项目可行性研究作为一个工作阶段，它属于（ A ）。A.投资前期 B.投资期 C.投资后期 D.运营期2、项目市场分析（ C ）A、只在可行性研究中进行 B、只在项目评估中进行C、在可行性研究和项目评估中都要进行 D、仅在设计项目产品方案时进行3、在下列说法中，错误的是（ AB ）A、基本建设项目属于固定资产内涵式扩大再生产B、更新改造项目属于固定资产外延式扩大再生产C、项目的规模一般是按其总投资额或项目的年生产能力来衡量的D、生产性项目主要是指能够形成物质产品生产能力的投资项目4、下列说法中错误的是（ C ）。A、项目市场调查是获得市场分析所需信息资料的手段B、抽样调查属于非全面调查C、普查方式在市场分析中应用最为广泛D、项目市场调查要符合准确、完整、时效和节约性原则5、某项目建成投产成可以运行10年，每年可以产生净收益5万元，若折现率为11%，则用7年的净收益就可以将期初投资全部收回。要求项目的期初投资，需要直接用到（ D ）。A、资金回收公式 B、年金终值公式 C、偿债基金公式 D、年金现值公式6、计算项目的财务净现值所采用的折现率为（ B ）A、财务内部收益率 B、基准收益率 C、财务净现值率 D、资本金利润率7、下列说法中正确的是（ B ）A、当 FNPV≤0时项目可行； B、当FIRR≤ic时项目不可行；C、当Pt
A项目的净现值=80 000*(P/A，16%，3)-160 000=19 762元 B项目的净现值=64 000*(P/A，16%，6)-210 000=25 820.8元 因为b项目的净现值大于a，所以应该选择b项目。项目投资是一种以特定项目为对象，直接与新建项目或更新改造项目有关的长期投资行为。项目投资按其涉及内容还可进一步细分为单纯固定资产投资和完整工业投资项目。拓展资料：一、合伙入股需要注意什么？搞清楚是合伙还是公司，如果是公司，仅仅是股权装让。如果是合伙，还得为你加入之前该合伙的债务承担无限连带责任。还有好多事项徐注意，建议聘请法律顾问全面介入，保护你的利益的最大化，财务审计;尤其是债务情况。1.从财务上要注意:先搞清楚要投资的这个公司的财务状况、流动资金、股份构成、债务情况、经营情况、盈利能力、公司人员工资水平; 2.行业上要注意:将被投资企业产品所在行业的前景(是否是朝阳、夕阳或成熟行业); 3.从公司文化上要注意:被投资企业的企业文化和现任总经理的经营理念。影响投资的因素？风险和不确定性：其实指的就是对于公司未来收益的不可预测性，而风险就代表着对于投资不利的情况，当发生这种情况的可能性越大的时候，也就代表着可能遭受的损失也会越大，也就会影响资方的投资意愿以及投资的金额。预期收益：当资方的投资资金使得一家公司售出了更多的产品或是产品卖出了更高的价格，那么这项投资就增加了公司的收益，而当收益预期越高，就更容易获得投资；投资成本：在投资的成本是一个给定的数额时，预期的收益值越高，公司所获得的利润就会越多，那么资方也有更大的意愿对该公司进行投资。
A项目年均净现值：[80 000*(P/A,16%,3)-160 000]/(P/A,16%,3) =19 762/2.2459 =8799.15元B项目年均净现值: [64 000*(P/A,16%,6)-210 000]/(P/A,16%,6) =25 820.80/3.6847 =7007.57元A项目年均净现值大于B项目年均净现值，故答案选A。
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都不对，确实应该用净现值比较，但是两位使用净现值做比较的答案都没有考虑年限问题。该题中新旧设备使用年限是不同的，不能直接比较，参考《财务管理学》人大出版社第八版p237~238，此时应该使用最小公倍数寿命法进行比较。在该题中新旧设备使用年限的最小公倍数为6，在这个共同期内，继续使用旧设备的投资方案可以进行两次，使用新设备的方案可以进行一次，因为使用旧设备方案可进行两次，相当于三年后按照现在的变现价值重新购置一台同样的旧设备进行两次投资，因此六年内继续使用旧设备的净现值为:NPV=19762+19762×PVIF16%，3=32429,新设备项目:NPV=64000×(P/A,16%,6)-210000= 25840。npv新>npv旧故应选a项目
某企业投资项目初始投资为150万元。
第一题：答：小李所设计投资业务的控制制度应当包括以下内容：一、购入股票投资的内部控制制度设计应遵循的原则 购入股票投资的内部控制制度必须理论联系实际。因此，购入股票投资的内部控制制度应遵循的以下原则：一是相互牵制原则，一项完整的经济业务活动必须分配给具有互相制约关系的两个或两个以上的岗位分别完成；二是领导带头原则，即内部控制成功与否取决于员工的控制意识和行为，而单位负责人对内部控制的自觉控制意识和行为又是关键；三是协调配合原则，是指在各项经营管理活动中，各部门或人员必须相互配合，各岗位和环节都应协调同步，各项业务程序和办理手续需要紧密衔接，从而避免扯皮和脱节现象，减少矛盾和内耗，以保证经营管理活动的连续性和有效性；四是程式定位原则，是指企业单位应该根据各岗位业务性质和人员要求，相应的赋予作业和职责权限，规定操作规程处理手续，明确纪律规则、检查标准，以使职、责、权、利相结合；五是成本效益原则，要求企业力争以最小的控制成本取得最大的控制效果；六是整体结构原则，指单位各项控制要素、各业务循环或部门的子控制系统必须有机构成，成为单位内部控制的整体框架。二、购入股票投资内部控制制度的控制目标 购入股票投资内部控制制度时，首先应该根据其经济活动的内容特点和管理要求提炼内部控制目标，然后据以选择具有相应功能的内部控制要素组成该控制系统。 1. 建立对外投资活动的授权批准、职务分离制度，维护对外投资资产的安全与完整。对外投资内部控制制度要保证一切对外投资交易活动必须经过适当的审批程序、职务分离制度才能进行。投资资产中的有价证券，其流动性仅次于现金，如果没有严格的审批授权控制制度，他们较易被冒领、挪用或转移。因此，堵塞漏洞、消除隐患，防止并及时发现、纠正错误及舞弊行为，是维护对外投资资产的安全与完整的重要保证。 2. 确保国家有关投资法规和单位内部规章制度的贯彻执行。为规范企业投资行为，国家颁布了相关的投资法规。为减少投资风险，保障投资者合法权益，企业在投资时的各种交易手续、程序，各种文件记录以及账面数据的反映和财务报告信息的披露等必须符合国家的投资法规，以保护其自身的利益。 3. 规范单位会计行为，保证对外投资资产、收益在会计报表中合理反映与揭示。无论现实的、潜在的投资者、债权人还是政府，必然会关心报表所反映的资产、收益数据的真实性、可靠性，企业要使利益相关人和审计人员对其提供的财务信息感到可信，就必须对对外投资的计价和反映进行有效地控制，对取得的投资收益予以合理的揭示，防止计价方法的不恰当运用和其他原因导致报表错误。三、购入股票投资内部控制制度实施的书面建议内容 购入股票投资内部控制制度关键控制点应包括：投资项目立项、评估、决策、实施、检查等内容。 1. 投资项目立项。企业投资部门在投资立项前，首先应考虑企业自身业务发展的规模与范围，对外投资的品种、行业、时间、预计的投资收益，然后对要投资的项目进行调查并收集相关的信息，对已收集到的信息进行分析、讨论并提出投资建议，报企业审批部门立项备案。企业无论是对外短期投资还是长期投资，其成功与失败的结果对于企业未来的发展都会产生重大的影响。为此就必须保证一切对外投资交易活动要经过适当的审批程序才能进行，并根据这一要求设置职务分离制度，批准对外投资活动的负责人级别，各种具体的呈报和审批手续。另外，应建立规范的投资项目立项控制制度，如企业投资立项授权制度、投资部门投资意向申请书、投资部门投资项目报审制度等，保证对外投资活动在初期就得到严格的控制。 2. 投资项目评估。单位可授权投资部门或委托其他相关单位的中介机构或中介人成立投资项目评估小组，对已立项的投资项目进行可行性分析、评估。评估控制的重点：一是项目评估小组是否有能力承办该项评估业务，防止走过场，搞形式；如果是委托了中介机构或中介人，还应当重视对中介人选择的控制，以避免日后陷入不必要的法律纠纷之中。二是评估投资项目是否符合国家有关投资法规和单位内部规章制度，以加强投资项目合法性控制。因此，在对外投资内部控制制度设置时，就应充分注意到国家有关部门关于投资方面的各种规定并符合单位内部规章制度，使一切对外投资活动在合法的程序下进行。三是评估投资项目的有效性，不能局限于某一时点或某几个时点，而是要评价投资项目有效性在一定时期内能否持续发挥作用。四是加强投资项目风险评估，企业必须围绕目标的实现，分析评估该投资项目内、外的相关风险，强化风险管理，使对外投资风险降低到最低的限度。 3. 投资项目决策。在对投资项目分析、评估的基础上，企业决策层可对投资部门上报的投资项目进行决策。