房地产专业毕业论文参考选题 1、 前监理工作存在的问题及原因、对策2、工程项目管理（咨询、设计、监理、施工、采购）应对WTO的形势与对策3、工程监理制度及手段研究4、计算机在项目管理中的应用研究5、国内外招标投标惯例比较研究6、国内招标投标现状及规范研究7、工程设计阶段的投资控制研究8、关于监理人员资质认定办法的思考9、加入WTO对房地产业的挑战与机遇10、关于政策性住房金融制度的研究11、房地产合理开发规模的研究12、空置房成因及对策研究13、关于住房消费贷款（政策性、商业性）的思考14、关于工程管理专业人员应具备素质的思考15、关于项目后评估的思考16、关于完善工程造价管理的思考17、工程项目投标报价策略研究18、工程造价计价现行体制的缺陷与对策研究19、工程项目施工阶段造价的控制与管理20、拖欠工程款的成因与对策研究21、关于建设有形市场规范化发展的思考22、论工程量清单报价23、工程造价管理模式改革探讨24、论工程项目全过程的投资控制25、关于工程造价主动和动态控制的思考26、房地产投资风险研究27、我国物业管理的现状及对策研究28、我国工程造价咨询业的现状及发展研究29、论工程担保制度的建立与推行30、住宅产业的发展与国民经济增长31、关于提高工程质量的若思考32、基础设施融资模式及策略研究33、项目融资（BOT、TOT、ABS等模式）的现状及对策研究34、国内外工程造价管理的比较分析研究35、加入WTO后建设法规的完善36、关于国际工程承包中FIDIC合同条款的应用37、承包商施工合同风险防范38、建筑工程招标投标与合同管理关系的探讨39、工业发达国家建设工程合同管理与风险管理40、风险管理理论在工程合同管理工作中的应用41、施工索赔的现状和对策研究42、浅谈FIDIC条款中的施工索赔43、论信息技术在工程施工索赔中的功能44、工程总承包企业与工程项目管理企业的界定和比较研究45、推行总承包对我国建筑业的影响46、工程总承包企业组建的模式研究47、住房价格合理姓性探讨48、房地产估价方法比较研究49、房地产泡沫预警与防范50、房地产周期波动分析51、房地产经济预警方法研究52、城市规划与城市地（房）价相互作用机理研究53、城市土地收购储备制度探讨54、房地产开发项目可行性研究报告-----XX案例研究
第一题：商品的价格指的是商品在市场上的销售价格，是商品的购买者为了获得该商品所愿意支付的价值。
商品价格由多种因素共同决定，包括：
那么在不同的情况下，商品价格的变化情况可能是这样的：
第二题：
通货膨胀是指货币供应量增加，造成货币购买力下降的现象。滞胀是指通货膨胀速度较慢，但是长期存在的状态。治理通货膨胀和滞胀的方法有四种：货币政策、财政政策、汇率政策和产业政策。
同时，在使用这些政策时，还应当考虑到它们对经济的其他方面的影响。例如，
货币政策如果过于宽松，可能会导致通货膨胀加剧，也可能会导致资产泡沫形成。财政政策如果过于宽松，可能会增加国家债务，同时也可能会对市场信心造成不利影响。汇率政策如果过于激进，可能会导致汇率波动加剧，影响企业的出口和进口。产业政策如果过于干预，可能会影响市场竞争机制的正常运作。
因此，在使用货币政策、财政政策、汇率政策和产业政策时，应当慎重考虑，避免出现上述问题。
另外，在使用货币政策、财政政策、汇率政策和产业政策时，还应当注意政策的连续性和协调性。政策连续性指的是政策的一贯性和连贯性，即不能因为个别因素而频繁调整政策。政策协调性指的是各项政策之间的协调性，即各项政策应该相互配合，避免出现矛盾冲突。
总的来说，货币政策、财政政策、汇率政策和产业政策是国家治理通货膨胀和滞胀的重要手段，但在使用这些政策时，应当考虑到它们的优劣和互相作用的关系，以及它们对经济的其他方面的影响，同时也应当注意政策的连续性和协调性。
第三题：
中国经济内循环和双循环指的是经济增长的两种模式。
内循环模式是指经济增长主要依靠国内市场，通过提高内需来促进经济增长。这种模式下，国内市场成为经济增长的主要驱动力，外贸出口对经济增长的贡献相对较小。
双循环模式是指经济增长既依靠国内市场，又依靠外贸出口。这种模式下，国内市场和外贸出口都成为经济增长的重要支柱，经济增长的驱动力更加多元。
在中国经济发展的不同阶段，采用的经济增长模式也有所不同。近年来，中国经济由高速增长阶段转向高质量发展阶段，经济增长模式也由内循环模式转向双循环模式。
内循环模式在中国经济发展初期发挥了重要作用，但随着经济发展到一定程度，内需的提升能力有限，因此需要更多的依靠外贸出口来促进经济增长。
双循环模式的优势在于能够更好地利用国内外市场资源，促进经济增长。在双循环模式下，国内市场和外贸出口相互配合，能够促进产业升级和创新，提高经济效率。
总的来说，中国经济内循环和双循环是两种经济增长模式，在中国经济发展的不同阶段有所不同的应用。
再次请注意的一点是，在中国经济发展的不同阶段，选择不同的经济增长模式也是为了适应经济发展的需要。内循环模式在中国经济发展初期更加适用，因为这时候国内市场潜力巨大，内需提升能力较强。而随着经济发展到一定程度，内需的提升能力有限，此时就需要更多的依靠外贸出口来促进经济增长，这就是双循环模式适用的原因。
在中国经济发展的不同阶段，选择不同的经济增长模式也是为了维护国家的经济安全和社会稳定。内循环模式在中国经济发展初期可以促进就业，提升内需，维护社会稳定。而随着经济发展到一定程度，如果仅依靠内需促进经济增长，可能会导致资源浪费，经济效率降低，甚至出现通货膨胀的风险。这时候就需要通过外贸出口来引进外资、促进产业升级和创新，维护经济安全的双循环。
第四题：我来给出辉瑞和微软的案例分析。
辉瑞公司是一家跨国制药公司，拥有多项专利药物的独占生产权。由于其在市场上的垄断地位，辉瑞公司可以控制药品价格，导致药品价格高昂。这对患者来说是消极的，因为他们不得不花费更多的钱来购买药品。但对辉瑞公司来说，这是积极的，因为他们可以通过高价格获得更高的利润。
微软公司是一家跨国软件公司，拥有多款操作系统的独占生产权。对于微软公司来说，由于其在市场上的垄断地位，可以控制操作系统的价格，导致操作系统价格较高。这对消费者来说是消极的，因为他们不得不花费更多的钱来购买操作系统。但是，微软公司的垄断地位也带来了一些积极的影响。由于微软公司在市场上的垄断地位，使得其可以更加注重操作系统的研发和改进，从而为用户提供更好的产品和服务。
垄断是指一家或几家企业在特定市场上拥有过分的市场占有率，并能够控制市场价格和供给量，从而获取超额利润的现象。
垄断对经济的消极影响主要有以下几点：
垄断对经济的积极影响主要有以下几点：
总的来看，垄断对经济的影响是复杂的，既有消极的影响，也有积极的影响。因此，在规范垄断行为的同时，也要考虑保护企业的创新能力和发展潜力。
第五题：
高房价可能会对制造业和其他产业造成不利影响。具体来说，有以下几点：
中国房价高的形成原因有很多，主要有以下几点：
中国房地产税收包括城市土地使用税、房产税、转让税、契税、土地增值税等。
从中国税收政策角度来看，抑制高房价的办法有以下几点：
待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300m2，建筑面积200m2，月租金3 000元，土地还原利率为7％，建筑物还原利率为 8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收人的年总成本为7 600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格1 000元／m2，运用建筑物残余估价法青岛三利骗我两万押金所得到建筑物的价值最有可能是（d）(1)计算房地合一状态下的总收入：总收入=3000×12=36000(元)(2)总费用=7600(元)注意：如果题目分项告诉各项费用，计算的时候要注意这里并不包含折旧费用(3)计算总收益：总收益=36000-7600=28400(元)(4)计算土地收益：土地收益=1000×300×7％=21000(元)(5)计算建筑物收益：建筑物收益=28400-21000=7400(元)(6)建筑物折旧率=1／25×100％=4％注意：折旧年限是建筑物的剩余使用年限(7)建筑物价格=7400÷{(8％＋+4％)×[1-1／(1＋12％)^25]}=61667×0.9412=58041(元)
“经济适用房”政策实施中的问题探讨
第一题：商品的价格指的是商品在市场上的销售价格，是商品的购买者为了获得该商品所愿意支付的价值。
商品价格由多种因素共同决定，包括：
那么在不同的情况下，商品价格的变化情况可能是这样的：
第二题：
通货膨胀是指货币供应量增加，造成货币购买力下降的现象。滞胀是指通货膨胀速度较慢，但是长期存在的状态。治理通货膨胀和滞胀的方法有四种：货币政策、财政政策、汇率政策和产业政策。
同时，在使用这些政策时，还应当考虑到它们对经济的其他方面的影响。例如，
货币政策如果过于宽松，可能会导致通货膨胀加剧，也可能会导致资产泡沫形成。财政政策如果过于宽松，可能会增加国家债务，同时也可能会对市场信心造成不利影响。汇率政策如果过于激进，可能会导致汇率波动加剧，影响企业的出口和进口。产业政策如果过于干预，可能会影响市场竞争机制的正常运作。
