自学考试房地产投资提纲

写一本能当小说阅读的注会会计

第6部分 投资性房地产

1 第1章 投资性房地产 定义、范围 1

一、投资性房地产定义

房地产指的是什么呢？是土地和房屋及其权属的总称。由于在我国，土地属于国家或集体所有，所以企业只能取得 土地使用权（即土地的“使用权”嘛，比如陈坤、妮妮主演的连续剧天盛长歌中的兰香院，小姐姐们都是属于兰香院所有的，你花了钱就只是取得小姐姐们一个晚上的使用权而已） 。因此， 房地产 中的 土地 指的是土地使用权、 房屋 是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。

那么，投资性房地产是指为 赚取租金 或 等待资本增值 ，或者两者兼有（兼有指的是，比如你在鹿城区五马街到买了一栋房子，16500一平方米，之后的两年，你把房子出租了，每年5万的租金，同时这两年房价从16500上涨到19000，这不就是既赚了租金又赚了增值的钱了吗）而持有的房地产。

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。从定义可以看出，投资性房地产有别于 企业自用的房地产 和 房地产开发企业作为存货的房地产 。企业自用的房地产是企业自用的厂房、办公楼等生产经营场所，企业应当将其作为 固定资产或无形资产 处理。作为存货的房地产是房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地，是房地产企业的开发产品，应当作为 存货 处理。与自用房地产和作为存货的房地产相比，投资性房地产要么是让渡房地产使用权以赚取使用费收入，要么是持有并准备增值赚取增值收益，这使得投资性房地产在一定程度上 具备了金融资产的属性，所以需要作为一项单独的资产予以确认、计量和列报 。也正因为如此，投资性房地产的计量模式有别于固定资产和存货的计量模式，企业可以选择成本模式或公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，其中，公允价值模式的处理原则与交易性金融资产的处理原则基本一致。

在实务中，存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。如某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产、无形资产、存货和投资性房地产。例如，甲房地产开发商建造了一栋商住两用楼盘，一层出租给一家大型超市，已签订经营租赁合同；其余楼层均为普通住宅, 正在公开销售中。这种情况下，如果一层商铺能够单独计量和出售，应当确认为甲企业的投资性房地产，其余楼层为甲企业的存货，即开发产品。

投资性房地产其实是从固定资产、无形资产中剥离出来的，2006年开始，我国房价猛涨，所以呢，就分开出叫做“投资性房地产”了。

二、投资性房地产特征

1.投资性房地产是一种经营性活动。注意两点：①投资是需要人去花心思经营的！经营的！经营的！重要的事情说三遍，随随便便是赚不到钱的；②什么叫“经营性活动”呢？就是我们将投资性房地产定义为 其他业务活动 ，取得的收益计入 其他业务收 入，支付的成本叫 其他业务成本 。

2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于企业作为生产经营场所的房地产（ 作为生产经营场所的房地产地皮叫无形资产，地上建筑物叫固定资产 ）和房地产开发企业用于销售的房地产（ 这叫开发产品，也就是房地产企业的库存商品 ）。

3.投资性房地产有两种计量模式，一是成本模式（完全照抄固定资产和无形资产），二是公允价值模式（类似于 交易性金融资产 ）。

三、投资性房地产的范围

我们先来谈论一个问题，上面的定义谈到是土地和房屋极其权属的总称，土地可以出租，也可以持有并准备增值，那么投资性房地产的范围是不是包括四项？1已出租的土地使用权，2持有并准备增值后转让的土地使用权，3已出租的建筑物，4 持有并准备增值后转让的建筑物。问：第4项持有并准备增值后转让的建筑物会有吗？

我们暂且先放下这个问题，先来介绍前面三项：

1.已出租的土地使用权。

2.持有并准备增值后转让的土地使用权。（1）这句话说的是 一般的企业 ，一般的企业比如阿里巴巴，在杭州市区武林广场本来有块地，阿里巴巴发展快啊，就搬迁到现在的余杭区，那么武林广场这块地就暂时闲置下来了，等着增值后出售，这种情形才叫“持有并准备增值后转让的土地使用权”。（2）“企业”又有什么要注意的地方呢？必须是一般的企业，而 不能是房地产企业 ，比如碧桂园、万科这些专门搞房地产开发的企业，这些企业盖楼要先拍地，拿地属于房地产企业的主营业务，如果这些企业拿到土地“持有并准备增值后转让”，则不能叫“投资性房地产”，房地产企业把它叫做是“开发产品”，这是房地产企业的存货。（3）“持有并准备增值后转让的土地使用权”隐含着目前这个土地使用权是 闲置 的意思，但是 闲置期不能超过国家规定的期限 ，一超过就不属于持有并准备增值后转让的土地使用权了，国家会收回这块地的噢。