2004年房地产经纪人真题-房地产经纪实务一、单项选择题(共50题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.在市场营销学发展历史的应用时期，市场表现出的基本特征是()。 A.生产相对过剩B.供不应求 C.生产绝对过剩D.供求基本平衡 2.下列关于房地产市场营销系统的表述中，不正确的是()。 A.房地产市场营销系统是由一系列相关要素构成的 B.房地产市场营销系统的运行结构是由输入、过程及输出三部分构成的 C.房地产市场营销系统不具有环境相关性 D.房地产市场营销系统具有特定目标 3.下列不属于房地产产品特征的是()。 A.开发周期长B.投资金额大 C.变现能力强D.产品差异大 4.市场营销控制包括：①衡量业绩;②设定市场营销目标;③采取行动弥补目标与业绩的差距;④估计业绩与目标存在差异的原因。这四者的合理顺序是()。 A.①②③④ B.④③②① C.②①④③ D.②①③④ 5.下列关于市场调研的表述中，不正确的是()。 A.市场调研的目的是为管理决策部门提供参考依据 B.市场调研的内容涉及消费者的意见、观念、习惯、行为和态度等方面 C.市场调研要体现调研人员的主观愿望 D.市场调研的结果是经过科学方法处理分析后的基础性数据和资料 6.在进行房地产市场调研时，应首先()。 A.确定调研目的B.制定调研计划 C.编制调研进度表D.进行初步调研 7.下列调研活动中，属于房地产市场营销活动调研的内容是()。 A.房地产市场竞争情况调研B.房地产市场环境调研 C.房地产市场需求调研 D.房地产市场供给调研 8.某房地产开发商投资开发高档别墅，委托某市场调研机构对消费对象进行调研。该市场调研机构在年收入40万元以上的目标客户中随机抽取1000名进行调查，进而推断出该地区高档别墅的市场接受程度。这种抽样调研方法属于()。 A.非随机抽样 B.分层随机抽样 C.分群随机抽样D.配额抽样 9.在房地产市场预测中，中期预测的时间跨度为()。 A.l～3年B.l～5年 C.3～5年D.5～10年 10.为了发现和了解市场机会，企业制定战略性房地产市场营销计划的关键和核心是()。 A.房地产价格确定B.房地产营销渠道选择 C.房地产市场细分D.房地产项目定位 11.消费者的生活方式属于市场细分因素中的()。 A.地理因素B.人口因素 C.行为因素D.心理因素 12.对房地产细分市场进行需求预测时，项目预测的主要内容不包括()。 A.销售速度与价格B.工程建设速度 C.资金回笼速度D.项目销售与租赁比例 13.房地产市场潜量 Q2与最低量 Q1之差 Q2- Q1，表示需求的市场敏感性。假定某市场调研机构得出甲、乙、丙、T四个市场的Q2- Q1的数据分别为：甲市场100，乙市场200，丙市场1000，丁市场0。该市场调研机构应建议在()上增加促销费用。 A.甲市场B.乙市场 C.丙市场D.丁市场 14.甲、乙两城市之间的距离为5100米，人口分男为50万人和200万人。根据莱利零售引力法则，商因分界点距甲城市的距离为()。 A.1020米 B.1275米 C.1700米 D.3400米 15.产品定位就是()。 A.形成标准化产品B.形成系统化产品 C.形成差异化产品D.形成综合化产品 16.可以作为居地产市场“晴雨表”的指标是()。 A.销售里B.供给量 C.空置率D.需求量 17.某房地产开发南新建“ X X广场”，广告宣传是“阳光的、运动的”。这属于房地产项目定位中的()。 A.产品定位B.客户定位 C.形象定位D.市场定位 18.建筑策划方法的第二研究领域的研究内容是()。 A.建筑、环境与人的课题B.建筑的风格与结构 C.建筑功能与空间的组合方法D.项目的性质、品质和级别 19.在项目SWOT分析中，最理想的对策是()。 A.SO对策 B. WO对策 C. ST对策 D. WT对策 20.房地产开发商大幅度提高销售价格，开辟新市场，扩大市场渗透，加强销售前、中、后的服务，由此可以判断房地产产品处于生命周期的()。 A.引人期B.成长期 C.成熟期D.衰退期 21.下列表述中不符合房地产定价原则的是() A.提高市场占有率B.反映市场供求 C.掌握定价范围 D.体现价值 22.某房地产开发企业开发一个 40 000 m2的房地产项目，总成本为 12 000万元，目标利润为3800万元，若销售税费率为10%，则采用成本加成定价法确定的销售单价至少应为()。 A.3555 元/m2 B. 3950元/m2 C.4345元/m2 D. 4389元/m2 23.某房地产开发项目的固定成本为3000万元，单位变动成本为1600元/m2，销售价格为3000元/m2。在不考虑销售税费的情况下，该项目的盈亏平衡点产量为()。 A.21 429m2 B.30000 m2 C.34300m2 D 55 714m2 24.运用低开高走定价策略的关键是掌握好()。 A.调价时间B.调价范围 C.调价频率和调价幅度D.调价总额 25.引起层差大幅度跳动的是()。 A.朝向B.户型设计 C.户型面积D.景观突变 26.卖点与项目定位的不同在于()。 A.卖点具有个性化B.卖点必须得到客户认同 C.卖点能够展示D卖点能够吸引人 27.某房地产开发商刚进入一个城市，为了让广大消费者了解它，树立品牌形象，宜采用的广告策略是()。 A.无差别市场广告策略B.差别市场广告策略 C.集中市场广告策略D.分散市场广告策略 28.在房地产项目竞争十分激烈的阶段，为了增加对某一特定品牌的选择性需求，适宜采用()。 A.通知性广告B.说服性广告 C.诉求性广告D.提醒性广告 29.高考期间，地处某考场附近的一房地产项目的销售经理，组织销售人员向在考场外烈日下等候的家长派送饮料。这种行为属于房地产促销组合中的()。 A.销售促进B.关系推广 C.广告推广D.人员促销 30.下列关于房地产营销渠道结构的表述中，不正确的是()。 A.二级渠道和三级渠道通常不适合房地产 B.根据分销渠道的层级结构，可以分为直接渠道和间接渠道、长渠道和短渠道 C.在房地产市场中，选择性分销渠道是被广泛采用的渠道 D.将直接渠道和一级渠道定义为短渠道，将二级渠道和三级渠道定义为长渠道 31.在编制市场推广费用预算时，最常用的方法是()。 A.量力而行法B.追随法 C.销售百分比法D.目标任务法 32.下列关于市场经理职责的表述中，不正确的是()。 A.负责制定长期计划和年度计划 B.分析市场趋势和新的需求 C.比较注重目前的市场占有率和眼前的获利能力 D.比较注重某一细分市场的研究和开发，而不是某一具体项目的销售 33.房地产营销控制工作的第一个步骤是()。 A.确定控制对象B.设置控制目标 C.确立控制标准D.选择检查方法 34.用于表现项目的具体位置、周边环境、配套和小区布局等的模型，属于()。 A.整体规划模型B.区域模型 C.局部模型D、环境模型 35.房地产项目在强销期的推广策略主要是广告推广和()。 A.产品推广B.人员推广 C.活动推广D.形象推广 36.某房地产项目共有住宅400套，在强销期内如果需要保留房号，数量一般不宜超过()。 A.40套B.60套 C.80套D.100套 37.从某种意义上讲，决定房地产经纪公司生存和发展的空间与潜力的最重要资源是 ()。 A.资金B.关系 C.房源D.房地产经纪人 38.李某有一套 100 m2的二手房，委托某房地产经纪公司销售。先以 45万元的价格委托，一周后上涨至48万元， 20天后以43万元的价格售出。在该房源的价格变化中，对价格影响最大的因素是()。 A.法律属性B.物理属性 C.经济属性D.心理属性 39.一个有效的房源信息，应包括的基本要素有业主资料、放盘要求和()等。 A.交房日期B.房屋状况 C.房地产权证D.税费支付方式 40.根据房源的特点，将符合或低于市场价、极易成交的房源称为()。 A.套盘B.笋盘 C.新盘D.散盘 41.下列关于房源和客源关系的表述中，不正确的是()。 A.互为条件，缺一不可B.互为对立，不断协调 C.互为目标，不断循环D.在市场营销活动中，两者相得益彰 42.在客源开拓的方法中，利用老客户建立的良好关系来介绍客源的方法是()。 A.人际网络揽客法B.讲座揽客法 C.客户介绍揽客法D.广告揽客法 43.客源管理是从搜集信息、整理信息和( )开始的。 A.分析信息B.应用信息 C.反馈信息D.存档 44.房屋交易的实质是房屋产权的交易，因此成交的前提条件是()。 A.拥有房屋B.有土地使用证 C.有房地产权证D.产权清晰 45.房地产居间服务的原则包括平等化原则、珍惜常客和()等。 A.体察客户的希望原则B.合法原则 C.售价最高原则D.节省费用原则 46.下列不属于房地产居间业务接盘要点的是()。 A.搜集房屋情况资料B.核实产权 C.明确委托关系D.提供个案资料 47.某房地产经纪人进行居间活动，买卖双方签订了房屋买卖协议，买方缴纳定金10 000元给卖方，两天后卖方将房屋加价 30 000元出售给第三人，此时，对定金的处理应为()。 A.卖方返还 10000元给房地产经纪人 B、买方要求房地产经纪人赔偿10000元 C.卖方返还 15 000 元给买方 D、卖方返还 20 000元给买方 48.防上客户“飞单”的有效措施一般是()。 A.收取定金B.进行公证 C.签订看房委托协议D.收存客户产权证原件 49.下列属于房地产经纪人道德风险的是()。 A.虚报成交价B.乱收费 C.客源资料外泄D.伪造签名 50.陈某将其拥有的一套豪华住宅委托某房地产经纪公司出租，并与其建立了房屋及 室内财产保管关系，一周后发现室内财产被偷盗。对于该房地产经纪公司而言，这属于()引起的风险。 A.操作不规范B，房地产经纪人道德 C.房源保管D服务协议 二、多项选择题(共30题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选不得分;少选且选择正确的.每个选项得0.5分) 51.房地产营销活动是由各领域专家共同参与谋划的系统工程，在其智力结构系统构 成中，需要全过程参与的人员有()。 A.房地产行情分析专家B.公关专家 C.媒体传播专家D文案高手 E.财务专家 52.房地产市场调研与一般耐用消费品市场调研相比，前者更侧重于对()的研究。 A.消费者的生活模式B.消费者的行为模式 C.消费者的消费习惯D.消费者的特征 E.消费者的个人偏好 53.房地产市场调查的主要内容有()。 A.房地产市场价格调查B.房地产市场供给调查 C.房地产市场需求调查D.房地产企业内部调查 E.房地产市场环境调查 54.房地产市场细分应该遵循的原则有()。 A.可测量性B.可进人性 C.可替代性D.可盈利性 E.可行性 55.从市场细分的发展历程来看，市场营销经历的主要阶段有()。 A.少量营销B.大量营销 C.产品差异化营销D目标市场营销 E.社会化市场营销 56.下列关于房地产可行性研究的表述中，正确的有()。 A.房地产投资企业的领导应尽量避免主观意志影响可行性研究的客观性 B.项目研究人员应该是在行的专家 C.可行性研究人员与项目有无利害关系不影响可行性研究的正确性 D.可行性研究从狭义上讲仅指详细可行性研究 E.初步可行性研究阶段投资估算的精度可达10% 57.影响写字楼收益的风险因素主要有()。 A.区位及其交通便捷度B.物业管理水平和服务状况 C.市场需求D租金微调 E.租户的信誉 58.房地产项目除具有一般项目的基本特性，还具有的特性有()。 A.项目的不确定性B.项目过程的渐进性 C.项目成果的可挽回性D项目组织的临时性 E.项目投资低风险性 59.房地产项目定位中属于客户定位要回答的问题有()。 A.房地产项目针对哪些不同的消费群体 B.如何让消费者理解产品的内涵 C.如何让消费者对项目产生认同感而发生购买行为 D.消费者对房地产项目的消费习惯是什么 E.消费者自身所处的阶段和生活习惯是什么 60.广告策划包括()。 A.对当前项目区域的广告情况进行透彻分析 B.确定广告战略目标 C.广告创意分析 D.广告时间分析与选择 E.确定广告预算 61.房地产商品成本导向定价方法主要包括()。 A.成本加成定价法B.变动成本定价法 C.竞争导向定价法D.比较定价法 E.盈亏平衡定价法 62.对房地产价格敏感度进行分析时，一般来说，有()。 A.低档盘、小户型的客户只对总价敏感 B.中档盘、中户型的客户对单价、总价都较为敏感 C.高档别墅客户只对单价敏感 D.低档盘、小户型的客户对单价敏感 E.高档别墅的客户只对总价敏感 63.一个楼盘的卖点必须具备的条件有()。 A.卖点是楼盘自身优越的，不容易被竞争对手抄袭的个性化特点 B.