因此，在使用货币政策、财政政策、汇率政策和产业政策时，应当慎重考虑，避免出现上述问题。
另外，在使用货币政策、财政政策、汇率政策和产业政策时，还应当注意政策的连续性和协调性。政策连续性指的是政策的一贯性和连贯性，即不能因为个别因素而频繁调整政策。政策协调性指的是各项政策之间的协调性，即各项政策应该相互配合，避免出现矛盾冲突。
总的来说，货币政策、财政政策、汇率政策和产业政策是国家治理通货膨胀和滞胀的重要手段，但在使用这些政策时，应当考虑到它们的优劣和互相作用的关系，以及它们对经济的其他方面的影响，同时也应当注意政策的连续性和协调性。
第三题：
中国经济内循环和双循环指的是经济增长的两种模式。
内循环模式是指经济增长主要依靠国内市场，通过提高内需来促进经济增长。这种模式下，国内市场成为经济增长的主要驱动力，外贸出口对经济增长的贡献相对较小。
双循环模式是指经济增长既依靠国内市场，又依靠外贸出口。这种模式下，国内市场和外贸出口都成为经济增长的重要支柱，经济增长的驱动力更加多元。
在中国经济发展的不同阶段，采用的经济增长模式也有所不同。近年来，中国经济由高速增长阶段转向高质量发展阶段，经济增长模式也由内循环模式转向双循环模式。
内循环模式在中国经济发展初期发挥了重要作用，但随着经济发展到一定程度，内需的提升能力有限，因此需要更多的依靠外贸出口来促进经济增长。
双循环模式的优势在于能够更好地利用国内外市场资源，促进经济增长。在双循环模式下，国内市场和外贸出口相互配合，能够促进产业升级和创新，提高经济效率。
总的来说，中国经济内循环和双循环是两种经济增长模式，在中国经济发展的不同阶段有所不同的应用。
再次请注意的一点是，在中国经济发展的不同阶段，选择不同的经济增长模式也是为了适应经济发展的需要。内循环模式在中国经济发展初期更加适用，因为这时候国内市场潜力巨大，内需提升能力较强。而随着经济发展到一定程度，内需的提升能力有限，此时就需要更多的依靠外贸出口来促进经济增长，这就是双循环模式适用的原因。
在中国经济发展的不同阶段，选择不同的经济增长模式也是为了维护国家的经济安全和社会稳定。内循环模式在中国经济发展初期可以促进就业，提升内需，维护社会稳定。而随着经济发展到一定程度，如果仅依靠内需促进经济增长，可能会导致资源浪费，经济效率降低，甚至出现通货膨胀的风险。这时候就需要通过外贸出口来引进外资、促进产业升级和创新，维护经济安全的双循环。
第四题：我来给出辉瑞和微软的案例分析。
辉瑞公司是一家跨国制药公司，拥有多项专利药物的独占生产权。由于其在市场上的垄断地位，辉瑞公司可以控制药品价格，导致药品价格高昂。这对患者来说是消极的，因为他们不得不花费更多的钱来购买药品。但对辉瑞公司来说，这是积极的，因为他们可以通过高价格获得更高的利润。
微软公司是一家跨国软件公司，拥有多款操作系统的独占生产权。对于微软公司来说，由于其在市场上的垄断地位，可以控制操作系统的价格，导致操作系统价格较高。这对消费者来说是消极的，因为他们不得不花费更多的钱来购买操作系统。但是，微软公司的垄断地位也带来了一些积极的影响。由于微软公司在市场上的垄断地位，使得其可以更加注重操作系统的研发和改进，从而为用户提供更好的产品和服务。
垄断是指一家或几家企业在特定市场上拥有过分的市场占有率，并能够控制市场价格和供给量，从而获取超额利润的现象。
垄断对经济的消极影响主要有以下几点：
垄断对经济的积极影响主要有以下几点：
总的来看，垄断对经济的影响是复杂的，既有消极的影响，也有积极的影响。因此，在规范垄断行为的同时，也要考虑保护企业的创新能力和发展潜力。
第五题：
高房价可能会对制造业和其他产业造成不利影响。具体来说，有以下几点：
中国房价高的形成原因有很多，主要有以下几点：
中国房地产税收包括城市土地使用税、房产税、转让税、契税、土地增值税等。
从中国税收政策角度来看，抑制高房价的办法有以下几点：
年总收入：3000*12=36000元 （你这里月租金单位不对，我按照一个月总租金3600来算的）年总收益：36000-7600=28400元其中属于土地产生的收益：1000*300*7%=21000元所以属于建筑物产生的收益：28400-21000=7400元建筑物的价格：P=7400*(p/a,8%,25)=78993元单价：78993/200=395元/平方米
浙江省2008年4月高等教育自学考试房地产投资分析试题 (希望楼主加分）一、单项选择题 ( 本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分 )在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1 ．凡从事房地产开发经营的单位和个人，在房地产销售后 , 以其销售收入额为征税对象，税率为 ________ ，征收营业税。 ( )A ． 3% B.5%C.7% D.10%2 ．购买 ________ 进行开发建设时，一般能缩短开发投资的周期，减少投资风险。 ( )A ．生地 B. 熟地C. 毛地 D. 新征用的地3 ．随着 ________ 在使用过程中的磨损和贬值，其价值逐渐以折旧的形式计入成品成本中，并通过成品销售以货币形式回到投资人手中。 ( )A ．项目总资产 B. 递延资产C. 固定资产 D. 流动资产4 ．城市建设维护税和教育费附加是依托 ________ 征收的一种税。 ( )A ．房地产销售收入 B. 营业税C. 房地产评估价值 D. 房屋出租收入5 ．存款 1000 元，年利率为 12% ，若一年复利 ________ 计息。则一年后的本利和为 1124.86 元。 ( )A ．一次 B. 二次C. 三次 D. 四次6 ．城市土地包括三个层次：①城市市区土地、②城市规划区土地、③城市行政区划内土地，我国城市土地的内涵一般指 ________ 层次。 ( )A ．①②③ B. ①②C. ②③ D. ①③7 ．城镇土地使用权出让与转让是我国土地使用制度的重大改革，深圳率先于 ________11 月和 12 月进行土地使用权出让公开招标和拍卖，被称为“土地市场化开端”。 ( )A ． 1985 年 B.1987 年C.1988 年 D.1997 年8 ．通过出让方式获得的土地使用权是建立在有偿有限期的基础上的，如居住用地土地使用权可在法律规定的 ________ 内转让、出租或抵押。 ( )A ． 30 年 B.40 年C.50 年 D.70 年9 ．房地产的 ________ 表明其受地区性需要的依赖性很大，这就决定了房地产市场是地区性市场。 ( )A ．寿命周期长 B. 地区政策影响性C. 适应性 D. 不可移动性10 ． ________ 是实行三档差别比例税率的。 ( )A ．营业税 B. 土地增值税C. 城市维护建设税 D. 房产税11 ．自用型购买者将房地产作为一种 ________ ，目的在于满足自身生活或生产活动对入住空间的需要，其购买行为主要受购买者自身特点、偏好等方面影响。 ( )A ．普通消费品 B. 耐用消费品C. 经营消费品 D. 投资品12 ．下列哪项内容不属于房地产开发项目的土地费用 ?( )A ．土地出让金或征地费 B. 城市建设配套费C. 附属工程费 D. 拆迁安置补偿费13 ． ________ 是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。 ( )A ．单元估算法 B. 单位指标法C. 工程量近似匡算法 D. 预算估算法14 ．财务费用是指企业为筹集资金而发生的各种费用，包括借款或债券的利息和其他融资费用，后者一般占利息支出的 ________ 左右。 ( )A ． 5% B.10%C.15% D.20%15 ．房地产项目融资的实质是发挥房地产的 ________, 为房地产投资融通资金 , 以达到尽快开发、提高投资效益。 ( )A ．投资功能 B. 保值增值功能C. 优化资源功能 D. 财产功能16 ．股本金是投资者对其所投资项目投入的资本金，通常来自 ( )A ．投资者的自有资金 B. 银行的信贷资金C. 购房者的预付资金 D. 社会集资的资金17 ．契税系房屋所有权、土地使用权发生移交时，当事人签订契约时，国家按交易价格的一定比例向新业主征收的一次性税收，其税率实行 ________ 的幅度税率。 ( )A ． 1% B.3%-5%C.5%-7% D.15%18 ．土地估价的基本方法是 ( )A ．成本法 B. 收益还原法C. 市场比较法 D. 假设开发法19 ．一般写字楼标准租约合同中的基本内容不包括 ( )A ．税费条款 B. 价格浮动条款C. 财产保全 D. 所含服务及转租20 ． ________ 通常面向为数 40000-150000 的人口，可出租面积大约在 1-3 万平方米。 ( )A ．小型购物中心 B. 中型购物中心C. 大型购物中心 D. 仓储式商场二、多项选择题 ( 本大题共 5 小题，每小题 2 分，共 10 分 )在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。