决策的正确与否将直接影响企业未来的发展方向、规模，对企业的经营发生持续的影响。因此，企业要想通过对外投资获取收益，或者达到其他的投资项目的，必须要有一个良好的投资决策体系来应付对外投资中出现的各种问题，在瞬息万变的投资机会中，抓住有利时机发展壮大企业规模。对外投资项目进行决策控制时，一要控制企业决策层人员的组成。就投资者来讲，由于其经营业务性质的限制，企业负责人不可能完全具备投资交易中所要求的各种专业知识和技巧，通常要求得到银行、投资咨询公司、证券经纪人、证券交易商等的帮助。鉴于此特点，该决策层的人员组成不能局限于企业负责人个人或是他能左右的几个人，而应由来自企业相互牵制的不同部门和社会相关部门的投资专家组成。二要控制决策结果。决策结果不是企业负责人个人投资偏好，而是要广泛的听取投资部门和有关评估小组专家的意见或建议，注重对外投资决策的几个关键指标，如现金流量、货币的时间价值、投资风险等。在充分考虑了投资风险、预计投资收益，并权衡各方面利弊的基础上，选择最优投资方案。三要控制记录。对所有的投资决策都应当以书面文件的形式予以记录，包括投资决策层人员背景材料、投资项目预计风险、收益的计算过程等，并对这些书面文件进行编号控制，以备日后查考。 4. 投资项目实施。在选择了最优投资方案后，企业高层管理部门可授权投资部门或聘请相关机构实施投资项目。在实施过程中要注意：一是投资业务实施的职务分离。如投资实施计划编制人与审批人相分离；负责投资业务处理人员与会计记录人员相分离；证券保管人员与会计记录人员相分离；参与投资交易活动的人员与负责有价证券盘点工作的人员相分离等。二是投资业务记录的控制。基于投资分散化原理，一般企业的投资都呈多样化，如股票、债券、国库券、股权证明等，为及时总括地反映对外投资购入、处置、结存情况，在企业财务部门设置对外投资总账的基础上，企业投资部门或其他相关部门还应根据投资业务的种类、时间先后分别设立对外投资明细登记簿，定期或不定期地进行对账，确保投资业务记录的正确性。三是投资资产转让的控制。由于各种有价证券可以在证券交易所和其他各种场外市场自由买卖，证券持有人可以随时委托证券经纪人或交易商卖出证券。所以，为防止从事投资交易的直接人员利用职务便利私自买卖证券以谋取私利，确保企业对外投资资产安全、完整，对投资资产转让控制显得尤为重要。四是投资资产的计价、反映的控制。由于对外投资资产的价值会受到各种因素的影响而经常变动，在会计上如何对投资资产价值进行计价和在会计报表上如何合理地反映其价值，企业就必须设置有关内部控制制度来防止个别人员为了达到某种目的而不择手段地故意歪曲对外投资资产的真实价值，向报表使用者提供不实的会计信息。五是投资收益合理揭示的控制。作为企业一部分所有权拥有者的股东，出于对自身利益的关心，自然要求企业合理地揭示企业对外投资取得收益。另外，国家税务部门也极为关注企业取得的投资收益。所以，企业应设置相应的内部控制制度来合理地确定投资收益时间和投资收益计算方法，赢得投资人和国家税务部门的信赖。 5. 投资项目检查。企业应重视对外投资内部控制制度的监督检查工作，由专门机构或者指定专门人员具体负责对外投资项目的检查，确保对外投资内部控制制度的贯彻实施。投资项目检查的主要职责有：首先对投资项目执行情况进行总体检查和评价，然后写出检查报告，对涉及会计工作的各项经济业务、内部机构和岗位在对外投资内部控制上存在的缺陷提出改进建议。另外，可对执行对外投资内部控制制度成效显著的内部机构和人员提出表彰建议，对违反内部控制制度的内部机构和人员提出处理意见。除此之外，企业还可以聘请中介机构或相关专业人员对本单位对外投资内部控制制度的建立、健全及有效实施进行评价。接受委托的中介机构或相关专业人士，应当对委托单位已建立的对外投资内部控制制度存在的重大缺陷提出书面检查报告，最终促使企业对外投资内部控制制度日益完善。四、购入股票投资内部控制制度的实施制度1.职务分离制度：投资计划的编制人员与投资的审批人员相分离；投资业务的操作人员与会计人员相分离；有价证券的保管人员与会计记账人员相分离；参与投资交易活动的职员不能同时负责有价证券的盘点工作；投资红利和利息的经办人员与会计核算人员相分离。2.财务分析制度：由负责投资的部门和财务部门定期或不定期地对被投资企业的财务状况、证券市场行情等进行分析，并据此编制财务分析报告，递交企业最高管理当局或董事会当企业自己无能力进行某些分析活动或者自己进行不经济时，应聘请证券分析专家、市场分析专家或其他投资咨询公司来进行。3.投资调查审批制度：在投资前必须进行充分的调查研究，并以财务分析的结果为依据编制投资计划所有投资决策都应当用书面文件予以记录。这些书面文件应进行编号控制，以便于日后追查经济责任。4.投资取得、保管和处置控制制度：对各种间接投资取得的有价证券和直接投资的合同、章程等需协调专门机构（专人）妥善保管，证券保管人都必须设置证券登记簿，该登记簿应同会计部门的投资明细账定期由专门指定人进行核对并对各项投资的出售、收回等处置，也需有相应的部门主管授权批准，并将处置的各项原始凭证及获取的款项交财会部门入账。 5.投资核算控制制度：投资的会计核算控制制度包括投资的发生、期末计价、利息及股利的收取、投资的收回等投资业务全过程的会计核算控制制度通过相应的账户设置、会计核算方法的选择确定，对各项投资业务进行真实、完整、系统的会计核算。五、购入股票投资内部控制制度的核算流程1、由投资部门编制“股票投资计划书”，经部门经理确认事实后，如果投资数额较小，可由负责投资业务的部门经理审批；如果投资数额较大的，须经过董事会或总经理审批。审批后，据此编制“证券购入通知单”（一式两联），第二联留存投资业务部门，第一联交会计部门审批，会计部经理确认签名后交出纳处理。2、出纳部门根据收到的“证券购入通知单” 加以审核后开出支票，登记入簿后将已开出的支票交给证券公司。3、收到证券公司的有价证券后，出纳部门根据证券，支票副本及证券购入通知单编制付款凭证并据以登记银行存款日记账。4、会计部门收到付款凭证及有关单据，登记证券投资登记簿及有关明细账，还需定期核对总账与明细账，各明细账与证券投资登记簿，注意审核投资的数量、金额、品种是否正确。5、证券定期要由独立于证券业务的人员进行盘点。第二题：[要求]请说明新旧会计准则中关于各项资产减值准备区别的主要内容？答：新旧会计准则中关于各项资产减值准备区别的主要内容如下述：财政部新颁布的减值准备准则，把原来在投资准则，固定资产准则，无形资产准则中规定的资产减值都统一纳入《企业会计准则8号—资产减值》中。资产减值会计准则主要规范了资产减值迹象的判断，资产可回收金额的计量，资产减值损失的确认与计量，资产组的认定及其减值的处理，商誉的减值测试与处理和有关的披露等内容。主要变化如下：一、新会计准则的突破1、界定了本准则规范的范围，除存货、投资性房地产、消耗性生物资产、建造合同资产、递延所得税资产、融资租赁中出租人未担保余值、金融资产和未探明石油天然气矿区权益有另行规定的外，其余资产均适用于本准则。2、资产减值是指资产的可收回金额低于其账面价值。在资产负债表日是否必须计提资产减值准备，应当首先取决于资产是否存在减值迹象，且资产只有在存在减值迹象的情况下，才要求估计其可收回金额。因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都应当进行减值测试。3、 资产可收回金额应当根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用等。新准则对公允价值的使用做出了限制性规定。公允价值很大程度上是靠人为判断，中国目前还无法广泛使用公允价值，人为调整利润的行为屡屡出现，所以对于公允价值采取限制使用的态度。只要有活跃市场，只要有公平价值，才可以使用公允价值。新准则强调一旦使用了公允价值，就停止使用历史成本的账务处理。同时，由于使用公允价值，因而产生的资产减值准备，新准则规定一经确认，在以后的会计期间不得转回。4、新准则提出了“资产组”的概念。新准则规定，准则中的资产包括单项资产和资产组；某项资产产生的主要现金流入如果难以独立于其它资产或者资产组的，不应该按照单项资产为基础确定其可收回金额，而应当按照该项资产所属的资产组为基础确定可回收金额，资产组的减值损失。资产组是指企业可以认定的最小资产组合，其产生的现金流入应当基本上独立于其他资产或者资产组产生的现金流入。资产组的认定，应当以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或资产组的现金流入为依据。企业应当以单项资产为基础估计其可收回金额，难以对单项资产的可收回金额进行估计的，应当以该资产所属的资产组为基础确定可收回金额。资产组一经确定，各个会计期间应当保持一致，不得随意变更。5、新准则引入了总部资产的概念，并规定应当与所归属相关资产组进行减值测试。