这种题目是靠理解，还有就是有公式的，只要你慢慢思考，理解里面的步骤，就能够熟练的掌握这种类型的题目！
1、（1）测算公式：比准价格=可比实例的成交价格*交易情况修正系数*市场状况调整系数*房地产状况调整系数(2)求取交易情况修正系数：可比实例A 可比实例B 可比实例C100/102 100/105 100/97（3）求取房地产状况调整系数：可比实例A 可比实例B 可比实例C100/92 100/96 100/106（4）求取比准价格：比准价格A=5800*100/102**100/92=6181(元人民币/㎡)比准价格B=950*6.3*100/105*100/96=5938(元人民币/㎡)比准价格C=6000*100/97*（1-1%）³*（1+0.5%）5*100/106=5805(元人民币/㎡)（5）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的测算结果，则估价对象的正常市场价格=（6181+5938+5805）/3=5975(元人民币/㎡)2、该宗房地产的现时总价=土地重新构建价格+建筑物重新构建价格*成新率=2500*2000+1100*6000*0.8=10280000（元）该宗房地产的现时单价=该宗房地产的现时总价/建筑面积=10280000/6000=1713（元∕㎡）3、（1）测算年有效毛收入：年有效毛收入=70*35000*12*（1-15%）=2499（万元）（2）测算年运营费用：1）经常费=60（万元）2）房产税=12000*（1-30%）*1.2%=100.8（万元）其他税费=2499/12*6%=12.50（万元）运营费用=60+100.8.50+12.50=173.3（万元）3）年净收益=年有效毛收入-年运营费用=2499-173.3=2325.7（万元）4）根据题意可知，资本化率为10%，收益年限为44年，因此V=A/Y（1-1/（1+Y）n=2325.7/10%*(1-1/(1+10%)44=22743.14（万元）
测算公式：比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数。首先同一付款方式及统一币种可比实例A在成交日期一次性付清的成交单价是：[15+15/(1+5%)^0.5+18.5/(1+5%)]/101.1=4674.34元/平方米可比实例B换算成人民币成交单价为：600*8.30=4980.00元/平方米可比实例C的成交单价为：48.6*10000/96.88=5016.52元/平方米求比准价格VAVA=4674.34*100/(100-5)*(1+1.5%)^3*(1+0.8%)^4*100/(100-0)=5311.74元/平方米求取比准价格VBVB=4980*100/(100+0)*(1+1.5%)^5*(1+0.8%)^4*100/(100+2)=5430.02元/平方米求取比准价格VCVC=5016.52*100/(100+2)*(1+0.8%)^2*100/(100+2)=4899.17元/平方米对以上三个比准价格求取算术平均数：（5311.74+5430.02+4899.17）/3=5213.64元/平方米此题可比实例C的面积应该写错了吧，是90.88平方比较合适，96.88的话这个价格偏低，可比性差点。
当然是C啦，大哥你难道没有看清楚题目，人家都告诉你是“收益法”评估估价对象价值啦。
1. 3240
你要的是答案吧？试题的话楼上的已给出。浙江的网上很少有答案的，而且我也不是浙江自考生，你和自考办联系下吧。
既然是单选题，答案应当为A.既然你对B、C未提出疑问，那么就仅仅比较A和DA:空置率影响收益，空置率越小，其他因素相同条件下收益越高，故A 对。D:因在有期限的收益年期下，报酬率在分子和分母都出现，故你无法判断对错。但有一点要注意，即题目背景未说明收益年期，则可以像你考虑的那样是无限年期的，报酬率越高房地产价值越小。故D错另：真题答案中有很多是错误的，不要盲信
一、问答题：（每题10分，共30分） （一）张某看中了一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该区域极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积800元。该房地产的建筑物共三层，总建筑面积700㎡。张某拟购入后将一层开设商铺，二、三层用于居住。原业主开出的售价为总价140万元。张某为摸清该售价的合理性，找估价师进行估价咨询。请问估价师接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况? （二）某估价公司于1999年8月1日对一宗地产进行了估价，估价目的是为了抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据此贷款给其业主800万元。2001年10月1日，因业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。拍卖所得除了各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行的部份本金和利息，业主仍欠银行100万元。为此，银行要求估价公司赔偿该100万元损失，而估价公司认为自己没有责任。请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因？ （三）商业区某商场共6层，每层建筑面积3000㎡，土地使用年限为40年，从1996年5月18日计起。该商场1－4层于1998年5月18日租出，租期为5年，月租金为240元/㎡，且每年不变；5－6层于1998年7月1日租出，租期为3年，月租金为210元/㎡，现空置。问现评估该商场带租约出售的价格，应优先采用哪两种估价方法，并写出估价技术路线。 二、 单项选择题： （一） 某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。 1.应根据何种用途对该两幢房屋进行估价（ ）。 a.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价 b.根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价 c.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价 d.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价 2.将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过（ ）途径。 a.自行改变 b.经上级主管部门批准改变 c.经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续 d.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续 3.该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则其为保险目的评估的价值应为（ ）。 a.该两幢房屋的正常市场价值 b.该两幢建筑物的重新建造成本 c.该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值 d.该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值 4.该工厂若为扩大经营而筹集资金将两幢房屋抵押，则其为抵押目的评估的价值应为（） a. 该两幢建筑物的抵押评估价格之和 b. 该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金 c. 该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格 d. 该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
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6.对收益性物业来说，空置率提高将会导致（ ）等后果。 a租金收入减少 b附加支出增加 c物业资本价值下降 d运营成本下降 e租客要求更大的租金折扣 答案：ace 解析：对收益性物业来说，空置率提高将会导致租金收入减少和物业资本价值下降以及租客要求更大的租金折扣等后果。 7.投资者可以控制的风险包括( ) a利率风险 b政策性风险 c 资本价值风险 d持有期风险 e比较风险 答案：cde 解析：ab属于系统风险. 8.居住物业一般是指供人们居住的建筑,包括（ ）等。 a普通住宅 b公寓 c别墅 d客栈 e酒店 答案：abc 解析：客栈和酒店不属于居住物业。 9.房地产市场的功能有（） a配置存量房地产资源和利益 b指导供给以适应需求的变化 c指导政府制订科学的土地供给计划 d引导需求适应供给条件的变化 e显示房地产市场需求的变化。 答案：abcde 10.确立施工中控制质量的具体措施，主要包括（ ）方面 a对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差。 b控制混凝土质量 c对对工程中的配套设备进行检验。 d对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法 e关注各项工程的工作量。 答案：abd 解析：不包括c、e 11.下列说法不正确的是（ ） a房地产项目中两税一费指营业税、城市建设维护税和教育费附加 b营业税税额＝应纳税销售(出租)收入×税率 c城市建设维护税额＝应纳税销售(出租)收入×税率 d教育费附加＝应纳税销售(出租)收入×税率 e现行营业税的税率为3％ 答案：cde 解析：城市建设维护税和教育费附加为营业税税额的7％和3％。营业税税率现为5%。 12.分析市场趋势的方法主要有：（） a购买者意图调查法b销售人员意见综合法 c专家意见法d时间序列分析法 e相关分析法 答案：abcde 13.按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，市场细分会出现（）的模式。 a同质偏好b同形偏好 c集群偏好d分散偏好 e心理偏好 答案：acd 解析：三种模式：同质偏好、分散偏好、集群偏好。 14.盈亏平衡分析的基本方法是建立（ ）之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。 a销售收入与成本 b销售收入与费用 c成本与产量 d利润与成本 e销售收入与销量 答案：ce 解析：盈亏平衡分析的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系 15.财务评价的辅助报表包括（ ） a损益表 b总投资估算表 c资产负负债表 d经营成本表 e借款偿还表 答案：bde 解析：ac为基本报表。 