卖点必须是楼盘永不更改的亮点 C.卖点必须能够展示，能够表现出来 D.卖点必须在项目定位阶段就确定 E.卖点必须是能够得到目标客户认同的特点 64.房地产开发商委托某大型房地产经纪机构销售楼盘，该房地产经纪机构除在现 场设售楼部，还将楼盘信息发布到其三十多家连锁店，以此种模式进行销售。 这种渠道属于房地产营销渠道中的()。 A.直接渠道B.一级渠道 C.二级渠道D.独家分销渠道 E.密集型分销渠道 65.房地产营销计划的内容包括()。 A.营销现状及机会与威胁分析B制定营销目标与营销策略 C.反馈与改进策略D制定行动方案 E.编制预算方案 66.企业在确定营销组织内部的各项活动与设计组织结构之后，进行职位决策时要考虑的因素有()。 A.职位类型B.职位层次 C.职位数量D.职位职能 E.职位权责 67.房地产营销控制方法主要有()。 A.年度计划控制B.赢利能力控制 C.成本控制D.战略控制 E.房地产营销审计 68.房地产销售准备阶段的工作包括()。 A.划分销售阶段B.准备销售资料 C准备销售现场D确定销售人员 E.制定销售策略 69.房地产经纪公司开拓小业主房源的主要渠道有()。 A.报纸广告B直接接触 C.银行D.房地产相关行业 E.资产管理中心 70.房源开拓的原则主要有()。 A.公共性B.及时性 C.变动性D.持续性 E.集中性 71.目前中国大部分房地产经纪机构采用公盘制，公盘制的主要缺点有()。 A.工作效率低 B.房源信息不能实现共享 C.会出现“留盘”行为 D.房源信息较易外泄 E.不利于激发房地产经纪人收集房源信息的积极性 72.房地产居间业务的客源构成要素主要有()。 A.需求者B.购买能力 C.需求意向D.购买动机 E.需求类型 73.客源开拓的策略主要有()。 A.将精力集中于市场营销 B.致力于发展与客户之间的关系 C.培养正确的判断力和敏锐的观察力 D.搜寻服务供应商 E.以直接回应的拓展方法吸引最有价值的客户 74.按客户的性质不同，客源包括()。 A.买卖客户B.租赁客户 C.机构客户D.个人客户 E.关系客户 75.要改变房地产经纪行业“掮客”、“房串子’的不良形象，房地产经纪机构应该实施()。 A.规范管理B.给大客户一定回扣 C.树立企业形象D提倡同业合作 E.收取预付佣金 76.房地产居间服务的5S技巧包括速度和()等。 A.微笑B.真诚 C.博学D.机敏 E.研究 77、损失发生前风险管理的目标主要有()。 A.节约成本B.减少忧虑心理 C.维持生存D.尽快恢复正常的经营秩序 E.保证公司的持续发展 78.房地产经纪机构面临的投诉主要来自()。 A.客户B.本机构经纪人 C.其他机构经纪人D.房地产经纪行业组织 E.房地产经纪行政主管部门 79.总体来说，在建立风险识别系统时，要遵循的基本原则有()。 A.不能过于保守，要合理承担风险 B.尽量不以影响日常的工作效率为前提 C.要正确衡量风险发生的概率及其后果 D.全面考察 E.量力而行 80.房地产经纪机构风险防范措施主要包括()。 A.对外承诺标准化B.风险的转移 C.风险的控制与分配D.责任人的培训 E.建立检查稽核体系 三、综合分析题(共20小题，每小题2分。每小题的普选答案中有一个或一个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错途不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分) (一) 甲房地产开发公司(以下简称甲公司)计划在某市投资开发一大型房地产项目，委托乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)进行全程营销策划，乙公司在可行性研究之后认为项目是可行的，且将目光瞄准在老年公寓上。 81.乙公司的项目定位属于()。 A.产品定位B.形象定位 C.客户定位D.功能定位 82.在进行项目的市场调查研究和项目定位时，所起作用最大的专家是()。 A、房地产行情分析专家B.建筑设计专家 C.社会观察分析专家D.城市经济观察专家 83.假设该项目是在符合法律、法规和土地利用限制条件下进行的，那么决定该项目可行还必须满足()。 A.自然可行B.规划可行 C.财务可行D.技术可行 84.若该项目总建筑面积为 200 000 m2，固定总成本为 2亿元，单位变动成本为1500元m2，销售税费率为15%，目标成本利润率为25%，那么该项目实现目标利润的销售价格为()。 A. 2941元/ m2 B. 3125元m2 C 3676元/ m2 D. 3922元/ m2 85.该项目刚进入市场时采用的撇脂定价策略，但一段时间以后，销量迟迟上不去，在征得甲公司同意以后，乙公司决定进行价格调整，此时可运用的策略有()。 A.难点户型的均价调整B.难点户型层差和朝向差调整 C.难点户型的重点推荐D.难点户型的总价提高 86.由于该市的老年公寓很少，且60岁以上老年人占全市总人口的12%，为此乙公司给项目拟定的宣传语为“爱他就买它”，并运用了许多推广策略，那么在预热期的推广策略主要是整个项目的()。 A.广告推广B.活动推广 C.关系推广D.形象推广 (二) 甲集团是某地区啤酒行业巨头，欲涉足房地产开发行业，为此，甲集团专门成立了乙房地产开发公司。2004年3月，乙房地产开发公司参加拍卖活动在某省会城市取得了一块土地。该土地位于市中心，面积 10 000 m2，规划用途为写字楼。乙房地产开发公司因缺乏房地产开发和营销经验，与丙房地产经纪公司签订了营销代理协议。丙房地产经纪公司的市场调研显示：该土地位于中央商务区，周边聚集了众多高档写字楼，并有两个大型购物中心和两个四星级宾馆。 87.根据乙房地产开发公司的情况，在选择销售渠道时，最不宜采用()。 A.零级渠道B.窄渠道 C.一级渠道D.独家分销渠道 88.丙房地产经纪公司与乙房地产开发公司签订营销代理协议后，宜在()开始介人。 A.项目策划与地块研究阶段B.产品规划设计阶段 C.营销推广阶段D.销售和物业管理阶段 89.乙房地产开发公司在取得地块后，若委托丙房地产经纪公司对该项目作详细可行性研究，则丙房地产经纪公司进行详细可行性研究的内容包括()。 A.项目市场需要和竞争分析B.项目成本估算 C.甲集团现金流分析D.项目营销推广方案 90.丙房地产经纪公司在进行项目竞争分析调研时，主要包括()等。 A.区域内四星级酒店客户调研 B.区域内高档写字楼的租金水平和空置率调研 C.区域内交通便捷度调研 D.区域内大型购物中心市场价格水平调研 91.丙房地产经纪公司在产品定位阶段，结合市场调研资料向乙房地产开发公司提出许多建议，下列建议中正确的有()。 A.鉴于项目地处中央商务区，高档写字楼聚集度高，可定位于高档写字楼，并在设计上突出自身特点 B.调查发现，周边高档住宅畅销，可配套修建高档小户型住宅 C.针对目标客户中，小型律师事务所、会计师事务所、设计咨询事务所、估价师事务所等所占的比例较大的情况，可将写字楼按目标客户的需求进行规划 D.建议开始进行广告宣传吸引客户 (三) 某房地产经纪公司在某城市开设了二十多家连锁店，各连锁店之间房源和客源信息使用计算机联机系统进行统一管理，实现资源完全共享。业主王某在该房地产经纪公司的甲连锁店登记一套二手房拟出售，甲连锁店房地产经纪人李某接待了他。 92.该房地产经纪公司房源信息的共享方式是()。 A.私盘制B.公盘制 C.MLS D.分区公盘制 93.张某通过报纸广告得知上述房源信息，到甲连锁店查询。李某负责接待，此时正确的做法有()。 A.迅速安排张某同王某见面洽谈 B.带领张某看房，承诺可以帮助把房价压低一些，要求分成 C.认真了解张某的购房要求，并将其资料作为客源信息录人计算机 D.为防上张某“飞单”，与其签订书面委托决议，并明确服务范围、委托条件和 佣金标准等 94.张某很喜欢该套房屋，但对售价一时拿不定主意，此时房地产经纪人错误的做法有()。 A.提供近期类似成交案例价格供其参考 B.为促成张某下决心，声称自己是注册房地产估价师，表明业主报价低于市场价格 C.叫同事及时不断打电话称有客户要求看房，报价接近业主价格，造成竞争激 烈的假象，促使其下决心 D.适时介绍该房屋的环境、交通条件及生活配套设施等优点 95.在该房地产居间业务中，房地产经纪人的道德风险主要有()。 A.李某代收到张某的首期房款后不辞而别 B.见买方很喜欢该套房屋，顺势抬高房价，要求与王某平分差价 C.某提供假身份证 D.私下促成该笔业务，佣金归己 (四) 甲房地产经纪公司开业后，赵某委托该公司出租乙房产，随后钱某来到该公司要求承租乙房产。 96.下列说法中正确的是()。 A.赵某是乙房产的所有人 B.赵某是甲房地产经纪公司的客源 C.钱某是甲房地产经纪公司的客源 D.赵某不能再委托其他房地产经纪公司出租乙房产 97.甲房地产经纪公司在接待赵某时，应该()。 A.了解赵某的真实意愿B.对赵某进行资格甄别 C.与赵某签订委托协议D.了解赵某的消费习惯 98.甲房地产经纪公司为了避免赵某、钱某私下成交，应当()。 A.始终不安排赵、钱见面B.要赵某交一笔风险金 C.与赵某签订委托着房协议D.与钱某签订委托看房协议 99.若赵某接到丙房地产经纪公司人员电话，称已按其开出的条件将乙房产出租给钱某，则说明可能存在的情形是()。 A.甲房地产经纪公司有人违背职业道德，将房源信息外泄 B.甲、西两家房地产经纪公司有合作关系，且实行的是公盘制 C.甲、丙两家房地产经纪公司有合作关系，且实行的是私盘制 D.丙房地产经纪公司盗取了甲房地产经纪公司的信息 100.甲房地产经纪公司在该业务中，可能遭遇的主要风险是()。 A.操作不规范引起的风险B.房地产经纪人的道德风险 C.客户的道德风险D.地震、火灾等造成房源损失的风险
你要的是答案吧？试题的话楼上的已给出。浙江的网上很少有答案的，而且我也不是浙江自考生，你和自考办联系下吧。
一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。) 第 1 题 一个估价项目中的估价目的，本质上是由()决定的。 A.估价机构 B.估价师 C.估价报告使用者 D.估价委托人的估价需要 【正确答案】： D 第 2 题 一个估价项目中的价值类型，本质上是由()决定的。 A.估价委托人 B.估价师 C.估价目的 D.估价对象 【正确答案】： C 第 3 题 下列关于价值类型的表述中，错误的是()。 A.在用价值为市场价值 B.投资价值属于非市场价值 C.市场价值的前提之一是继续使用 D.同一估价对象可能有不同类型的价值 【正确答案】： A 第 4 题 李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为()元。 A.5000 B.12574 C.12650 D.13911 【正确答案】： B 第 5 题 下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是()。 A.了解某宗房地产的出租****益价值 B.了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值 C.了解某地区地震后房地产价值的变化 D.了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额 【正确答案】： D 第 6 题 任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的()特性决定的。 A.易受限制 B.相互影响 C.独一无二 D.不可移动 【正确答案】： D 第 7 题 下列房地产中，变现能力相对较强的是()。 A.用途专业的房地产 B.价值较大的房地产 C.独立使用的房地产 D.不可分割的房地产 【正确答案】： C 第 8 题 下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是()。 A.户型 B.楼层 C.层高 D.装修 【正确答案】： B 第 9 题 对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值的一般是()。 A.谨慎价值 B.市场价值 C.残余价值 D.快速变现价值 【正确答案】： B 第 10 题 某套200㎡、单价4000元/㎡的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。如果折现率为5%，则该套住宅的实际价格为()万元。 