自考确实难呀，特别是没有老师教的情况下。可是后来这一切发生了改变，这缘于在一次聚会中遇到一个好心的自考同学推荐我上“中国自考人”看看。开始我只是去找试卷，后来发现网站里面的在线学习真的不错，还配有一个记忆系统，新鲜！在工厂上班，工作忙，加之又做计划，脑袋里记很多事。下班后人累得不行，所以学习起来非常吃力。经过一段时间的学习，发现自己记不住的知识点在这个系统的帮助下，很快就掌握记住了。这是一个不错的网站，所以就推荐给大家了。我的专科马上就要考完了，本科我还会一直在网站学习。百度一下“中国自考人”吧，域名是ZK8的那个。记得要向你的朋友们推荐，自考路上我们一起努力，学习考试我们都不再孤单。祝你考试取得优异成绩！也可以Q咨询：(8-0--0)接着是(002)再加上(864
就业方向:公务员主要包括检察官、法官、行政机关公务员。司法考试可以说是法学专业毕业生最重要的考试，这个考试过关率在30%左右。当然，想进入公、检、法这样的单位，除了需要通过司法考试以外还要通过国家公务员考试。公司法务人员公司法务人员也是目前法学专业毕业生就业人数最集中的一部分，主要服务于企业的法律事务部、法律咨询部以及知识产权部等。例如，各大国企、银行、外企、一些大型的私企，公司内部都会设有法务部门，专门处理企业所涉及的法律事物。 自考助学班报名考试科目: 公共课类3门 1.中国近现代史纲要 2.马克思主义基本原理概论 3.英语。 这三门课属于自考本科的统一必考公共课，中国近现代史纲要、马克思主义基本原理概论属于纯记忆的课程，考试前两周重点看看。但是英语二，对于很多自考生会偏难一些，因为自考英语二，同样也是申请学士学位的必要条件，要求分数在70分以上。 专业课类9门 法律文书写作、国际私法、国际经济法概论、合同法、公司法、劳动法、环境与资源保护法学、知识产权法、婚烟家庭法。这9门基本都需要理解性的背记，都是需要背的课程，看历年真题考点，不看书想考过很难。 自选课类，自选3门 金融法、税法、票据法、保险法、公证与律师制度、房地产法，六门选三门，都差不多，需要背记，看书，做题，做真题，看历年考点。自考/成考有疑问、不知道如何总结自考/成考考点内容、不清楚自考/成考报名当地政策，点击底部咨询官网，免费领取复习资料：
法律自考本科都考什么？ 必考科目：中国近现代史纲要、马克思主义基本原理概论、国际经济法概论、国际私法、合同法、环境与资源保护法学、知识产权法、法理学、行政法学、宪法学、中国法制史、民事诉讼法学、刑法学、民法学、刑事诉讼法学、经济法概论、国际法、毕业论文。 选考科目：英语（二）、公司法、婚姻家庭法、劳动法、金融法、法律职业道德、法律文书写作、税法、票据法、保险法、公证与律师制度、房地产法、中国法律思想史、西方法律思想史、外国法制史。 如何学习法律专业？ 1、理解记忆 自考法律类的专业，也算是文科性的专业。需要记忆的知识点比较多。面对庞杂的知识点，大家可以把知识点进行分类归纳，把同类知识点归纳一起，再按照逻辑顺序将这些知识点按照标题等级大小排列，这样就将知识点的零碎内容从小到大归纳成一个整体。 在整理的过程中，同学们对法律专业的知识会有一个总体和全面的了解，框架性的东西了解清楚了，然后再进行理解记忆，会比较容易。 2、联想记忆 联想记忆主要是利用实际案例进行联想记忆，比如说在学习中，将身边发生的，或听说的、或在媒体上见过的实例来辅助记忆，用学过的知识分析案例，往往比记忆那些空洞的理论要容易得多。 近年来，法律专业各门课考试中，案例题越来越灵活，和实际联系也很密切，突出考察考生实际运用能力。 3、自我检测 自我检测，主要是指对复习情况的检测，最好的检测方式就是做真题了，通过做题看看自己到底能拿到分，了解自己知识的掌握情况。 同学们可以把法律相关专业的历年真题找出来，都做一遍，这里提醒下，尤其要关注错题。把错题都做对了，记牢了，学习的效果会更好。自考/成考有疑问、不知道如何总结自考/成考考点内容、不清楚自考/成考报名当地政策，点击底部咨询官网，免费领取复习资料：
浙江省2008年4月高等教育自学考试房地产投资分析试题 (希望楼主加分）一、单项选择题 ( 本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分 )在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1 ．凡从事房地产开发经营的单位和个人，在房地产销售后 , 以其销售收入额为征税对象，税率为 ________ ，征收营业税。 ( )A ． 3% B.5%C.7% D.10%2 ．购买 ________ 进行开发建设时，一般能缩短开发投资的周期，减少投资风险。 ( )A ．生地 B. 熟地C. 毛地 D. 新征用的地3 ．随着 ________ 在使用过程中的磨损和贬值，其价值逐渐以折旧的形式计入成品成本中，并通过成品销售以货币形式回到投资人手中。 ( )A ．项目总资产 B. 递延资产C. 固定资产 D. 流动资产4 ．城市建设维护税和教育费附加是依托 ________ 征收的一种税。 ( )A ．房地产销售收入 B. 营业税C. 房地产评估价值 D. 房屋出租收入5 ．存款 1000 元，年利率为 12% ，若一年复利 ________ 计息。则一年后的本利和为 1124.86 元。 ( )A ．一次 B. 二次C. 三次 D. 四次6 ．城市土地包括三个层次：①城市市区土地、②城市规划区土地、③城市行政区划内土地，我国城市土地的内涵一般指 ________ 层次。 ( )A ．①②③ B. ①②C. ②③ D. ①③7 ．