21 ．房地产的价值主要受物质实体状况与权益范围两方面的影响。其中权益是指对于某宗房地产的法律描述，包括 ( )A ．权利 B. 收益C. 数量 D. 利益E. 边界22 ．按贷款的用途，房地产贷款可分为 ( )A ．购建房贷款 B. 个人抵押贷款C. 信用贷款 D. 房地产经营贷款E. 房地产开发贷款23 ．税收征收机关在 ________ 情况下，可以参照市场价格核定契税的计税依据。 ( )A ．成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的B. 所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理且无正当理由的C. 只要存在成交价格明显低于市场价格D. 只要存在所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理E. 成交价格明显低于房地产评估价格24 ．在房地产开发项目的租售阶段，对 ________ 多采取出售、出租并举，以出租为主。 ( )A ．住宅 B. 酒店C. 写字楼 D. 工业厂房E. 商品用房25 ．按照房地产进入市场的时间顺序将其分为 ( )A ．一手房市场 B. 二手房市场C. 一级市场 D. 二级市场E. 三级市场三、简答题 ( 本大题共 5 小题，每小题 6 分，共 30 分 )26 ．简述房地产开发前期工作的主要内容。27 ．简述开发项目总投资中工程建设投资包括哪些内容？28 ．简述房地产投资具有哪些方面的特征？29 ．简述房地产贷款时应遵循的原则和具体发放时应注意哪些方面？30 ．简述房地产市场的主要参与者及政府参与市场所起的主要作用。四、计算题 ( 本大题 8 分 )31 ．有一房地产投资项目期初投入 600 万元，各年的净现金流量见下表，折现率为 12% ，根据所给数据，计算投资项目净现值和动态回收期，并判别项目是否可以接受？( 注：标准动态投资回收期为 5 年，计算可利用下表进行 ) 。计算表 单位：万元年份012345678净现金流量-600150150200200200200200300折现系数净现值累计净现值五、论述题（本大题 12 分）32 ．试分析土地成本、建造成本、租金售价、贷款利率作为主要变动因素是如何对财务评价结果产生影响的？
甲企业将某一栋写字楼租赁给乙公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量。20×9年1月1日，甲企业认为，出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。该写字楼的原造价为90 000 000元，已计提折旧2 700 000元，（平均年限法，预计使用50年，已使用1.5年，净残值0，与税法相同）……账面价值为87 300 000元。20×9年1月1日，该写字楼的公允价值为95 000 000元.假设甲企业按净利润的l0%计提盈余公积。(不考虑所得税影响)甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产——××写字楼（成本） 95 000 000 投资性房地产累计折旧（摊销） 2 700 000 贷：投资性房地产——××写字楼 90 000 000 利润分配——未分配利润 6 930 000 盈余公积 770 000(考虑所得税影响)甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产——××写字楼（成本） 95 000 000 投资性房地产累计折旧（摊销） 2 700 000 贷：投资性房地产——××写字楼 90 000 000 利润分配——未分配利润 4643100 盈余公积 515900 递延所得税负债 2541000
大工11秋《房地产开发与经营》在线作业1 1. ()是房地产泡沫产生的诱因。A. 土地的有限性和稀缺性B. 投机需求膨胀C. 城市进程快D. 金融机构过度放贷 正确答案： B 满分：4 分 得分：42. 下列关于各类用地最高出让年限说法正确的是()。A. 居住用地70年B. 教育用地40年C. 综合用地40年D. 工业用地40年 正确答案： A 满分：4 分 得分：43. ()主要规定了用地的性质、位置和界限。A. 土地使用权证B. 建设用地规划许可证C. 建设工程规划许可证D. 施工许可证 正确答案： B 满分：4 分 得分：44. 项目可行性研究是()阶段的主要工作。A. 投资机会选择与决策分析B. 前期工作C. 建设D. 租售 正确答案： A 满分：4 分 得分：45. 某小区规划建设用地面积30000平方米，其上建有8栋6层住宅楼,各层建筑面积均为800平方米，该小区容积率为()。A. 1.25B. 1.44C. 1.28D. 0.24 正确答案： C 满分：4 分 得分：4大工11秋《房地产开发与经营》在线作业1 试卷总分：100 测试时间：-- 试卷得分：96 单选题 多选题 判断题 二、多选题（共 5 道试题，共 40 分。） 得分：36V 1. 下列建设用地的土地使用权可以采用行政划拨方式取得的有()。A. 城市公益事业用地B. 国家重点扶持的交通项目用地C. 国家机关用地D. 经济适用住房建设用地E. 商品住宅用地正确答案：ABCD 满分：8 分 得分：82. 房地产开发企业缴纳的营业税金及附加包括()。A. 营业税B. 增值税C. 城市维护建设税D. 教育费附加正确答案：ACD 满分：8 分 得分：83. 建成后的物业按用途不同，分为()。A. 居住物业B. 商业物业C. 工业物业D. 特殊物业E. 旅游物业正确答案：ABCD 满分：8 分 得分：84. 土地使用权出让方式包括()。A. 协议B. 招标C. 拍卖D. 挂牌正确答案：ABCD 满分：8 分 得分：85. 土地的社会特性包括()。A. 区位性B. 不可移动性C. 多种用途性D. 经济效益性E. 商品性正确答案：ACDE 满分：8 分 得分：4 大工11秋《房地产开发与经营》在线作业1 试卷总分：100 测试时间：-- 试卷得分：96 单选题 多选题 判断题 三、判断题（共 10 道试题，共 40 分。） 得分：40V 1. 房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四级资质等级。A. 错误B. 正确正确答案：B 满分：4 分 得分：42. 收入增加提高了购买者的支付能力，会导致对商品住宅购买需求的增加，从而使住宅购买需求曲线向左平移。A. 错误B. 正确正确答案：A 满分：4 分 得分：43. 在房地产周期循环的最高点，空置率最高。A. 错误B. 正确正确答案：A 满分：4 分 得分：44. 土地增值税实行四级超率累进税率。A. 错误B. 正确正确答案：B 满分：4 分 得分：45. 新城区所处区位优越，适用于作为商业、办公、餐饮、娱乐、旅游等类型项目的开发。A. 错误B. 正确正确答案：A 满分：4 分 得分：46. 房地产开发企业在商品房交付使用时，只需向购买人提供住宅质量保证书。A. 错误B. 正确正确答案：A 满分：4 分 得分：47. 消费者预期未来住宅价格上涨，则会增加对当前住宅的需求。A. 错误B. 正确正确答案：B 满分：4 分 得分：48. 毛地是城市国有土地，而生地是乡村集体土地。A. 错误B. 正确正确答案：B 满分：4 分 得分：49. 房地产市场供给指在一定时期内，房地产市场的生产者愿意并且能够向市场提供的房地产数量。A. 错误B. 正确正确答案：B 满分：4 分 得分：410. 建筑容积率指用地范围内所有建筑物的基底面积与规划建设用地面积之比。A. 错误B. 正确正确答案：A 满分：4 分 得分：4 大工11秋《房地产开发与经营》在线作业2 1. 对已经存在的各种资料档案，以查阅和归纳的方式进行的市场调查，称为()。A. 访谈调查B. 问卷调查C. 文案调查D. 实地调查 正确答案： C 满分：4 分 得分：42. 购买房地产投资信托基金，属于()。A. 房地产直接投资B. 房地产置业投资C. 房地产开发投资D. 房地产间接投资 正确答案： D 满分：4 分 得分：43. 如果现在将100元存入银行，年利率为10%，按复利计息，则10年末的本利和为()。A. 259B. 230C. 220D. 250 正确答案： A 满分：4 分 得分：44. 投资者将资金投入某房地产项目后,就失去了其他投资机会，同时也就失去了其他投资机会可能带来的收益，这种风险被称为()。A. 市场供求风险B. 变现风险C. 比较风险D. 时间风险 正确答案： C 满分：4 分 得分：45. 名义利率为12%，每季度计息一次，年实际利率为()。A. 12%B. 12.55%C. 12.68%D. 11% 正确答案： B 满分：4 分 得分：4大工11秋《房地产开发与经营》在线作业2 试卷总分：100 测试时间：-- 试卷得分：80 单选题 多选题 判断题 二、多选题（共 5 道试题，共 40 分。） 