A.71.84 B.74.47 C.75.23 D.80.00 【正确答案】： B 第 11 题 下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是()。 A.土地总价 B.土地单价 C.楼面地价 D.商品房价格 【正确答案】： C 第 12 题 设立地役权通常会使()。 A.供役地的价值下降 B.需役地的价值下降 C.供役地与需役地的价值都下降 D.供役地与需役地的价值都上升 【正确答案】： A 第 13 题 下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是()。 A.在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨 B.增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨 C.在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降 D.严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降 【正确答案】： A 第 14 题 在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的()。 A.谨慎原则 B.替代原则 C.合法原则 D.利用原则 【正确答案】： A 第 15 题 近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是()。 A.在建工程抵押估价 B.房地产损害赔偿估价 C.期房市场价值评估 D.房地产估价的复核估价 【正确答案】： D 第 16 题 在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是()。 A.统一房地产范围 B.统一付款方式 C.统一价格单位 D.统一市场状况 【正确答案】： C 第 17 题 估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为()万元。 A.75.00 B.75.60 C.83.60 D.86.00 【正确答案】： B 第 18 题 某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为()万元。 A.35.00 B.56.29 C.86.29 D.180.00 【正确答案】： C 第 19 题 某房地产2009年4月的价格为6500元/㎡，已知该类房地产2009年3～10月的价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08(均以上个月为基数100)，该房地产2009年10月的价格为()元/㎡。 A.5110.51 B.5307.26 C.5549.95 D.5638.13 【正确答案】： A 第 20 题 报酬率是一种与利率，内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是()。 A.投资率是投资回收与投入资本的比率 B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高 C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率 D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率 【正确答案】： D 第 21 题 对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是()。 A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间 B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间 C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间 D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间 【正确答案】： B 第 22 题 某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、，保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为()万元。 A.245 B.275 C.315 D.345 【正确答案】： D 第 23 题 某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为()万元。 A.489.99 B.495.53 C.695.53 D.800.00 【正确答案】： D 第 24 题 某房地产开发商开发一幢建筑面积10000㎡的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/㎡，已知取得土地时楼面地价为1000元/㎡，开发成本和管理费用为1200元/㎡，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为()。 A.7.90% B.11.08% C.11.83% D.13.73% 【正确答案】： B 第 25 题 某成片荒地面积1k㎡，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是()元/㎡ A.310.61 B.321.60 C.477.87 D.494.77 【正确答案】： C 第 26 题 某写字楼的建筑面积为4000㎡，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/㎡。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40元/㎡，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为()万元。 A.67.60 B.811.24 C.1622.48 D.2433.72 【正确答案】： D 第 27 题 在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是()。 A.取得待开发房地产的时间 B.开发期间的某个时间 C.开发完成后的时间 D.开发完成之后的某个时间 【正确答案】： B 第 28 题 现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/㎡，其中主体工程900元/㎡，安装及装饰装修工程费为600元/㎡。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%，则在估价时点的续建费用为()元/㎡。 A.486.52 B.521.74 C.559.50 D.1398.76 【正确答案】： B 第 29 题 直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由()决定的。 A.房地产的历史价格资料 B.房地产的未来价格资料 C.房地产的现实价格资料 D.估价师选取的现时和未来的价格资料 【正确答案】： A 第 30 题 某类商品房2004～2008年的售价分别为6000元/㎡、6300元/㎡、6678元/㎡、7212元/㎡、7645元/㎡。利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为()元/㎡。 A.7974.00 B.8023.00 C.8056.25 D.8078.00 【正确答案】： C 第 31 题 威廉·阿郎索的在任意区位处的地租计算公式Pc(t)=N[Pc-C-kc(t)]中，Ⅳ表示()。 A.单位面积土地上农产品的产量 B.市场上每单位农产品的价格 C.生产每单位农产品的成本 D.向市场运输每单位农产品的成本 【正确答案】： A 第 32 题 某工业用地总面积为3000㎡，容积率为0.5，楼面地价为1000元/㎡。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，相应的楼面地价为1500元/㎡。该改变用途理论上应补地价为()万元。 A.500 B.525 C.600 D.1650 【正确答案】： D 第 33 题 某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是()。 A.空置率偏小 B.运营费用偏大 C.收益期限偏短 D.报酬率偏高 【正确答案】： D 第 34 题 某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取;采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了()。 A.假设开发法和基准地价修正法两种方法 B.假设开发法和成本法两种方法 C.假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法 D.假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法 【正确答案】： D 第 35 题 在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应()。 A.假定建筑结构是安全的 B.肯定建筑物是安全的 C.强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定 D.说明建筑结构安全难以确定 【正确答案】： A 二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应得编号。全部选对的，得2分;错选或多选的。不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。) 第 36 题 下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是()。 A.增加抵押贷款 B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测 C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款 D.处置抵押房地产 E.租赁抵押房地产 【正确答案】： A,B,C,D 第 37 题 下列法律法规和标准中，应作为城市房屋拆迁估价依据的有()。 A.中华人民共和国物权法 B.中华人民共和国城市房地产管理法 C.城市房地产开发经营管理条例 D.房地产估价规范 E.城市房屋拆迁估价指导意见 【正确答案】： A,B,D,E 第 38 题 下列引起房地产价格上涨的因素中，属于房地产自然增值的因素有()。 A.对房地产本身进行投资改良 B.需求增加导致稀缺性增加 C.通货膨胀 D.外部经济 E.提高建造成本 【正确答案】： B,D 第 39 题 在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括()。 A.拖欠建设工程价款 B.已抵押担保的债券数额 C.房地产变卖处置费用 D.诉讼费用 E.其他法定优先受偿款 【正确答案】： A,B,E 第 40 题 下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有()。 A.完全产权价值 B.出租****益价值 C.快速变现值 D.承租****益价值 E.残余价值 【正确答案】： C,E 第 41 题 下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有()。 A.建筑平面布置 B.朝向、楼层 C.环境景观 D.土地开发程度 E.房屋完损等级 【正确答案】： A,D,E 第 42 题 下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有()。 A.居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升 B.