三、判断题（共15题，每题1分，用√表示正确，用×表示错误，不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。） 1.房地产投资分为直接投资和间接投资，直接投资是指投资者直接参与开发房地产项目的过程，而间接投资是指购买建成的物业进行的置业投资。 答案：× 解析：购买建成的物业进行的置业投资属于直接投资。 2.房屋的吸纳周期数值上等于吸纳率的倒数. 答案：√ 3.在置业投资中,运营费用比率越高,则预示着投资项目的净经营收入越低,项目抵抗风险的能力越弱 答案：√ 4.多因素敏感性分析是分析两个或两个以上的不确定性因素同时发生变化，相互影响时，对项目经济评价指标的影响。 答案：× 解析：多因素敏感性分析须假定同时变动的几个因素是相互独立的。 5.投资机会研究，也称为预可行性研究，主要任务是对投资项目或投资方向提出建议。 答案：× 解析：初步可行性研究也称为预可行性研究。 6.为体现公平、平等原则，写字楼对具备支付能力的承租人都持欢迎态度。 答案：× 解析：名声不佳的承租人入住会影响其他承租人，应对承租人进行选择。 7.开发项目成本费用中，财务费用是指企业财务部门所发生的各项费用，包括财务人员工资、办公费、银行利息等。 答案：× 解析：财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用。主要为借款的利息。 8.投资周期在第 一阶段和第二阶段初期超前于市场自然周期的变化，在其他阶段则滞后于市场自然周期的变化。 答案：× 解析：正好相反。 9.市场趋势分析方法中，相关分析法是用相关分析的理论判断销售量与其它因素相关的性质和强度,从而作出预测，这种方法尤其适用于中、短期预测。 答案：× 解析：这种方法尤其适用于中、长期预测。 10.决标选中中标单位意味着全部接受承包商的标书，故合同价就是中标单位的报价。 答案：× 解析：中标后，开发商和中标单位应在约定期限内就签订合同进行磋商，双方就合同条款达成协议。 11.双重代理可以同时向买卖双方收取佣金，佣金总额一般高于买方和卖方代理形式。 答案：× 解析：双重代理可以同时向买卖双方收取佣金，但佣金总额一般不能高于前两种代理形式 12.资金一旦用于投资，就不能用于即期消费，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。 答案：√ 13.如果两笔资金等值，则用复利公式把它们换到任何时点，变换成任何支付形式，都是等值的。 答案：√ 解析：资金等值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。 14.对已办理在建工程抵押的房地产开发项目在抵押期内，开发商可以在银行的监管下预售 答案：√ 15.在收益性物业的现金流分析时，抵押贷款还本付息要从净经营收入前扣除. 答案：× 解析：抵押贷款还本付息要从净经营收入中扣除
（2）确定每年分成额 第一、第二年：2000×10%=200万元 第三、第四年：1000×10%=100万元 第五年： 600×10%=60万元 （3）确定评估值=200÷（1+10%）+200÷（1+10%）2+100÷（1+10%）3+100÷（1+10%）4+60÷（1+10%）5=200×0.9091+200×0.8264+100×0.7513+100×0.6830+60×0.6209=527.784万元=528万元（允许有一定误差） 当然，所有资产评估的收益法是相通的，无形资产评估收益法的基本原理可以在其他资产评估中广泛应用。比如，对房地产评估运用收益法也可以在实际考试时涉及。 考例4、某商场的土地使用年限从1994年5月31日起40年，商场共有两层，每层建筑面积为2000平方米，可出租面积占建筑面积的60%.一层已经于1996年5月31日出租，租期5年，月租金为180元/平方米。二层暂时空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/平方米、120元/平方米，出租费用为租金的20%.折现率为10%.试估算该房地产1998年5月31日出售时的总价格。（带租约） 解答与分析：首先计算每层可出租面积=2000×60%=1200平方米。 该房地产出售后的前三年需要继续履行原租约，一层只能按照180元/平方米计算租金收入，二层需要按照正常月租金120元/平方米计算租金收入，带租约的前3年期间每年的出租收益=（180+120）×1200×12×（1-20%）=3456000元=345.6万元。 因为土地使用年限从1994年5月31日起40年，而到1998年5月31日已经经历了4年，还剩36年，再扣除必须履行租约的3年，所以，租约期满后，还可以继续按照正常租金出租33年，每年的出租收益=（200+120）×1200×12×（1-20%）=3686400元=368.64万元。 最后，计算带租约的出售价格=345.6万元×3年10%的年金现值系数+368.64万元×33年10%的年金现值系数=3509.8万元。 考例5、评估机构于2002年1月对某公司进行评估，该公司拥有甲企量发行的非上市普通股票100万股，每股面值1元。经调查，由于甲企业产品老化，评估基准日以前的几年内，该股票的收益率每年都在前一年的基础上下降2%，2001年度的收益率为10%，如果甲企业没有新产品投放市场，预计该股票的收益率仍将保持每年在前一年的基础上下降2%.