总部资产是企业集团和事业部的资产，难以脱离其他资产和资产组产生独立的现金流入，因此要计算总部资产所归属的总产组或资产组合的可回收金额，然后与相应的资产账面价值比较，据以判断是否确认减值损失。企业总部资产包括企业集团或其事业部的办公楼、电子数据处理设备等资产。总部资产的显著特征是难以脱离其他资产或者资产组产生独立的现金流入，而且其账面价值难以完全归属于某一资产组。 6、 对于企业合并所形成的商誉，准则规定至少应当在每年年度终了进行一次减值测试，而且商誉必须分摊到相关资产组或者资产组组合后才能据以确定是否应当确认减值损失。 7、 资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。需要注意的是本准则中规定资产减值损失不得转回的范围仅限于该准则适用的资产范围，主要是固定资产、无形资产和对子公司、联营公司和合营的长期股权投资等。二、新旧会计准则的区别1、原制度分别对短期投资、应收账款、存货、固定资产、无形资产等八项资产项目的减值作了具体的规定；本准则规定，除存货、投资性房产等有另行规定的以外，均适用本规定。新准则下进一步扩大资产减值准则的适用范围。2001年《企业会计制度》提出了计提“8项”资产减值准备，树立了资产减值（可收回金额）的理念及其确认和计量原则，但在适用范围上有所局限，缺乏相近的实务指导性规定。新准则规定，“适用范围包括规定资产，无形资产以及除特别规定以外的其他资产减值的处理，”例如对子公司，联营公司和合营公司的投资等，在扩大资产减值使用范围的同时和金融资产等有关准则进行特别规定的资产，从其规定。2、关于减值测试的时点。原制度规定，企业应当“定期”或者“至少于每年年度终了”，进行减值测试，计提资产减值准备。本准则将测试时点改为“资产负债表日”。3、原制度中对“资产可收回金额”的界定是以“销售净价”与“预期未来现金流量的现值”孰高确定。其中，销售净价是指资产的销售价格减去所发生的资产处置费用后的余额。对于长期投资而言，可收回金额是指投资的出售净价与预期从该资产的持有和投资到期处置中形成的预计未来现金流量的现值两者之中较高者。其中，出售净价是指出售投资所得价款减去所发生的相关税费后的余额。本准则以“公允价值减去处置费用后净额”替代了“销售净价”。可收回金额的计量原则比现行制度更具有实务操作指导性。新准则对公允价值，处置费用和预计未来现金现值的计算等分别作了较为详细的操作指导规定。新准则规定，资产可收回金额应当根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者确定。新准则对资产的公允价值减去处置费用后的净额以及资产预计未来现金流量的现值的计量提供了较为详细的应用指南，便与实务操作。4、原制度规定，固定资产、无形资产等长期资产应按单项资产进行减值测试。但实际上，企业的长期资产往往没有销售市价，只有使用价值，且单项资产不能产生现金流，这使原规定缺乏可操作性。本准则规定，如果出现该情况，则以该资产所属的资产组为基础确定可收回金额，据以确定减值损失。5、原制度规定企业合并形成的商誉为无形资产，按照直线法摊销。商誉的使用寿命难以进行可靠的估计，随着时间的推移商誉的效用递减（即直线法摊销）没有充分的证据，所以与国际准则趋同，本准则规定企业合并所形成的商誉，至少应当在每年年度终了进行减值测试，商誉应当结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试，不再摊销。新准则取消了商誉直线摊销法摊销，改用公允价值法。企业合并后形成的商誉，每年至少进行一次减值测试，而且商誉必须分摊到相关的资产组或者资产组合后才能确定是否应当确认减值损失。6、原制度规定，如果已计提减值准备的资产价值又得以恢复，应在已计提减值准备的范围内转回。本准则明确规定，资产减值损失一经确认，不得转回。新准则对资产减值损失转回的限制，大大收缩了“资产减值转回”虚增利润的弹性空间，将会使报表信息更加客观真实7、在资产减值迹象判断上，新准则比现行准则的要求更加明确。一是明确“企业应当在会计期末对各项资产进行核查，判断资产是否有迹象表明可能发生了减值”。二是明确“如不存在减值迹象，不应估计资产的可回收金额”。从网上拷贝的，将就看下吧
浙江省2008年4月高等教育自学考试房地产投资分析试题 (希望楼主加分）一、单项选择题 ( 本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分 )在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1 ．凡从事房地产开发经营的单位和个人，在房地产销售后 , 以其销售收入额为征税对象，税率为 ________ ，征收营业税。 ( )A ． 3% B.5%C.7% D.10%2 ．购买 ________ 进行开发建设时，一般能缩短开发投资的周期，减少投资风险。 ( )A ．生地 B. 熟地C. 毛地 D. 新征用的地3 ．随着 ________ 在使用过程中的磨损和贬值，其价值逐渐以折旧的形式计入成品成本中，并通过成品销售以货币形式回到投资人手中。 ( )A ．项目总资产 B. 递延资产C. 固定资产 D. 流动资产4 ．城市建设维护税和教育费附加是依托 ________ 征收的一种税。 ( )A ．房地产销售收入 B. 营业税C. 房地产评估价值 D. 房屋出租收入5 ．存款 1000 元，年利率为 12% ，若一年复利 ________ 计息。则一年后的本利和为 1124.86 元。 ( )A ．一次 B. 二次C. 三次 D. 四次6 ．城市土地包括三个层次：①城市市区土地、②城市规划区土地、③城市行政区划内土地，我国城市土地的内涵一般指 ________ 层次。 ( )A ．①②③ B. ①②C. ②③ D. ①③7 ．城镇土地使用权出让与转让是我国土地使用制度的重大改革，深圳率先于 ________11 月和 12 月进行土地使用权出让公开招标和拍卖，被称为“土地市场化开端”。 ( )A ． 1985 年 B.1987 年C.1988 年 D.1997 年8 ．通过出让方式获得的土地使用权是建立在有偿有限期的基础上的，如居住用地土地使用权可在法律规定的 ________ 内转让、出租或抵押。 ( )A ． 30 年 B.40 年C.50 年 D.70 年9 ．房地产的 ________ 表明其受地区性需要的依赖性很大，这就决定了房地产市场是地区性市场。 ( )A ．寿命周期长 B. 地区政策影响性C. 适应性 D. 不可移动性10 ． ________ 是实行三档差别比例税率的。 ( )A ．营业税 B. 土地增值税C. 城市维护建设税 D. 房产税11 ．自用型购买者将房地产作为一种 ________ ，目的在于满足自身生活或生产活动对入住空间的需要，其购买行为主要受购买者自身特点、偏好等方面影响。 ( )A ．普通消费品 B. 耐用消费品C. 经营消费品 D. 投资品12 ．下列哪项内容不属于房地产开发项目的土地费用 ?( )A ．土地出让金或征地费 B. 城市建设配套费C. 附属工程费 D. 拆迁安置补偿费13 ． ________ 是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。 ( )A ．单元估算法 B. 单位指标法C. 工程量近似匡算法 D. 预算估算法14 ．财务费用是指企业为筹集资金而发生的各种费用，包括借款或债券的利息和其他融资费用，后者一般占利息支出的 ________ 左右。 ( )A ． 5% B.10%C.15% D.20%15 ．房地产项目融资的实质是发挥房地产的 ________, 为房地产投资融通资金 , 以达到尽快开发、提高投资效益。 ( )A ．投资功能 B. 保值增值功能C. 优化资源功能 D. 财产功能16 ．股本金是投资者对其所投资项目投入的资本金，通常来自 ( )A ．投资者的自有资金 B. 银行的信贷资金C. 购房者的预付资金 D. 社会集资的资金17 ．契税系房屋所有权、土地使用权发生移交时，当事人签订契约时，国家按交易价格的一定比例向新业主征收的一次性税收，其税率实行 ________ 的幅度税率。 ( )A ． 1% B.3%-5%C.5%-7% D.15%18 ．土地估价的基本方法是 ( )A ．成本法 B. 收益还原法C. 市场比较法 D. 假设开发法19 ．一般写字楼标准租约合同中的基本内容不包括 ( )A ．税费条款 B. 价格浮动条款C. 财产保全 D. 所含服务及转租20 ． ________ 通常面向为数 40000-150000 的人口，可出租面积大约在 1-3 万平方米。 ( )A ．小型购物中心 B. 中型购物中心C. 