如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大 C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升 D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大 E.居民收入水平的变化对房地产价格影响不大 【正确答案】： A,B,C,D 第 43 题 根据现行法律，下列房地产中不应作为以抵押为目的的估价对象的有()。 A.土地所有权 B.依法承包的荒山的土地使用权 C.宅基地使用权 D.固有汽车加油站 E.乡镇企业用房 【正确答案】： A,C 第 44 题 下列房地产中，一般情况下适用市场法估价的有()。 A.标准厂房 B.房地产开发用地 C.行政办公楼 D.写字楼 E.在建工程 【正确答案】： A,B,D 第 45 题 就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出()。 A.较乐观的估计值 B.较保守的估计值 C.过高的估计值 D.过低的估计值 E.可能的估计值 【正确答案】： A,B,E 第 46 题 成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括()。 A.土地取得成本 B.开发成本 C.管理费用 D.销售费用 E.销售税费 【正确答案】： A,B,C,D 第 47 题 某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月;建成前半年开始销售，销售期为1年，下列选项中，正确的有()。 A.利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2009年10月18日 B.利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2010年4月18日 C.开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日 D.建设期为2009年10月18日至2011年10月18日 E.销售期为2011年4月18日至2012年4月18日 【正确答案】： A,D,E 第 48 题 针对某个估价对象，下列关于估价方法选用的说法中，正确的有()。 A.理论上适用的估价方法，都必须选用 B.在适用的估价方法中，选用两种即可 C.理论上适用的估价方法因客观原因不能用的，可以不用 D.必须选用两种以上的估价方法，不能只选用一种估价方法 E.仅有一种估价方法适用的，可只选用一种估价方法 【正确答案】： A,C,E 第 49 题 甲地块临街深度为100ft，临街宽度为15ft，形状为矩形，总价为100万元，相邻的乙地块也为临街宽度15ft的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”，下列关于乙地块价格的表述中，正确的有()。 A.若乙地块临街深度为25ft，则其总价为25万元 B.若乙地块临街深度为50ft，则其总价为50万元 C.若乙地块临街深度为75ft，则其总价为90万元 D.若乙地块临街深度为100ft，则其总价为1 10万元 E.若乙地块临街深度为150ft，则其总价为117万元 【正确答案】： C,E 第 50 题 在房地产买卖中对估价有多种需要，包括评估()。 A.拟买卖的房地产市场价值 B.买方愿意支付的 C.买方可承受的价 D.卖方可接受的 E.卖方愿意接受的价 【正确答案】： A,C,D 三、判断题(共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分) 第 51 题 在城市房屋拆迁中，如果被拆迁房屋的合同租金与市场租金差异较大，则在估价时应考虑此因素。 () 【正确答案】： × 第 52 题 在城市房屋拆迁估价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房的，因所调换的房屋状况为未来某个时点的状况，所以估价时点应为未来。 () 【正确答案】： × 第 53 题 对于房地产开发用地而言，从某个特定投资角度评估出的投资价值，一般大于市场价值。 () 【正确答案】： × 第 54 题 在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值，则说明房地产市场不景气。 () 【正确答案】： √ 第 55 题 周围环境状况是否良好、交通是否有利于商品运输是确定商业用房位置优劣的首要因素。 () 【正确答案】： × 第 56 题 不论是何种估价目的，估价对象状况不一定是估价时点时的状况，评估估价对象价值所依据的市场状况。 () 【正确答案】： × 第 57 题 当估价对象为“干净”的房地产、可比实例是带有债权债务的房地产时，其统一房地产范围的价格换算公式是：房地产价格=带债权债务的房地产价格+债务一债权。 () 【正确答案】： √ 第 58 题 房地产收益可分为有形收益和无形收益，无形收益通常难以货币化，难以在计算净收益时予以考虑，但可通过选取较高的报酬率或资本化率予以考虑。 () 【正确答案】： × 第 59 题 某房地产开发项目的利润为360万元，土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用合计为2000万元，投资利息为200万元，企业应缴纳土地增值税200万元，该房地产开发项目的投资利润率为18%。 () 【正确答案】： √ 第 60 题 成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估计对象价值的方法。 () 【正确答案】： √ 第 61 题 在假设开发法的现金流量折现法中，待开发房地产取得税费、后续开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据估价对象的相应生产水平估计出的。 () 【正确答案】： × 第 62 题 一般来说，运用假设开发法估价时，同一估价对象在自己开发前提下评估出的价格大于在自愿转让前提下评估出的价值，在被迫转让前提下评估出的价值小于在自愿转让前提下评估出的价值。 () 【正确答案】： √ 第 63 题 运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且上升或下降的幅度大致接近，否则就不宜采用这种方法。 () 【正确答案】： × 第 64 题 某城市路线标准深度为24m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%，则临街16m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。 () 【正确答案】： √ 第 65 题 一份完整的估价报告通常由封面、目录、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告和附件六部分组成。 () 【正确答案】： × 四、计算题(共2题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。) 第 66 题 王某于2006年6月18日将其拥有的某个商铺抵押贷款，贷款成数为6成，贷款金额为200万元，贷款年利率为8%，贷款期限为5年，按月等额还。2009年10月18 13，王某欲将该商铺再次抵押贷款。预测该商铺未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为26万元，此后每年的有效毛收入和运营费用分别在上一年的基础上增长5%和3%，未来收益期限为36年。当地该类房地产的报酬率为7%，抵押贷款成数一般为6成。 请计算该商铺2009年10月18日的再次抵押价值。第二年运营费用=634.90万元×(2101.8-1814)万元×25%=706.85万元 第三年运营费用=634.90万元×(2390.85-2101.8)万元×25%=707.16万元 第四年运营费用=634.90万元×(2681.21-2390.85)万元×25%=707.49万元 第一年净收益=1179.10万元 第二年净收益=1394.95万元 第三年净收益=1683.69万元 第四年净收益=1973.72万元 收益期限为40年-2年=38年
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你要的是答案吧？试题的话楼上的已给出。浙江的网上很少有答案的，而且我也不是浙江自考生，你和自考办联系下吧。
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【答案】：C选项 A：房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村；选项 B：房产税以房产为征税对象，所谓房产，是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所，对于建在室外的露天游泳池，不属于房产税的征税范围；选项 D：房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税，但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税
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2004年房地产经纪人真题-房地产经纪实务一、单项选择题(共50题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.在市场营销学发展历史的应用时期，市场表现出的基本特征是()。 A.生产相对过剩B.供不应求 C.生产绝对过剩D.供求基本平衡 2.下列关于房地产市场营销系统的表述中，不正确的是()。 A.房地产市场营销系统是由一系列相关要素构成的 B.房地产市场营销系统的运行结构是由输入、过程及输出三部分构成的 C.房地产市场营销系统不具有环境相关性 D.房地产市场营销系统具有特定目标 3.下列不属于房地产产品特征的是()。 A.开发周期长B.投资金额大 C.变现能力强D.产品差异大 4.市场营销控制包括：①衡量业绩;②设定市场营销目标;③采取行动弥补目标与业绩的差距;④估计业绩与目标存在差异的原因。这四者的合理顺序是()。 A.①②③④ B.④③②① C.②①④③ D.②①③④ 5.下列关于市场调研的表述中，不正确的是()。 A.市场调研的目的是为管理决策部门提供参考依据 B.市场调研的内容涉及消费者的意见、观念、习惯、行为和态度等方面 C.市场调研要体现调研人员的主观愿望 D.市场调研的结果是经过科学方法处理分析后的基础性数据和资料 6.在进行房地产市场调研时，应首先()。 A.确定调研目的B.制定调研计划 C.编制调研进度表D.进行初步调研 7.下列调研活动中，属于房地产市场营销活动调研的内容是()。 A.房地产市场竞争情况调研B.房地产市场环境调研 C.房地产市场需求调研 D.房地产市场供给调研 8.某房地产开发商投资开发高档别墅，委托某市场调研机构对消费对象进行调研。该市场调研机构在年收入40万元以上的目标客户中随机抽取1000名进行调查，进而推断出该地区高档别墅的市场接受程度。这种抽样调研方法属于()。 A.非随机抽样 B.分层随机抽样 C.分群随机抽样D.配额抽样 9.在房地产市场预测中，中期预测的时间跨度为()。 A.l～3年B.l～5年 C.3～5年D.5～10年 10.为了发现和了解市场机会，企业制定战略性房地产市场营销计划的关键和核心是()。 A.房地产价格确定B.房地产营销渠道选择 C.房地产市场细分D.房地产项目定位 11.消费者的生活方式属于市场细分因素中的()。 A.地理因素B.人口因素 C.行为因素D.心理因素 12.对房地产细分市场进行需求预测时，项目预测的主要内容不包括()。 A.销售速度与价格B.工程建设速度 C.资金回笼速度D.项目销售与租赁比例 13.房地产市场潜量 Q2与最低量 Q1之差 Q2- Q1，表示需求的市场敏感性。假定某市场调研机构得出甲、乙、丙、T四个市场的Q2- Q1的数据分别为：甲市场100，乙市场200，丙市场1000，丁市场0。该市场调研机构应建议在()上增加促销费用。 A.甲市场B.乙市场 C.丙市场D.丁市场 14.甲、乙两城市之间的距离为5100米，人口分男为50万人和200万人。