城镇土地使用权出让与转让是我国土地使用制度的重大改革，深圳率先于 ________11 月和 12 月进行土地使用权出让公开招标和拍卖，被称为“土地市场化开端”。 ( )A ． 1985 年 B.1987 年C.1988 年 D.1997 年8 ．通过出让方式获得的土地使用权是建立在有偿有限期的基础上的，如居住用地土地使用权可在法律规定的 ________ 内转让、出租或抵押。 ( )A ． 30 年 B.40 年C.50 年 D.70 年9 ．房地产的 ________ 表明其受地区性需要的依赖性很大，这就决定了房地产市场是地区性市场。 ( )A ．寿命周期长 B. 地区政策影响性C. 适应性 D. 不可移动性10 ． ________ 是实行三档差别比例税率的。 ( )A ．营业税 B. 土地增值税C. 城市维护建设税 D. 房产税11 ．自用型购买者将房地产作为一种 ________ ，目的在于满足自身生活或生产活动对入住空间的需要，其购买行为主要受购买者自身特点、偏好等方面影响。 ( )A ．普通消费品 B. 耐用消费品C. 经营消费品 D. 投资品12 ．下列哪项内容不属于房地产开发项目的土地费用 ?( )A ．土地出让金或征地费 B. 城市建设配套费C. 附属工程费 D. 拆迁安置补偿费13 ． ________ 是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。 ( )A ．单元估算法 B. 单位指标法C. 工程量近似匡算法 D. 预算估算法14 ．财务费用是指企业为筹集资金而发生的各种费用，包括借款或债券的利息和其他融资费用，后者一般占利息支出的 ________ 左右。 ( )A ． 5% B.10%C.15% D.20%15 ．房地产项目融资的实质是发挥房地产的 ________, 为房地产投资融通资金 , 以达到尽快开发、提高投资效益。 ( )A ．投资功能 B. 保值增值功能C. 优化资源功能 D. 财产功能16 ．股本金是投资者对其所投资项目投入的资本金，通常来自 ( )A ．投资者的自有资金 B. 银行的信贷资金C. 购房者的预付资金 D. 社会集资的资金17 ．契税系房屋所有权、土地使用权发生移交时，当事人签订契约时，国家按交易价格的一定比例向新业主征收的一次性税收，其税率实行 ________ 的幅度税率。 ( )A ． 1% B.3%-5%C.5%-7% D.15%18 ．土地估价的基本方法是 ( )A ．成本法 B. 收益还原法C. 市场比较法 D. 假设开发法19 ．一般写字楼标准租约合同中的基本内容不包括 ( )A ．税费条款 B. 价格浮动条款C. 财产保全 D. 所含服务及转租20 ． ________ 通常面向为数 40000-150000 的人口，可出租面积大约在 1-3 万平方米。 ( )A ．小型购物中心 B. 中型购物中心C. 大型购物中心 D. 仓储式商场二、多项选择题 ( 本大题共 5 小题，每小题 2 分，共 10 分 )在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。21 ．房地产的价值主要受物质实体状况与权益范围两方面的影响。其中权益是指对于某宗房地产的法律描述，包括 ( )A ．权利 B. 收益C. 数量 D. 利益E. 边界22 ．按贷款的用途，房地产贷款可分为 ( )A ．购建房贷款 B. 个人抵押贷款C. 信用贷款 D. 房地产经营贷款E. 房地产开发贷款23 ．税收征收机关在 ________ 情况下，可以参照市场价格核定契税的计税依据。 ( )A ．成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的B. 所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理且无正当理由的C. 只要存在成交价格明显低于市场价格D. 只要存在所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理E. 成交价格明显低于房地产评估价格24 ．在房地产开发项目的租售阶段，对 ________ 多采取出售、出租并举，以出租为主。 ( )A ．住宅 B. 酒店C. 写字楼 D. 工业厂房E. 商品用房25 ．按照房地产进入市场的时间顺序将其分为 ( )A ．一手房市场 B. 二手房市场C. 一级市场 D. 二级市场E. 三级市场三、简答题 ( 本大题共 5 小题，每小题 6 分，共 30 分 )26 ．简述房地产开发前期工作的主要内容。27 ．简述开发项目总投资中工程建设投资包括哪些内容？28 ．简述房地产投资具有哪些方面的特征？29 ．简述房地产贷款时应遵循的原则和具体发放时应注意哪些方面？30 ．简述房地产市场的主要参与者及政府参与市场所起的主要作用。四、计算题 ( 本大题 8 分 )31 ．有一房地产投资项目期初投入 600 万元，各年的净现金流量见下表，折现率为 12% ，根据所给数据，计算投资项目净现值和动态回收期，并判别项目是否可以接受？( 注：标准动态投资回收期为 5 年，计算可利用下表进行 ) 。计算表 单位：万元年份012345678净现金流量-600150150200200200200200300折现系数净现值累计净现值五、论述题（本大题 12 分）32 ．试分析土地成本、建造成本、租金售价、贷款利率作为主要变动因素是如何对财务评价结果产生影响的？
年总收入：3000*12=36000元 （你这里月租金单位不对，我按照一个月总租金3600来算的）年总收益：36000-7600=28400元其中属于土地产生的收益：1000*300*7%=21000元所以属于建筑物产生的收益：28400-21000=7400元建筑物的价格：P=7400*(p/a,8%,25)=78993元单价：78993/200=395元/平方米