大型购物中心 D. 仓储式商场二、多项选择题 ( 本大题共 5 小题，每小题 2 分，共 10 分 )在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。21 ．房地产的价值主要受物质实体状况与权益范围两方面的影响。其中权益是指对于某宗房地产的法律描述，包括 ( )A ．权利 B. 收益C. 数量 D. 利益E. 边界22 ．按贷款的用途，房地产贷款可分为 ( )A ．购建房贷款 B. 个人抵押贷款C. 信用贷款 D. 房地产经营贷款E. 房地产开发贷款23 ．税收征收机关在 ________ 情况下，可以参照市场价格核定契税的计税依据。 ( )A ．成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的B. 所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理且无正当理由的C. 只要存在成交价格明显低于市场价格D. 只要存在所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理E. 成交价格明显低于房地产评估价格24 ．在房地产开发项目的租售阶段，对 ________ 多采取出售、出租并举，以出租为主。 ( )A ．住宅 B. 酒店C. 写字楼 D. 工业厂房E. 商品用房25 ．按照房地产进入市场的时间顺序将其分为 ( )A ．一手房市场 B. 二手房市场C. 一级市场 D. 二级市场E. 三级市场三、简答题 ( 本大题共 5 小题，每小题 6 分，共 30 分 )26 ．简述房地产开发前期工作的主要内容。27 ．简述开发项目总投资中工程建设投资包括哪些内容？28 ．简述房地产投资具有哪些方面的特征？29 ．简述房地产贷款时应遵循的原则和具体发放时应注意哪些方面？30 ．简述房地产市场的主要参与者及政府参与市场所起的主要作用。四、计算题 ( 本大题 8 分 )31 ．有一房地产投资项目期初投入 600 万元，各年的净现金流量见下表，折现率为 12% ，根据所给数据，计算投资项目净现值和动态回收期，并判别项目是否可以接受？( 注：标准动态投资回收期为 5 年，计算可利用下表进行 ) 。计算表 单位：万元年份012345678净现金流量-600150150200200200200200300折现系数净现值累计净现值五、论述题（本大题 12 分）32 ．试分析土地成本、建造成本、租金售价、贷款利率作为主要变动因素是如何对财务评价结果产生影响的？
不考虑折旧抵税的因素，该项目净现值=[120-60+（180-60）×（P/A，6%，5）]×（P/F，6%，1）-150=145.04万元。
全国2014年4月高等教育自学考试财务管理学试题 课程代码：00067 请考生按规定用笔将所有试题的答案涂、写在答题纸上。 选择题部分 注意事项： 1.答题前，考生务必将自己的考试课程名称、姓名、准考证号用黑色字迹的签字笔或钢笔填写在答题纸规定的位置上。 2.每小题选出答案后，用2B铅笔把答题纸上对应题目的答案标号涂黑。如需改动，用橡皮擦干净后，再选涂其他答案标号。不能答在试题卷上。 一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分) 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸”的相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分。 1.下列各项业务中，能够形成本企业与债务人之间财务关系的是 A.企业赊购产品 B.企业归还所欠货款 C.企业支付银行利息 D.企业购买其他公司发行的债券 2.张先生2010年1月1日存入银行20000元，存期两年，单利计息，年利率为4%， 则到期所得利息额为 A.400元 B.800元 C.1 600元 D.2 000元 3.优先股有固定的股利收入，该收入作为年金来看是 A.预付年金 B.递延年金 C.先付年金 D.永续年金 4.从风险角度看，下列更接近于确定性投资的是 A.投资办厂 B.购买国债 C.购买公司股票 D.开发某地的金矿 5.下列各项中，导致长期借款资本成本低于普通股的主要原因是 A.借款数额有限 B.借款筹资费用低 C.借款限制条件少 D.借款利息可在税前扣除 6.将企业抵押债券分为不动产抵押债券、动产抵押债券和证券抵押债券的依据是 A.有无担保 B.担保品的不同 C.抵押金额的大小 D.抵押品的担保顺序不同 7.假设某企业以“1/10，n/30”的信用条件购进一批材料，下列表述正确的是 A.企业在10天内付款可享受1%的现金折扣 B.企业在30天后付款可享受1%的现金折扣 C.企业在l0至20天内付款可享受1%的现金折扣 D.企业在20至30天内付款可享受1%的现金折扣 8.企业为正常生产经营需要购买原材料而持有现金的动机属于 A.支付动机 B.投机动机 C.预防动机 D.保险动机 9.下列各项中，不属于企业应收账款成本内容的是 A.机会成本 B.管理成本 C.短缺成本 D.坏账成本 10.甲企业以控股为目的购买乙企业的股票，该投资属于 A.债权投资 B.直接投资 C.间接投资 D.短期投资 11.固定资产原始价值减去已提折旧后的净额称为 A.固定资产的重置价值 B.固定资产的清算价值 C.固定资产的折余价值 D.固定资产的折旧价值 12.净现值与获利指数的共同之处是 A.都是绝对数指标 B.都没有考虑资金的时间价值因素 C.都能反映单位投入与产出之间的关系 D.都必须按预定的贴现率计算现金流量的现值 13.使用“5C”评估法评价客户信用时，需要考虑的首要因素是 A.品质 B.能力 C.资本 D.行情 14.与股票投资相比，下列属于债券投资特点的是 A.投资风险较大 B.投资收益相对稳定 C.投资收益率比较高 D.无法事先预知投资收益水平 15.上市公司采用固定股利支付率政策的主要优点是 A.有利于公司股票价格的稳定 B.股利支付与公司盈利密切相关 C.有利于树立公司的良好形象 D.有利于投资者安排收入与支出 16.下列关于本量利关系的表达式，正确的是 A.利润=销售收入—变动成本 B.利润=边际贡献—变动成本 C.利润=销售收入×边际贡献率—固定成本 D.利润=销售收入×单位边际贡献—变动成本 17.下列各项中，属于制定股利政策时应考虑的法律因素是 A.资本保全约束 B.现金流量约束 C.资本成本约束 D.投资机会约束 18.企业保持较高的现金比率，会带来的不利影响是 A.应收账款的增加 B.坏账损失的增加 C.存货购进的增加 D.机会成本的增加 19.已获利息倍数计算公式的分子是 A.净利润 B.利润总额 C.利息费用 D.息税前利润 20.某企业本年销售收入净额为20000元，应收账款周转次数为4次，则本年度应收账 款平均余额为 A.5 000元 B.10 000元 C.20 000元 D.80 000元 二、多项选择题(本大题共10小题，每小题2分，共20分) 在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸”的相应代码涂黑。错涂、多涂、少涂或未涂均无分。 21.企业的资金运动包括 A.资金筹集 B.资金投放 C.资金分配 D.资金耗费 E.资金收入 22.计算资本回收额时，可直接使用的系数有 A.复利终值系数 B.年金终值系数 C.资本回收系数 D.年金现值系数的倒数 E.年金终值系数的倒数 23.下列各项中，属于发行普通股筹资方式缺点的有 A.资本成本高 B.财务风险大 C.控制权分散 D.降低公司信誉 E.资金使用时间短 24.下列属于企业之间商业信用形式的有 A.应付账款 B.商业票据 C.融资租赁 D.公司债券 E.预收账款 25.企业流动资产的组成项目有 A.存货 B.货币资金 C.长期投资 D.应收账款 E.机器设备 26.企业固定资产价值周转的特点有 A.固定资产投资具有分散性 B.固定资产投资回收具有集中性 C.固定资产占用形态具有变动性 D.使用中固定资产的价值双重存在 E.固定资产价值补偿和实物更新分别进行 27.债券投资的收益率可以表现为 A.票面收益率 B.综合收益率 C.到期收益率 D.持有期收益率 E.最终实际收益率 28.下列属于税后利润分配项目的有 A.支付债务利息 B.提取盈余公积金 C.发放优先股股利 D.发放普通股股利 E.支付企业所得税 29.以下对流动比率的表述中，正确的有 A.不同企业的流动比率有统一的衡量标准 B.流动比率是企业流动资产与流动负债的比率 C.一般情况下流动比率越高，反映企业获利能力越强 D.流动比率高，并不意味着企业就一定具有现金偿债能力 E.