得分：20V 1. 关于现金流量及资金时间价值，下列说法正确的是()。A. 某时点净现金流量指该时点现金流入与现金流出之和B. 某时点净现金流量指该时点现金流入与现金流出之差C. 利息与利润都是资金时间价值的表现形式D. 对于房地产开发投资项目来说，现金流入的表现形式有销售收入、出租收入、自营收入正确答案：BCD 满分：8 分 得分：82. 零售商业开发项目的特点包括()。A. 开发投资风险相对较小B. 受政府政策影响大C. 需要认真分析零售商业物业的商业辐射区域D. 要求开发商具备长期大规模投资能力E. 对物业管理水平的要求高正确答案：CDE 满分：8 分 得分：43. 投资者可以控制的风险有()。A. 通货膨胀风险B. 比较风险C. 时间风险D. 利率风险E. 持有期风险正确答案：BCE 满分：8 分 得分：04. 房地产市场定量预测方法包括()。A. 集体判断法B. 简单平均法C. 指数平滑法D. 专家征询法E. 回归分析法正确答案：BCE 满分：8 分 得分：05. 房地产置业投资经济效果主要表现为()。A. 销售收入B. 租金收入C. 减少纳税D. 物业增值与股权增加正确答案：BCD 满分：8 分 得分：8大工11秋《房地产开发与经营》在线作业2 试卷总分：100 测试时间：-- 试卷得分：80 单选题 多选题 判断题 三、判断题（共 10 道试题，共 40 分。） 得分：40V 1. 第一手资料是指通过直接到市场进行调查而得到的原始资料，如问卷调查资料、访谈记录等。A. 错误B. 正确正确答案：B 满分：4 分 得分：42. 市场供求风险属于房地产投资的个别风险。A. 错误B. 正确正确答案：A 满分：4 分 得分：43. 房地产市场细分就是从房地产购买者的需求差异性出发，从差异性中寻找具有共同消费需求的消费群，据此将房地产市场划分为若干个子市场的行为。A. 错误B. 正确正确答案：B 满分：4 分 得分：44. 开发建设投资指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用。A. 错误B. 正确正确答案：B 满分：4 分 得分：45. 房地产市场分析包括市场调查与市场预测两项工作。A. 错误B. 正确正确答案：B 满分：4 分 得分：46. 对开发——销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金均属于固定资产投资的性质。A. 错误B. 正确正确答案：A 满分：4 分 得分：47. 当每年计息周期数m>1时，实际利率小于名义利率。A. 错误B. 正确正确答案：A 满分：4 分 得分：48. 问卷设计中问句设计应避免专业术语和缩略语。A. 错误B. 正确正确答案：B 满分：4 分 得分：49. 某一具体位置所处的社会、经济、自然环境，决定了该位置附近的市场需求和消费特征。A. 错误B. 正确正确答案：B 满分：4 分 得分：410. 房地产投资不能抵消通货膨胀的影响。A. 错误B. 正确正确答案：A 满分：4 分 得分：4 大工11秋《房地产开发与经营》在线作业31. ()是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。A. 临界点分析B. 敏感性分析C. 风险分析D. 保本点分析 正确答案： D 满分：4 分 得分：42. 反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于考察资金平衡状况的报表是()。A. 现金流量表B. 资产负债表C. 资金来源与运用表D. 损益表 正确答案： C 满分：4 分 得分：43. 招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标,称为()。A. 公开招标B. 邀请招标C. 议标D. 竞争性招标 正确答案： B 满分：4 分 得分：44. 投资机会研究对投资额的估算精度误差为()。A. ±40%B. ±30%C. ±20%D. ±10% 正确答案： B 满分：4 分 得分：45. 某开发企业申请贷款2000万元，期限2年，以商品房作抵押，该企业的信用等级为AAA级，项目风险等级为A级，则贷款综合风险度为()。A. 8%B. 11%C. 15%D. 18% 正确答案： B 满分：4 分 得分：4大工11秋《房地产开发与经营》在线作业3试卷总分：100 测试时间：-- 试卷得分：88 单选题 多选题 判断题 二、多选题（共 5 道试题，共 40 分。） 得分：28V 1. 招标文件有下列()情形之一的，由评标委员会初审后按废标处理。A. 投标文件无投标人单位盖章并无法定代表人签字或盖章的B. 以低于成本报价竞标的C. 投标人递交两份或多份内容不同的投标文件D. 投标人名称或组织结构与资格预审时不一致的E. 投标文件未在实质上响应招标文件的要求正确答案：BCDE 满分：8 分 得分：42. 房地产开发项目可行性研究的作用包括()。A. 可行性研究是项目投资决策的依据B. 可行性研究是筹集建设资金的依据C. 可行性研究是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据D. 可行性研究是编制下阶段规划设计的依据正确答案：ABCD 满分：8 分 得分：83. 房地产定价方法包括()。A. 成本导向B. 购买者导向C. 竞争导向D. 政策导向正确答案：ABC 满分：8 分 得分：84. 房地产开发项目的主要不确定性因素包括()等。A. 土地费用B. 建安工程费用C. 租售价格D. 开发期与租售期E. 容积率及有关设计参数正确答案：ABCDE 满分：8 分 得分：45. 下列属于房地产开发财务评价基本报表的是()。A. 项目总投资估算表B. 全部投资现金流量表C. 资本金现金流量表D. 资金来源与运用表E. 损益表正确答案：BCDE 满分：8 分 得分：4 大工11秋《房地产开发与经营》在线作业3试卷总分：100 测试时间：-- 试卷得分：88 单选题 多选题 判断题 三、判断题（共 10 道试题，共 40 分。） 得分：40V 1. 全部投资现金流量表不分投资资金来源，以投资者的出资额作为计算基础。A. 错误B. 正确正确答案：A 满分：4 分 得分：42. 敏感性分析是从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效果指标有重要影响的敏感性因素，并分析、预测其对项目经济效果评价指标的影响程度和敏感性程度。A. 错误B. 正确正确答案：B 满分：4 分 得分：43. 除专用条款另有约定外，投标文件在合同文件中具有最优先的解释权。A. 错误B. 正确正确答案：A 满分：4 分 得分：44. 评标分为初步评审和详细评审两个阶段进行。A. 错误B. 正确正确答案：B 满分：4 分 得分：45. 资金筹措计划主要是根据总投资计划就项目投资的资金来源进行分析。A. 错误B. 正确正确答案：B 满分：4 分 得分：46. 在投标截止日期之前，投标人没有权撤回已经送达的投标文件。A. 错误B. 正确正确答案：A 满分：4 分 得分：47. 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避兔投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。A. 错误B. 正确正确答案：B 满分：4 分 得分：48. 风险分析是指某一事件在未来可能发生，也可能不发生，其发生的可能性或概率是未知的。A. 错误B. 正确正确答案：A 满分：4 分 得分：49. 计划工作预算费用指在某时刻应当完成的工作，以预算为标准所需要的资金总额。A. 错误B. 正确正确答案：B 满分：4 分 得分：410. 房地产项目经济评价包括财务评价和综合评价。A. 错误B. 正确正确答案：B 满分：4 分 得分：4是否可以解决您的问题？
自考本科投资理财专业课程一共13科：1、中国近现代史纲要2、英语（二）3、概率论与数理统计（经管类）4、线性代数（经管类）5、管理系统中计算机应用及实践6、金融学概论7、投资学原理8、金融营销9、理财学10、金融市场学11、房地产投资12、税收筹划及实践13、金融衍生品投资
自考本科投资理财专业课程一共13科：1、中国近现代史纲要2、英语（二）3、概率论与数理统计（经管类）4、线性代数（经管类）5、管理系统中计算机应用及实践6、金融学概论7、投资学原理8、金融营销9、理财学10、金融市场学11、房地产投资12、税收筹划及实践13、金融衍生品投资