待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300m2，建筑面积200m2，月租金3 000元，土地还原利率为7％，建筑物还原利率为 8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收人的年总成本为7 600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格1 000元／m2，运用建筑物残余估价法青岛三利骗我两万押金所得到建筑物的价值最有可能是（d）(1)计算房地合一状态下的总收入：总收入=3000×12=36000(元)(2)总费用=7600(元)注意：如果题目分项告诉各项费用，计算的时候要注意这里并不包含折旧费用(3)计算总收益：总收益=36000-7600=28400(元)(4)计算土地收益：土地收益=1000×300×7％=21000(元)(5)计算建筑物收益：建筑物收益=28400-21000=7400(元)(6)建筑物折旧率=1／25×100％=4％注意：折旧年限是建筑物的剩余使用年限(7)建筑物价格=7400÷{(8％＋+4％)×[1-1／(1＋12％)^25]}=61667×0.9412=58041(元)
课程代码：00169 一、单项选择题（在每小题的四个备选答案中选出一个正确答案，并将其号码填在题干的括号内。每小题1分，共30分） 1.房地产抵押权，不是一种（ ） A.从属权利 B.对房地产的支配权 C.优先受偿权 D.担保物权 2.当拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议的，由（ ） A.房屋拆迁主管部门裁决 B.人民政府裁决 C.人民法院裁决 D.仲裁机构裁决 3.物业管理公司的权利不包括（ ） A.依照物业管理委托合同和有关规定收取管理费 B.要求业主委员会协助管理 C.选聘专业公司承担专项管理业务 D.制定实施年度物业管理工作计划 4.在下列国有企业改革方式中，对划拨土地使用权的处置，可以保留划拨方式的是（ ） A.国有企业租赁经营的 B.非国有企业兼并国有企业的 C.国有企业改组为国有独资公司的 D.国有企业改组为有限责任公司的 5.国有企业改革中对划拨土地使用权的处理无论采取何种方式，都必须进行（ ） A.转让登记 B.地价评估 C.规划审批 D.用途管制 6.物业管理委托合同的生效须经（ ） A.业主大会批准 B.业主委员会批准 C.开发商批准 D.业主批准 7.设立房地产开发企业，工商行政管理部门在进行登记审查时，应听取有关主管部门的意见，该主管部门是（ ） A.土地主管部门 B.规划主管部门 C.计划主管部门 D.房地产开发主管部门 8.对于因拆除非住宅房屋而造成的停产、停业引起的经济损失，拆迁人应给予（ ） A.全部赔偿 B.赔偿损失的三分之一 C.补偿损失的二分之一 D.适当补偿 9.在我国现行房地产管理体制下，主管土地资源、矿产资源等、海洋资源自然资源的规划、管理、保护与合理利用的机构是（ ） A.土地管理局 B.国家海洋局 C.建设部 D.国土资源部 10.超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收的土地闲置费为土地使用权出让金的比例为（ ） A.10% B.15% C.20% D.25% 11.某建设项目，确需征用基本农田2亩，对该项目享有土地审批权的是（ ） A.乡级人民政府 B.县级人民政府 C.省级人民政府 D.国务院 12.房地产中介服务人员因过失给当事人造成经济损失的，向当事人承担赔偿责任的是（ ） A.该中介服务人员 B.该中介服务人员所在的中介服务机构 C.该中介服务人员及其所在的中介服务机构 D.该中介服务人员或其所在的中介服务机构 13.在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目有关文件向有关管理部门申请定点，该管理部门是（ ） A.土地管理部门 B.城市规划行政主管部门 C.环保部门 D.消防部门 14.经济适用住房实行（ ） A.市场价 B.政府指导价 C.政府定价 D.限价 15.以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，可处有期徒刑（ ） A.6个月 B.1年 C.2年 D.3年 16.房屋交换合同不是（ ） A.双务合同 B.实践合同 C.要式合同 D.房屋调换合同 17.当事人对接到有关人民政府对土地所有权或使用权争议的处理决定不服，向人民法院起诉的，不得迟于处理决定通知之日后的 A.7日 B.15日 C.30日 D.60日 18.已抵押的房屋（ ） A.可以租赁 B.不得租赁 C.经抵押权人同意可以租赁 D.应在取得《房屋租赁证》后租赁 19.关于涉外房产制度，下列说法中正确的是（ ） A.批准内销的商品房要转为外销时，无须重新审批 B.土地使用权期限届满，原房屋无偿收归国有 C.外国人私有房所有人办理委托手续无须公证 D.土改时港澳户地主在农村被没收的房屋，属于土改遗留的问题，按政策应予发还 20.房屋典权属于（ ） A.用益物权 B.担保物权 C.自物权 D.抵押权 21.房产税计税依据为房产原值的（ ） A.1.2%～12% B.10%～30% C.70%～90% D.20%～30% 22.某村村民们在平整本村的土地时，发现了某种矿产资源，该矿产资源所有权应属于（ ） A.