浙江省2008年4月高等教育自学考试房地产投资分析试题 (希望楼主加分）一、单项选择题 ( 本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分 )在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1 ．凡从事房地产开发经营的单位和个人，在房地产销售后 , 以其销售收入额为征税对象，税率为 ________ ，征收营业税。 ( )A ． 3% B.5%C.7% D.10%2 ．购买 ________ 进行开发建设时，一般能缩短开发投资的周期，减少投资风险。 ( )A ．生地 B. 熟地C. 毛地 D. 新征用的地3 ．随着 ________ 在使用过程中的磨损和贬值，其价值逐渐以折旧的形式计入成品成本中，并通过成品销售以货币形式回到投资人手中。 ( )A ．项目总资产 B. 递延资产C. 固定资产 D. 流动资产4 ．城市建设维护税和教育费附加是依托 ________ 征收的一种税。 ( )A ．房地产销售收入 B. 营业税C. 房地产评估价值 D. 房屋出租收入5 ．存款 1000 元，年利率为 12% ，若一年复利 ________ 计息。则一年后的本利和为 1124.86 元。 ( )A ．一次 B. 二次C. 三次 D. 四次6 ．城市土地包括三个层次：①城市市区土地、②城市规划区土地、③城市行政区划内土地，我国城市土地的内涵一般指 ________ 层次。 ( )A ．①②③ B. ①②C. ②③ D. ①③7 ．城镇土地使用权出让与转让是我国土地使用制度的重大改革，深圳率先于 ________11 月和 12 月进行土地使用权出让公开招标和拍卖，被称为“土地市场化开端”。 ( )A ． 1985 年 B.1987 年C.1988 年 D.1997 年8 ．通过出让方式获得的土地使用权是建立在有偿有限期的基础上的，如居住用地土地使用权可在法律规定的 ________ 内转让、出租或抵押。 ( )A ． 30 年 B.40 年C.50 年 D.70 年9 ．房地产的 ________ 表明其受地区性需要的依赖性很大，这就决定了房地产市场是地区性市场。 ( )A ．寿命周期长 B. 地区政策影响性C. 适应性 D. 不可移动性10 ． ________ 是实行三档差别比例税率的。 ( )A ．营业税 B. 土地增值税C. 城市维护建设税 D. 房产税11 ．自用型购买者将房地产作为一种 ________ ，目的在于满足自身生活或生产活动对入住空间的需要，其购买行为主要受购买者自身特点、偏好等方面影响。 ( )A ．普通消费品 B. 耐用消费品C. 经营消费品 D. 投资品12 ．下列哪项内容不属于房地产开发项目的土地费用 ?( )A ．土地出让金或征地费 B. 城市建设配套费C. 附属工程费 D. 拆迁安置补偿费13 ． ________ 是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。 ( )A ．单元估算法 B. 单位指标法C. 工程量近似匡算法 D. 预算估算法14 ．财务费用是指企业为筹集资金而发生的各种费用，包括借款或债券的利息和其他融资费用，后者一般占利息支出的 ________ 左右。 ( )A ． 5% B.10%C.15% D.20%15 ．房地产项目融资的实质是发挥房地产的 ________, 为房地产投资融通资金 , 以达到尽快开发、提高投资效益。 ( )A ．投资功能 B. 保值增值功能C. 优化资源功能 D. 财产功能16 ．股本金是投资者对其所投资项目投入的资本金，通常来自 ( )A ．投资者的自有资金 B. 银行的信贷资金C. 购房者的预付资金 D. 社会集资的资金17 ．契税系房屋所有权、土地使用权发生移交时，当事人签订契约时，国家按交易价格的一定比例向新业主征收的一次性税收，其税率实行 ________ 的幅度税率。 ( )A ． 1% B.3%-5%C.5%-7% D.15%18 ．土地估价的基本方法是 ( )A ．成本法 B. 收益还原法C. 市场比较法 D. 假设开发法19 ．一般写字楼标准租约合同中的基本内容不包括 ( )A ．税费条款 B. 价格浮动条款C. 财产保全 D. 所含服务及转租20 ． ________ 通常面向为数 40000-150000 的人口，可出租面积大约在 1-3 万平方米。 ( )A ．小型购物中心 B. 中型购物中心C. 大型购物中心 D. 