一般情况下流动比率越高，反映企业短期偿债能力越强 30.影响企业净资产收益率的因素有 A.市盈率 B.权益乘数 C.销售净利率 D.资产负债率 E.总资产周转率 非选择题部分 注意事项： 用黑色字迹的签字笔或钢笔将答案写在答题纸上，不能答在试题卷上。 三、简答题(本大题共4小题，每小题5分，共20分) 31.简述将利润化作为企业财务管理目标的缺点。 32.简述固定资产项目投资决策中现金流量的概念及构成。 33.简述目标成本的概念及其确定方法。 34.简述财务分析的目的。 四、计算题(本大题共4小题，第35、36题每题5分，第37、38题每题10分，共30分)计算题可能用到的复利现值系数和年金现值系数 35.刘女士拟购100平方米的住房一套。该房屋目前市场价格为1.9万元/平方米。开发商提出了两种付款方案： 方案一：现在一次性付款190万元; 方案二：分期付款，首付57万元，然后分6年每年年末支付27万元。 要求：假设年利率为8%，计算说明哪种付款方案对刘女士较为有利。 (计算结果保留小数点后2位) 36.A公司资产总额为5 000万元，资产负债率为50%，债务平均年利息率为10%，该 企业的息税前利润为1 000万元。 要求：(1)计算该公司债务年利息; (2)计算该公司的财务杠杆系数。 (计算结果保留小数点后2位) 37.B公司于2008年3月1日发行债券，该债券的面值为1 000元，期限5年，票面利 率为7%，单利计息，到期一次还本付息。发行时市场利率为8%。 要求：(1)计算该债券到期本利和; (2)计算该债券发行价格; (3)如果某投资者于2009年3月1日以980元的价格购入该债券，并于2009年12月1日以1 050元的价格卖出，计算该投资者的持有期间收益率; (4)如果某投资者于2012年9月1日以l 300元的价格购入该债券并持有至到期日，计算到期收益率。 (计算结果保留小数点后2位) 38.C公司只生产A产品，2011年产销60 000件，每件售价500元。该产品单位变动 成本占售价的80%，公司年固定成本总额为2 500 000元。 要求：(1)计算A产品的单位变动成本; (2)计算A产品的保本销售量; (3)计算A产品2011年实现的利润; (4)若该公司2012年继续生产A产品，目标利润定为5 500 000元，其他因素不变，计算A产品实现目标利润的销售量。 五、论述题(本题10分) 39.试述企业应收账款的信用政策。
你的题目很多，我试着回答几个。并作一下简单的分析。一1.选B 因为折旧和摊销并非企业的实际支出，是把以前发生的一次性支出在生产经营期各年度中分摊。 2.选C 因为管理人工费，中的管理费是要计入企业的管理费用之中。 3.选B 解：100+100*0.1*3=130元 4.选C 5.选A 因为净现金流量的计算是与基准贴现率有关的，基准折现率越高则所求的净现金值也就越低。净现值较高的项目更为优越，净现值越小，则可以接受的项目就越少了。 6选 A 四。计算题1.5*(F/A,i,n)+20
计算题：1、5（F/P,10%,9)+20(F/P,10%,9)=115.05642、1.83(P/A,10%,10)=11.2446 大于 设备投资11 该项目可行。3、不会做。
全国2009年4月高等教育自学考试金融理论与实务试题课程代码：00150一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1.为商品定价时货币发挥( )A.价值尺度职能 B.流通手段职能C.支付手段职能 D.贮藏手段职能2.货币形态演变的历程是( )A.金属货币→实物货币→信用货币→电子货币B.实物货币→金属货币→信用货币→电子货币C.实物货币→信用货币→金属货币→电子货币D.金属货币→信用货币→实物货币→电子货币3.商业信用最典型的做法是( )A.银行贷款 B.发行股票C.商品赊销 D.政府拨款4.如果名义利率为3%，通货膨胀率为5%，则实际利率为( )A.13% B.8%C.2% D.-2%5.下列利率中可以承担基准利率作用的是( )A.企业债券利率 B.银行长期贷款利率C.政策性银行贷款利率 D.同业拆借利率6.不以盈利为目的的金融机构是( )A.商业银行 B.投资银行C.中央银行 D.保险公司7.英格兰银行成立于( )A.1656年 B.1694年C.1844年 D.1913年8.中国农业发展银行是一家( )A.商业银行 B.投资银行C.中央银行 D.政策性很行9.提出“银行流动性的强弱取决于其资产的迅速变现能力”的经营管理理论是( )A.商业贷款理论 B.资产转移理论C.预期收入理论 D.负债管理理论10.1988年的《巴塞尔协议》规定商业银行核心资本不能低于风险资产的( )A.4% B.5%C.8% D.12%11.我国商业银行储蓄存款的基本原则是( )A.存款自愿、取款自由、存款有息、为储户保密B.存款自愿、取款自由、存款有息C.存款自由、取款自由、为储户保密D.存款自由、取款自愿12.信托机构为委托人代为管理货币资金表现为信托的( )A.财务管理职能 B.资金融通职能C.信用服务职能 D.信用创造职能13.下列财产中可作为不动产信托标的物的是( )A.交通工具 B.设备C.土地 D.原材料14.受保险人的委托代其开展保险业务的人是( )A.受益人 B.被保险人C.保险代理人 D.保险经纪人15.关于期货合约表述正确的是( )A.可以用来套期保值，但不能用来投机B.可以用来投机，但不能用来套期保值C.既可用来套期保值，又可用来投机D.既不能用来套期保值，又不能用来投机16.对期权合约的购买者来说( )A.买进期权的风险有限，卖出期权的风险无限大B.买进期权的风险无限大，卖出期权的风险有限C.买进期权和卖出期权的风险都无限大D.买进期权和卖出期权的风险都有限17.以一定单位的外国货币为基准来计算应收或应付多少本国货币的标价方法是( )A.直接标价法 B.间接标价法C.美元标价法 D.中间标价法18.基础货币属于( )A.商业银行的负债项目 B.中央银行的负债项目C.投资银行的负债项目 D.政策性银行的负债项目19.我国制定货币政策的银行是( )A.中国银行 B.中国建设银行C.中国工商银行 D.中国人民银行20.当前我国货币政策的最终目标是( )A.经济增长、充分就业、国际收支平衡、物价稳定B.保持货币币值的稳定，并以此促进经济增长C.经济增长D.物价稳定二、多项选择题(本大题共10小题，每小题2分，共20分)在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。21.目前主要的国际储备货币有( )A.美元 B.人民币C.日元 D.欧元E.泰铢22.下列关于银行信用的表述正确的有( )A.突破了商业信用规模上的局限性 B.突破了商业信用方向上的局限性C.是我国最主要的信用形式 D.与商业信用相互支持、相互促进E.最主要采用“挂账信用”的形式23.商业银行的职能有( )A.信用中介职能 B.支付中介职能C.信用创造职能 D.金融服务功能E.财富贮藏职能24.中央银行制度的类型有( )A.单一型 B.复合型C.分散型 D.准中央银行型E.跨国型25.下列属于商业银行资产业务的有( )A.现金资产 B.贷款C.证券投资 D.汇兑E.向中央银行再贷款26.资金信托的种类有( )A.融资性资金信托 B.投资性资金信托C.基金性资金信托 D.房产性资金信托E.地产性资金信托27.货币市场包括( )A.国库券市场 B.商业票据市场C.大额可转让存单市场 D.同业拆借市场E.回购市场28.投资基金的特点有( )A.无风险 B.多元化投资C.专家理财 D.流动性强E.不可转让29.影响商业银行存款派生能力的因素主要有( )A.货币流通速度 B.法定存款准备金率C.超额存款准备金率 D.提现率E.存贷款比率30.治理通货膨胀一般可采取的货币政策措施有( )A.提高法定存款准备金率 B.增加再贷款C.在公开市场上买进有价证券 D.在公开市场上卖出有价证券E.提高存贷款利率三、计算题(本大题共2小题，每小题5分，共10分)31.某企业以每股8元的价格购进甲公司股票10万股，一年后以每股9元的价格卖出，期间享受了一次每10股派1.5元的分红，在不考虑税收和交易成本的情况下，试计算该企 业此笔投资的年收益率。32.设一定时期内待销售的商品价格总额为100亿元，流通中的货币量为10亿元，试计算同期的货币流通速度。若货币流通速度变为5，请计算流通中每单位货币的实际购买力。四、简答题(本大题共6小题，每小题6分，共36分)33.简述民间信用的特点及其在我国的发展方向。34.简述可保利益原则确定的根据和意义。35.简述订单驱动与报价驱动两种场内交易系统的特点。36.简述股票投资决策的基本方法。37.简述采用消费物价指数度量通货膨胀的优缺点。38.简述货币政策传导的一般过程。五、论述题（本题14分）39.试结合汇率的作用理论分析人民币升值对我国进出口贸易的影响。