村农民集体 B.发现矿产资源者 C.该土地的使用者 D.国家 23.对于外商投资企业的房产权，下列表述中不正确的是（ ） A.外商独资企业的房产，房产权归外商独资企业所有 B.中外合资经营企业的房产，依据合资合同，房产权可以归中外合资企业所有 C.中外合资经营企业的房产，依据合作合同，房产权可以归中外合作者共有 D.合作合同不得约定中外合作企业的房产权归中外合作者共有 24.在下列情形中，公有住房的出租方应事先征得承租方同意并赔偿承租人损失的是（ ） A.房屋租赁合同期满 B.出租方以房屋设定抵押权 C.出租方转让房屋 D.出租方在租赁期满前收回房屋 25.组织编制外商投资成片开发项目建议书的机关是（ ） A.省级人民政府 B.省级人民政府土地管理部门 C.市、县级人民政府 D.市、县级人民政府土地管理部门 26.承租公有住宅房屋，承租人在租赁期限内死亡，其家庭成员继续承租该房屋的条件是（ ） A.与承租人共同居住2年以上 B.与承租人有血缘关系 C.与承租人结婚2年以上 D.与承租人属于同一单位 27.转让以出让方式取得土地使用权的房地产应当具备的条件是（ ） A.已经支付25%以上土地使用权出让金 B.完成开发投资总额的25%以上 C.取得《商品房预售许可证》 D.签订土地使用权转让合同 28.某村民张某与本村签订了3亩耕地的承包合同，期限为30年，耕种两年后，张某弃农经商，使土地闲置长达3年之久，对该闲置地的处理依法应是（ ） A.罚款 B.变更承包合同 C.收回发包的耕地 D.责令张某缴土地闲置费 29.土地增值税税率采用（ ） A.固定税率 B.比例税率 C.四级超额累进税率 D.四级超倍累进税率 30.根据我国《土地管理法》的规定，临时使用土地的期限，一般不超过（ ） A.1年 B.2年 C.3年 D.4年 二、多项选择题（在每小题的五个备选答案中选出二个至五个正确答案，并将正确答案的序号填入题干的括号内。错选、多选、漏选均不得分。每小题2分，共10分） 31.房地产中介服务机构包括（ ） A.房地产咨询机构 B.房地产价格评估机构 C.房地产经纪机构 D.房地产权属登记机构 E.物业管理公司 32.经批准，下列情况中可免征耕地占用税的是（ ） A.高新技术产业的企业用地 B.炸药库用地 C.停机坪用地 D.敬老院用地 E.重点工程建设用地 33.违反土地管理法规，非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏，构成犯罪的，依法应适用的刑罚种类有（ ） A.拘役 B.管制 C.有期徒刑 D.无期徒刑 E.罚金 34.异产毗连房屋的某所有权人如需改变共用部位的形状或结构时，应具备的条件是（ ） A.征得其他所有人的书面同意 B.去房管部门备案 C.去有关管理部门登记 D.经城市规划部门批准 E.向居民委员会申请 35.依据仲裁方式解决房地产纠纷，必须坚持的原则是 A.自愿 B.独立 C.公正 D.及时 E.公开 三、名词解释题（每小题3分，共15分） 36.经济适用住房 37.物业管理 38.土地使用权出让 39.城镇土地使用税 40.代管侨房 四、简答题（第41、42题各8分，第43题9分，共25分） 41.房地产行政管理相对人承担行政责任的形式有哪些？ 42.试述土地使用权划拨的特征。 43.简述业主大会的权利。 五、案例分析题（每小题10分，共20分） 44. 某航运公司在1987年经县人民政府批准，以划拨方式取得一宗地的土地使用权，批准用途为建职工宿合。1998年11月航运公司在该宗地上兴建住宅楼。工 程竣工后，航运公司公开向社会出售楼房，将该幢楼房卖给了某副食品公司。当地土地管理部门查实情况后认为，航运公司公开出售自建住宅楼，属于非法转让划拨 土地使用权的行为，依法对航运公司进行了处罚，同时，通知购房人补办土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金。购房人认为，缴纳土地出让金是航运公司的 事。所以拒绝缴纳土地使用权出让金。请回答下列问题： （1）土地管理部门对航运公司行为的认定是否正确？ （2）购房人拒缴土地使用权出让金的理由能否成立？为什么？ 45. 甲公司于1998年3月16日与某市土地管理局签订土地使用权出让合同，受让该市某立交桥东南侧土地使用权，面积为98792平方米，每平方米地价为 315元。合同还规定，1998年3月底甲公司支付50%的土地出让金，4月底付清全部土地出让金。1998年4月28日甲公司与乙公司签订了土地使用权 转让合同书，约定：将该立交桥东南侧130000平方米土地转让给乙公司，每平方米地价390元；甲公司于1998年7月30日前完成居民拆迁和“三通一 平”工作，延误交付土地，按月利率15‰承担预付款的利息；乙公司于合同签订后7日内预付地价80%，余款于7月31日付清，延误付款，一天罚款5000 元。合同签订后，至1998年5月6日，乙公司陆续支付80%的预付款。但甲公司到1998年7月30日，并未完成居民拆迁和“三通一平”工作，无法交付 土地。1998年9月甲公司因未依法交足土地出让金，所受让的土地使用权被依法收回。乙公司对此不知情，于11月8日再次催要土地，但此时甲公司早已不再 进行拆迁和“三通一平”工作。经查，甲公司在该立交桥东南侧并无其他土地使用权，其取得 的98792平方米的土地使用权规定用途是住宅建设，而且剩余土地出让金一分未付。 问题： （1）本案中的土地使用权转让合同是否有效？为什么？ （2）本案中甲公司因转让土地使用权应承担哪些责任？ （3）市土地管理局收回土地使用权的法律依据是什么？