仓储式商场二、多项选择题 ( 本大题共 5 小题，每小题 2 分，共 10 分 )在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。21 ．房地产的价值主要受物质实体状况与权益范围两方面的影响。其中权益是指对于某宗房地产的法律描述，包括 ( )A ．权利 B. 收益C. 数量 D. 利益E. 边界22 ．按贷款的用途，房地产贷款可分为 ( )A ．购建房贷款 B. 个人抵押贷款C. 信用贷款 D. 房地产经营贷款E. 房地产开发贷款23 ．税收征收机关在 ________ 情况下，可以参照市场价格核定契税的计税依据。 ( )A ．成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的B. 所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理且无正当理由的C. 只要存在成交价格明显低于市场价格D. 只要存在所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理E. 成交价格明显低于房地产评估价格24 ．在房地产开发项目的租售阶段，对 ________ 多采取出售、出租并举，以出租为主。 ( )A ．住宅 B. 酒店C. 写字楼 D. 工业厂房E. 商品用房25 ．按照房地产进入市场的时间顺序将其分为 ( )A ．一手房市场 B. 二手房市场C. 一级市场 D. 二级市场E. 三级市场三、简答题 ( 本大题共 5 小题，每小题 6 分，共 30 分 )26 ．简述房地产开发前期工作的主要内容。27 ．简述开发项目总投资中工程建设投资包括哪些内容？28 ．简述房地产投资具有哪些方面的特征？29 ．简述房地产贷款时应遵循的原则和具体发放时应注意哪些方面？30 ．简述房地产市场的主要参与者及政府参与市场所起的主要作用。四、计算题 ( 本大题 8 分 )31 ．有一房地产投资项目期初投入 600 万元，各年的净现金流量见下表，折现率为 12% ，根据所给数据，计算投资项目净现值和动态回收期，并判别项目是否可以接受？( 注：标准动态投资回收期为 5 年，计算可利用下表进行 ) 。计算表 单位：万元年份012345678净现金流量-600150150200200200200200300折现系数净现值累计净现值五、论述题（本大题 12 分）32 ．试分析土地成本、建造成本、租金售价、贷款利率作为主要变动因素是如何对财务评价结果产生影响的？
这么多问题才给40分？太小气了。哪有免费做预算的？
年总收入：3000*12=36000元 （你这里月租金单位不对，我按照一个月总租金3600来算的）年总收益：36000-7600=28400元其中属于土地产生的收益：1000*300*7%=21000元所以属于建筑物产生的收益：28400-21000=7400元建筑物的价格：P=7400*(p/a,8%,25)=78993元单价：78993/200=395元/平方米
你要的是答案吧？试题的话楼上的已给出。浙江的网上很少有答案的，而且我也不是浙江自考生，你和自考办联系下吧。
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浙江省2008年4月高等教育自学考试房地产投资分析试题 (希望楼主加分）一、单项选择题 ( 本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分 )在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1 ．凡从事房地产开发经营的单位和个人，在房地产销售后 , 以其销售收入额为征税对象，税率为 ________ ，征收营业税。 ( )A ． 3% B.5%C.7% D.10%2 ．购买 ________ 进行开发建设时，一般能缩短开发投资的周期，减少投资风险。 ( )A ．生地 B. 熟地C. 毛地 D. 新征用的地3 ．随着 ________ 在使用过程中的磨损和贬值，其价值逐渐以折旧的形式计入成品成本中，并通过成品销售以货币形式回到投资人手中。 ( )A ．项目总资产 B. 递延资产C. 固定资产 D. 流动资产4 ．城市建设维护税和教育费附加是依托 ________ 征收的一种税。 ( )A ．房地产销售收入 B. 营业税C. 房地产评估价值 D. 房屋出租收入5 ．存款 1000 元，年利率为 12% ，若一年复利 ________ 计息。则一年后的本利和为 1124.86 元。 ( )A ．一次 B. 二次C. 三次 D. 四次6 ．