已知甲企业正在开发研制一个新产品，预计2年后新产品即可投放市场，并从投产当年起可使收益率提高并保持在15%左右，而且从投产后第3年起，甲企业将以净利润的75%发放股利，其余的25%用作企业的追加投资，净资产利润率将保持在20%的水平。若折现率为15%，求公司所持甲企业股票2002年1月1日的评估值。 解答与分析：新产品投资以前两年的收益率分别为：10%× （1—2%） ＝9.8%以及9.8%× （1—2%） ＝9.6% 新产品投产以前两年内股票收益现值＝100×1×9.8%/（1+15%）+100×1×9.6%/（1+15%）2＝8.52+7.26＝15.78（万元） 新产品投产后第一和第二年该股票收益现值之和＝100×1×15%/（1+15%）3+100×1×15%/（1+15%）4＝9.86+8.58＝18.44（万元） 从新产品投产后第三年起股利增长率=20%×25%=5% 从新产品投产后第三年起到以后该股票收益现值=100×1×15%/（15%-5%）×1/（1+15%）4=150×0.5718=85.77（万元） 该股票评估值＝15.78+18.44+85.77=119.99（万元） 四、核心考点之四——企业整体资产评估的收益法 企业整体资产评估的收益法的基本计算思路与无形资产评估的收益法保持一致，但是考核企业整体资产评估的收益法时，命题者更加侧重于收益折现的分段法和年金资本化法。运用分段法时一定要注意，前若干年的收益采取逐年折现的思路，从第某年开始的年金收益按照财务管理或者管理会计中学习过的延期年金，按照二次折现的思路计算。所谓二次折现的思路就是第一次按照普通年金折现，第二次按照复利现值系数折现。 考例1、某企业为了整体资产转让，需进行评估。经预测该企业未来5年净利润分别为100万、110万、120万、150万、160万，从第六年起，每年收益处于稳定状态，即每年均为160万。该企业一直没有负债，其有形资产只有货币资金和固定资产，且其评估值分别为100万和500万，该企业有一项可确指无形资产，即一个尚有5年剩余经济寿命的非专利技术，该技术产品每件可获超额净利润10元，目前该企业每年生产产品8万件，经综合生产能力和市场分析预测，在未来5年，每年可生产10万件，经预测折现率和本金化率均为6%.请评估该企业的商誉价值 （以万元为单位，小数点后保留二位）。 解答与分析：该企业商誉价值评估应采用割差法进行。首先运用收益法评估企业整体价值，再运用加和法计算出企业各单项资产价值之和，再运用企业整体价值减掉企业单项资产评估值之和得到企业商誉价值。单项有形资产评估值为600万。 非专利技术的预期年净利润为100万元，在折现率和本金化率均为6%的情况下，各年的复利现值系数分别为0.9434、0.8900、0.8396、0.7921、0.7473.采用收益法估算出非专利技术评估值＝100×（0.9434+0.8900+0.8396+0.7921+0.7473）＝421.24（万元） 当然采用收益法估算出非专利技术评估值也可以借助年金现值系数，而且采用年金现值系数是考生首先会想到的，这里之所以没有采用年金现值系数，是想培养考生的应变能力。 评出商誉价值＝整体资产评估值-（有形资产评估值+非专利技术评估值）＝2524.18-（600+421.24）＝1502.94（万元） 这里还需要指出的是，考核企业整体资产评估的收益法，不可避免的会涉及商誉的计算，商誉的计算又多半围绕着割差法。因此本例涉及的商誉的计算思路希望考生能举一反三。 企业整体资产评估的收益法，往往还会联系折现率的计算，采用β系数法计算折现率的公式一定要记忆清楚，这应该不是什么困难问题。如果题目中要求计算折现率，但是又没有给出β系数，则可以利用无风险收益率加风险收益率的思路。 考例2：甲企业因股份制改制需进行评估，评估基准日为2004年1月1日。经评估人员调查分析，预计甲企业2004年至2008年的净利润分别为100万元，110万元，120万元，120万元，130万元，从2009年起，甲企业净利润将保持在按2004年至2008年各年净利润计算的年金水平上。该企业有形资产账面净值为867万元，评估基准日评估价值为916万元。该企业的可确指无形资产仅有一项专利技术。该项专利技术可改善企业现有产品的性能，从而能以更高的价格在市场上出售，并且可维持三年的超额收益期，预计该专利产品第一年售价为300元/台，销量为4500台，第二年售价为250元/台，销量为5000台，第三年售价为210元/台，销量为6000台，同类产品的正常市场销售价格为200元/台，该专利产品的单位成本与同类产品大体相同。假设折现率和资本化率均为10%，该企业适用的所得税税率为33%（如果不考虑流转税因素）。请评估甲企业的商誉价值（以万元为单位）。 解答与分析：采用收益法计算该项专利技术的评估值=（300-200）×4500×（1-33%）÷（1+10%）+（250-200）×5000×（1-33%）÷（1+10%）2+（210-200）×6000×（1-33%）÷（1+10%）3=450000×0.67÷1.1+250000×0.67÷1.21+60000×0.67÷1.331=274090.9+138429.75+30202.854=442723.5元=44.27万元 有形资产评估价值=916万元 采用收益法前五年的收益现值之和=100÷（1+10%）+110÷（1+10%）2+120÷（1+10%）3+120÷（1+10%）4+130÷（1+10%）5=100÷1.1+110÷1.21+120÷1.331+120÷1.4641+130÷1.6105=99.91+99.91+90.16+81.96+80.72=452.66万元 根据年金现值系数的数学表达式可以计算出，5年10%对应的年金现值系数是3.7908，将前五年的收益换算成为年等额收益（年金）=452.66÷3.7908=119.41万元，此数据同时也是从2009年起的各年净利润水平。 