一、问答题：（每题10分，共30分） （一）张某看中了一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该区域极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积800元。该房地产的建筑物共三层，总建筑面积700㎡。张某拟购入后将一层开设商铺，二、三层用于居住。原业主开出的售价为总价140万元。张某为摸清该售价的合理性，找估价师进行估价咨询。请问估价师接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况? （二）某估价公司于1999年8月1日对一宗地产进行了估价，估价目的是为了抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据此贷款给其业主800万元。2001年10月1日，因业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。拍卖所得除了各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行的部份本金和利息，业主仍欠银行100万元。为此，银行要求估价公司赔偿该100万元损失，而估价公司认为自己没有责任。请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因？ （三）商业区某商场共6层，每层建筑面积3000㎡，土地使用年限为40年，从1996年5月18日计起。该商场1－4层于1998年5月18日租出，租期为5年，月租金为240元/㎡，且每年不变；5－6层于1998年7月1日租出，租期为3年，月租金为210元/㎡，现空置。问现评估该商场带租约出售的价格，应优先采用哪两种估价方法，并写出估价技术路线。 二、 单项选择题： （一） 某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。 1.应根据何种用途对该两幢房屋进行估价（ ）。 a.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价 b.根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价 c.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价 d.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价 2.将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过（ ）途径。 a.自行改变 b.经上级主管部门批准改变 c.经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续 d.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续 3.该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则其为保险目的评估的价值应为（ ）。 a.该两幢房屋的正常市场价值 b.该两幢建筑物的重新建造成本 c.该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值 d.该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值 4.该工厂若为扩大经营而筹集资金将两幢房屋抵押，则其为抵押目的评估的价值应为（） a. 该两幢建筑物的抵押评估价格之和 b. 该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金 c. 该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格 d. 该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
浙江省2008年4月高等教育自学考试房地产投资分析试题 (希望楼主加分）一、单项选择题 ( 本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分 )在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1 ．凡从事房地产开发经营的单位和个人，在房地产销售后 , 以其销售收入额为征税对象，税率为 ________ ，征收营业税。 ( )A ． 3% B.5%C.7% D.10%2 ．购买 ________ 进行开发建设时，一般能缩短开发投资的周期，减少投资风险。 ( )A ．生地 B. 熟地C. 毛地 D. 新征用的地3 ．随着 ________ 在使用过程中的磨损和贬值，其价值逐渐以折旧的形式计入成品成本中，并通过成品销售以货币形式回到投资人手中。 ( )A ．项目总资产 B. 递延资产C. 固定资产 D. 流动资产4 ．城市建设维护税和教育费附加是依托 ________ 征收的一种税。 ( )A ．房地产销售收入 B. 营业税C. 房地产评估价值 D. 房屋出租收入5 ．存款 1000 元，年利率为 12% ，若一年复利 ________ 计息。则一年后的本利和为 1124.86 元。 ( )A ．一次 B. 二次C. 三次 D. 四次6 ．城市土地包括三个层次：①城市市区土地、②城市规划区土地、③城市行政区划内土地，我国城市土地的内涵一般指 ________ 层次。 ( )A ．①②③ B. ①②C. ②③ D. ①③7 ．城镇土地使用权出让与转让是我国土地使用制度的重大改革，深圳率先于 ________11 月和 12 月进行土地使用权出让公开招标和拍卖，被称为“土地市场化开端”。 ( )A ． 1985 年 B.1987 年C.1988 年 D.1997 年8 ．通过出让方式获得的土地使用权是建立在有偿有限期的基础上的，如居住用地土地使用权可在法律规定的 ________ 内转让、出租或抵押。 ( )A ． 30 年 B.40 年C.50 年 D.70 年9 ．房地产的 ________ 表明其受地区性需要的依赖性很大，这就决定了房地产市场是地区性市场。 ( )A ．寿命周期长 B. 地区政策影响性C. 适应性 D. 不可移动性10 ． ________ 是实行三档差别比例税率的。 ( )A ．营业税 B. 土地增值税C. 城市维护建设税 D. 房产税11 ．自用型购买者将房地产作为一种 ________ ，目的在于满足自身生活或生产活动对入住空间的需要，其购买行为主要受购买者自身特点、偏好等方面影响。 ( )A ．普通消费品 B. 耐用消费品C. 经营消费品 D. 投资品12 ．下列哪项内容不属于房地产开发项目的土地费用 ?( )A ．土地出让金或征地费 B. 城市建设配套费C. 附属工程费 D. 拆迁安置补偿费13 ． ________ 是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。 ( )A ．单元估算法 B. 单位指标法C. 工程量近似匡算法 D. 预算估算法14 ．财务费用是指企业为筹集资金而发生的各种费用，包括借款或债券的利息和其他融资费用，后者一般占利息支出的 ________ 左右。 ( )A ． 5% B.10%C.15% D.20%15 ．房地产项目融资的实质是发挥房地产的 ________, 为房地产投资融通资金 , 以达到尽快开发、提高投资效益。 ( )A ．投资功能 B. 保值增值功能C. 优化资源功能 D. 财产功能16 ．股本金是投资者对其所投资项目投入的资本金，通常来自 ( )A ．投资者的自有资金 B. 银行的信贷资金C. 购房者的预付资金 D. 社会集资的资金17 ．契税系房屋所有权、土地使用权发生移交时，当事人签订契约时，国家按交易价格的一定比例向新业主征收的一次性税收，其税率实行 ________ 的幅度税率。 ( )A ． 1% B.3%-5%C.5%-7% D.15%18 ．土地估价的基本方法是 ( )A ．成本法 B. 收益还原法C. 市场比较法 D. 假设开发法19 ．一般写字楼标准租约合同中的基本内容不包括 ( )A ．税费条款 B. 价格浮动条款C. 财产保全 D. 所含服务及转租20 ． ________ 通常面向为数 40000-150000 的人口，可出租面积大约在 1-3 万平方米。 ( )A ．小型购物中心 B. 中型购物中心C. 大型购物中心 D. 仓储式商场二、多项选择题 ( 本大题共 5 小题，每小题 2 分，共 10 分 )在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。21 ．房地产的价值主要受物质实体状况与权益范围两方面的影响。其中权益是指对于某宗房地产的法律描述，包括 ( )A ．权利 B. 收益C. 数量 D. 利益E. 边界22 ．按贷款的用途，房地产贷款可分为 ( )A ．购建房贷款 B. 个人抵押贷款C. 信用贷款 D. 房地产经营贷款E. 房地产开发贷款23 ．税收征收机关在 ________ 情况下，可以参照市场价格核定契税的计税依据。 ( )A ．成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的B. 所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理且无正当理由的C. 只要存在成交价格明显低于市场价格D. 只要存在所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理E. 成交价格明显低于房地产评估价格24 ．在房地产开发项目的租售阶段，对 ________ 多采取出售、出租并举，以出租为主。 ( )A ．住宅 B. 酒店C. 写字楼 D. 工业厂房E. 商品用房25 ．按照房地产进入市场的时间顺序将其分为 ( )A ．一手房市场 B. 二手房市场C. 一级市场 D. 二级市场E. 三级市场三、简答题 ( 本大题共 5 小题，每小题 6 分，共 30 分 )26 ．简述房地产开发前期工作的主要内容。27 ．简述开发项目总投资中工程建设投资包括哪些内容？28 ．简述房地产投资具有哪些方面的特征？29 ．简述房地产贷款时应遵循的原则和具体发放时应注意哪些方面？30 ．简述房地产市场的主要参与者及政府参与市场所起的主要作用。四、计算题 ( 本大题 8 分 )31 ．有一房地产投资项目期初投入 600 万元，各年的净现金流量见下表，折现率为 12% ，根据所给数据，计算投资项目净现值和动态回收期，并判别项目是否可以接受？( 注：标准动态投资回收期为 5 年，计算可利用下表进行 ) 。计算表 单位：万元年份012345678净现金流量-600150150200200200200200300折现系数净现值累计净现值五、论述题（本大题 12 分）32 ．试分析土地成本、建造成本、租金售价、贷款利率作为主要变动因素是如何对财务评价结果产生影响的？