城市土地包括三个层次：①城市市区土地、②城市规划区土地、③城市行政区划内土地，我国城市土地的内涵一般指 ________ 层次。 ( )A ．①②③ B. ①②C. ②③ D. ①③7 ．城镇土地使用权出让与转让是我国土地使用制度的重大改革，深圳率先于 ________11 月和 12 月进行土地使用权出让公开招标和拍卖，被称为“土地市场化开端”。 ( )A ． 1985 年 B.1987 年C.1988 年 D.1997 年8 ．通过出让方式获得的土地使用权是建立在有偿有限期的基础上的，如居住用地土地使用权可在法律规定的 ________ 内转让、出租或抵押。 ( )A ． 30 年 B.40 年C.50 年 D.70 年9 ．房地产的 ________ 表明其受地区性需要的依赖性很大，这就决定了房地产市场是地区性市场。 ( )A ．寿命周期长 B. 地区政策影响性C. 适应性 D. 不可移动性10 ． ________ 是实行三档差别比例税率的。 ( )A ．营业税 B. 土地增值税C. 城市维护建设税 D. 房产税11 ．自用型购买者将房地产作为一种 ________ ，目的在于满足自身生活或生产活动对入住空间的需要，其购买行为主要受购买者自身特点、偏好等方面影响。 ( )A ．普通消费品 B. 耐用消费品C. 经营消费品 D. 投资品12 ．下列哪项内容不属于房地产开发项目的土地费用 ?( )A ．土地出让金或征地费 B. 城市建设配套费C. 附属工程费 D. 拆迁安置补偿费13 ． ________ 是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。 ( )A ．单元估算法 B. 单位指标法C. 工程量近似匡算法 D. 预算估算法14 ．财务费用是指企业为筹集资金而发生的各种费用，包括借款或债券的利息和其他融资费用，后者一般占利息支出的 ________ 左右。 ( )A ． 5% B.10%C.15% D.20%15 ．房地产项目融资的实质是发挥房地产的 ________, 为房地产投资融通资金 , 以达到尽快开发、提高投资效益。 ( )A ．投资功能 B. 保值增值功能C. 优化资源功能 D. 财产功能16 ．股本金是投资者对其所投资项目投入的资本金，通常来自 ( )A ．投资者的自有资金 B. 银行的信贷资金C. 购房者的预付资金 D. 社会集资的资金17 ．契税系房屋所有权、土地使用权发生移交时，当事人签订契约时，国家按交易价格的一定比例向新业主征收的一次性税收，其税率实行 ________ 的幅度税率。 ( )A ． 1% B.3%-5%C.5%-7% D.15%18 ．土地估价的基本方法是 ( )A ．成本法 B. 收益还原法C. 市场比较法 D. 假设开发法19 ．一般写字楼标准租约合同中的基本内容不包括 ( )A ．税费条款 B. 价格浮动条款C. 财产保全 D. 所含服务及转租20 ． ________ 通常面向为数 40000-150000 的人口，可出租面积大约在 1-3 万平方米。 ( )A ．小型购物中心 B. 中型购物中心C. 大型购物中心 D. 仓储式商场二、多项选择题 ( 本大题共 5 小题，每小题 2 分，共 10 分 )在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。21 ．房地产的价值主要受物质实体状况与权益范围两方面的影响。其中权益是指对于某宗房地产的法律描述，包括 ( )A ．权利 B. 收益C. 数量 D. 利益E. 边界22 ．按贷款的用途，房地产贷款可分为 ( )A ．购建房贷款 B. 个人抵押贷款C. 信用贷款 D. 房地产经营贷款E. 房地产开发贷款23 ．税收征收机关在 ________ 情况下，可以参照市场价格核定契税的计税依据。 ( )A ．成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的B. 所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理且无正当理由的C. 只要存在成交价格明显低于市场价格D. 只要存在所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理E. 成交价格明显低于房地产评估价格24 ．在房地产开发项目的租售阶段，对 ________ 多采取出售、出租并举，以出租为主。 ( )A ．住宅 B. 酒店C. 写字楼 D. 工业厂房E. 商品用房25 ．按照房地产进入市场的时间顺序将其分为 ( )A ．一手房市场 B. 