根据莱利零售引力法则，商因分界点距甲城市的距离为()。 A.1020米 B.1275米 C.1700米 D.3400米 15.产品定位就是()。 A.形成标准化产品B.形成系统化产品 C.形成差异化产品D.形成综合化产品 16.可以作为居地产市场“晴雨表”的指标是()。 A.销售里B.供给量 C.空置率D.需求量 17.某房地产开发南新建“ X X广场”，广告宣传是“阳光的、运动的”。这属于房地产项目定位中的()。 A.产品定位B.客户定位 C.形象定位D.市场定位 18.建筑策划方法的第二研究领域的研究内容是()。 A.建筑、环境与人的课题B.建筑的风格与结构 C.建筑功能与空间的组合方法D.项目的性质、品质和级别 19.在项目SWOT分析中，最理想的对策是()。 A.SO对策 B. WO对策 C. ST对策 D. WT对策 20.房地产开发商大幅度提高销售价格，开辟新市场，扩大市场渗透，加强销售前、中、后的服务，由此可以判断房地产产品处于生命周期的()。 A.引人期B.成长期 C.成熟期D.衰退期 21.下列表述中不符合房地产定价原则的是() A.提高市场占有率B.反映市场供求 C.掌握定价范围 D.体现价值 22.某房地产开发企业开发一个 40 000 m2的房地产项目，总成本为 12 000万元，目标利润为3800万元，若销售税费率为10%，则采用成本加成定价法确定的销售单价至少应为()。 A.3555 元/m2 B. 3950元/m2 C.4345元/m2 D. 4389元/m2 23.某房地产开发项目的固定成本为3000万元，单位变动成本为1600元/m2，销售价格为3000元/m2。在不考虑销售税费的情况下，该项目的盈亏平衡点产量为()。 A.21 429m2 B.30000 m2 C.34300m2 D 55 714m2 24.运用低开高走定价策略的关键是掌握好()。 A.调价时间B.调价范围 C.调价频率和调价幅度D.调价总额 25.引起层差大幅度跳动的是()。 A.朝向B.户型设计 C.户型面积D.景观突变 26.卖点与项目定位的不同在于()。 A.卖点具有个性化B.卖点必须得到客户认同 C.卖点能够展示D卖点能够吸引人 27.某房地产开发商刚进入一个城市，为了让广大消费者了解它，树立品牌形象，宜采用的广告策略是()。 A.无差别市场广告策略B.差别市场广告策略 C.集中市场广告策略D.分散市场广告策略 28.在房地产项目竞争十分激烈的阶段，为了增加对某一特定品牌的选择性需求，适宜采用()。 A.通知性广告B.说服性广告 C.诉求性广告D.提醒性广告 29.高考期间，地处某考场附近的一房地产项目的销售经理，组织销售人员向在考场外烈日下等候的家长派送饮料。这种行为属于房地产促销组合中的()。 A.销售促进B.关系推广 C.广告推广D.人员促销 30.下列关于房地产营销渠道结构的表述中，不正确的是()。 A.二级渠道和三级渠道通常不适合房地产 B.根据分销渠道的层级结构，可以分为直接渠道和间接渠道、长渠道和短渠道 C.在房地产市场中，选择性分销渠道是被广泛采用的渠道 D.将直接渠道和一级渠道定义为短渠道，将二级渠道和三级渠道定义为长渠道 31.在编制市场推广费用预算时，最常用的方法是()。 A.量力而行法B.追随法 C.销售百分比法D.目标任务法 32.下列关于市场经理职责的表述中，不正确的是()。 A.负责制定长期计划和年度计划 B.分析市场趋势和新的需求 C.比较注重目前的市场占有率和眼前的获利能力 D.比较注重某一细分市场的研究和开发，而不是某一具体项目的销售 33.房地产营销控制工作的第一个步骤是()。 A.确定控制对象B.设置控制目标 C.确立控制标准D.选择检查方法 34.用于表现项目的具体位置、周边环境、配套和小区布局等的模型，属于()。 A.整体规划模型B.区域模型 C.局部模型D、环境模型 35.房地产项目在强销期的推广策略主要是广告推广和()。 A.产品推广B.人员推广 C.活动推广D.形象推广 36.某房地产项目共有住宅400套，在强销期内如果需要保留房号，数量一般不宜超过()。 A.40套B.60套 C.80套D.100套 37.从某种意义上讲，决定房地产经纪公司生存和发展的空间与潜力的最重要资源是 ()。 A.资金B.关系 C.房源D.房地产经纪人 38.李某有一套 100 m2的二手房，委托某房地产经纪公司销售。先以 45万元的价格委托，一周后上涨至48万元， 20天后以43万元的价格售出。在该房源的价格变化中，对价格影响最大的因素是()。 A.法律属性B.物理属性 C.经济属性D.心理属性 39.一个有效的房源信息，应包括的基本要素有业主资料、放盘要求和()等。 A.交房日期B.房屋状况 C.房地产权证D.税费支付方式 40.根据房源的特点，将符合或低于市场价、极易成交的房源称为()。 A.套盘B.笋盘 C.新盘D.散盘 41.下列关于房源和客源关系的表述中，不正确的是()。 A.互为条件，缺一不可B.互为对立，不断协调 C.互为目标，不断循环D.在市场营销活动中，两者相得益彰 42.在客源开拓的方法中，利用老客户建立的良好关系来介绍客源的方法是()。 A.人际网络揽客法B.讲座揽客法 C.客户介绍揽客法D.广告揽客法 43.客源管理是从搜集信息、整理信息和( )开始的。 A.分析信息B.应用信息 C.反馈信息D.存档 44.房屋交易的实质是房屋产权的交易，因此成交的前提条件是()。 A.拥有房屋B.有土地使用证 C.有房地产权证D.产权清晰 45.房地产居间服务的原则包括平等化原则、珍惜常客和()等。 A.体察客户的希望原则B.合法原则 C.售价最高原则D.节省费用原则 46.下列不属于房地产居间业务接盘要点的是()。 A.搜集房屋情况资料B.核实产权 C.明确委托关系D.提供个案资料 47.某房地产经纪人进行居间活动，买卖双方签订了房屋买卖协议，买方缴纳定金10 000元给卖方，两天后卖方将房屋加价 30 000元出售给第三人，此时，对定金的处理应为()。 A.卖方返还 10000元给房地产经纪人 B、买方要求房地产经纪人赔偿10000元 C.卖方返还 15 000 元给买方 D、卖方返还 20 000元给买方 48.防上客户“飞单”的有效措施一般是()。 A.收取定金B.进行公证 C.签订看房委托协议D.收存客户产权证原件 49.下列属于房地产经纪人道德风险的是()。 A.虚报成交价B.乱收费 C.客源资料外泄D.伪造签名 50.陈某将其拥有的一套豪华住宅委托某房地产经纪公司出租，并与其建立了房屋及 室内财产保管关系，一周后发现室内财产被偷盗。对于该房地产经纪公司而言，这属于()引起的风险。 A.操作不规范B，房地产经纪人道德 C.房源保管D服务协议 二、多项选择题(共30题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选不得分;少选且选择正确的.每个选项得0.5分) 51.房地产营销活动是由各领域专家共同参与谋划的系统工程，在其智力结构系统构 成中，需要全过程参与的人员有()。 A.房地产行情分析专家B.公关专家 C.媒体传播专家D文案高手 E.财务专家 52.房地产市场调研与一般耐用消费品市场调研相比，前者更侧重于对()的研究。 A.消费者的生活模式B.消费者的行为模式 C.消费者的消费习惯D.消费者的特征 E.消费者的个人偏好 53.房地产市场调查的主要内容有()。 A.房地产市场价格调查B.房地产市场供给调查 C.房地产市场需求调查D.房地产企业内部调查 E.房地产市场环境调查 54.房地产市场细分应该遵循的原则有()。 A.可测量性B.可进人性 C.可替代性D.可盈利性 E.可行性 55.从市场细分的发展历程来看，市场营销经历的主要阶段有()。 A.少量营销B.大量营销 C.产品差异化营销D目标市场营销 E.社会化市场营销 56.下列关于房地产可行性研究的表述中，正确的有()。 A.房地产投资企业的领导应尽量避免主观意志影响可行性研究的客观性 B.项目研究人员应该是在行的专家 C.可行性研究人员与项目有无利害关系不影响可行性研究的正确性 D.可行性研究从狭义上讲仅指详细可行性研究 E.初步可行性研究阶段投资估算的精度可达10% 57.影响写字楼收益的风险因素主要有()。 A.区位及其交通便捷度B.物业管理水平和服务状况 C.市场需求D租金微调 E.租户的信誉 58.房地产项目除具有一般项目的基本特性，还具有的特性有()。 A.项目的不确定性B.项目过程的渐进性 C.项目成果的可挽回性D项目组织的临时性 E.项目投资低风险性 59.房地产项目定位中属于客户定位要回答的问题有()。 A.房地产项目针对哪些不同的消费群体 B.如何让消费者理解产品的内涵 C.如何让消费者对项目产生认同感而发生购买行为 D.消费者对房地产项目的消费习惯是什么 E.消费者自身所处的阶段和生活习惯是什么 60.广告策划包括()。 A.对当前项目区域的广告情况进行透彻分析 B.确定广告战略目标 C.广告创意分析 D.广告时间分析与选择 E.确定广告预算 61.房地产商品成本导向定价方法主要包括()。 A.成本加成定价法B.变动成本定价法 C.竞争导向定价法D.比较定价法 E.盈亏平衡定价法 62.对房地产价格敏感度进行分析时，一般来说，有()。 A.低档盘、小户型的客户只对总价敏感 B.中档盘、中户型的客户对单价、总价都较为敏感 C.高档别墅客户只对单价敏感 D.低档盘、小户型的客户对单价敏感 E.高档别墅的客户只对总价敏感 63.一个楼盘的卖点必须具备的条件有()。 A.卖点是楼盘自身优越的，不容易被竞争对手抄袭的个性化特点 B.卖点必须是楼盘永不更改的亮点 C.卖点必须能够展示，能够表现出来 D.卖点必须在项目定位阶段就确定 E.卖点必须是能够得到目标客户认同的特点 64.房地产开发商委托某大型房地产经纪机构销售楼盘，该房地产经纪机构除在现 场设售楼部，还将楼盘信息发布到其三十多家连锁店，以此种模式进行销售。 这种渠道属于房地产营销渠道中的()。 A.直接渠道B.一级渠道 C.二级渠道D.独家分销渠道 E.密集型分销渠道 65.房地产营销计划的内容包括()。 A.营销现状及机会与威胁分析B制定营销目标与营销策略 C.反馈与改进策略D制定行动方案 E.编制预算方案 66.企业在确定营销组织内部的各项活动与设计组织结构之后，进行职位决策时要考虑的因素有()。 A.职位类型B.职位层次 C.职位数量D.职位职能 E.职位权责 67.房地产营销控制方法主要有()。 A.年度计划控制B.赢利能力控制 C.成本控制D.战略控制 E.房地产营销审计 68.房地产销售准备阶段的工作包括()。 A.划分销售阶段B.准备销售资料 C准备销售现场D确定销售人员 E.制定销售策略 69.房地产经纪公司开拓小业主房源的主要渠道有()。 A.报纸广告B直接接触 C.银行D.房地产相关行业 E.资产管理中心 70.房源开拓的原则主要有()。 A.公共性B.及时性 C.变动性D.持续性 E.集中性 71.目前中国大部分房地产经纪机构采用公盘制，公盘制的主要缺点有()。 A.工作效率低 B.房源信息不能实现共享 C.会出现“留盘”行为 D.房源信息较易外泄 E.不利于激发房地产经纪人收集房源信息的积极性 72.房地产居间业务的客源构成要素主要有()。 A.需求者B.购买能力 C.需求意向D.购买动机 E.需求类型 73.客源开拓的策略主要有()。 A.将精力集中于市场营销 B.致力于发展与客户之间的关系 C.培养正确的判断力和敏锐的观察力 D.搜寻服务供应商 E.以直接回应的拓展方法吸引最有价值的客户 74.按客户的性质不同，客源包括()。 A.买卖客户B.租赁客户 C.机构客户D.个人客户 E.关系客户 75.要改变房地产经纪行业“掮客”、“房串子’的不良形象，房地产经纪机构应该实施()。 A.规范管理B.给大客户一定回扣 C.树立企业形象D提倡同业合作 E.收取预付佣金 76.房地产居间服务的5S技巧包括速度和()等。 A.微笑B.真诚 C.博学D.机敏 E.研究 77、损失发生前风险管理的目标主要有()。 A.节约成本B.减少忧虑心理 C.维持生存D.尽快恢复正常的经营秩序 E.保证公司的持续发展 78.房地产经纪机构面临的投诉主要来自()。 A.客户B.本机构经纪人 C.其他机构经纪人D.房地产经纪行业组织 E.房地产经纪行政主管部门 79.总体来说，在建立风险识别系统时，要遵循的基本原则有()。 A.不能过于保守，要合理承担风险 B.尽量不以影响日常的工作效率为前提 C.要正确衡量风险发生的概率及其后果 D.全面考察 E.