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今天教务老师给大家收集整理了自考法理学05677教材，自考法理学05677历年真题的相关问题解答，还有免费的自考历年真题及自考复习重点资料下载哦，以下是全国我们为自考生们整理的一些回答，希望对你考试有帮助！自己自考专科法律 全国高等教育自学考试指定教材 都有哪些？103707毛泽东思想、邓小平理论和‘三个代表’重要思想概论4203706思想道德修养与法律基础2304729大学语文4405677法理学7505679宪法学4600223中国法制史5700245刑法学7800242民法学7900260刑事诉讼法学41000243民事诉讼法学51100261行政法学51200244经济法概论61300247国际法6 合计 66新 知 进 修 学 院 招 生 办 老 师 真 诚 为 你 解 答这你需要具体查询下下次开考计划中的科目，因为先全部买了放着也没意思，还会改版，建议你看看考试的科目确定这次你要报些什么科目再买书去。登陆自考网，在个人信息里边可以查询！非法律专业专科自考生需加试的法律自考科目你现在就是已经有专科文凭来念法律本科的自考是嘛。。那你只需要念法律的独立本科段的课程就可以了。。入学是不用考试的。。课程代码课程名称教材名称出版社版本作者00004毛泽东思想概论毛泽东思想概论武汉大学出版社1999年版罗正楷00005马克思主义政治经济学原理马克思主义政治经济学原理武汉大学出版社1999年版卫兴华00015英语大学英语自学教程高等教育出版社1998年版高远00016日语日语入门旅游教育出版社2005年版上2006年版下李翠霞张一娟张融融00017俄语新大学俄语综合教程高等教育出版社2004年版何红梅00167劳动法劳动法学北京大学出版社2003年版贾俊玲00169房地产法房地产法北京大学出版社2006年版程信和刘国臻00223中国法制史中国法制史北京大学出版社2008年版王立民00226知识产权法知识产权法北京大学出版社2003年版吴汉东00227公司法公司法北京大学出版社2008年版顾功耘00228环境与资源保护法学环境与资源保护法学北京大学出版社2006年版金瑞林00230合同法合同法北京大学出版社2004年版王利明崔建远00233税法税法北京大学出版社2000年版严振生00242民法学民法学北京大学出版社2001年版郭明瑞00243民事诉讼法学民事诉讼法学北京大学出版社2003年版江伟00244经济法概论经济法概论北京大学出版社2008年版张守文00245刑法学刑法学北京大学出版社2006年版张明楷00246国际经济法概论国际经济法概论北京大学出版社2005年版陈安00247国际法国际法北京大学出版社2007年版黄瑶00249国际私法国际私法北京大学出版社2005年版李双元00257票据法票据法北京大学出版社2007年版付鼎生00258保险法保险法北京大学出版社2000年版覃有土00259公证与律师制度公证与律师制度北京大学出版社2006年版陈光中李春霖00260刑事诉讼法学刑事诉讼法学北京大学出版社2005年版王国枢00261行政法学行政法学北京大学出版社2005年版罗豪才00262法律文书写作法律文书写作北京大学出版社2006年版宁致远00263外国法制史外国法制史北京大学出版社2000年版由嵘胡大展00264中国法律思想史中国法律思想史北京大学出版社2004年版杨鹤皋00265西方法律思想史西方法律思想史北京大学出版社2000年版张宏生谷春德05677法理学法理学北京大学出版社2007年版周旺生05678金融法金融法北京大学出版社2008年版吴志攀05679宪法学宪法学北京大学出版社2005年版魏定仁05680婚姻家庭法婚姻家庭法北京大学出版社2004年版杨大文马亿南其中有选修的。。只要修够学分就可以了~~法理学用哪个版本的教材比较好看你适用的学生对象是哪类.如果是自学,就看自学教材;如果是高校本科,那可选择的教材很多.基本上政法大学的\或者是人大等的教材,法律出版社的书都可以.实际上,教材区别不大,基本知识是一样的.那位好心人有自考法理学的课件拜托，帮帮我！你可以登入 (浙江教育考试网),然后进入网络课件,再选择《法理法》就可以了。这是完全免费的网站。网络课件里有课程内容、习题、指导等。自考/成考有疑问、不知道自考/成考考点内容、不清楚当地自考/成考政策，点击底部咨询官网老师，免费领取复习资料：
今天教务老师给大家收集整理了自考教材大纲怎么复习，房地产法自考教材大纲的相关问题解答，还有免费的自考历年真题及自考复习重点资料下载哦，以下是全国我们为自考生们整理的一些回答，希望对你考试有帮助！自考考生有哪些复习妙计一、大纲要熟记相比很多参加自考的考生已经是在职或者大专生了。经历过高考的考生肯定还记得以前在高三的时候经常挂在嘴边的话，那就是要注意考试大纲，因为出题的范围都在大纲里。这样我们就有了目标，不至于茫无目的的复习。对于自考同样如此，参加自考，我们应该把自考的考试大纲读透，这样我们才能更好的把握出题范围，更好地去复习。二、资料要权威了解大纲的同时，我们也应该选择好的教学资料。书籍是人类的老师，一本好书可以帮我们省很多的功夫，少走很多弯路。那么，如何选择好的教学资料呢？其实最好的方法就是请教自己的学长学姐了。他们参加过自考，肯定知道那种复习资料好用，权威了，所以选择自考资料的时候最好向其他人咨询一下，再做决定，选择最好最权威的资料。三、时间要充足参加自考有很多在职人员，可能时间不是很充足。但是没有付出，哪来的收获呢？虽然我们上班，工作很忙，但是为了学习，还是最好能够抽出部分时间去看书，去学习。当然了，不必要抽出太多的时间。