二手房市场C. 一级市场 D. 二级市场E. 三级市场三、简答题 ( 本大题共 5 小题，每小题 6 分，共 30 分 )26 ．简述房地产开发前期工作的主要内容。27 ．简述开发项目总投资中工程建设投资包括哪些内容？28 ．简述房地产投资具有哪些方面的特征？29 ．简述房地产贷款时应遵循的原则和具体发放时应注意哪些方面？30 ．简述房地产市场的主要参与者及政府参与市场所起的主要作用。四、计算题 ( 本大题 8 分 )31 ．有一房地产投资项目期初投入 600 万元，各年的净现金流量见下表，折现率为 12% ，根据所给数据，计算投资项目净现值和动态回收期，并判别项目是否可以接受？( 注：标准动态投资回收期为 5 年，计算可利用下表进行 ) 。计算表 单位：万元年份012345678净现金流量-600150150200200200200200300折现系数净现值累计净现值五、论述题（本大题 12 分）32 ．试分析土地成本、建造成本、租金售价、贷款利率作为主要变动因素是如何对财务评价结果产生影响的？
1 03708 中国近现代史纲要 0必考 2 03709 马克思主义基本原理概论 0必考 3 00015 英语（二） 1选考 4 02197 概率论与数理统计（二） 0必考 5 00420 物理（工） 0必考 6 00067 财务管理学 0必考 7 01852 施工组织与管理 0必考 8 00122 房地产评估 0必考 9 01853 工程项目招投标与合同管理 0必考 10 01854 工程质量管理 0必考 11 01564 工程建设监理概论 0必考 12 01856 建设与房地产法规 0必考 13 02194 工程经济 0必考 14 07138 工程造价与管理 0必考 15 06393 土木工程概论 0必考 16 00172 房地产经营管理 1选考 17 00176 物业管理 1选考 18 04154 项目采购管理 1选考 19 02386 土木工程制图 2加考 20 06087 工程项目管理 2加考 21 00421 物理（工）（实践） 0必考 22 00123 房地产评估（实践） 0必考 23 01857 工程实习（二） 0必考 24 17996 工程管理毕业考核 0必考
自考没有开卷考试科目，这也是文凭含金量相对其他学习（成考、成教）要高的原因。自考的试题，除实事政事有课本外知识，其他基本来自教材，所以考前做好学习与复习是能取得良好成绩的方法。如果个人学习能力有限，还可以参加培训班，一般有经验的培训机构会针对考点给到复习重点。
没有的，都是闭卷考试的
自考是闭卷考试。
自考本科是采用闭卷考试形式的，有一定的难度。自考本科是个人自学能力和水平的检测，要求学生有独立的应试和作答能力，所以自考本科是没有开卷考试的，都是闭卷形式。自修本科免试入学，自考不需要入学考试，属于宽进严出模式。
考生只要有一颗学习的心，免试录取，名额暂不受国家招生计划限制。考生只需通过专业课程，符合毕业条件者可申请毕业，具有国家认可资格的本科证书，对符合学士学位要求者，颁发学士学位证书。
自考的特点：
1、宽进严出，入学门槛低。自学考试是一所没有围墙的大学，任何人不受性别、年龄、民族、种族和已受教育程度的限制，均可参加，不用经过入学考试。按照专业考试计划的要求，每门课程进行一次性考试。
2、专业众多，覆盖面广。自学考试专业是根据社会和考生的需求而设置的。目前自考开考的专业涵盖了经济学、法学、文学、管理学、教育学、理学、工学、农学、医药学、护理学等多个学科种类，考生可以按照自己的爱好、特长和潜在的能力，自由选择。
3、学习形式灵活多样，助学体系完善。自学考试学习方式灵活多样，考生可根据自身情况，既可选择自学为主的方式，有条件也可选择参加社会助学单位辅导的方式。
4、费用经济，教育成本低廉。自考生每年只需要交纳较少的费用，即可报名参加自学考试，相比之下，个人教育投资费用远比普通高等教育和各类成人高等教育费用低得多。
会有些难度不是开卷的比较严格需要付出努力才能考好自学能力不强到正规学校报个班学起来就容易很多希望回答能够帮助你