浙江省2008年4月高等教育自学考试房地产投资分析试题 (希望楼主加分）一、单项选择题 ( 本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分 )在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1 ．凡从事房地产开发经营的单位和个人，在房地产销售后 , 以其销售收入额为征税对象，税率为 ________ ，征收营业税。 ( )A ． 3% B.5%C.7% D.10%2 ．购买 ________ 进行开发建设时，一般能缩短开发投资的周期，减少投资风险。 ( )A ．生地 B. 熟地C. 毛地 D. 新征用的地3 ．随着 ________ 在使用过程中的磨损和贬值，其价值逐渐以折旧的形式计入成品成本中，并通过成品销售以货币形式回到投资人手中。 ( )A ．项目总资产 B. 递延资产C. 固定资产 D. 流动资产4 ．城市建设维护税和教育费附加是依托 ________ 征收的一种税。 ( )A ．房地产销售收入 B. 营业税C. 房地产评估价值 D. 房屋出租收入5 ．存款 1000 元，年利率为 12% ，若一年复利 ________ 计息。则一年后的本利和为 1124.86 元。 ( )A ．一次 B. 二次C. 三次 D. 四次6 ．城市土地包括三个层次：①城市市区土地、②城市规划区土地、③城市行政区划内土地，我国城市土地的内涵一般指 ________ 层次。 ( )A ．①②③ B. ①②C. ②③ D. ①③7 ．城镇土地使用权出让与转让是我国土地使用制度的重大改革，深圳率先于 ________11 月和 12 月进行土地使用权出让公开招标和拍卖，被称为“土地市场化开端”。 ( )A ． 1985 年 B.1987 年C.1988 年 D.1997 年8 ．通过出让方式获得的土地使用权是建立在有偿有限期的基础上的，如居住用地土地使用权可在法律规定的 ________ 内转让、出租或抵押。 ( )A ． 30 年 B.40 年C.50 年 D.70 年9 ．房地产的 ________ 表明其受地区性需要的依赖性很大，这就决定了房地产市场是地区性市场。 ( )A ．寿命周期长 B. 地区政策影响性C. 适应性 D. 不可移动性10 ． ________ 是实行三档差别比例税率的。 ( )A ．营业税 B. 土地增值税C. 城市维护建设税 D. 房产税11 ．自用型购买者将房地产作为一种 ________ ，目的在于满足自身生活或生产活动对入住空间的需要，其购买行为主要受购买者自身特点、偏好等方面影响。 ( )A ．普通消费品 B. 耐用消费品C. 经营消费品 D. 投资品12 ．下列哪项内容不属于房地产开发项目的土地费用 ?( )A ．土地出让金或征地费 B. 城市建设配套费C. 附属工程费 D. 拆迁安置补偿费13 ． ________ 是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。 ( )A ．单元估算法 B. 单位指标法C. 工程量近似匡算法 D. 预算估算法14 ．财务费用是指企业为筹集资金而发生的各种费用，包括借款或债券的利息和其他融资费用，后者一般占利息支出的 ________ 左右。 ( )A ． 5% B.10%C.15% D.20%15 ．房地产项目融资的实质是发挥房地产的 ________, 为房地产投资融通资金 , 以达到尽快开发、提高投资效益。 ( )A ．投资功能 B. 保值增值功能C. 优化资源功能 D. 财产功能16 ．股本金是投资者对其所投资项目投入的资本金，通常来自 ( )A ．投资者的自有资金 B. 银行的信贷资金C. 购房者的预付资金 D. 社会集资的资金17 ．契税系房屋所有权、土地使用权发生移交时，当事人签订契约时，国家按交易价格的一定比例向新业主征收的一次性税收，其税率实行 ________ 的幅度税率。 ( )A ． 1% B.3%-5%C.5%-7% D.15%18 ．土地估价的基本方法是 ( )A ．成本法 B. 收益还原法C. 市场比较法 D. 假设开发法19 ．一般写字楼标准租约合同中的基本内容不包括 ( )A ．税费条款 B. 价格浮动条款C. 财产保全 D. 所含服务及转租20 ． ________ 通常面向为数 40000-150000 的人口，可出租面积大约在 1-3 万平方米。 ( )A ．小型购物中心 B. 中型购物中心C. 大型购物中心 D. 仓储式商场二、多项选择题 ( 本大题共 5 小题，每小题 2 分，共 10 分 )在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。21 ．房地产的价值主要受物质实体状况与权益范围两方面的影响。其中权益是指对于某宗房地产的法律描述，包括 ( )A ．权利 B. 收益C. 数量 D. 利益E. 边界22 ．按贷款的用途，房地产贷款可分为 ( )A ．购建房贷款 B. 个人抵押贷款C. 信用贷款 D. 房地产经营贷款E. 房地产开发贷款23 ．税收征收机关在 ________ 情况下，可以参照市场价格核定契税的计税依据。 ( )A ．成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的B. 所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理且无正当理由的C. 只要存在成交价格明显低于市场价格D. 只要存在所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理E. 成交价格明显低于房地产评估价格24 ．在房地产开发项目的租售阶段，对 ________ 多采取出售、出租并举，以出租为主。 ( )A ．住宅 B. 酒店C. 写字楼 D. 工业厂房E. 商品用房25 ．按照房地产进入市场的时间顺序将其分为 ( )A ．一手房市场 B. 二手房市场C. 一级市场 D. 二级市场E. 三级市场三、简答题 ( 本大题共 5 小题，每小题 6 分，共 30 分 )26 ．简述房地产开发前期工作的主要内容。27 ．简述开发项目总投资中工程建设投资包括哪些内容？28 ．简述房地产投资具有哪些方面的特征？29 ．简述房地产贷款时应遵循的原则和具体发放时应注意哪些方面？30 ．简述房地产市场的主要参与者及政府参与市场所起的主要作用。四、计算题 ( 本大题 8 分 )31 ．有一房地产投资项目期初投入 600 万元，各年的净现金流量见下表，折现率为 12% ，根据所给数据，计算投资项目净现值和动态回收期，并判别项目是否可以接受？( 注：标准动态投资回收期为 5 年，计算可利用下表进行 ) 。计算表 单位：万元年份012345678净现金流量-600150150200200200200200300折现系数净现值累计净现值五、论述题（本大题 12 分）32 ．试分析土地成本、建造成本、租金售价、贷款利率作为主要变动因素是如何对财务评价结果产生影响的？
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房屋装修支出视为消费行为
2004年房地产经纪人真题-房地产经纪实务一、单项选择题(共50题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.在市场营销学发展历史的应用时期，市场表现出的基本特征是()。 A.生产相对过剩B.供不应求 C.生产绝对过剩D.供求基本平衡 2.下列关于房地产市场营销系统的表述中，不正确的是()。 A.房地产市场营销系统是由一系列相关要素构成的 B.房地产市场营销系统的运行结构是由输入、过程及输出三部分构成的 C.房地产市场营销系统不具有环境相关性 D.房地产市场营销系统具有特定目标 3.下列不属于房地产产品特征的是()。 A.开发周期长B.投资金额大 C.变现能力强D.产品差异大 4.市场营销控制包括：①衡量业绩;②设定市场营销目标;③采取行动弥补目标与业绩的差距;④估计业绩与目标存在差异的原因。这四者的合理顺序是()。 A.①②③④ B.④③②① C.②①④③ D.②①③④ 5.下列关于市场调研的表述中，不正确的是()。 A.市场调研的目的是为管理决策部门提供参考依据 B.市场调研的内容涉及消费者的意见、观念、习惯、行为和态度等方面 C.市场调研要体现调研人员的主观愿望 D.市场调研的结果是经过科学方法处理分析后的基础性数据和资料 6.在进行房地产市场调研时，应首先()。 A.确定调研目的B.制定调研计划 C.编制调研进度表D.进行初步调研 7.下列调研活动中，属于房地产市场营销活动调研的内容是()。 A.房地产市场竞争情况调研B.房地产市场环境调研 C.房地产市场需求调研 D.房地产市场供给调研 8.某房地产开发商投资开发高档别墅，委托某市场调研机构对消费对象进行调研。该市场调研机构在年收入40万元以上的目标客户中随机抽取1000名进行调查，进而推断出该地区高档别墅的市场接受程度。这种抽样调研方法属于()。 A.非随机抽样 B.分层随机抽样 C.分群随机抽样D.配额抽样 9.在房地产市场预测中，中期预测的时间跨度为()。 A.l～3年B.l～5年 C.3～5年D.5～10年 10.为了发现和了解市场机会，企业制定战略性房地产市场营销计划的关键和核心是()。 A.房地产价格确定B.房地产营销渠道选择 C.房地产市场细分D.房地产项目定位 11.