量力而行 80.房地产经纪机构风险防范措施主要包括()。 A.对外承诺标准化B.风险的转移 C.风险的控制与分配D.责任人的培训 E.建立检查稽核体系 三、综合分析题(共20小题，每小题2分。每小题的普选答案中有一个或一个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错途不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分) (一) 甲房地产开发公司(以下简称甲公司)计划在某市投资开发一大型房地产项目，委托乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)进行全程营销策划，乙公司在可行性研究之后认为项目是可行的，且将目光瞄准在老年公寓上。 81.乙公司的项目定位属于()。 A.产品定位B.形象定位 C.客户定位D.功能定位 82.在进行项目的市场调查研究和项目定位时，所起作用最大的专家是()。 A、房地产行情分析专家B.建筑设计专家 C.社会观察分析专家D.城市经济观察专家 83.假设该项目是在符合法律、法规和土地利用限制条件下进行的，那么决定该项目可行还必须满足()。 A.自然可行B.规划可行 C.财务可行D.技术可行 84.若该项目总建筑面积为 200 000 m2，固定总成本为 2亿元，单位变动成本为1500元m2，销售税费率为15%，目标成本利润率为25%，那么该项目实现目标利润的销售价格为()。 A. 2941元/ m2 B. 3125元m2 C 3676元/ m2 D. 3922元/ m2 85.该项目刚进入市场时采用的撇脂定价策略，但一段时间以后，销量迟迟上不去，在征得甲公司同意以后，乙公司决定进行价格调整，此时可运用的策略有()。 A.难点户型的均价调整B.难点户型层差和朝向差调整 C.难点户型的重点推荐D.难点户型的总价提高 86.由于该市的老年公寓很少，且60岁以上老年人占全市总人口的12%，为此乙公司给项目拟定的宣传语为“爱他就买它”，并运用了许多推广策略，那么在预热期的推广策略主要是整个项目的()。 A.广告推广B.活动推广 C.关系推广D.形象推广 (二) 甲集团是某地区啤酒行业巨头，欲涉足房地产开发行业，为此，甲集团专门成立了乙房地产开发公司。2004年3月，乙房地产开发公司参加拍卖活动在某省会城市取得了一块土地。该土地位于市中心，面积 10 000 m2，规划用途为写字楼。乙房地产开发公司因缺乏房地产开发和营销经验，与丙房地产经纪公司签订了营销代理协议。丙房地产经纪公司的市场调研显示：该土地位于中央商务区，周边聚集了众多高档写字楼，并有两个大型购物中心和两个四星级宾馆。 87.根据乙房地产开发公司的情况，在选择销售渠道时，最不宜采用()。 A.零级渠道B.窄渠道 C.一级渠道D.独家分销渠道 88.丙房地产经纪公司与乙房地产开发公司签订营销代理协议后，宜在()开始介人。 A.项目策划与地块研究阶段B.产品规划设计阶段 C.营销推广阶段D.销售和物业管理阶段 89.乙房地产开发公司在取得地块后，若委托丙房地产经纪公司对该项目作详细可行性研究，则丙房地产经纪公司进行详细可行性研究的内容包括()。 A.项目市场需要和竞争分析B.项目成本估算 C.甲集团现金流分析D.项目营销推广方案 90.丙房地产经纪公司在进行项目竞争分析调研时，主要包括()等。 A.区域内四星级酒店客户调研 B.区域内高档写字楼的租金水平和空置率调研 C.区域内交通便捷度调研 D.区域内大型购物中心市场价格水平调研 91.丙房地产经纪公司在产品定位阶段，结合市场调研资料向乙房地产开发公司提出许多建议，下列建议中正确的有()。 A.鉴于项目地处中央商务区，高档写字楼聚集度高，可定位于高档写字楼，并在设计上突出自身特点 B.调查发现，周边高档住宅畅销，可配套修建高档小户型住宅 C.针对目标客户中，小型律师事务所、会计师事务所、设计咨询事务所、估价师事务所等所占的比例较大的情况，可将写字楼按目标客户的需求进行规划 D.建议开始进行广告宣传吸引客户 (三) 某房地产经纪公司在某城市开设了二十多家连锁店，各连锁店之间房源和客源信息使用计算机联机系统进行统一管理，实现资源完全共享。业主王某在该房地产经纪公司的甲连锁店登记一套二手房拟出售，甲连锁店房地产经纪人李某接待了他。 92.该房地产经纪公司房源信息的共享方式是()。 A.私盘制B.公盘制 C.MLS D.分区公盘制 93.张某通过报纸广告得知上述房源信息，到甲连锁店查询。李某负责接待，此时正确的做法有()。 A.迅速安排张某同王某见面洽谈 B.带领张某看房，承诺可以帮助把房价压低一些，要求分成 C.认真了解张某的购房要求，并将其资料作为客源信息录人计算机 D.为防上张某“飞单”，与其签订书面委托决议，并明确服务范围、委托条件和 佣金标准等 94.张某很喜欢该套房屋，但对售价一时拿不定主意，此时房地产经纪人错误的做法有()。 A.提供近期类似成交案例价格供其参考 B.为促成张某下决心，声称自己是注册房地产估价师，表明业主报价低于市场价格 C.叫同事及时不断打电话称有客户要求看房，报价接近业主价格，造成竞争激 烈的假象，促使其下决心 D.适时介绍该房屋的环境、交通条件及生活配套设施等优点 95.在该房地产居间业务中，房地产经纪人的道德风险主要有()。 A.李某代收到张某的首期房款后不辞而别 B.见买方很喜欢该套房屋，顺势抬高房价，要求与王某平分差价 C.某提供假身份证 D.私下促成该笔业务，佣金归己 (四) 甲房地产经纪公司开业后，赵某委托该公司出租乙房产，随后钱某来到该公司要求承租乙房产。 96.下列说法中正确的是()。 A.赵某是乙房产的所有人 B.赵某是甲房地产经纪公司的客源 C.钱某是甲房地产经纪公司的客源 D.赵某不能再委托其他房地产经纪公司出租乙房产 97.甲房地产经纪公司在接待赵某时，应该()。 A.了解赵某的真实意愿B.对赵某进行资格甄别 C.与赵某签订委托协议D.了解赵某的消费习惯 98.甲房地产经纪公司为了避免赵某、钱某私下成交，应当()。 A.始终不安排赵、钱见面B.要赵某交一笔风险金 C.与赵某签订委托着房协议D.与钱某签订委托看房协议 99.若赵某接到丙房地产经纪公司人员电话，称已按其开出的条件将乙房产出租给钱某，则说明可能存在的情形是()。 A.甲房地产经纪公司有人违背职业道德，将房源信息外泄 B.甲、西两家房地产经纪公司有合作关系，且实行的是公盘制 C.甲、丙两家房地产经纪公司有合作关系，且实行的是私盘制 D.丙房地产经纪公司盗取了甲房地产经纪公司的信息 100.甲房地产经纪公司在该业务中，可能遭遇的主要风险是()。 A.操作不规范引起的风险B.房地产经纪人的道德风险 C.客户的道德风险D.地震、火灾等造成房源损失的风险
浙江省2008年4月高等教育自学考试房地产投资分析试题 (希望楼主加分）一、单项选择题 ( 本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分 )在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1 ．凡从事房地产开发经营的单位和个人，在房地产销售后 , 以其销售收入额为征税对象，税率为 ________ ，征收营业税。 ( )A ． 3% B.5%C.7% D.10%2 ．购买 ________ 进行开发建设时，一般能缩短开发投资的周期，减少投资风险。 ( )A ．生地 B. 熟地C. 毛地 D. 新征用的地3 ．随着 ________ 在使用过程中的磨损和贬值，其价值逐渐以折旧的形式计入成品成本中，并通过成品销售以货币形式回到投资人手中。 ( )A ．项目总资产 B. 递延资产C. 固定资产 D. 流动资产4 ．城市建设维护税和教育费附加是依托 ________ 征收的一种税。 ( )A ．房地产销售收入 B. 营业税C. 房地产评估价值 D. 房屋出租收入5 ．存款 1000 元，年利率为 12% ，若一年复利 ________ 计息。则一年后的本利和为 1124.86 元。 ( )A ．一次 B. 二次C. 三次 D. 四次6 ．城市土地包括三个层次：①城市市区土地、②城市规划区土地、③城市行政区划内土地，我国城市土地的内涵一般指 ________ 层次。 ( )A ．①②③ B. ①②C. ②③ D. ①③7 ．城镇土地使用权出让与转让是我国土地使用制度的重大改革，深圳率先于 ________11 月和 12 月进行土地使用权出让公开招标和拍卖，被称为“土地市场化开端”。 ( )A ． 1985 年 B.1987 年C.1988 年 D.1997 年8 ．通过出让方式获得的土地使用权是建立在有偿有限期的基础上的，如居住用地土地使用权可在法律规定的 ________ 内转让、出租或抵押。 ( )A ． 30 年 B.40 年C.50 年 D.70 年9 ．房地产的 ________ 表明其受地区性需要的依赖性很大，这就决定了房地产市场是地区性市场。 ( )A ．寿命周期长 B. 地区政策影响性C. 适应性 D. 不可移动性10 ． ________ 是实行三档差别比例税率的。 ( )A ．营业税 B. 土地增值税C. 城市维护建设税 D. 房产税11 ．自用型购买者将房地产作为一种 ________ ，目的在于满足自身生活或生产活动对入住空间的需要，其购买行为主要受购买者自身特点、偏好等方面影响。 ( )A ．普通消费品 B. 耐用消费品C. 经营消费品 D. 投资品12 ．下列哪项内容不属于房地产开发项目的土地费用 ?( )A ．土地出让金或征地费 B. 城市建设配套费C. 附属工程费 D. 拆迁安置补偿费13 ． ________ 是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。 ( )A ．单元估算法 B. 单位指标法C. 工程量近似匡算法 D. 预算估算法14 ．财务费用是指企业为筹集资金而发生的各种费用，包括借款或债券的利息和其他融资费用，后者一般占利息支出的 ________ 左右。 ( )A ． 5% B.10%C.15% D.20%15 ．房地产项目融资的实质是发挥房地产的 ________, 为房地产投资融通资金 , 以达到尽快开发、提高投资效益。 ( )A ．投资功能 B. 保值增值功能C. 优化资源功能 D. 财产功能16 ．股本金是投资者对其所投资项目投入的资本金，通常来自 ( )A ．投资者的自有资金 B. 银行的信贷资金C. 购房者的预付资金 D. 社会集资的资金17 ．契税系房屋所有权、土地使用权发生移交时，当事人签订契约时，国家按交易价格的一定比例向新业主征收的一次性税收，其税率实行 ________ 的幅度税率。 ( )A ． 1% B.3%-5%C.5%-7% D.15%18 ．土地估价的基本方法是 ( )A ．成本法 B. 收益还原法C. 市场比较法 D. 假设开发法19 ．一般写字楼标准租约合同中的基本内容不包括 ( )A ．税费条款 B. 价格浮动条款C. 财产保全 D. 所含服务及转租20 ． ________ 通常面向为数 40000-150000 的人口，可出租面积大约在 1-3 万平方米。 ( )A ．小型购物中心 B. 中型购物中心C. 大型购物中心 D. 仓储式商场二、多项选择题 ( 本大题共 5 小题，每小题 2 分，共 10 分 )在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。21 ．房地产的价值主要受物质实体状况与权益范围两方面的影响。其中权益是指对于某宗房地产的法律描述，包括 ( )A ．权利 B. 收益C. 数量 D. 利益E. 边界22 ．按贷款的用途，房地产贷款可分为 ( )A ．购建房贷款 B. 个人抵押贷款C. 信用贷款 D. 房地产经营贷款E. 房地产开发贷款23 ．税收征收机关在 ________ 情况下，可以参照市场价格核定契税的计税依据。 ( )A ．成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的B. 所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理且无正当理由的C. 只要存在成交价格明显低于市场价格D. 只要存在所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理E. 成交价格明显低于房地产评估价格24 ．在房地产开发项目的租售阶段，对 ________ 多采取出售、出租并举，以出租为主。 ( )A ．住宅 B. 酒店C. 写字楼 D. 工业厂房E. 商品用房25 ．按照房地产进入市场的时间顺序将其分为 ( )A ．一手房市场 B. 二手房市场C. 一级市场 D. 二级市场E. 三级市场三、简答题 ( 本大题共 5 小题，每小题 6 分，共 30 分 )26 ．简述房地产开发前期工作的主要内容。27 ．简述开发项目总投资中工程建设投资包括哪些内容？28 ．简述房地产投资具有哪些方面的特征？29 ．简述房地产贷款时应遵循的原则和具体发放时应注意哪些方面？30 ．简述房地产市场的主要参与者及政府参与市场所起的主要作用。四、计算题 ( 本大题 8 分 )31 ．有一房地产投资项目期初投入 600 万元，各年的净现金流量见下表，折现率为 12% ，根据所给数据，计算投资项目净现值和动态回收期，并判别项目是否可以接受？( 注：标准动态投资回收期为 5 年，计算可利用下表进行 ) 。计算表 单位：万元年份012345678净现金流量-600150150200200200200200300折现系数净现值累计净现值五、论述题（本大题 12 分）32 ．试分析土地成本、建造成本、租金售价、贷款利率作为主要变动因素是如何对财务评价结果产生影响的？