（2）确定每年分成额 第一、第二年：2000×10%=200万元 第三、第四年：1000×10%=100万元 第五年： 600×10%=60万元 （3）确定评估值=200÷（1+10%）+200÷（1+10%）2+100÷（1+10%）3+100÷（1+10%）4+60÷（1+10%）5=200×0.9091+200×0.8264+100×0.7513+100×0.6830+60×0.6209=527.784万元=528万元（允许有一定误差） 当然，所有资产评估的收益法是相通的，无形资产评估收益法的基本原理可以在其他资产评估中广泛应用。比如，对房地产评估运用收益法也可以在实际考试时涉及。 考例4、某商场的土地使用年限从1994年5月31日起40年，商场共有两层，每层建筑面积为2000平方米，可出租面积占建筑面积的60%.一层已经于1996年5月31日出租，租期5年，月租金为180元/平方米。二层暂时空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/平方米、120元/平方米，出租费用为租金的20%.折现率为10%.试估算该房地产1998年5月31日出售时的总价格。（带租约） 解答与分析：首先计算每层可出租面积=2000×60%=1200平方米。 该房地产出售后的前三年需要继续履行原租约，一层只能按照180元/平方米计算租金收入，二层需要按照正常月租金120元/平方米计算租金收入，带租约的前3年期间每年的出租收益=（180+120）×1200×12×（1-20%）=3456000元=345.6万元。 因为土地使用年限从1994年5月31日起40年，而到1998年5月31日已经经历了4年，还剩36年，再扣除必须履行租约的3年，所以，租约期满后，还可以继续按照正常租金出租33年，每年的出租收益=（200+120）×1200×12×（1-20%）=3686400元=368.64万元。 最后，计算带租约的出售价格=345.6万元×3年10%的年金现值系数+368.64万元×33年10%的年金现值系数=3509.8万元。 考例5、评估机构于2002年1月对某公司进行评估，该公司拥有甲企量发行的非上市普通股票100万股，每股面值1元。经调查，由于甲企业产品老化，评估基准日以前的几年内，该股票的收益率每年都在前一年的基础上下降2%，2001年度的收益率为10%，如果甲企业没有新产品投放市场，预计该股票的收益率仍将保持每年在前一年的基础上下降2%.已知甲企业正在开发研制一个新产品，预计2年后新产品即可投放市场，并从投产当年起可使收益率提高并保持在15%左右，而且从投产后第3年起，甲企业将以净利润的75%发放股利，其余的25%用作企业的追加投资，净资产利润率将保持在20%的水平。若折现率为15%，求公司所持甲企业股票2002年1月1日的评估值。 解答与分析：新产品投资以前两年的收益率分别为：10%× （1—2%） ＝9.8%以及9.8%× （1—2%） ＝9.6% 新产品投产以前两年内股票收益现值＝100×1×9.8%/（1+15%）+100×1×9.6%/（1+15%）2＝8.52+7.26＝15.78（万元） 新产品投产后第一和第二年该股票收益现值之和＝100×1×15%/（1+15%）3+100×1×15%/（1+15%）4＝9.86+8.58＝18.44（万元） 从新产品投产后第三年起股利增长率=20%×25%=5% 从新产品投产后第三年起到以后该股票收益现值=100×1×15%/（15%-5%）×1/（1+15%）4=150×0.5718=85.77（万元） 该股票评估值＝15.78+18.44+85.77=119.99（万元） 四、核心考点之四——企业整体资产评估的收益法 企业整体资产评估的收益法的基本计算思路与无形资产评估的收益法保持一致，但是考核企业整体资产评估的收益法时，命题者更加侧重于收益折现的分段法和年金资本化法。运用分段法时一定要注意，前若干年的收益采取逐年折现的思路，从第某年开始的年金收益按照财务管理或者管理会计中学习过的延期年金，按照二次折现的思路计算。所谓二次折现的思路就是第一次按照普通年金折现，第二次按照复利现值系数折现。 考例1、某企业为了整体资产转让，需进行评估。经预测该企业未来5年净利润分别为100万、110万、120万、150万、160万，从第六年起，每年收益处于稳定状态，即每年均为160万。该企业一直没有负债，其有形资产只有货币资金和固定资产，且其评估值分别为100万和500万，该企业有一项可确指无形资产，即一个尚有5年剩余经济寿命的非专利技术，该技术产品每件可获超额净利润10元，目前该企业每年生产产品8万件，经综合生产能力和市场分析预测，在未来5年，每年可生产10万件，经预测折现率和本金化率均为6%.请评估该企业的商誉价值 （以万元为单位，小数点后保留二位）。 解答与分析：该企业商誉价值评估应采用割差法进行。首先运用收益法评估企业整体价值，再运用加和法计算出企业各单项资产价值之和，再运用企业整体价值减掉企业单项资产评估值之和得到企业商誉价值。单项有形资产评估值为600万。 