消费者的生活方式属于市场细分因素中的()。 A.地理因素B.人口因素 C.行为因素D.心理因素 12.对房地产细分市场进行需求预测时，项目预测的主要内容不包括()。 A.销售速度与价格B.工程建设速度 C.资金回笼速度D.项目销售与租赁比例 13.房地产市场潜量 Q2与最低量 Q1之差 Q2- Q1，表示需求的市场敏感性。假定某市场调研机构得出甲、乙、丙、T四个市场的Q2- Q1的数据分别为：甲市场100，乙市场200，丙市场1000，丁市场0。该市场调研机构应建议在()上增加促销费用。 A.甲市场B.乙市场 C.丙市场D.丁市场 14.甲、乙两城市之间的距离为5100米，人口分男为50万人和200万人。根据莱利零售引力法则，商因分界点距甲城市的距离为()。 A.1020米 B.1275米 C.1700米 D.3400米 15.产品定位就是()。 A.形成标准化产品B.形成系统化产品 C.形成差异化产品D.形成综合化产品 16.可以作为居地产市场“晴雨表”的指标是()。 A.销售里B.供给量 C.空置率D.需求量 17.某房地产开发南新建“ X X广场”，广告宣传是“阳光的、运动的”。这属于房地产项目定位中的()。 A.产品定位B.客户定位 C.形象定位D.市场定位 18.建筑策划方法的第二研究领域的研究内容是()。 A.建筑、环境与人的课题B.建筑的风格与结构 C.建筑功能与空间的组合方法D.项目的性质、品质和级别 19.在项目SWOT分析中，最理想的对策是()。 A.SO对策 B. WO对策 C. ST对策 D. WT对策 20.房地产开发商大幅度提高销售价格，开辟新市场，扩大市场渗透，加强销售前、中、后的服务，由此可以判断房地产产品处于生命周期的()。 A.引人期B.成长期 C.成熟期D.衰退期 21.下列表述中不符合房地产定价原则的是() A.提高市场占有率B.反映市场供求 C.掌握定价范围 D.体现价值 22.某房地产开发企业开发一个 40 000 m2的房地产项目，总成本为 12 000万元，目标利润为3800万元，若销售税费率为10%，则采用成本加成定价法确定的销售单价至少应为()。 A.3555 元/m2 B. 3950元/m2 C.4345元/m2 D. 4389元/m2 23.某房地产开发项目的固定成本为3000万元，单位变动成本为1600元/m2，销售价格为3000元/m2。在不考虑销售税费的情况下，该项目的盈亏平衡点产量为()。 A.21 429m2 B.30000 m2 C.34300m2 D 55 714m2 24.运用低开高走定价策略的关键是掌握好()。 A.调价时间B.调价范围 C.调价频率和调价幅度D.调价总额 25.引起层差大幅度跳动的是()。 A.朝向B.户型设计 C.户型面积D.景观突变 26.卖点与项目定位的不同在于()。 A.卖点具有个性化B.卖点必须得到客户认同 C.卖点能够展示D卖点能够吸引人 27.某房地产开发商刚进入一个城市，为了让广大消费者了解它，树立品牌形象，宜采用的广告策略是()。 A.无差别市场广告策略B.差别市场广告策略 C.集中市场广告策略D.分散市场广告策略 28.在房地产项目竞争十分激烈的阶段，为了增加对某一特定品牌的选择性需求，适宜采用()。 A.通知性广告B.说服性广告 C.诉求性广告D.提醒性广告 29.高考期间，地处某考场附近的一房地产项目的销售经理，组织销售人员向在考场外烈日下等候的家长派送饮料。这种行为属于房地产促销组合中的()。 A.销售促进B.关系推广 C.广告推广D.人员促销 30.下列关于房地产营销渠道结构的表述中，不正确的是()。 A.二级渠道和三级渠道通常不适合房地产 B.根据分销渠道的层级结构，可以分为直接渠道和间接渠道、长渠道和短渠道 C.在房地产市场中，选择性分销渠道是被广泛采用的渠道 D.将直接渠道和一级渠道定义为短渠道，将二级渠道和三级渠道定义为长渠道 31.在编制市场推广费用预算时，最常用的方法是()。 A.量力而行法B.追随法 C.销售百分比法D.目标任务法 32.下列关于市场经理职责的表述中，不正确的是()。 A.负责制定长期计划和年度计划 B.分析市场趋势和新的需求 C.比较注重目前的市场占有率和眼前的获利能力 D.比较注重某一细分市场的研究和开发，而不是某一具体项目的销售 33.房地产营销控制工作的第一个步骤是()。 A.确定控制对象B.设置控制目标 C.确立控制标准D.选择检查方法 34.用于表现项目的具体位置、周边环境、配套和小区布局等的模型，属于()。 A.整体规划模型B.区域模型 C.局部模型D、环境模型 35.房地产项目在强销期的推广策略主要是广告推广和()。 A.产品推广B.人员推广 C.活动推广D.形象推广 36.某房地产项目共有住宅400套，在强销期内如果需要保留房号，数量一般不宜超过()。 A.40套B.60套 C.80套D.100套 37.从某种意义上讲，决定房地产经纪公司生存和发展的空间与潜力的最重要资源是 ()。 A.资金B.关系 C.房源D.房地产经纪人 38.李某有一套 100 m2的二手房，委托某房地产经纪公司销售。先以 45万元的价格委托，一周后上涨至48万元， 20天后以43万元的价格售出。在该房源的价格变化中，对价格影响最大的因素是()。 A.法律属性B.物理属性 C.经济属性D.心理属性 39.一个有效的房源信息，应包括的基本要素有业主资料、放盘要求和()等。 A.交房日期B.房屋状况 C.房地产权证D.税费支付方式 40.根据房源的特点，将符合或低于市场价、极易成交的房源称为()。 A.套盘B.笋盘 C.新盘D.散盘 41.下列关于房源和客源关系的表述中，不正确的是()。 A.互为条件，缺一不可B.互为对立，不断协调 C.互为目标，不断循环D.在市场营销活动中，两者相得益彰 42.在客源开拓的方法中，利用老客户建立的良好关系来介绍客源的方法是()。 A.人际网络揽客法B.讲座揽客法 C.客户介绍揽客法D.广告揽客法 43.客源管理是从搜集信息、整理信息和( )开始的。 A.分析信息B.应用信息 C.反馈信息D.存档 44.房屋交易的实质是房屋产权的交易，因此成交的前提条件是()。 A.拥有房屋B.有土地使用证 C.有房地产权证D.产权清晰 45.房地产居间服务的原则包括平等化原则、珍惜常客和()等。 A.体察客户的希望原则B.合法原则 C.售价最高原则D.节省费用原则 46.下列不属于房地产居间业务接盘要点的是()。 A.搜集房屋情况资料B.核实产权 C.明确委托关系D.提供个案资料 47.某房地产经纪人进行居间活动，买卖双方签订了房屋买卖协议，买方缴纳定金10 000元给卖方，两天后卖方将房屋加价 30 000元出售给第三人，此时，对定金的处理应为()。 A.卖方返还 10000元给房地产经纪人 B、买方要求房地产经纪人赔偿10000元 C.卖方返还 15 000 元给买方 D、卖方返还 20 000元给买方 48.防上客户“飞单”的有效措施一般是()。 A.收取定金B.进行公证 C.签订看房委托协议D.收存客户产权证原件 49.下列属于房地产经纪人道德风险的是()。 A.虚报成交价B.乱收费 C.客源资料外泄D.伪造签名 50.陈某将其拥有的一套豪华住宅委托某房地产经纪公司出租，并与其建立了房屋及 室内财产保管关系，一周后发现室内财产被偷盗。对于该房地产经纪公司而言，这属于()引起的风险。 A.操作不规范B，房地产经纪人道德 C.房源保管D服务协议 二、多项选择题(共30题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选不得分;少选且选择正确的.每个选项得0.5分) 51.房地产营销活动是由各领域专家共同参与谋划的系统工程，在其智力结构系统构 成中，需要全过程参与的人员有()。 A.房地产行情分析专家B.公关专家 C.媒体传播专家D文案高手 E.财务专家 52.房地产市场调研与一般耐用消费品市场调研相比，前者更侧重于对()的研究。 A.消费者的生活模式B.消费者的行为模式 C.消费者的消费习惯D.消费者的特征 E.消费者的个人偏好 53.房地产市场调查的主要内容有()。 A.房地产市场价格调查B.房地产市场供给调查 C.房地产市场需求调查D.房地产企业内部调查 E.房地产市场环境调查 54.房地产市场细分应该遵循的原则有()。 A.可测量性B.可进人性 C.可替代性D.可盈利性 E.可行性 55.从市场细分的发展历程来看，市场营销经历的主要阶段有()。 A.少量营销B.大量营销 C.产品差异化营销D目标市场营销 E.社会化市场营销 56.下列关于房地产可行性研究的表述中，正确的有()。 A.房地产投资企业的领导应尽量避免主观意志影响可行性研究的客观性 B.项目研究人员应该是在行的专家 C.可行性研究人员与项目有无利害关系不影响可行性研究的正确性 D.可行性研究从狭义上讲仅指详细可行性研究 E.初步可行性研究阶段投资估算的精度可达10% 57.影响写字楼收益的风险因素主要有()。 A.区位及其交通便捷度B.物业管理水平和服务状况 C.市场需求D租金微调 E.租户的信誉 58.