企业评估值=452.66+119.41÷10%÷1.6105=452.66+741.45=1194.11万元 或者：企业评估值=119.41÷10%=1194.1万元 采用割差法计算的商誉价值=企业评估价值-专利评估价值-有形资产评估价值=1194.11-44.27-916万元=233.84万元 如果采用割差法思路计算的商誉价值为负数，那么此时不能以计算结果作为商誉价值，而应该指出该企业的整体资产评估价值低于单项资产评估价值汇总之和，因而该企业没有商誉。
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待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300m2，建筑面积200m2，月租金3 000元，土地还原利率为7％，建筑物还原利率为 8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收人的年总成本为7 600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格1 000元／m2，运用建筑物残余估价法青岛三利骗我两万押金所得到建筑物的价值最有可能是（d）(1)计算房地合一状态下的总收入：总收入=3000×12=36000(元)(2)总费用=7600(元)注意：如果题目分项告诉各项费用，计算的时候要注意这里并不包含折旧费用(3)计算总收益：总收益=36000-7600=28400(元)(4)计算土地收益：土地收益=1000×300×7％=21000(元)(5)计算建筑物收益：建筑物收益=28400-21000=7400(元)(6)建筑物折旧率=1／25×100％=4％注意：折旧年限是建筑物的剩余使用年限(7)建筑物价格=7400÷{(8％＋+4％)×[1-1／(1＋12％)^25]}=61667×0.9412=58041(元)
房地产估价师考试报名时间一般为6-7月份，详情请注意各地人事考试网。
房地产估价师执业资格全国统一考试共有四科：《房地产基本制度与政策》（含房地产估价相关知识）、《房地产开发经营与管理》、《房地产估价理论与方法》和《房地产估价案例与分析》。
房地产估价师考试成绩实行两年为一个周期的滚动管理办法。
例如，某考生2002年报名参加4门考试，其中有一门成绩不合格。该考生在2003年只需报名参加未合格的那一门考试。如该门考试成绩合格，则视该考生通过了全部考试。如成绩还不合格，其2002年的3门考试成绩不能滚动到2004年，2004年该考生需要重新报名参加4门考试。
凡中华人民共和国公民，遵纪守法并具备下列条件之一的，可申请参加房地产估价师执业资格考试： （一）取得房地产估价相关学科（包括房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规划等，下同）中等专业学历，具有八年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满五年；
（二）取得房地产估价相关学科大专学历，具有六年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满四年；
（三）取得房地产估价相关学科学士学位具有四年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满三年；
（四）取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位、研究生班毕业，从事房地产估价实务满二年；
（五）取得房地产估价相关博士学位的；
（六）不具备上述规定学历，但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计、会计、统计专业助理级资格考试并取得相应资格，具有十年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满六年，成绩特别突出的。
房地产估价师考试报名条件中的房地产估价相关学科，包括经济、建筑、规划和管理等学科。
扩展资料：
《中华人民共和国房地产估价师执业资格证书》、《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》是考生通过全国房地产估价师、房地产经纪人资格考试的重要凭证。
该证书由人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部批准颁发。由各省考试主管部门制作完成后发放给考生个人。具体的发放时间和发放地点，考生可登陆考试时所在省的考试主管部门的网站查询。
参考资料：百度百科-房地产估价师
中国房地产估价师-办事指南
年总收入：3000*12=36000元 （你这里月租金单位不对，我按照一个月总租金3600来算的）年总收益：36000-7600=28400元其中属于土地产生的收益：1000*300*7%=21000元所以属于建筑物产生的收益：28400-21000=7400元建筑物的价格：P=7400*(p/a,8%,25)=78993元单价：78993/200=395元/平方米