一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。) 第 1 题 一个估价项目中的估价目的，本质上是由()决定的。 A.估价机构 B.估价师 C.估价报告使用者 D.估价委托人的估价需要 【正确答案】： D 第 2 题 一个估价项目中的价值类型，本质上是由()决定的。 A.估价委托人 B.估价师 C.估价目的 D.估价对象 【正确答案】： C 第 3 题 下列关于价值类型的表述中，错误的是()。 A.在用价值为市场价值 B.投资价值属于非市场价值 C.市场价值的前提之一是继续使用 D.同一估价对象可能有不同类型的价值 【正确答案】： A 第 4 题 李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为()元。 A.5000 B.12574 C.12650 D.13911 【正确答案】： B 第 5 题 下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是()。 A.了解某宗房地产的出租****益价值 B.了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值 C.了解某地区地震后房地产价值的变化 D.了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额 【正确答案】： D 第 6 题 任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的()特性决定的。 A.易受限制 B.相互影响 C.独一无二 D.不可移动 【正确答案】： D 第 7 题 下列房地产中，变现能力相对较强的是()。 A.用途专业的房地产 B.价值较大的房地产 C.独立使用的房地产 D.不可分割的房地产 【正确答案】： C 第 8 题 下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是()。 A.户型 B.楼层 C.层高 D.装修 【正确答案】： B 第 9 题 对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值的一般是()。 A.谨慎价值 B.市场价值 C.残余价值 D.快速变现价值 【正确答案】： B 第 10 题 某套200㎡、单价4000元/㎡的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。如果折现率为5%，则该套住宅的实际价格为()万元。 A.71.84 B.74.47 C.75.23 D.80.00 【正确答案】： B 第 11 题 下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是()。 A.土地总价 B.土地单价 C.楼面地价 D.商品房价格 【正确答案】： C 第 12 题 设立地役权通常会使()。 A.供役地的价值下降 B.需役地的价值下降 C.供役地与需役地的价值都下降 D.供役地与需役地的价值都上升 【正确答案】： A 第 13 题 下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是()。 A.在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨 B.增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨 C.在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降 D.严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降 【正确答案】： A 第 14 题 在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的()。 A.谨慎原则 B.替代原则 C.合法原则 D.利用原则 【正确答案】： A 第 15 题 近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是()。 A.在建工程抵押估价 B.房地产损害赔偿估价 C.期房市场价值评估 D.房地产估价的复核估价 【正确答案】： D 第 16 题 在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是()。 A.统一房地产范围 B.统一付款方式 C.统一价格单位 D.统一市场状况 【正确答案】： C 第 17 题 估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为()万元。 A.75.00 B.75.60 C.83.60 D.86.00 【正确答案】： B 第 18 题 某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为()万元。 A.35.00 B.56.29 C.86.29 D.180.00 【正确答案】： C 第 19 题 某房地产2009年4月的价格为6500元/㎡，已知该类房地产2009年3～10月的价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08(均以上个月为基数100)，该房地产2009年10月的价格为()元/㎡。 A.5110.51 B.5307.26 C.5549.95 D.5638.13 【正确答案】： A 第 20 题 报酬率是一种与利率，内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是()。 A.投资率是投资回收与投入资本的比率 B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高 C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率 D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率 【正确答案】： D 第 21 题 对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是()。 A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间 B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间 C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间 D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间 【正确答案】： B 第 22 题 某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、，保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为()万元。 A.245 B.275 C.315 D.345 【正确答案】： D 第 23 题 某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为()万元。 A.489.99 B.495.53 C.695.53 D.800.00 【正确答案】： D 第 24 题 某房地产开发商开发一幢建筑面积10000㎡的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/㎡，已知取得土地时楼面地价为1000元/㎡，开发成本和管理费用为1200元/㎡，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为()。 A.7.90% B.11.08% C.11.83% D.13.73% 【正确答案】： B 第 25 题 某成片荒地面积1k㎡，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是()元/㎡ A.310.61 B.321.60 C.477.87 D.494.77 【正确答案】： C 第 26 题 某写字楼的建筑面积为4000㎡，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/㎡。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40元/㎡，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为()万元。 A.67.60 B.811.24 C.1622.48 D.2433.72 【正确答案】： D 第 27 题 在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是()。 A.取得待开发房地产的时间 B.开发期间的某个时间 C.开发完成后的时间 D.开发完成之后的某个时间 【正确答案】： B 第 28 题 现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/㎡，其中主体工程900元/㎡，安装及装饰装修工程费为600元/㎡。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%，则在估价时点的续建费用为()元/㎡。 A.486.52 B.521.74 C.559.50 D.1398.76 【正确答案】： B 第 29 题 直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由()决定的。 A.房地产的历史价格资料 B.房地产的未来价格资料 C.房地产的现实价格资料 D.估价师选取的现时和未来的价格资料 【正确答案】： A 第 30 题 某类商品房2004～2008年的售价分别为6000元/㎡、6300元/㎡、6678元/㎡、7212元/㎡、7645元/㎡。利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为()元/㎡。 A.7974.00 B.8023.00 C.8056.25 D.8078.00 【正确答案】： C 第 31 题 威廉·阿郎索的在任意区位处的地租计算公式Pc(t)=N[Pc-C-kc(t)]中，Ⅳ表示()。 A.单位面积土地上农产品的产量 B.市场上每单位农产品的价格 C.生产每单位农产品的成本 D.向市场运输每单位农产品的成本 【正确答案】： A 第 32 题 某工业用地总面积为3000㎡，容积率为0.5，楼面地价为1000元/㎡。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，相应的楼面地价为1500元/㎡。该改变用途理论上应补地价为()万元。 