每天半个小时足矣，重要的是坚持，坚持到最后就是胜利。四、学会放弃这里的放弃是指的难题和那些特别令人迷惑的问题。对于自考生来说懂得放弃是为了更好的收获。因为我们没有太多的精力去钻研那些特别困难的题，而且对于难题来说，所占的分数也不是太大，所以，在适当的时候，可以选择放弃。五、要注意多做题光读书是没有用的，不自己做做题，是不知道自己哪一方面不足。只有多做练习题，才能更好的查漏补缺，巩固自己所学习的到的知识。如果光是去读书，而不去做题。这样会导致自己眼高手低，总觉得自己什么都会了，到了自己真正考试是，会发现自己很多都不会。当然做练习题也是要讲究策略的，最好是限时训练，这样能够更好的检验自己的水平。本回答由网友推荐2020年自考大纲内容怎样才能掌握?请问司法资格考试有没有制定教材？按考试大纲复习？请问司法资格考试往年都有全国司法考试指定用书，据说05年可能没有了，我认为据05年的大纲，04年的指定用书复习最好。会计从业资格考试新大纲发布还能按原有教材复习？会计从业资格考试新2017年会计从业资格考试科目没有变动，依然是《会计基础》《财经法规与会计职业道德》《会计电算化》三科。但是2017年的会计从业资格考试开始施行新大纲，其中《财经法规》《会计电算化》有变动，《会计基础》大纲没什么变动。如果是按16年教材复习的，17年要注意大纲变化知识点。自考/成考有疑问、不知道自考/成考考点内容、不清楚当地自考/成考政策，点击底部咨询官网老师，免费领取复习资料：
一、问答题：（每题10分，共30分） （一）张某看中了一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该区域极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积800元。该房地产的建筑物共三层，总建筑面积700㎡。张某拟购入后将一层开设商铺，二、三层用于居住。原业主开出的售价为总价140万元。张某为摸清该售价的合理性，找估价师进行估价咨询。请问估价师接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况? （二）某估价公司于1999年8月1日对一宗地产进行了估价，估价目的是为了抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据此贷款给其业主800万元。2001年10月1日，因业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。拍卖所得除了各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行的部份本金和利息，业主仍欠银行100万元。为此，银行要求估价公司赔偿该100万元损失，而估价公司认为自己没有责任。请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因？ （三）商业区某商场共6层，每层建筑面积3000㎡，土地使用年限为40年，从1996年5月18日计起。该商场1－4层于1998年5月18日租出，租期为5年，月租金为240元/㎡，且每年不变；5－6层于1998年7月1日租出，租期为3年，月租金为210元/㎡，现空置。问现评估该商场带租约出售的价格，应优先采用哪两种估价方法，并写出估价技术路线。 二、 单项选择题： （一） 某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。 1.应根据何种用途对该两幢房屋进行估价（ ）。 a.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价 b.根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价 c.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价 d.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价 2.将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过（ ）途径。 a.自行改变 b.经上级主管部门批准改变 c.经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续 d.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续 3.该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则其为保险目的评估的价值应为（ ）。 a.该两幢房屋的正常市场价值 b.该两幢建筑物的重新建造成本 c.该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值 d.该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值 4.该工厂若为扩大经营而筹集资金将两幢房屋抵押，则其为抵押目的评估的价值应为（） a. 该两幢建筑物的抵押评估价格之和 b. 该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金 c. 该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格 d. 该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格