A项目的净现值=80 000*(P/A，16%，3)-160 000=19 762元 B项目的净现值=64 000*(P/A，16%，6)-210 000=25 820.8元 因为b项目的净现值大于a，所以应该选择b项目。项目投资是一种以特定项目为对象，直接与新建项目或更新改造项目有关的长期投资行为。项目投资按其涉及内容还可进一步细分为单纯固定资产投资和完整工业投资项目。拓展资料：一、合伙入股需要注意什么？搞清楚是合伙还是公司，如果是公司，仅仅是股权装让。如果是合伙，还得为你加入之前该合伙的债务承担无限连带责任。还有好多事项徐注意，建议聘请法律顾问全面介入，保护你的利益的最大化，财务审计;尤其是债务情况。1.从财务上要注意:先搞清楚要投资的这个公司的财务状况、流动资金、股份构成、债务情况、经营情况、盈利能力、公司人员工资水平; 2.行业上要注意:将被投资企业产品所在行业的前景(是否是朝阳、夕阳或成熟行业); 3.从公司文化上要注意:被投资企业的企业文化和现任总经理的经营理念。影响投资的因素？风险和不确定性：其实指的就是对于公司未来收益的不可预测性，而风险就代表着对于投资不利的情况，当发生这种情况的可能性越大的时候，也就代表着可能遭受的损失也会越大，也就会影响资方的投资意愿以及投资的金额。预期收益：当资方的投资资金使得一家公司售出了更多的产品或是产品卖出了更高的价格，那么这项投资就增加了公司的收益，而当收益预期越高，就更容易获得投资；投资成本：在投资的成本是一个给定的数额时，预期的收益值越高，公司所获得的利润就会越多，那么资方也有更大的意愿对该公司进行投资。
第一题：答：小李所设计投资业务的控制制度应当包括以下内容：一、购入股票投资的内部控制制度设计应遵循的原则 购入股票投资的内部控制制度必须理论联系实际。因此，购入股票投资的内部控制制度应遵循的以下原则：一是相互牵制原则，一项完整的经济业务活动必须分配给具有互相制约关系的两个或两个以上的岗位分别完成；二是领导带头原则，即内部控制成功与否取决于员工的控制意识和行为，而单位负责人对内部控制的自觉控制意识和行为又是关键；三是协调配合原则，是指在各项经营管理活动中，各部门或人员必须相互配合，各岗位和环节都应协调同步，各项业务程序和办理手续需要紧密衔接，从而避免扯皮和脱节现象，减少矛盾和内耗，以保证经营管理活动的连续性和有效性；四是程式定位原则，是指企业单位应该根据各岗位业务性质和人员要求，相应的赋予作业和职责权限，规定操作规程处理手续，明确纪律规则、检查标准，以使职、责、权、利相结合；五是成本效益原则，要求企业力争以最小的控制成本取得最大的控制效果；六是整体结构原则，指单位各项控制要素、各业务循环或部门的子控制系统必须有机构成，成为单位内部控制的整体框架。二、购入股票投资内部控制制度的控制目标 购入股票投资内部控制制度时，首先应该根据其经济活动的内容特点和管理要求提炼内部控制目标，然后据以选择具有相应功能的内部控制要素组成该控制系统。 1. 建立对外投资活动的授权批准、职务分离制度，维护对外投资资产的安全与完整。对外投资内部控制制度要保证一切对外投资交易活动必须经过适当的审批程序、职务分离制度才能进行。投资资产中的有价证券，其流动性仅次于现金，如果没有严格的审批授权控制制度，他们较易被冒领、挪用或转移。因此，堵塞漏洞、消除隐患，防止并及时发现、纠正错误及舞弊行为，是维护对外投资资产的安全与完整的重要保证。 2. 确保国家有关投资法规和单位内部规章制度的贯彻执行。为规范企业投资行为，国家颁布了相关的投资法规。为减少投资风险，保障投资者合法权益，企业在投资时的各种交易手续、程序，各种文件记录以及账面数据的反映和财务报告信息的披露等必须符合国家的投资法规，以保护其自身的利益。 3. 规范单位会计行为，保证对外投资资产、收益在会计报表中合理反映与揭示。无论现实的、潜在的投资者、债权人还是政府，必然会关心报表所反映的资产、收益数据的真实性、可靠性，企业要使利益相关人和审计人员对其提供的财务信息感到可信，就必须对对外投资的计价和反映进行有效地控制，对取得的投资收益予以合理的揭示，防止计价方法的不恰当运用和其他原因导致报表错误。三、购入股票投资内部控制制度实施的书面建议内容 购入股票投资内部控制制度关键控制点应包括：投资项目立项、评估、决策、实施、检查等内容。 1. 投资项目立项。企业投资部门在投资立项前，首先应考虑企业自身业务发展的规模与范围，对外投资的品种、行业、时间、预计的投资收益，然后对要投资的项目进行调查并收集相关的信息，对已收集到的信息进行分析、讨论并提出投资建议，报企业审批部门立项备案。企业无论是对外短期投资还是长期投资，其成功与失败的结果对于企业未来的发展都会产生重大的影响。为此就必须保证一切对外投资交易活动要经过适当的审批程序才能进行，并根据这一要求设置职务分离制度，批准对外投资活动的负责人级别，各种具体的呈报和审批手续。另外，应建立规范的投资项目立项控制制度，如企业投资立项授权制度、投资部门投资意向申请书、投资部门投资项目报审制度等，保证对外投资活动在初期就得到严格的控制。 2. 投资项目评估。单位可授权投资部门或委托其他相关单位的中介机构或中介人成立投资项目评估小组，对已立项的投资项目进行可行性分析、评估。评估控制的重点：一是项目评估小组是否有能力承办该项评估业务，防止走过场，搞形式；如果是委托了中介机构或中介人，还应当重视对中介人选择的控制，以避免日后陷入不必要的法律纠纷之中。二是评估投资项目是否符合国家有关投资法规和单位内部规章制度，以加强投资项目合法性控制。因此，在对外投资内部控制制度设置时，就应充分注意到国家有关部门关于投资方面的各种规定并符合单位内部规章制度，使一切对外投资活动在合法的程序下进行。三是评估投资项目的有效性，不能局限于某一时点或某几个时点，而是要评价投资项目有效性在一定时期内能否持续发挥作用。四是加强投资项目风险评估，企业必须围绕目标的实现，分析评估该投资项目内、外的相关风险，强化风险管理，使对外投资风险降低到最低的限度。 3. 投资项目决策。在对投资项目分析、评估的基础上，企业决策层可对投资部门上报的投资项目进行决策。决策的正确与否将直接影响企业未来的发展方向、规模，对企业的经营发生持续的影响。因此，企业要想通过对外投资获取收益，或者达到其他的投资项目的，必须要有一个良好的投资决策体系来应付对外投资中出现的各种问题，在瞬息万变的投资机会中，抓住有利时机发展壮大企业规模。对外投资项目进行决策控制时，一要控制企业决策层人员的组成。就投资者来讲，由于其经营业务性质的限制，企业负责人不可能完全具备投资交易中所要求的各种专业知识和技巧，通常要求得到银行、投资咨询公司、证券经纪人、证券交易商等的帮助。鉴于此特点，该决策层的人员组成不能局限于企业负责人个人或是他能左右的几个人，而应由来自企业相互牵制的不同部门和社会相关部门的投资专家组成。二要控制决策结果。决策结果不是企业负责人个人投资偏好，而是要广泛的听取投资部门和有关评估小组专家的意见或建议，注重对外投资决策的几个关键指标，如现金流量、货币的时间价值、投资风险等。在充分考虑了投资风险、预计投资收益，并权衡各方面利弊的基础上，选择最优投资方案。三要控制记录。对所有的投资决策都应当以书面文件的形式予以记录，包括投资决策层人员背景材料、投资项目预计风险、收益的计算过程等，并对这些书面文件进行编号控制，以备日后查考。 4. 投资项目实施。在选择了最优投资方案后，企业高层管理部门可授权投资部门或聘请相关机构实施投资项目。在实施过程中要注意：一是投资业务实施的职务分离。如投资实施计划编制人与审批人相分离；负责投资业务处理人员与会计记录人员相分离；证券保管人员与会计记录人员相分离；参与投资交易活动的人员与负责有价证券盘点工作的人员相分离等。二是投资业务记录的控制。基于投资分散化原理，一般企业的投资都呈多样化，如股票、债券、国库券、股权证明等，为及时总括地反映对外投资购入、处置、结存情况，在企业财务部门设置对外投资总账的基础上，企业投资部门或其他相关部门还应根据投资业务的种类、时间先后分别设立对外投资明细登记簿，定期或不定期地进行对账，确保投资业务记录的正确性。三是投资资产转让的控制。由于各种有价证券可以在证券交易所和其他各种场外市场自由买卖，证券持有人可以随时委托证券经纪人或交易商卖出证券。所以，为防止从事投资交易的直接人员利用职务便利私自买卖证券以谋取私利，确保企业对外投资资产安全、完整，对投资资产转让控制显得尤为重要。四是投资资产的计价、反映的控制。由于对外投资资产的价值会受到各种因素的影响而经常变动，在会计上如何对投资资产价值进行计价和在会计报表上如何合理地反映其价值，企业就必须设置有关内部控制制度来防止个别人员为了达到某种目的而不择手段地故意歪曲对外投资资产的真实价值，向报表使用者提供不实的会计信息。