房地产项目除具有一般项目的基本特性，还具有的特性有()。 A.项目的不确定性B.项目过程的渐进性 C.项目成果的可挽回性D项目组织的临时性 E.项目投资低风险性 59.房地产项目定位中属于客户定位要回答的问题有()。 A.房地产项目针对哪些不同的消费群体 B.如何让消费者理解产品的内涵 C.如何让消费者对项目产生认同感而发生购买行为 D.消费者对房地产项目的消费习惯是什么 E.消费者自身所处的阶段和生活习惯是什么 60.广告策划包括()。 A.对当前项目区域的广告情况进行透彻分析 B.确定广告战略目标 C.广告创意分析 D.广告时间分析与选择 E.确定广告预算 61.房地产商品成本导向定价方法主要包括()。 A.成本加成定价法B.变动成本定价法 C.竞争导向定价法D.比较定价法 E.盈亏平衡定价法 62.对房地产价格敏感度进行分析时，一般来说，有()。 A.低档盘、小户型的客户只对总价敏感 B.中档盘、中户型的客户对单价、总价都较为敏感 C.高档别墅客户只对单价敏感 D.低档盘、小户型的客户对单价敏感 E.高档别墅的客户只对总价敏感 63.一个楼盘的卖点必须具备的条件有()。 A.卖点是楼盘自身优越的，不容易被竞争对手抄袭的个性化特点 B.卖点必须是楼盘永不更改的亮点 C.卖点必须能够展示，能够表现出来 D.卖点必须在项目定位阶段就确定 E.卖点必须是能够得到目标客户认同的特点 64.房地产开发商委托某大型房地产经纪机构销售楼盘，该房地产经纪机构除在现 场设售楼部，还将楼盘信息发布到其三十多家连锁店，以此种模式进行销售。 这种渠道属于房地产营销渠道中的()。 A.直接渠道B.一级渠道 C.二级渠道D.独家分销渠道 E.密集型分销渠道 65.房地产营销计划的内容包括()。 A.营销现状及机会与威胁分析B制定营销目标与营销策略 C.反馈与改进策略D制定行动方案 E.编制预算方案 66.企业在确定营销组织内部的各项活动与设计组织结构之后，进行职位决策时要考虑的因素有()。 A.职位类型B.职位层次 C.职位数量D.职位职能 E.职位权责 67.房地产营销控制方法主要有()。 A.年度计划控制B.赢利能力控制 C.成本控制D.战略控制 E.房地产营销审计 68.房地产销售准备阶段的工作包括()。 A.划分销售阶段B.准备销售资料 C准备销售现场D确定销售人员 E.制定销售策略 69.房地产经纪公司开拓小业主房源的主要渠道有()。 A.报纸广告B直接接触 C.银行D.房地产相关行业 E.资产管理中心 70.房源开拓的原则主要有()。 A.公共性B.及时性 C.变动性D.持续性 E.集中性 71.目前中国大部分房地产经纪机构采用公盘制，公盘制的主要缺点有()。 A.工作效率低 B.房源信息不能实现共享 C.会出现“留盘”行为 D.房源信息较易外泄 E.不利于激发房地产经纪人收集房源信息的积极性 72.房地产居间业务的客源构成要素主要有()。 A.需求者B.购买能力 C.需求意向D.购买动机 E.需求类型 73.客源开拓的策略主要有()。 A.将精力集中于市场营销 B.致力于发展与客户之间的关系 C.培养正确的判断力和敏锐的观察力 D.搜寻服务供应商 E.以直接回应的拓展方法吸引最有价值的客户 74.按客户的性质不同，客源包括()。 A.买卖客户B.租赁客户 C.机构客户D.个人客户 E.关系客户 75.要改变房地产经纪行业“掮客”、“房串子’的不良形象，房地产经纪机构应该实施()。 A.规范管理B.给大客户一定回扣 C.树立企业形象D提倡同业合作 E.收取预付佣金 76.房地产居间服务的5S技巧包括速度和()等。 A.微笑B.真诚 C.博学D.机敏 E.研究 77、损失发生前风险管理的目标主要有()。 A.节约成本B.减少忧虑心理 C.维持生存D.尽快恢复正常的经营秩序 E.保证公司的持续发展 78.房地产经纪机构面临的投诉主要来自()。 A.客户B.本机构经纪人 C.其他机构经纪人D.房地产经纪行业组织 E.房地产经纪行政主管部门 79.总体来说，在建立风险识别系统时，要遵循的基本原则有()。 A.不能过于保守，要合理承担风险 B.尽量不以影响日常的工作效率为前提 C.要正确衡量风险发生的概率及其后果 D.全面考察 E.量力而行 80.房地产经纪机构风险防范措施主要包括()。 A.对外承诺标准化B.风险的转移 C.风险的控制与分配D.责任人的培训 E.建立检查稽核体系 三、综合分析题(共20小题，每小题2分。每小题的普选答案中有一个或一个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错途不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分) (一) 甲房地产开发公司(以下简称甲公司)计划在某市投资开发一大型房地产项目，委托乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)进行全程营销策划，乙公司在可行性研究之后认为项目是可行的，且将目光瞄准在老年公寓上。 81.乙公司的项目定位属于()。 A.产品定位B.形象定位 C.客户定位D.功能定位 82.在进行项目的市场调查研究和项目定位时，所起作用最大的专家是()。 A、房地产行情分析专家B.建筑设计专家 C.社会观察分析专家D.城市经济观察专家 83.假设该项目是在符合法律、法规和土地利用限制条件下进行的，那么决定该项目可行还必须满足()。 A.自然可行B.规划可行 C.财务可行D.技术可行 84.若该项目总建筑面积为 200 000 m2，固定总成本为 2亿元，单位变动成本为1500元m2，销售税费率为15%，目标成本利润率为25%，那么该项目实现目标利润的销售价格为()。 A. 2941元/ m2 B. 3125元m2 C 3676元/ m2 D. 3922元/ m2 85.该项目刚进入市场时采用的撇脂定价策略，但一段时间以后，销量迟迟上不去，在征得甲公司同意以后，乙公司决定进行价格调整，此时可运用的策略有()。 A.难点户型的均价调整B.难点户型层差和朝向差调整 C.难点户型的重点推荐D.难点户型的总价提高 86.由于该市的老年公寓很少，且60岁以上老年人占全市总人口的12%，为此乙公司给项目拟定的宣传语为“爱他就买它”，并运用了许多推广策略，那么在预热期的推广策略主要是整个项目的()。 A.广告推广B.活动推广 C.关系推广D.形象推广 (二) 甲集团是某地区啤酒行业巨头，欲涉足房地产开发行业，为此，甲集团专门成立了乙房地产开发公司。2004年3月，乙房地产开发公司参加拍卖活动在某省会城市取得了一块土地。该土地位于市中心，面积 10 000 m2，规划用途为写字楼。乙房地产开发公司因缺乏房地产开发和营销经验，与丙房地产经纪公司签订了营销代理协议。丙房地产经纪公司的市场调研显示：该土地位于中央商务区，周边聚集了众多高档写字楼，并有两个大型购物中心和两个四星级宾馆。 87.根据乙房地产开发公司的情况，在选择销售渠道时，最不宜采用()。 A.零级渠道B.窄渠道 C.一级渠道D.独家分销渠道 88.丙房地产经纪公司与乙房地产开发公司签订营销代理协议后，宜在()开始介人。 A.项目策划与地块研究阶段B.产品规划设计阶段 C.营销推广阶段D.销售和物业管理阶段 89.乙房地产开发公司在取得地块后，若委托丙房地产经纪公司对该项目作详细可行性研究，则丙房地产经纪公司进行详细可行性研究的内容包括()。 A.项目市场需要和竞争分析B.项目成本估算 C.甲集团现金流分析D.项目营销推广方案 90.丙房地产经纪公司在进行项目竞争分析调研时，主要包括()等。 A.区域内四星级酒店客户调研 B.区域内高档写字楼的租金水平和空置率调研 C.区域内交通便捷度调研 D.区域内大型购物中心市场价格水平调研 91.丙房地产经纪公司在产品定位阶段，结合市场调研资料向乙房地产开发公司提出许多建议，下列建议中正确的有()。 A.鉴于项目地处中央商务区，高档写字楼聚集度高，可定位于高档写字楼，并在设计上突出自身特点 B.调查发现，周边高档住宅畅销，可配套修建高档小户型住宅 C.针对目标客户中，小型律师事务所、会计师事务所、设计咨询事务所、估价师事务所等所占的比例较大的情况，可将写字楼按目标客户的需求进行规划 D.建议开始进行广告宣传吸引客户 (三) 某房地产经纪公司在某城市开设了二十多家连锁店，各连锁店之间房源和客源信息使用计算机联机系统进行统一管理，实现资源完全共享。业主王某在该房地产经纪公司的甲连锁店登记一套二手房拟出售，甲连锁店房地产经纪人李某接待了他。 92.该房地产经纪公司房源信息的共享方式是()。 A.私盘制B.公盘制 C.MLS D.分区公盘制 93.张某通过报纸广告得知上述房源信息，到甲连锁店查询。李某负责接待，此时正确的做法有()。 A.迅速安排张某同王某见面洽谈 B.带领张某看房，承诺可以帮助把房价压低一些，要求分成 C.认真了解张某的购房要求，并将其资料作为客源信息录人计算机 D.为防上张某“飞单”，与其签订书面委托决议，并明确服务范围、委托条件和 佣金标准等 94.张某很喜欢该套房屋，但对售价一时拿不定主意，此时房地产经纪人错误的做法有()。 