非专利技术的预期年净利润为100万元，在折现率和本金化率均为6%的情况下，各年的复利现值系数分别为0.9434、0.8900、0.8396、0.7921、0.7473.采用收益法估算出非专利技术评估值＝100×（0.9434+0.8900+0.8396+0.7921+0.7473）＝421.24（万元） 当然采用收益法估算出非专利技术评估值也可以借助年金现值系数，而且采用年金现值系数是考生首先会想到的，这里之所以没有采用年金现值系数，是想培养考生的应变能力。 评出商誉价值＝整体资产评估值-（有形资产评估值+非专利技术评估值）＝2524.18-（600+421.24）＝1502.94（万元） 这里还需要指出的是，考核企业整体资产评估的收益法，不可避免的会涉及商誉的计算，商誉的计算又多半围绕着割差法。因此本例涉及的商誉的计算思路希望考生能举一反三。 企业整体资产评估的收益法，往往还会联系折现率的计算，采用β系数法计算折现率的公式一定要记忆清楚，这应该不是什么困难问题。如果题目中要求计算折现率，但是又没有给出β系数，则可以利用无风险收益率加风险收益率的思路。 考例2：甲企业因股份制改制需进行评估，评估基准日为2004年1月1日。经评估人员调查分析，预计甲企业2004年至2008年的净利润分别为100万元，110万元，120万元，120万元，130万元，从2009年起，甲企业净利润将保持在按2004年至2008年各年净利润计算的年金水平上。该企业有形资产账面净值为867万元，评估基准日评估价值为916万元。该企业的可确指无形资产仅有一项专利技术。该项专利技术可改善企业现有产品的性能，从而能以更高的价格在市场上出售，并且可维持三年的超额收益期，预计该专利产品第一年售价为300元/台，销量为4500台，第二年售价为250元/台，销量为5000台，第三年售价为210元/台，销量为6000台，同类产品的正常市场销售价格为200元/台，该专利产品的单位成本与同类产品大体相同。假设折现率和资本化率均为10%，该企业适用的所得税税率为33%（如果不考虑流转税因素）。请评估甲企业的商誉价值（以万元为单位）。 解答与分析：采用收益法计算该项专利技术的评估值=（300-200）×4500×（1-33%）÷（1+10%）+（250-200）×5000×（1-33%）÷（1+10%）2+（210-200）×6000×（1-33%）÷（1+10%）3=450000×0.67÷1.1+250000×0.67÷1.21+60000×0.67÷1.331=274090.9+138429.75+30202.854=442723.5元=44.27万元 有形资产评估价值=916万元 采用收益法前五年的收益现值之和=100÷（1+10%）+110÷（1+10%）2+120÷（1+10%）3+120÷（1+10%）4+130÷（1+10%）5=100÷1.1+110÷1.21+120÷1.331+120÷1.4641+130÷1.6105=99.91+99.91+90.16+81.96+80.72=452.66万元 根据年金现值系数的数学表达式可以计算出，5年10%对应的年金现值系数是3.7908，将前五年的收益换算成为年等额收益（年金）=452.66÷3.7908=119.41万元，此数据同时也是从2009年起的各年净利润水平。 企业评估值=452.66+119.41÷10%÷1.6105=452.66+741.45=1194.11万元 或者：企业评估值=119.41÷10%=1194.1万元 采用割差法计算的商誉价值=企业评估价值-专利评估价值-有形资产评估价值=1194.11-44.27-916万元=233.84万元 如果采用割差法思路计算的商誉价值为负数，那么此时不能以计算结果作为商誉价值，而应该指出该企业的整体资产评估价值低于单项资产评估价值汇总之和，因而该企业没有商誉。
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2020年由于疫情的情况，我国已经推迟了很多考试，其中不缺乏一些大型的考试。全国房地产经纪人岗位证书的考试的也不例外，都在一定程度上的延迟了，这对于从事房产行业的人员来说，是福音也不是福音，这个还是要看个人的理解。今天呢，小编在这里给大家讲解下关于2020年全国房地产经纪人岗位证书的相关考试，愿助彼君。房地产经纪人原定是在2020年4月18.4月19两天组织晚上报名，但是4月全国对于新冠病毒还是在严防阶段，为了不让大部分人群聚集，中国人事考试网发文通知，考试时间稍作延迟，等待后续通知。一、房地产经纪人岗位证书怎么报名报考房地产经纪人，首先你要明白你要报的是哪种的证书，这里面是有区别的，比如：房地产经纪人资格证，房地产经纪人协理证书，房地产经纪人岗位证书。