五是投资收益合理揭示的控制。作为企业一部分所有权拥有者的股东，出于对自身利益的关心，自然要求企业合理地揭示企业对外投资取得收益。另外，国家税务部门也极为关注企业取得的投资收益。所以，企业应设置相应的内部控制制度来合理地确定投资收益时间和投资收益计算方法，赢得投资人和国家税务部门的信赖。 5. 投资项目检查。企业应重视对外投资内部控制制度的监督检查工作，由专门机构或者指定专门人员具体负责对外投资项目的检查，确保对外投资内部控制制度的贯彻实施。投资项目检查的主要职责有：首先对投资项目执行情况进行总体检查和评价，然后写出检查报告，对涉及会计工作的各项经济业务、内部机构和岗位在对外投资内部控制上存在的缺陷提出改进建议。另外，可对执行对外投资内部控制制度成效显著的内部机构和人员提出表彰建议，对违反内部控制制度的内部机构和人员提出处理意见。除此之外，企业还可以聘请中介机构或相关专业人员对本单位对外投资内部控制制度的建立、健全及有效实施进行评价。接受委托的中介机构或相关专业人士，应当对委托单位已建立的对外投资内部控制制度存在的重大缺陷提出书面检查报告，最终促使企业对外投资内部控制制度日益完善。四、购入股票投资内部控制制度的实施制度1.职务分离制度：投资计划的编制人员与投资的审批人员相分离；投资业务的操作人员与会计人员相分离；有价证券的保管人员与会计记账人员相分离；参与投资交易活动的职员不能同时负责有价证券的盘点工作；投资红利和利息的经办人员与会计核算人员相分离。2.财务分析制度：由负责投资的部门和财务部门定期或不定期地对被投资企业的财务状况、证券市场行情等进行分析，并据此编制财务分析报告，递交企业最高管理当局或董事会当企业自己无能力进行某些分析活动或者自己进行不经济时，应聘请证券分析专家、市场分析专家或其他投资咨询公司来进行。3.投资调查审批制度：在投资前必须进行充分的调查研究，并以财务分析的结果为依据编制投资计划所有投资决策都应当用书面文件予以记录。这些书面文件应进行编号控制，以便于日后追查经济责任。4.投资取得、保管和处置控制制度：对各种间接投资取得的有价证券和直接投资的合同、章程等需协调专门机构（专人）妥善保管，证券保管人都必须设置证券登记簿，该登记簿应同会计部门的投资明细账定期由专门指定人进行核对并对各项投资的出售、收回等处置，也需有相应的部门主管授权批准，并将处置的各项原始凭证及获取的款项交财会部门入账。 5.投资核算控制制度：投资的会计核算控制制度包括投资的发生、期末计价、利息及股利的收取、投资的收回等投资业务全过程的会计核算控制制度通过相应的账户设置、会计核算方法的选择确定，对各项投资业务进行真实、完整、系统的会计核算。五、购入股票投资内部控制制度的核算流程1、由投资部门编制“股票投资计划书”，经部门经理确认事实后，如果投资数额较小，可由负责投资业务的部门经理审批；如果投资数额较大的，须经过董事会或总经理审批。审批后，据此编制“证券购入通知单”（一式两联），第二联留存投资业务部门，第一联交会计部门审批，会计部经理确认签名后交出纳处理。2、出纳部门根据收到的“证券购入通知单” 加以审核后开出支票，登记入簿后将已开出的支票交给证券公司。3、收到证券公司的有价证券后，出纳部门根据证券，支票副本及证券购入通知单编制付款凭证并据以登记银行存款日记账。4、会计部门收到付款凭证及有关单据，登记证券投资登记簿及有关明细账，还需定期核对总账与明细账，各明细账与证券投资登记簿，注意审核投资的数量、金额、品种是否正确。5、证券定期要由独立于证券业务的人员进行盘点。第二题：[要求]请说明新旧会计准则中关于各项资产减值准备区别的主要内容？答：新旧会计准则中关于各项资产减值准备区别的主要内容如下述：财政部新颁布的减值准备准则，把原来在投资准则，固定资产准则，无形资产准则中规定的资产减值都统一纳入《企业会计准则8号—资产减值》中。资产减值会计准则主要规范了资产减值迹象的判断，资产可回收金额的计量，资产减值损失的确认与计量，资产组的认定及其减值的处理，商誉的减值测试与处理和有关的披露等内容。主要变化如下：一、新会计准则的突破1、界定了本准则规范的范围，除存货、投资性房地产、消耗性生物资产、建造合同资产、递延所得税资产、融资租赁中出租人未担保余值、金融资产和未探明石油天然气矿区权益有另行规定的外，其余资产均适用于本准则。2、资产减值是指资产的可收回金额低于其账面价值。在资产负债表日是否必须计提资产减值准备，应当首先取决于资产是否存在减值迹象，且资产只有在存在减值迹象的情况下，才要求估计其可收回金额。因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都应当进行减值测试。3、 资产可收回金额应当根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用等。新准则对公允价值的使用做出了限制性规定。公允价值很大程度上是靠人为判断，中国目前还无法广泛使用公允价值，人为调整利润的行为屡屡出现，所以对于公允价值采取限制使用的态度。只要有活跃市场，只要有公平价值，才可以使用公允价值。新准则强调一旦使用了公允价值，就停止使用历史成本的账务处理。同时，由于使用公允价值，因而产生的资产减值准备，新准则规定一经确认，在以后的会计期间不得转回。4、新准则提出了“资产组”的概念。新准则规定，准则中的资产包括单项资产和资产组；某项资产产生的主要现金流入如果难以独立于其它资产或者资产组的，不应该按照单项资产为基础确定其可收回金额，而应当按照该项资产所属的资产组为基础确定可回收金额，资产组的减值损失。资产组是指企业可以认定的最小资产组合，其产生的现金流入应当基本上独立于其他资产或者资产组产生的现金流入。资产组的认定，应当以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或资产组的现金流入为依据。企业应当以单项资产为基础估计其可收回金额，难以对单项资产的可收回金额进行估计的，应当以该资产所属的资产组为基础确定可收回金额。资产组一经确定，各个会计期间应当保持一致，不得随意变更。5、新准则引入了总部资产的概念，并规定应当与所归属相关资产组进行减值测试。总部资产是企业集团和事业部的资产，难以脱离其他资产和资产组产生独立的现金流入，因此要计算总部资产所归属的总产组或资产组合的可回收金额，然后与相应的资产账面价值比较，据以判断是否确认减值损失。企业总部资产包括企业集团或其事业部的办公楼、电子数据处理设备等资产。总部资产的显著特征是难以脱离其他资产或者资产组产生独立的现金流入，而且其账面价值难以完全归属于某一资产组。 6、 对于企业合并所形成的商誉，准则规定至少应当在每年年度终了进行一次减值测试，而且商誉必须分摊到相关资产组或者资产组组合后才能据以确定是否应当确认减值损失。 7、 资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。需要注意的是本准则中规定资产减值损失不得转回的范围仅限于该准则适用的资产范围，主要是固定资产、无形资产和对子公司、联营公司和合营的长期股权投资等。二、新旧会计准则的区别1、原制度分别对短期投资、应收账款、存货、固定资产、无形资产等八项资产项目的减值作了具体的规定；本准则规定，除存货、投资性房产等有另行规定的以外，均适用本规定。新准则下进一步扩大资产减值准则的适用范围。2001年《企业会计制度》提出了计提“8项”资产减值准备，树立了资产减值（可收回金额）的理念及其确认和计量原则，但在适用范围上有所局限，缺乏相近的实务指导性规定。新准则规定，“适用范围包括规定资产，无形资产以及除特别规定以外的其他资产减值的处理，”例如对子公司，联营公司和合营公司的投资等，在扩大资产减值使用范围的同时和金融资产等有关准则进行特别规定的资产，从其规定。2、关于减值测试的时点。原制度规定，企业应当“定期”或者“至少于每年年度终了”，进行减值测试，计提资产减值准备。本准则将测试时点改为“资产负债表日”。3、原制度中对“资产可收回金额”的界定是以“销售净价”与“预期未来现金流量的现值”孰高确定。其中，销售净价是指资产的销售价格减去所发生的资产处置费用后的余额。对于长期投资而言，可收回金额是指投资的出售净价与预期从该资产的持有和投资到期处置中形成的预计未来现金流量的现值两者之中较高者。其中，出售净价是指出售投资所得价款减去所发生的相关税费后的余额。本准则以“公允价值减去处置费用后净额”替代了“销售净价”。可收回金额的计量原则比现行制度更具有实务操作指导性。新准则对公允价值，处置费用和预计未来现金现值的计算等分别作了较为详细的操作指导规定。新准则规定，资产可收回金额应当根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者确定。