A.提供近期类似成交案例价格供其参考 B.为促成张某下决心，声称自己是注册房地产估价师，表明业主报价低于市场价格 C.叫同事及时不断打电话称有客户要求看房，报价接近业主价格，造成竞争激 烈的假象，促使其下决心 D.适时介绍该房屋的环境、交通条件及生活配套设施等优点 95.在该房地产居间业务中，房地产经纪人的道德风险主要有()。 A.李某代收到张某的首期房款后不辞而别 B.见买方很喜欢该套房屋，顺势抬高房价，要求与王某平分差价 C.某提供假身份证 D.私下促成该笔业务，佣金归己 (四) 甲房地产经纪公司开业后，赵某委托该公司出租乙房产，随后钱某来到该公司要求承租乙房产。 96.下列说法中正确的是()。 A.赵某是乙房产的所有人 B.赵某是甲房地产经纪公司的客源 C.钱某是甲房地产经纪公司的客源 D.赵某不能再委托其他房地产经纪公司出租乙房产 97.甲房地产经纪公司在接待赵某时，应该()。 A.了解赵某的真实意愿B.对赵某进行资格甄别 C.与赵某签订委托协议D.了解赵某的消费习惯 98.甲房地产经纪公司为了避免赵某、钱某私下成交，应当()。 A.始终不安排赵、钱见面B.要赵某交一笔风险金 C.与赵某签订委托着房协议D.与钱某签订委托看房协议 99.若赵某接到丙房地产经纪公司人员电话，称已按其开出的条件将乙房产出租给钱某，则说明可能存在的情形是()。 A.甲房地产经纪公司有人违背职业道德，将房源信息外泄 B.甲、西两家房地产经纪公司有合作关系，且实行的是公盘制 C.甲、丙两家房地产经纪公司有合作关系，且实行的是私盘制 D.丙房地产经纪公司盗取了甲房地产经纪公司的信息 100.甲房地产经纪公司在该业务中，可能遭遇的主要风险是()。 A.操作不规范引起的风险B.房地产经纪人的道德风险 C.客户的道德风险D.地震、火灾等造成房源损失的风险
浙江省2008年4月高等教育自学考试房地产投资分析试题 (希望楼主加分）一、单项选择题 ( 本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分 )在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1 ．凡从事房地产开发经营的单位和个人，在房地产销售后 , 以其销售收入额为征税对象，税率为 ________ ，征收营业税。 ( )A ． 3% B.5%C.7% D.10%2 ．购买 ________ 进行开发建设时，一般能缩短开发投资的周期，减少投资风险。 ( )A ．生地 B. 熟地C. 毛地 D. 新征用的地3 ．随着 ________ 在使用过程中的磨损和贬值，其价值逐渐以折旧的形式计入成品成本中，并通过成品销售以货币形式回到投资人手中。 ( )A ．项目总资产 B. 递延资产C. 固定资产 D. 流动资产4 ．城市建设维护税和教育费附加是依托 ________ 征收的一种税。 ( )A ．房地产销售收入 B. 营业税C. 房地产评估价值 D. 房屋出租收入5 ．存款 1000 元，年利率为 12% ，若一年复利 ________ 计息。则一年后的本利和为 1124.86 元。 ( )A ．一次 B. 二次C. 三次 D. 四次6 ．城市土地包括三个层次：①城市市区土地、②城市规划区土地、③城市行政区划内土地，我国城市土地的内涵一般指 ________ 层次。 ( )A ．①②③ B. ①②C. ②③ D. ①③7 ．城镇土地使用权出让与转让是我国土地使用制度的重大改革，深圳率先于 ________11 月和 12 月进行土地使用权出让公开招标和拍卖，被称为“土地市场化开端”。 ( )A ． 1985 年 B.1987 年C.1988 年 D.1997 年8 ．通过出让方式获得的土地使用权是建立在有偿有限期的基础上的，如居住用地土地使用权可在法律规定的 ________ 内转让、出租或抵押。 ( )A ． 30 年 B.40 年C.50 年 D.70 年9 ．房地产的 ________ 表明其受地区性需要的依赖性很大，这就决定了房地产市场是地区性市场。 ( )A ．寿命周期长 B. 地区政策影响性C. 适应性 D. 不可移动性10 ． ________ 是实行三档差别比例税率的。 ( )A ．营业税 B. 土地增值税C. 城市维护建设税 D. 房产税11 ．自用型购买者将房地产作为一种 ________ ，目的在于满足自身生活或生产活动对入住空间的需要，其购买行为主要受购买者自身特点、偏好等方面影响。 ( )A ．普通消费品 B. 耐用消费品C. 经营消费品 D. 投资品12 ．下列哪项内容不属于房地产开发项目的土地费用 ?( )A ．土地出让金或征地费 B. 城市建设配套费C. 附属工程费 D. 拆迁安置补偿费13 ． ________ 是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。 ( )A ．单元估算法 B. 单位指标法C. 工程量近似匡算法 D. 预算估算法14 ．财务费用是指企业为筹集资金而发生的各种费用，包括借款或债券的利息和其他融资费用，后者一般占利息支出的 ________ 左右。 ( )A ． 5% B.10%C.15% D.20%15 ．房地产项目融资的实质是发挥房地产的 ________, 为房地产投资融通资金 , 以达到尽快开发、提高投资效益。 ( )A ．投资功能 B. 保值增值功能C. 优化资源功能 D. 财产功能16 ．股本金是投资者对其所投资项目投入的资本金，通常来自 ( )A ．投资者的自有资金 B. 银行的信贷资金C. 购房者的预付资金 D. 社会集资的资金17 ．契税系房屋所有权、土地使用权发生移交时，当事人签订契约时，国家按交易价格的一定比例向新业主征收的一次性税收，其税率实行 ________ 的幅度税率。 ( )A ． 1% B.3%-5%C.5%-7% D.15%18 ．土地估价的基本方法是 ( )A ．成本法 B. 收益还原法C. 市场比较法 D. 假设开发法19 ．一般写字楼标准租约合同中的基本内容不包括 ( )A ．税费条款 B. 价格浮动条款C. 财产保全 D. 所含服务及转租20 ． ________ 通常面向为数 40000-150000 的人口，可出租面积大约在 1-3 万平方米。 ( )A ．小型购物中心 B. 中型购物中心C. 大型购物中心 D. 仓储式商场二、多项选择题 ( 本大题共 5 小题，每小题 2 分，共 10 分 )在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。21 ．房地产的价值主要受物质实体状况与权益范围两方面的影响。其中权益是指对于某宗房地产的法律描述，包括 ( )A ．权利 B. 收益C. 数量 D. 利益E. 边界22 ．按贷款的用途，房地产贷款可分为 ( )A ．购建房贷款 B. 个人抵押贷款C. 信用贷款 D. 房地产经营贷款E. 房地产开发贷款23 ．税收征收机关在 ________ 情况下，可以参照市场价格核定契税的计税依据。 ( )A ．成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的B. 所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理且无正当理由的C. 只要存在成交价格明显低于市场价格D. 只要存在所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理E. 成交价格明显低于房地产评估价格24 ．在房地产开发项目的租售阶段，对 ________ 多采取出售、出租并举，以出租为主。 ( )A ．住宅 B. 酒店C. 写字楼 D. 工业厂房E. 商品用房25 ．按照房地产进入市场的时间顺序将其分为 ( )A ．一手房市场 B. 二手房市场C. 一级市场 D. 二级市场E. 三级市场三、简答题 ( 本大题共 5 小题，每小题 6 分，共 30 分 )26 ．简述房地产开发前期工作的主要内容。27 ．简述开发项目总投资中工程建设投资包括哪些内容？28 ．简述房地产投资具有哪些方面的特征？29 ．简述房地产贷款时应遵循的原则和具体发放时应注意哪些方面？30 ．简述房地产市场的主要参与者及政府参与市场所起的主要作用。四、计算题 ( 本大题 8 分 )31 ．有一房地产投资项目期初投入 600 万元，各年的净现金流量见下表，折现率为 12% ，根据所给数据，计算投资项目净现值和动态回收期，并判别项目是否可以接受？( 注：标准动态投资回收期为 5 年，计算可利用下表进行 ) 。计算表 单位：万元年份012345678净现金流量-600150150200200200200200300折现系数净现值累计净现值五、论述题（本大题 12 分）32 ．试分析土地成本、建造成本、租金售价、贷款利率作为主要变动因素是如何对财务评价结果产生影响的？
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