A.500 B.525 C.600 D.1650 【正确答案】： D 第 33 题 某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是()。 A.空置率偏小 B.运营费用偏大 C.收益期限偏短 D.报酬率偏高 【正确答案】： D 第 34 题 某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取;采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了()。 A.假设开发法和基准地价修正法两种方法 B.假设开发法和成本法两种方法 C.假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法 D.假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法 【正确答案】： D 第 35 题 在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应()。 A.假定建筑结构是安全的 B.肯定建筑物是安全的 C.强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定 D.说明建筑结构安全难以确定 【正确答案】： A 二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应得编号。全部选对的，得2分;错选或多选的。不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。) 第 36 题 下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是()。 A.增加抵押贷款 B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测 C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款 D.处置抵押房地产 E.租赁抵押房地产 【正确答案】： A,B,C,D 第 37 题 下列法律法规和标准中，应作为城市房屋拆迁估价依据的有()。 A.中华人民共和国物权法 B.中华人民共和国城市房地产管理法 C.城市房地产开发经营管理条例 D.房地产估价规范 E.城市房屋拆迁估价指导意见 【正确答案】： A,B,D,E 第 38 题 下列引起房地产价格上涨的因素中，属于房地产自然增值的因素有()。 A.对房地产本身进行投资改良 B.需求增加导致稀缺性增加 C.通货膨胀 D.外部经济 E.提高建造成本 【正确答案】： B,D 第 39 题 在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括()。 A.拖欠建设工程价款 B.已抵押担保的债券数额 C.房地产变卖处置费用 D.诉讼费用 E.其他法定优先受偿款 【正确答案】： A,B,E 第 40 题 下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有()。 A.完全产权价值 B.出租****益价值 C.快速变现值 D.承租****益价值 E.残余价值 【正确答案】： C,E 第 41 题 下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有()。 A.建筑平面布置 B.朝向、楼层 C.环境景观 D.土地开发程度 E.房屋完损等级 【正确答案】： A,D,E 第 42 题 下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有()。 A.居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升 B.如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大 C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升 D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大 E.居民收入水平的变化对房地产价格影响不大 【正确答案】： A,B,C,D 第 43 题 根据现行法律，下列房地产中不应作为以抵押为目的的估价对象的有()。 A.土地所有权 B.依法承包的荒山的土地使用权 C.宅基地使用权 D.固有汽车加油站 E.乡镇企业用房 【正确答案】： A,C 第 44 题 下列房地产中，一般情况下适用市场法估价的有()。 A.标准厂房 B.房地产开发用地 C.行政办公楼 D.写字楼 E.在建工程 【正确答案】： A,B,D 第 45 题 就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出()。 A.较乐观的估计值 B.较保守的估计值 C.过高的估计值 D.过低的估计值 E.可能的估计值 【正确答案】： A,B,E 第 46 题 成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括()。 A.土地取得成本 B.开发成本 C.管理费用 D.销售费用 E.销售税费 【正确答案】： A,B,C,D 第 47 题 某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月;建成前半年开始销售，销售期为1年，下列选项中，正确的有()。 A.利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2009年10月18日 B.利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2010年4月18日 C.开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日 D.建设期为2009年10月18日至2011年10月18日 E.销售期为2011年4月18日至2012年4月18日 【正确答案】： A,D,E 第 48 题 针对某个估价对象，下列关于估价方法选用的说法中，正确的有()。 A.理论上适用的估价方法，都必须选用 B.在适用的估价方法中，选用两种即可 C.理论上适用的估价方法因客观原因不能用的，可以不用 D.必须选用两种以上的估价方法，不能只选用一种估价方法 E.仅有一种估价方法适用的，可只选用一种估价方法 【正确答案】： A,C,E 第 49 题 甲地块临街深度为100ft，临街宽度为15ft，形状为矩形，总价为100万元，相邻的乙地块也为临街宽度15ft的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”，下列关于乙地块价格的表述中，正确的有()。 A.若乙地块临街深度为25ft，则其总价为25万元 B.若乙地块临街深度为50ft，则其总价为50万元 C.若乙地块临街深度为75ft，则其总价为90万元 D.若乙地块临街深度为100ft，则其总价为1 10万元 E.若乙地块临街深度为150ft，则其总价为117万元 【正确答案】： C,E 第 50 题 在房地产买卖中对估价有多种需要，包括评估()。 A.拟买卖的房地产市场价值 B.买方愿意支付的 C.买方可承受的价 D.卖方可接受的 E.卖方愿意接受的价 【正确答案】： A,C,D 三、判断题(共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分) 第 51 题 在城市房屋拆迁中，如果被拆迁房屋的合同租金与市场租金差异较大，则在估价时应考虑此因素。 () 【正确答案】： × 第 52 题 在城市房屋拆迁估价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房的，因所调换的房屋状况为未来某个时点的状况，所以估价时点应为未来。 () 【正确答案】： × 第 53 题 对于房地产开发用地而言，从某个特定投资角度评估出的投资价值，一般大于市场价值。 () 【正确答案】： × 第 54 题 在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值，则说明房地产市场不景气。 () 【正确答案】： √ 第 55 题 周围环境状况是否良好、交通是否有利于商品运输是确定商业用房位置优劣的首要因素。 () 【正确答案】： × 第 56 题 不论是何种估价目的，估价对象状况不一定是估价时点时的状况，评估估价对象价值所依据的市场状况。 () 【正确答案】： × 第 57 题 当估价对象为“干净”的房地产、可比实例是带有债权债务的房地产时，其统一房地产范围的价格换算公式是：房地产价格=带债权债务的房地产价格+债务一债权。 () 【正确答案】： √ 第 58 题 房地产收益可分为有形收益和无形收益，无形收益通常难以货币化，难以在计算净收益时予以考虑，但可通过选取较高的报酬率或资本化率予以考虑。 () 【正确答案】： × 第 59 题 某房地产开发项目的利润为360万元，土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用合计为2000万元，投资利息为200万元，企业应缴纳土地增值税200万元，该房地产开发项目的投资利润率为18%。 () 【正确答案】： √ 第 60 题 成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估计对象价值的方法。 () 【正确答案】： √ 第 61 题 在假设开发法的现金流量折现法中，待开发房地产取得税费、后续开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据估价对象的相应生产水平估计出的。 () 【正确答案】： × 第 62 题 一般来说，运用假设开发法估价时，同一估价对象在自己开发前提下评估出的价格大于在自愿转让前提下评估出的价值，在被迫转让前提下评估出的价值小于在自愿转让前提下评估出的价值。 () 【正确答案】： √ 第 63 题 运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且上升或下降的幅度大致接近，否则就不宜采用这种方法。 () 【正确答案】： × 第 64 题 某城市路线标准深度为24m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%，则临街16m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。 () 【正确答案】： √ 第 65 题 一份完整的估价报告通常由封面、目录、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告和附件六部分组成。 () 【正确答案】： × 四、计算题(共2题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。) 第 66 题 王某于2006年6月18日将其拥有的某个商铺抵押贷款，贷款成数为6成，贷款金额为200万元，贷款年利率为8%，贷款期限为5年，按月等额还。2009年10月18 13，王某欲将该商铺再次抵押贷款。预测该商铺未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为26万元，此后每年的有效毛收入和运营费用分别在上一年的基础上增长5%和3%，未来收益期限为36年。当地该类房地产的报酬率为7%，抵押贷款成数一般为6成。 请计算该商铺2009年10月18日的再次抵押价值。第二年运营费用=634.90万元×(2101.8-1814)万元×25%=706.85万元 第三年运营费用=634.90万元×(2390.85-2101.8)万元×25%=707.16万元 第四年运营费用=634.90万元×(2681.21-2390.85)万元×25%=707.49万元 第一年净收益=1179.10万元 第二年净收益=1394.95万元 第三年净收益=1683.69万元 第四年净收益=1973.72万元 收益期限为40年-2年=38年
你要的是答案吧？试题的话楼上的已给出。浙江的网上很少有答案的，而且我也不是浙江自考生，你和自考办联系下吧。