这三者，你决定了要报那个，就找相应的报名机构报名即可。1.房地产经纪人资格证：可以看下当地人事考试网，上面都有出相关房地产经纪人证书的考试安排跟考试通知，每个省份会有点相差，具体的以当地的考试通知为准。2.房地产经纪人协理证书：按照正常的流程来，是先考协理证书，在考房地产经纪人证书，一般的协理证书会跟经纪人证书在同一时间报考，但是考试时间部分省份会做调节，这个也是要具体看当地的政策或者通知。3.房地产经纪人岗位证书：这个证书是全国城建培训中心颁发的岗位证书，证书的考试时间一年4次，3月，6月，9月，12月。很多学生问到，这个证书不是常年是可以报考的吗，这样问也不会错，确实是可以，但是要以单位的名称，然后达到一定人数，才会组织考试，个别人是不接受报名的。所以考核这个证书，可以咨询相关的单位或者团体报名也是可以的。二、房地产经纪人的报考的条件有哪些关于房地产经纪人证书的报考条件，上面三种，王老师给你们统一简述下，因为三者的报名条件都是大同小异，只要你们自己符合下列条件，那么肯定是没有问题的。1.首先是要满24周岁，言下之意就是在96年前的同学，可以报考。记住，不是年满18周岁哟。2.再则就是文化程度的问题，报考这个最好是大专及其大专学历以上，不过个别有些是可以根据你的事情情况来做定夺的，因为工作年限是可以做一定的抵消的，但是不能是小学文化。3.然后就是工作年限的问题，正常报考协理的话是满2年工作年限就可以，报考经纪人证书的话，拿到协理证书满一年后方可报考，如果不考协理能否直接报考经纪人资格呢，可以是可以，但是要求可能会过高。这个根据个人情况而定吧。4.最后就是考这个房地产职业资格证的学生要注意，社保的匹配也是很重要的，社保匹配跟报考公司的年限要求是要一致，言下之意就是要匹配相关的公司社保。这个大家是需要注意的。三、房地产经纪人报名资料1.身份证正反面照片（扫描件）2.文化程度证书，就是学历3.工作证明（资质办，加盖单位章子）4.社保证明（符合单位的社保证明，可以自行网上下载）综述：房地产经纪人行业是现在人们口中的“朝阳产业”很多人都想从事这个行业，所以导致了很多人需要考这么一个证书，那么考证的相关事宜，王老师已经在上文中有做详细的讲解，这个证书的含金量还是比较高的，如果是从事本行业的人员就知道，这个证书的实用性跟考试难度。好的东西肯定难，这个想法是没有错的，但是难归难，考还是要考的，所以大家不必觉得有太多的压力，如果想报考的学生，可以咨询王老师。
待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300m2，建筑面积200m2，月租金3 000元，土地还原利率为7％，建筑物还原利率为 8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收人的年总成本为7 600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格1 000元／m2，运用建筑物残余估价法青岛三利骗我两万押金所得到建筑物的价值最有可能是（d）(1)计算房地合一状态下的总收入：总收入=3000×12=36000(元)(2)总费用=7600(元)注意：如果题目分项告诉各项费用，计算的时候要注意这里并不包含折旧费用(3)计算总收益：总收益=36000-7600=28400(元)(4)计算土地收益：土地收益=1000×300×7％=21000(元)(5)计算建筑物收益：建筑物收益=28400-21000=7400(元)(6)建筑物折旧率=1／25×100％=4％注意：折旧年限是建筑物的剩余使用年限(7)建筑物价格=7400÷{(8％＋+4％)×[1-1／(1＋12％)^25]}=61667×0.9412=58041(元)
经纪人证书报考条件是：1、遵守国家法律、法规和行业标准与规范；2、秉承诚信、公平、公正的基本原则；3、恪守职业道德；4、年满18周岁；5、身体健康，无传染病和精神病史；6、具有中专以及以上学历。经纪人证书是经纪人从事相关工作时需要具备的资格证明。
1、取得大专学历，工作满6年，从事房地产经纪业务工作满3年。2、取得大学本科学历，工作满4年，从事房地产经纪业务工作满2年。3、取得双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，从事房地产经纪业务工作满1年。4、取得硕士学位，工作满2年，从事房地产经纪业务工作满1年。5、取得博士学位，房地产经纪业务工作满1年。6、已经取得房地产估价师执业资格者，报名参加房地产经纪人执业资格考试可免试。