新准则对资产的公允价值减去处置费用后的净额以及资产预计未来现金流量的现值的计量提供了较为详细的应用指南，便与实务操作。4、原制度规定，固定资产、无形资产等长期资产应按单项资产进行减值测试。但实际上，企业的长期资产往往没有销售市价，只有使用价值，且单项资产不能产生现金流，这使原规定缺乏可操作性。本准则规定，如果出现该情况，则以该资产所属的资产组为基础确定可收回金额，据以确定减值损失。5、原制度规定企业合并形成的商誉为无形资产，按照直线法摊销。商誉的使用寿命难以进行可靠的估计，随着时间的推移商誉的效用递减（即直线法摊销）没有充分的证据，所以与国际准则趋同，本准则规定企业合并所形成的商誉，至少应当在每年年度终了进行减值测试，商誉应当结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试，不再摊销。新准则取消了商誉直线摊销法摊销，改用公允价值法。企业合并后形成的商誉，每年至少进行一次减值测试，而且商誉必须分摊到相关的资产组或者资产组合后才能确定是否应当确认减值损失。6、原制度规定，如果已计提减值准备的资产价值又得以恢复，应在已计提减值准备的范围内转回。本准则明确规定，资产减值损失一经确认，不得转回。新准则对资产减值损失转回的限制，大大收缩了“资产减值转回”虚增利润的弹性空间，将会使报表信息更加客观真实7、在资产减值迹象判断上，新准则比现行准则的要求更加明确。一是明确“企业应当在会计期末对各项资产进行核查，判断资产是否有迹象表明可能发生了减值”。二是明确“如不存在减值迹象，不应估计资产的可回收金额”。从网上拷贝的，将就看下吧
浙江省2008年4月高等教育自学考试房地产投资分析试题 (希望楼主加分）一、单项选择题 ( 本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分 )在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1 ．凡从事房地产开发经营的单位和个人，在房地产销售后 , 以其销售收入额为征税对象，税率为 ________ ，征收营业税。 ( )A ． 3% B.5%C.7% D.10%2 ．购买 ________ 进行开发建设时，一般能缩短开发投资的周期，减少投资风险。 ( )A ．生地 B. 熟地C. 毛地 D. 新征用的地3 ．随着 ________ 在使用过程中的磨损和贬值，其价值逐渐以折旧的形式计入成品成本中，并通过成品销售以货币形式回到投资人手中。 ( )A ．项目总资产 B. 递延资产C. 固定资产 D. 流动资产4 ．城市建设维护税和教育费附加是依托 ________ 征收的一种税。 ( )A ．房地产销售收入 B. 营业税C. 房地产评估价值 D. 房屋出租收入5 ．存款 1000 元，年利率为 12% ，若一年复利 ________ 计息。则一年后的本利和为 1124.86 元。 ( )A ．一次 B. 二次C. 三次 D. 四次6 ．城市土地包括三个层次：①城市市区土地、②城市规划区土地、③城市行政区划内土地，我国城市土地的内涵一般指 ________ 层次。 ( )A ．①②③ B. ①②C. ②③ D. ①③7 ．城镇土地使用权出让与转让是我国土地使用制度的重大改革，深圳率先于 ________11 月和 12 月进行土地使用权出让公开招标和拍卖，被称为“土地市场化开端”。 ( )A ． 1985 年 B.1987 年C.1988 年 D.1997 年8 ．通过出让方式获得的土地使用权是建立在有偿有限期的基础上的，如居住用地土地使用权可在法律规定的 ________ 内转让、出租或抵押。 ( )A ． 30 年 B.40 年C.50 年 D.70 年9 ．房地产的 ________ 表明其受地区性需要的依赖性很大，这就决定了房地产市场是地区性市场。 ( )A ．寿命周期长 B. 地区政策影响性C. 适应性 D. 不可移动性10 ． ________ 是实行三档差别比例税率的。 ( )A ．营业税 B. 土地增值税C. 城市维护建设税 D. 房产税11 ．自用型购买者将房地产作为一种 ________ ，目的在于满足自身生活或生产活动对入住空间的需要，其购买行为主要受购买者自身特点、偏好等方面影响。 ( )A ．普通消费品 B. 耐用消费品C. 经营消费品 D. 投资品12 ．下列哪项内容不属于房地产开发项目的土地费用 ?( )A ．土地出让金或征地费 B. 城市建设配套费C. 附属工程费 D. 拆迁安置补偿费13 ． ________ 是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。 ( )A ．单元估算法 B. 单位指标法C. 工程量近似匡算法 D. 预算估算法14 ．财务费用是指企业为筹集资金而发生的各种费用，包括借款或债券的利息和其他融资费用，后者一般占利息支出的 ________ 左右。 ( )A ． 5% B.10%C.15% D.20%15 ．房地产项目融资的实质是发挥房地产的 ________, 为房地产投资融通资金 , 以达到尽快开发、提高投资效益。 ( )A ．投资功能 B. 保值增值功能C. 优化资源功能 D. 财产功能16 ．股本金是投资者对其所投资项目投入的资本金，通常来自 ( )A ．投资者的自有资金 B. 银行的信贷资金C. 购房者的预付资金 D. 社会集资的资金17 ．契税系房屋所有权、土地使用权发生移交时，当事人签订契约时，国家按交易价格的一定比例向新业主征收的一次性税收，其税率实行 ________ 的幅度税率。 ( )A ． 1% B.3%-5%C.5%-7% D.15%18 ．土地估价的基本方法是 ( )A ．成本法 B. 收益还原法C. 市场比较法 D. 假设开发法19 ．一般写字楼标准租约合同中的基本内容不包括 ( )A ．税费条款 B. 价格浮动条款C. 财产保全 D. 所含服务及转租20 ． ________ 通常面向为数 40000-150000 的人口，可出租面积大约在 1-3 万平方米。 ( )A ．小型购物中心 B. 中型购物中心C. 大型购物中心 D. 仓储式商场二、多项选择题 ( 本大题共 5 小题，每小题 2 分，共 10 分 )在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。21 ．房地产的价值主要受物质实体状况与权益范围两方面的影响。其中权益是指对于某宗房地产的法律描述，包括 ( )A ．权利 B. 收益C. 数量 D. 利益E. 边界22 ．按贷款的用途，房地产贷款可分为 ( )A ．购建房贷款 B. 个人抵押贷款C. 信用贷款 D. 房地产经营贷款E. 房地产开发贷款23 ．税收征收机关在 ________ 情况下，可以参照市场价格核定契税的计税依据。 ( )A ．成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的B. 所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理且无正当理由的C. 只要存在成交价格明显低于市场价格D. 只要存在所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理E. 成交价格明显低于房地产评估价格24 ．在房地产开发项目的租售阶段，对 ________ 多采取出售、出租并举，以出租为主。 ( )A ．住宅 B. 酒店C. 写字楼 D. 工业厂房E. 商品用房25 ．按照房地产进入市场的时间顺序将其分为 ( )A ．一手房市场 B. 二手房市场C. 一级市场 D. 二级市场E. 三级市场三、简答题 ( 本大题共 5 小题，每小题 6 分，共 30 分 )26 ．简述房地产开发前期工作的主要内容。27 ．简述开发项目总投资中工程建设投资包括哪些内容？28 ．简述房地产投资具有哪些方面的特征？29 ．简述房地产贷款时应遵循的原则和具体发放时应注意哪些方面？30 ．简述房地产市场的主要参与者及政府参与市场所起的主要作用。四、计算题 ( 本大题 8 分 )31 ．有一房地产投资项目期初投入 600 万元，各年的净现金流量见下表，折现率为 12% ，根据所给数据，计算投资项目净现值和动态回收期，并判别项目是否可以接受？( 注：标准动态投资回收期为 5 年，计算可利用下表进行 ) 。计算表 单位：万元年份012345678净现金流量-600150150200200200200200300折现系数净现值累计净现值五、论述题（本大题 12 分）32 ．试分析土地成本、建造成本、租金售价、贷款利率作为主要变动因素是如何对财务评价结果产生影响的？